NIR = І₀ / EGI₀ = 233 300 = 0,6593.

Слід зазначити, що для певних видів об’єктів нерухомості, таких як готелі ресторани, бари, кінотеатри, театри, АЗС та інші що відносяться до нерухомості з комерційним потенціалом, важко знайти ринкові підтвердження ставок орендної плати, оскільки ці об’єкти надаються в оренду разом з бізнесом як діюче підприємство, де нерухоме майно є лише однією з складових його орендної плати. Тому дохід з такої нерухомості визначають опосередковано через справедливий стабільний операційний дохід, що може бути отриманий її користувачем від комерційної діяльності Що розташована на нерухомості²⁵.

Справедливий стабільний операційний дохід

Дохід на капітал, інвестований в рухоме майно

Дохід на оборотний капітал

Дохід на капітал, інвестований в нематеріальні активи

Залишковий дохід до розподілу

1

Прибуток підприємця

Ринково виправдана орендна плата за нерухомість

Рис. 13.3. Процедура визначення ринково виправданої орендної плати за нерухомість у складі діючого підприємства

²⁵ Справедливий стабільний операційний дохід - дохід до вирахування виплат за процентами, податків та амортизаційних відрахувань (і орендної плати, якщо об’єкт надано в оренду), що може бути отриманий ефективним користувачем (оператором) при справедливому стабільному рівні товарообороту

дє R₀ PGIM_q ^r\

R

о

(l-r,)x(l-r₃)

PG1M₀

загальна ставка катталваци для нерухомості;

(13.14)

мультиплікатор потенційного валового доходу,

коефіцієнт, що відображає відношення втрат від недоотримання орендних платежів до потенційного валового доходу та відповідає рівню вакантності; коефіцієнт, що відображає відношення постійних витрат

(FE) до вартості (V₀);

коефіцієнт, що відображає відношення перемінних витрат ( VE) до дійсного валового доходу (EGI₀),

а взаємозв’язок між загальною ставкою капіталізації та мультиплікатором дійсного валового доходу - за допомогою двох коефіцієнтів, що відображають (1) відношення постійних витрат до вартості нерухомості та (2) відношення перемінних витрат до дійсного валового доходу:

де EGIM₀

(¹~^гз) _г EGIM₀ ²’

мультиплікатор дійсного валового доходу,

(13.15)

або за допомогою одного, розглянутого раніше (див. підрозділ 13.2), коефіцієнта NIR, що відображає відношення чистого операційного доходу до дійсного валового доходу:

R₀ = NIR / EGIM₀, (13.16)

де NIR відношення чистого операційного доходу (І₀) до дійсного валового доходу (EGI₀).

Слід зазначити, що встановлення стійких співвідношень між вартістю нерухомості та пов’язаними з нею регулярними доходами і витратами дозволяє не тільки відобразити взаємозв’язок між різними показниками рівня дохідності, а й вирішити проблему невизначеності постійних витрат для об’єкта оцінки, оскільки k розмір не має безпосереднк ринкових свідчень, а залежить від вартості цього об’єкту, яку ще потрібно оцінити. Тому постійні витрати доречно враховувати не напряму - у складі операційних витрат, а опосередковано - у складі ставки капіталізації, збільшуючи її значення на значення коефіцієнту, що відображає відношення постійних витрат до вартості

Значення показників рівня дохідності залежно від мети оцінки може набувати ринкового та неринкового характеру.

Ринкове значення цих показників визначається типовим співвідношенням доходу, що може бути отриманий від ореццних платежів у наступний за датою оцінки період, та ціни продажу подібної нерухомості і відповідає загальній

У о,

(13.17)

п м ^VOi

чистий операційний дохід з об’єкту нерухомості /-ої пари (/ = 1 ч- п) в розрахунку на 1 кв. м загальної площі, що може бути надана в оренду;

ринкова вартість об’єкта нерухомості /-ої пари (/ = 1-тн) в розрахунку на 1 кв. м загальної площі, що може бути надана в оренду;

• середня арифметична зважена:

п т

Ivl*,

R_n=— —— (13.18)

О т п ^{4 у}

j-1 /=1

де j чистий операційний дохід з /-ого об’єкту нерухомості (і = 1 з- п );

S загальна хшоща, що може бути надана в оренду, /-ого об’єкту нерухомості (/ = 1 -і- п);

у ринкова вартість j-ого об’єкту нерухомості ( / = 1 з- т):

S загальна площа, що може бути надана в ореццу, j-ого об’єкту нерухомості ( j = 1 -г т)

• середня г еометрична:

^Ло=Щг 03.19)

V <=і ^уоі

де і чистий операційний дохід з об’єкту нерухомості /-ої пари

(і = 1 -ь п) в розрахунку на 1 кв. м загальної площі, що може бути надана в оренду;

у ринкова вартість об’єкта нерухомості /-ої пари (/ = 1-гл) в розрахунку на 1 кв. м загальної площі, що може бути надана в ореццу.

Якщо ж результативною ознакою буде ринкова вартість одного квадратного метра об’єкта нерухомості /-ої пари, а факторною ознакою - відповідний чистий операційний дохід у розрахунку на один квадратний метр, то коефіцієнту

регресії Д вже відповідатиме рентний мультиплікатор чистого операційного доходу (NOIM₀):

V₀,=NOIM_axI_a (13,21)

Про надійність отриманого результату свідчитимуть коефіцієнт детермінації (/ї-квадрат), що виражає ступінь відповідності між вхідними даними та даними, обчисленими за регресійною моделлю, та коефіцієнт Стьюдента (/-статистика), що є показником значимості параметра моделі - коефіцієнта регресії Д, який залежно від поставленої задачі відображатиме або ставку капіталізації чистого операційного доходу Rq, або рентний мультиплікатор чистого операційного доходу NOIMo-

Таким чином, метод ринкової екстракції для визначення дохідних (рентних) мультиплікаторів і ставок капіталізації має очевидні переваги.

По-перше, цей метод дозволяє відобразити відношення, що склалося між доходом і ціною продажу на конкретному ринку, і, тим самим, звести до мінімуму кількість припущень і прогнозів, необхідних при інших способах визначення показників рівня дохідності. Єдине у цьому випадку припущення стосується значення доходу з нерухомості в наступний після дати оцінки період, що має відповідати ринковим очікуванням.

По-друге, визначений за цим методом показник рівня дохідності передбачає, що використання об’єкту, що оцінюється, є найбільш ефективним використанням.

Рис. 13.4 Зміни значення ставки капіталізації залежно від стадії циклу ринку нерухомості

Інші методи визначення значень показників рівня дохідності і, передусім, ставки капіталізації, ґрунтуються на аналізі зв’язаних інвестицій {моделі інвестиційної групи), які передбачають розподілення доходу з нерухомості:

• за фізичними складовими нерухомості - між землею і земельними поліпшеннями, коли норма віддачі прирівнюється до ставки капіталізації для землі, заснованої на аналізі ринкових даних;

• за джерелами фінансування придбання нерухомості - між позиковим і власним капіталом, де за ринковий критерій слугує типова для цього сегменту ринку нерухомості вартість і частка позикових коштів.

Ці методи дозволяють отримати як ринкове, так і неринкове, бажане для конкретного інвестора, значення показників рівня дохідності.

Для обчислення неринкових значень модель інвестиційної групи за фізичними складовими, за якою значення загальної ставки капіталізації для нерухомості є середньою зваженою значень ставки капіталізації для землі та ставки капіталізації для поліпшень:

26

Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. СПб: Питер, 2001. -336 с.

R₀= R_lxL + R_bxB , загальна ставка капіталізації; r ставка капіталізації для землі;

В частка землі у вартості поліпшеної нерухомості;

R ставка капіталізації для поліпшень;

g частка поліпшень у вартості поліпшеної нерухомості;

трансформують у модель ставки капіталізації, де значення ставки визначається бажаною для конкретного інвестора нормою віддачі на капітал при заданих темпах зменшення вартості нерухомості внаслідок знецінення земельних поліпшень:

R₀=Y + HxB, (¹³-²⁴)

у норма віддачі, ринкове значення якої відповідає значенню ставки для землі;

fj норма відшкодування, що за умови прямолінійного повернення капіталу є оберненою величиною строку економічного життя земельних поліпшень, що залишився.

Ця модель ставки капіталізації матиме більш широке застосування, якщо вираз Н х В представити як щорічний приріст (зменшення) загальної вартості нерухомості А :

R₀=Y-A. О³-²⁵)

де у норма віддачі або дохід на капітал;

/\ щорічний приріст (+) або зменшення (-) вартості нерухомості

Змістовне навантаження моделі (13.25) таке:

якщо вартість нерухомості щорічно зменшується, то рівень дохідності нерухомості має бути більшим за норму віддачі, щоб забезпечити відшкодування знецінюваного капіталу за рахунок доходу від оренди;

якщо вартість нерухомості щорічно збільшується, то рівень дохідності має бути меншим за норму віддачі, оскільки дохід на капітал буде забезпечувати не тільки орендна плата, а й зростаюча вартість нерухомості.

Модель інвестиційної групи за джерелами фінансування, за якою значення загальної ставки капіталізації' для нерухомості є середньою зваженою значень ставок капіталізації для власного та позикового капіталу:

R₀ = R_M х М + R_e х (1 - М)

де

р загальна ставка капіталізації; ^1хо

(13.26)