Розділ 16. Витратний підхід.

Застосування витратного підходу при оцінці нерухомості, крім визначення вартості землі, потребує обчислення витрат на заміщення (відтворення) земельних поліпшень та їх знецінення внаслідок фізичного зносу, функціональної та економічної застарілості. Це вимагає спеціальних знань у сфері ціноутворення в будівництві, утримання та експлуатації будівель та споруд, їх конструктивних особливостей, які відрізняються великою різноманітністю і множинністю характеристик, що впливають на вартість поліпшень.

У цьому розділі будуть розглянуті основні методи визначення вартості відтворення та вартості заміщення будівель і споруд, види знецінення поліпшень та способи їх оцінки.

1. Сутність витратного підходу

Логіка використання витратного підходу базується на принципі заміщення. Це пов’язано з тим, що типовий покупець не заплатить за об’єкт нерухомості більше того, скільки буде коштувати придбання рівноцінної земельної ділянки і створення на ньому поліпшень аналогічної корисності.

Тому вартість нерухомості, що визначена на підставі витратного підходу, включає дві складові - вартість землі та вартість поліпшення.

При обчисленні вартості поліпшення необхідно визначитись, на що треба орієнтуватись при оцінці об’єкта - на вартість відтворення чи вартість заміщення (в подальшому ці види вартості будуть називатись «відновна вартість»).

Вартість відтворення - визначена на дату оцінки поточна вартість витрат на створення (придбання) в сучасних умовах нового об’єкта, який є ідентичним об’єкту оцінки (за будівельними матеріалами, планувальним рішенням, дизайном, якістю будівництва і з врахуванням усіх його недоліків).

Вартість заміщення - визначена на дату оцінки поточна вартість витрат на створення (придбання) нового об’єкта, подібного до об’єкта оцінки, який може бути йому рівноцінною заміною. При цьому передбачається врахування сучасних нормативних вимог до проектування цих об’єктів, використання сучасних матеріалів і технологій і т. ін.

Вартість відтворення - визначена на дату оцінки поточна

вартість витрат на створення (придбання) в сучасних умовах нового об’єкта, який є ідентичним об’єкту оцінки.

Вартість заміщення - визначена на дату оцінки і ю і оч і іа вартість витрат на створення (придбання) нового об’єкта, подібного до об’єкта оцінки, який може бути йому рівноцінною заміною.

Вартість відтворення (вартість заміщення) дозволяє оцінити вартість витрат на створення нового об’єкту. В той же час, як правило, оцінюється об’єкт, що вже експлуатується, і що, відповідно, має певні недоліки, що виникли під час його експлуатації. Тому необхідно врахувати вплив цих недоліків на сучасну вартість об’єкту. Цей процес пов’язаний з визначенням усіх видів застарілості, притаманних об’єкту на момент оцінки, і зменшенням його вартості відповідно до рівня цієї застарілості

Значення вартості Щ° отримане після врахування всіх видів знецінення внаслідок застарілості об’єкту, називається залишковою вартістю заміщення (відтворення).

Головною перевагою витратного підходу порівняно з іншими підходами є те, що він може бути використаний для оцінки поліпшень при недостатній кількості (або повній відсутності) ринкових даних про ціни їх купівлі-продажу або оренди (тобто на малоактивних ринках).

Відновна вартість поліпшень

Ринкова вартість землі

+

Залишкова вартість заміщення поліпшень

Загальна вартість об’єкта нерухомості

Рис 16.1 Алгоритм визначення вартості об’єкта нерухомості з використанням витратного підходу

Визначення відновної вартості поліпшень та їх знецінення потребує цілої низки вхідних даних, що стосуються будівель та споруд, розташованих на земельній ділянці:

а) рік побудови об’єкту;