Конспект лекцій

взаємозв’язаних норм, які визначаються структурою побудови норм кожного із стандартів. Розділи стандартів складені у відповідній послідовності, починаючи з призначення стандарту та сфери його застосування, визначення термінології, потім ідуть правила, що розкривають відповідну послідовність виконання оцінки та методологію визначення того чи іншого базового виду вартості. Окремий розділ кожного стандарту присвячено правилам складання звіту про виконану оцінку. Наведена вище структура повторюється для кожного із чотирьох стандартів, що робить МСО єдиним збалансованим і повноцінним актом.

Розробники МСО ставили перед собою за мету вийти на більш високий рівень узагальнення і створити такі норми, які б задовольняли вимоги до оцінки багатьох майнових активів. У результаті цього включені в МСО правила носять загальний характер і з впевненістю можна стверджувати, що розроблені стандарти необхідно називати „збірником принципів оцінки”, тобто більш широких і загальних норм.

При формуванні загальних принципів оцінки було сформульовано ключовий критерій будь-яких майнових активів – „корисність”. Загальною метою процедур оцінки майна є визначення і кількісне вираження ступеня корисності об’єкта оцінки. Корисність майна виражається видом вартості, причому найчастіше використовується поняття ринкової вартості.

Міжнародні стандарти оцінки представляють собою збірку практичних правил оцінки, які створені шляхом узагальнення національних практик, але на більш якісному рівні, тобто МСО не представляє собою найкращий із національних стандартів, а створюється шляхом узагальнення національної практики оцінки різних країн. Це свідчить про те, що МСО акумулюють в собі національні правила оцінки, які в максимальній мірі відображають вимоги до професійної оцінки майна на міжнародному рівні. Метою стандартів є встановлення міжнародних правил, які дозволять зменшити або ліквідувати плутанину при використанні звітів про оцінку та сприятимуть найкращому їх розумінню.

Міжнародні стандарти оцінки передбачають три підходи до оцінки майна:

витратний підхід – виникнення вартості з точки зору створення об’єкту оцінки;

порівняльний підхід – вартість об’єкту на дату оцінки у відповідному секторі ринку, яка визначається через процедуру порівняння;

дохідний підхід – вартість об’єкту оцінки з точки зору очікуваних

майбутніх прибутків.

Задовго до виникнення професійної оцінки виникла кошторисна справа,

m

яка передбачала визначення вартості, як суми необхідних витрат Ck . Вигоду

k 1

від проекту розраховували у вигляді суми потоків прибутку за весь період його

n

реалізації C Ft . У такому випадку існувала оцінка товарів, яка

t 1

використовувала виключно процедури порівняння, що дають змогу близько

Таким чином, МСО в частині тих положень, які направлені на регулювання поведінки оцінювачів, можуть розглядатися як „кодекс поведінки” оцінювача.

У період переходу до ринкової економіки важливим сектором ринку України є сектор ринку нерухомості. Ринок нерухомості – набір механізмів, за допомогою яких через динаміку сил попиту і пропозиції здійснюється передача прав власності і пов’язаних з нею інтересів від продавця до покупця безпосередньо або через інститут посередництва, визначаються ціни і розподіляється простір між альтернативними варіантами використання об’єктів нерухомості в межах деякого замкнутого територіального утворення. Із цього визначення випливають дві суттєві функції ринку нерухомості:

визначення цін;

розподіл простору між альтернативними варіантами використання

об’єктів нерухомості.

Із першої функції випливає, що в ринковій економіці тільки ринок є основним ціноутворюючим механізмом і тому, основне завдання оцінювача при здійсненні робіт з оцінки будь-якого товару, в тому числі і об’єктів нерухомості, полягає у моделюванні ринку цього товару. Згідно із другою функцією – ринок нерухомості є основним регулятором ефективності використання об’єктів нерухомості, тобто суб’єкти ринку нерухомості, керуючись економічними цілями і власними можливостями використовують об’єкт нерухомості найефективнішим чином. Отже, при моделюванні ринку об’єкту оцінки оцінювач також повинен враховувати дану функцію.

Норми професійної оціночної діяльності є невід’ємною частиною положень (національних стандартів) оцінки. Вимоги норм повинні обов’язково виконуватись оцінювачами під час проведення оцінки у випадках, передбачених законодавством України або угодами суб’єктів цивільноправових відносин.

Всі вимоги норм є однаково обов’язковими для виконання як окремими оцінювачами, так і групами оцінювачів та суб’єктами оціночної діяльності. Оцінювач має надавати послуги по оцінці, працюючи компетентно, з додержанням вимог законодавства України, положень (національних стандартів) оцінки і не припускатися дій, що не відповідають вимогам чинного законодавства, або створюють, для інших осіб умови для порушення чинного законодавства.

Оцінювач повинен діяти як незацікавлена особа, неупереджено і об’єктивно, уникаючи привнесення особистого інтересу щодо об’єкту оцінки або результатів оцінки. Оцінювач повинен розкрити будь-яке пряме чи опосередковане особисте або корпоративне відношення до майна або компанії, що є предметом оцінки та може привести до конфлікту інтересів.

Якщо в процесі отримання замовлень або їх виконання оцінювач виявив недостатність своєї компетентності, він зобов’язаний попередити про це замовника і прийняти всі заходи для якісного виконання замовлення, а саме -

залучити до виконання роботи фахівців, що мають відповідну кваліфікацію, спробувати набути відповідної кваліфікації тощо. У випадку неможливості вдатися до цих заходів, оцінювач зобов’язаний відмовитись від виконання замовлення. В усіх випадках оцінювач несе відповідальність за результати оцінки.

Оцінювач не повинен заявляти про професійні кваліфікації, яким він не володіє і вводити в оману інформуючи про них. В своїй роботі оцінювач має критично ставитись до будь-якої інформації, що ним використовується, перевіряти її в межах можливого, навіть якщо за умовами договору всю відповідальність за адекватність наданої інформації несе замовник. Оцінювач не повинен свідомо укладати та розповсюджувати звіт, який містить неправдиві, неточні або упереджені судження та аналіз. У випадку, коли замовлення на оцінку виконувалося двома чи більше оцінювачами, що працювали в групі, і один з них мав особливу точку зору, вона має бути висвітлена в звіті про оцінку. В іншому випадку підписання звіту таким оцінювачем або керівником групи від його імені є неприпустимим.

Будь-яке необґрунтоване чи попереднє судження оцінювача про вартість, навіть коли воно пізніше підтверджене в звіті про проведення оцінки, є неприпустимим. У випадках, коли оцінювачем подається попередній (тобто такий, що може бути замінений) звіт про оцінку, в його тексті має бути чітко і однозначно висвітлений попередній характер всіх висновків. Оцінювач не повинен приймати завдання, якщо воно пов’язане з використанням упереджених суджень і висновків.

У випадку, коли два чи більше оцінювача запрошені незалежно один від одного одним замовником для оцінки одного об’єкту, ці оцінювачі мають працювати незалежно один від одного, уникаючи обміну інформацією чи узгодження своїх висновків. Ця вимога є дійсною в усіх випадках, коли відсутня пряма заява замовника про те, що він не заперечує проти співробітництва оцінювачів в їх роботі.

Оцінювач має гарантувати замовнику повну конфіденційність отриманої від нього інформації та результатів роботи, якщо це не суперечить чинному законодавству. Оцінювач має гарантувати замовнику оцінки, що всі матеріали, зібрані ним в процесі виконання оцінки, будуть ним на вимогу замовника надані для перевірки.

Єнеприпустимим:

встановлення розміру винагороди оцінювача в залежності від оціночної вартості об’єкта оцінки;

одержання винагороди за виконання роботи з попередьмо узгодженим результатом;

виплата винагороди за сприяння в одержанні замовлень на оцінку, якщо це не доведено до відому замовника;

будь-яка недобросовісна реклама, що може привести до перебільшеного або спотвореного уявлення замовника про обсяг, якість і характер послуг;

будь-яка форма демпінгу з метою отримання замовлення;

прийняття замовлення на оцінку від двох пов’язаних між собою замовників за умови наявності зацікавленості одного з таких замовників в результатах оцінки, що виконувалась на замовлення другого;

використання оцінювачем необізнаності замовника оцінки щодо положень (національних стандартів) оцінки, що виражається в намаганні нав’язати замовникові обсяг замовлення або звіту про оцінку, що є найбільш

прийнятним для оцінювача, і при цьому не відповідає найбільшою мірою інтересам замовника.

Конкуренція між оцінювачами має базуватись на засадах компетентності та якості виконання робіт. При виконанні рецензії на звіт іншого оцінювача оцінювач повинен продемонструвати неупереджене судження та надати обґрунтовані причини згоди або незгоди з висновками, що містить звіт.

Оцінювач не несе відповідальності за правомірність постановки завдання на оцінку стосовно: об’єкту оцінки; обраної замовником бази оцінки; можливого використання результатів оцінки.

Проте є неприпустимим обрання на вимогу замовника бази оцінки, що прямо суперечить вимогам національних стандартів у конкретному випадку використання результатів оцінки. В усіх інших випадках відповідальність за правомірність постановки завдання на оцінку несе замовник. Результати оцінки не можуть використовуватись замовником або будь-якими іншими особами з метою, яка не передбачена договором на оцінку, крім випадків, що передбачені чинним законодавством України.

Оцінювач не несе відповідальності за неправомірне використання результатів оцінки. Звіт про оцінку може використовуватись і має силу лише при його повному наданні. Замовник несе відповідальність за достовірність наданої ним оцінювачу інформації будь-якого характеру в усній або письмовій формі, що підтверджена або не підтверджена документально. Це також стосується інформації, яку надає підприємство на вимогу замовника.

У випадку, якщо після отримання результатів оцінки, замовником залучений для виконання повторної оцінки інший оцінювач, замовник зобов’язаний попередити про це виконавця першої оцінки та на його вимогу надати йому можливість ознайомитись з результатами повторної оцінки. Оцінка станом на дату, що передує даті огляду об’єкта оцінки є неприпустимою. Виключенням є оцінка цілісного майнового комплексу (бізнесу), що виконується станом на дату бухгалтерського балансу підприємства, якщо договір на виконання такої оцінки укладається не пізніше, ніж через 3 місяці (1 квартал) від дати складання балансу.

ЛЕКЦІЯ 4.

Поняття вартості є ключовою в оцінній діяльності. Вона встановлює зв’язок між об’єктом нерухомості і її продавцем (покупцем), що проявляється у визначенні грошової суми відносно конкретної трансакції. Вартість відноситься до базових фундаментальних категорій та відображає різні властивості речей, а саме:

1.Вартість виступає як міра корисності, тобто здатності речей забезпечувати різноманітні потреби або приносити задоволення.

2.Вартість розглядається як міра витрат, які необхідні для створення такої самої або іншої такої ж корисної речі.

3.Вартість пов’язується з відносною рідкістю речей, річ не повинна бути загально доступною, тобто потреба у таких речах повинна перевищувати їх пропозицію.

4.Речі повинні володіти здатністю обмінюватися на інші речі або гроші. При цьому вартість розглядається, як міра співвідношення між різними

товарами та відображається їх ціною.

Таким чином, вартість не належить конкретній речі, а є результатом прояву таких її властивостей:

корисність – річ не буде мати вартості, якщо вона не володіє корисністю;

попит – якщо не має необхідності у речі, тоді не виникає поняття вартості;

дефіцитність – вартість виникає за наявності корисності, попиту та обмеженої пропозиції;

передаваність – якщо річ не можна передати в обмін на будь-який еквівалент, поняття вартості реалізувати не можна.

Суттєво, що в оцінці нерухомості вартість виражається в грошах, а не в одиницях будь-яких інших речей і розуміється як сума грошей, тому зміна величини вартості може означати, по-перше, що змінились властивості самої нерухомості або відношення людей до неї і, по-друге, що змінилась цінність грошей як одиниці виміру вартості. Можливо також, що відбулось одне і друге одночасно. На відміну від товарів швидкого споживання, зиски від нерухомого майна реалізуються протягом великого періоду часу, у зв’язку з тим, що земля та земельні поліпшення мають достатньо довгий корисний термін служби, тому вартість нерухомого майна є поточною вартістю майбутніх зисків від володіння цією нерухомістю.

Корисність об’єктів нерухомості не викликає сумнівів. Вони здатні задовольняти потребу людей у житлі, відпочинку, виробничій або іншій діяльності. Звісно, що різні види нерухомості будуть мати різні прояви корисності. Так, корисність сільськогосподарських земель буде визначатися продуктивністю їх грунтів, тобто об’ємом і якістю отриманого врожаю, а земель населених пунктів – можливістю їх забудови, тобто об’ємом та якістю побудованих будівель для тієї чи іншої функції. Тобто, нерухомість стає

корисною за конкретного використання і коли в такому використанні виникає необхідність.

Отже, корисність – це швидше відносна, ніж абсолютна характеристика нерухомості, ступінь якої різна для конкретних осіб. Це привносить певну суб’єктивність в оцінку цінності однієї і тієї ж нерухомості, тому для конкретної фізичної чи юридичної особи корисність його власності може відрізнятися від тієї, що признається ринком. Корисність швидше за все залежить від економічних, містобудівних, соціальних та політичних умов, ніж від фізичних характеристик самої нерухомості. А ступінь корисності формується існуючим попитом та пропозицією, конкуренцією, іншими ринковими чинниками, які прямо або непрямо діють на продуктивність та ефективність використання майна. Таким чином, оцінка нерухомості повинна відображати її корисність, у першу чергу, з точки зору ринку.

Вартість нерухомості з точки зору конкретної людини, що використовує або планує використовувати її відповідним чином для задоволення власних потреб, називається вартістю у використанні (value in use). Її величина залежить від індивідуальних смаків, поглядів, особистих планів та очікувань конкретних людей. Вартість, яку розглядають під час відчуження об’єкту нерухомості і яка проявляється у формі ціни при її обміні на гроші, називають вартість обміну (value in exchange). Відмінність вартості обміну від вартості у використанні полягає в тому, що вартість обміну встановлюється тільки під час продажу і тим самим ґрунтується на судженні суб’єктів ринкових відносин. Крім того, вартість обміну розглядається як узагальнена характеристика цінності об’єкта нерухомості з позиції невизначеної кількості його потенційних власників, тобто з точки зору ринку, який складається із діяльності та мотивації його учасників і тому термін вартість обміну і ринкова вартість часто використовуються як синоніми [85-98].

Поняття ринку передбачає, що трансакції здійснюються без обмежень діяльності продавців та покупців і кожна із зацікавлених сторін діє відповідно до кон’юнктури ринку та інших ціноутворюючих чинників, а також у міру своїх можливостей та компетенцій з урахуванням індивідуальних потреб та бажань. За ринками нерухомості визнається їх недосконалість у зв’язку з нееластичністю пропозиції, низької ліквідності нерухомості і регламентованості її використання. Однак, ринок нерухомості – це середовище, де в повній мірі реалізується принцип корисності, який у взаємодії з обмеженістю ресурсу, потребою в ньому та купівельною спроможністю – створює та підтримує ринкову вартість.

Найважливішими характеристиками ринку є відкритість та ступінь конкурентності. Під відкритістю ринку розуміється відсутність будь-яких серйозних перепон фінансового, правового, технологічного або іншого характеру, які ускладнювали би або робили неможливим появу на ринку нових покупців і продавців. Ступінь конкурентності ринку визначається кількістю продавців і покупців, ступенем стандартизованості (однорідності) товару, контролю над цінами зі сторони окремих продавців і покупців, відкритості ринку.

Таким чином, ринкова (обмінна) вартість є оцінкою цінності нерухомого майна відповідного ринку в конкретний момент часу та відображає ринковий погляд на зиск власника цього майна.

Вартість досить часто використовують як синонім ціни, хоча це звісно різні поняття. Ціна – це історичний факт, що відображає кількість витраченого на купівлю подібних об’єктів у минулих угодах. Ціни минулих угод і ціни продавця (покупця) не обов’язково представляють обґрунтовану міру вартості на дату оцінки. Через фінансові можливості, мотивації, спеціальні інтереси покупця (продавця), ціна, виплачена за об’єкт, може мати або не мати відношення до вартості. Теоретично, вартість і ціна кількісно будуть рівними між собою тільки в умовах досконалого ринку. Тим не менше, ціна є показником відносної вартості. При цьому, для того, щоб ціна конкретної угоди могла вважатися адекватним наближенням до ринкової вартості, немає необхідності у абсолютній відповідності умовам досконалого ринку. Важливо, щоб обставини угоди носили типовий характер і не впливали на її ціну [156161].

Поняття про вартість нерухомості та витрати на її створення також не співпадають. По суті, витрати - це міра витрачених коштів, які необхідні для того, щоб створити об’єкт нерухомості. Ці кошти представляють собою загальні грошові витрати на: працю, матеріали, юридичні послуги, архітектурне проектування, фінансування, податки періоду будівництва, відсотки за кредитами, накладні витрати і прибуток забудовника, підприємницькі накладні витрати та прибуток. В залежності від ряду чинників, а саме: потреби покупців, існування рівноцінних об’єктів, активність інших покупців, – ці витрати можуть бути вищими або нижчими від вартості на дату оцінки. Безумовно, вартість пов’язана з витратами, але не з тими витратами, які в дійсності були здійснені при створенні об’єкту, а з тими витратами, які повинні були би бути здійснені сьогодні (на дату оцінки) для того, щоб був створений такий же, за корисними властивостями, об’єкт. Коли створення об’єкту завершено, тоді витрати стають історичним фактом і перетворюються у виплачену за нерухомість ціну. В той же час ціна, яка виплачена за об’єкт нерухомості є завданими покупцем витратами.

Таким чином, на відміну від ціни і витрат, які завжди є конкретними, вартість становить найбільш імовірну суму грошей, за яку покупці і продавці виставленого на продаж об’єкту нерухомості прийдуть до угоди.

Найбільше розповсюдженим видом вартості є ринкова вартість, хоча існують і інші види вартості, які необхідно приймати до уваги у залежності від мети суб’єктів ринку і характеру проблем, що вирішуються самим процесом оцінки. Ці види вартості використовуються у конкретних, чітко обумовлених ситуаціях, пов’язаних із особливостями об’єкту оцінки або з умовами угоди і тому, термін вартість завжди необхідно уточнювати та вказувати вид вартості.

Поняття та визначення ринкової вартості (РВ) – фундаментальні для всієї практики оцінки. На її визначення, згідно з МСО, повинні бути направлені оцінки, що здійснюються у зв’язку з передачею прав власності, встановленням заставного забезпечення, при примусовому відчуженні власності та

відшкодуванні збитків, а також оцінки для бухгалтерської звітності і для цілей оподаткування, що зумовлює засадничу роль ринкової вартості у багатьох сферах економічного та суспільного життя. Розуміючи значення ринкової вартості і з метою підвищення надійності її визначення, міжнародний комітет зі стандартів оцінки спеціально прийняв окремий стандарт, який повністю присвячується розкриттю цього поняття.

Згідно з цим стандартом, Ринкова вартість – це розрахункова сума, за яку майно необхідно обмінювати на дату оцінки між готовим придбати покупцем і готовим продати продавцем у комерційній угоді після відповідного маркетингу, під час якого кожна зі сторін діяла компетентно, розважливо і без примусу.

Для розкриття смислового навантаження кожного елемента наведеного визначення дамо наступні коментарі:

„… розрахункова сума …” відноситься до ціни у грошовому вираженні, яку необхідно виплатити за майно у комерційній ринковій угоді. Ринкова вартість визначається як найбільш імовірна ціна та обґрунтовано досягається на ринку на дату оцінки у відповідності з визначенням ринкової вартості. Це найкраща ціна для продавця і найвигідніша ціна для покупця. Це визначення спеціально виключає збільшення або зменшення ціни у зв’язку зі спеціальними умовами або обставинами, такими як: нетипове фінансування, обтяження, домовленість про продаж із оберненою орендою, особливі думки або поступки осіб тощо.

„… майно необхідно обмінювати…” відноситься до факту, що вартість майна є розрахунковою сумою, а не наперед встановленою сумою або фактичною ціною продажу. Це ціна, на основі якої, згідно з очікуванням ринку, необхідно заключити угоду на дату оцінки.

„… на дату оцінки…” вимагає, щоб відповідна ринкова вартість відносилась до конкретного моменту часу. Оскільки ринки та ринкові умови можуть змінюватися, оцінна вартість на інший момент часу може виявитися невірною. Результат оцінки буде відображати дійсний стан ринку і обставини на дійсну дату оцінки, а не на минулу або майбутню. Визначення також передбачає одночасний обмін і виконання договору про продаж без будь-яких змін у ціні.

„…між готовим придбати покупцем…” відноситься до того, хто має мотивацію, але якого не спонукають до цього. Цей покупець не палає бажанням і не бажає придбати за будь-яку ціну, купляє з урахуванням існуючих ринкових реалій і у відповідності з поточними ринковими прогнозами, а не виходячи із гіпотетичного ринку, існування якого не існує. Покупець не заплатить більш високу ціну, ніж та, яку вимагає ринок. Теперішній власник майна є суб’єктом ринку і тому оцінювач не повинен робити нереальних пропозицій відносно ринкових умов або припускати рівень ринкової вартості вище того, який об’єктивно досягається.

„…готовий продати продавець…” має мотивацію продати нерухомість

на ринкових умовах за найкращу ціну на відкритому ринку після відповідного маркетингу, якою би ціна не була.

„…в комерційній угоді…” передбачає угоду між сторонами, що не мають спеціальних або особливих відношень один з одним і які можуть встановити нехарактерний рівень цін для ринку.

„…після відповідного маркетингу…” означає, що майно буде виставлено на ринок у найвідповіднішій формі для того, щоб продати її за найкращу, обґрунтовану ціну у відповідності з визначенням ринкової вартості. Тривалість періоду експозиції може змінюватися у відповідності з ринковими умовами, але вона повинна бути достатньою для залучення до майна адекватної кількості потенційних покупців.

„…під час якого кожна зі сторін діяла компетентно, розважливо…” передбачає, що покупець і продавець достатньо інформовані про характеристики майна, його фактичного та потенційного використання, а також про стан ринку на дату оцінки. Передбачається, що кожний діє у власних інтересах, компетентно і розважливо, для того щоб отримати найкращу ціну. Розважливість визначається відношенням до стану ринку на дату оцінки, а не відношенням до зисків у майбутньому.

„… і без примусу…” означає, що кожна зі сторін зацікавлена у тому, щоб здійснити угоду, але ні одну з них не примушують до заключення угоди.

Таким чином, поняття ринкової вартості не залежить від заключеної на дату оцінки фактичної угоди і не передбачає, що вона обов’язково буде заключена. Ринкова вартість відображає колективну думку учасників ринку та будується на визнанні великої кількості чинників, що можуть впливати на угоди. Суттю, ринкової вартості є розрахунок можливої ціни, яка повинна бути досягнута при продажі на дату оцінки за таких умов:

1.Угода повинна здійснюватися на відкритому конкурентному ринку, що передбачає існування доступних альтернативних об’єктів, із яких потенційний покупець може зробити вибір на користь найпродуктивнішого. Передбачається, що майно буде вільним і відповідним чином викладеним на ринку. Крім того, приймається до уваги, що нерухомість – низьколіквідний товар і не є розповсюдженим предметом куплі-продажу, що вимагає значного терміну для адекватного маркетингу та перемов.

2.Продавець та покупець повинні діяти на основі типової мотивації, не зазнаючи тиску надзвичайних обставин. Тобто, передбачається, що угода здійснюється між сторонами, що не пов’язані між собою особливими відношеннями, які діють незалежно прагнучи отримати зиски – досягнути ціни, яка на їх думку буде найкращою на даний момент часу. Для цього продавець і покупець повинні бути добре обізнані, тобто вважається, що кожний з них мав досить часу для дослідження інших ринкових можливостей та альтернативних варіантів. Саме за цих умов покупець не буде платити ціну вищу за ринкову, а продавець не буде наполягати на ціні, якщо вона не вважається адекватною ринку. Таким чином, ринкова вартість – це найбільша ціна із реально можливих для продавця і