15.3. Методи оцінки землі як складової поліпшеної нерухомості

При визначенні вартості землі як складової поліпшеної нерухомості земельна ділянка розглядається як умовно вакантна та як така, що потребує розвитку для досягнення найбільш ефективного використання. Це вимагає при оцінці землі розглядати не існуючі поліпшення земельної ділянки, а оперувати ідеальними поліпшеннями, що дозволяють максимально реалізовувати потенціал цієї ділянки з точки зору ринкового попиту на дату оцінки.

Такі ідеальні поліпшення мають відповідати поточним ринковим стандартам і характеру використання прилеглої території. Тому вони не матимуть будь-яких видів застарілості, а земельна ділянка за таких поліпшень не буде ні недо- поліпшеною, ні п ер е - пол іпі і ге [ гою, оскільки ідеальні поліпшення забезпечують граничні параметри інтенсивності її використання.

Природно, що критеріям ідеального поліпшення можуть відповідати й існуючі поліпшення, що дозволяє отримати необхідні порівнянні дані щодо цін купівлі-продажу й оренди нерухомості та витрат на її поліпшення, а значить і визначитися з методами оцінки землі як складової поліпшеної нерухомості.

Метод екстракції (економічний метод)

Метод екстракції (економічний метод) застосовується для оцінки землі поліпшеної нерухомості, що представлена на ринку купівлі-продажу.

За цим методом вартість землі визначається як різниця між очікуваною ціною продажу ідеально поліпшеної земельної ділянки і усіма витратами на такі поліпшення, за формулою:

V_L=V₀-V_B, ; (15.9)

Д^е V_L вартість землі;

V₀ очікувана ціна продажу поліпшеної нерухомості; у вартість земельних поліпшень.

Метод передбачає таку послідовність дій:

• встановлення параметрів полінієння оцінюваної земельної ділянки, що відповідають критеріям ідеального поліпшення;

• визначення очікуваної ціни продажу поліпшеної таким чином нерухомості;

• розрахунок вартості ідеальних поліпшень;

• визначення вартості землі як різниці між вартістю поліпшеної нерухомості та вартістю її поліпшень.

Визначення вартості поліпшених земельних ділянок практично не відрізняється від відповідної процедури, розглянутої в методі зіставлення продажів. Тут використовується та ж техніка внесення поправок до цін продажу на відмінності між оцінюваною нерухомістю і нерухомістю, обраною для порівняння. При цьому дуже важливо, щоб земельні поліпшення об’єктів

При проведенні розрахунків потрібно мати на увазі, що капітал залучається не тільки для фінансування підрядних робіт з створення земельних поліпшень, а й для фінансування придбання землі, тобто:

V_F=V_F^L+Vf, (15.11)

’^rte Vp вартість фінансування придбання землі;

Vp вартість фінансування підрядних робіт.

Теж саме стосується і прибутку девелопера, що відноситься до капіталу, вкладеного в придбання землі, та капіталу, вкладеного в її поліпшення:

Де

V,

V,

V_d=V^+V^c_d, (15.12)

прибуток девелопера на капітал, вкладений в придбання землі; прибуток девелопера на капітал, вкладений в поліпшення землі

Фактично вартість поліпшень завершеної розвитком нерухомості акумулює вартість підрядних робіт, пов’язаних з поліпшенням та реалізацією об’єкту нерухомого майна, вартість фінансування цих робіт і фінансування придбання землі, прибуток девелопера на кошти, вкладені в підрядні роботи і вкладені в купівлю землі (рис. 15.6).

У„

І

Вартість

будівництва

V_r

Фінансування

будівництва

V^е,

Вартість

земельних поліпшень

V„

Вартість

фінансування

Вартість

землі

V,

Фінансування придбання землі

Vh

Прибуток на капітал, вкладений в будівництво

V^е

* п ^{* із}

Прибуток

девелопера

V_n

Прибуток на капітал, вкладений в придбання землі

уі У п

Рис 15.6 Структура вартості поліпшеної нерухомості

Враховуючи, що вартість землі невідома, визначити вартість фінансування та прибуток девелопера, пов’язані з її придбанням, безпосередньо у грошовій формі неможливо. Тому спочатку необхідно обчислити загальний залишок на придбання землі як різницю між вартістю поліпшеної нерухомості та вартістю підрядних робіт на поліпшення з урахування вартості іх фінансування та прибутку девелопера, виражених як відсоток до вартості підрядних робіт. Потім

із залишку на придбання землі вирахувати відсоток, що припадає на прибуток девелопера та на вартість фінансування, решта вкаже на вартість землі.

Для адекватного відображення внеску вартості фінансування та прибутку девелопера необхідно враховувати, що кошти на придбання землі залучають одразу всією сумою на початку розвитку нерухомості, тому нарахування на цю суму відбувається протягом усього періоду розвитку. Натомість кошти на створення поліпшень залучають поступово по мірі розвитку, тому з певним припущенням можна вважати, що нарахування відповідних відсотків відбувається лише протягом половини періоду розвитку.

Алгоритм розрахунку, наведений вище, може бути формалізований наступним чином:

де п і

У₀ - ^с(і + о^0,5 (1 + 0"

(15.13)

строк розвитку нерухомості;

ставка дисконтування, що відображає інтерес інвестора г^ та інтерес девелопера i_D та обчислюється за формулою:

/ = (1 + /_F)(1 + /_D)-1.

а) витрати на придбання землі та її поліпшення; б) витрати на придбання землі та її поліпшення з урахуванням фінансування та прибутку девелопера; в) вартість землі та

вартість земельних поліпшень.

Рис 15.7 Розподілення витрат на розвиток нерухомості

При належному обґрунтуванні цін продажу поліпшеної нерухомості та витрат на створення ідеального поліпшення результат економічного методу (методу екстракції) завжди вкаже на ринкову вартість землі.

ПРИКЛАД

Потрібно визначити вартість землі поліпшеної нерухомості, розташованої в житловому районі серединної зони великого міста, що складається з земельної ділянки площею 3230 кв. м. та п’ятиповерхового житлового будинку загальною площею 2480 кв. м.

Аналіз можливих варіантів використання землі як вакантної свідчить, що її ідеальним поліпшенням, яке забезпечить досягнення найбільш ефективного використанням, буде будівництво багатоквартирного

житлового будинку загальною площею 4550 кв. м.

Ринкова вартість подібної нерухомості становить 10 млн. дол. США, а вартість будівництва та інших підрядних робіт - 3,2 млн. дол. США. Затребуваний дохід на залучений капітал дорівнює 15 % річних, а прийнятний з точки зору учасників ринку прибуток девелопера - 25%. При ньому необхідний для розвитку строк складає 2 роки.

Рішення

1. Визначимо загальні витрати, пов’язані з будівництвом

багатоквартирного житлового будинку, припускаючи, що нарахування на витрати відбуваються протягом половини строку розвитку (за 1 рік):

Економічний метод (метод екстракції) передбачає необхідні механізми, що дозволяють врахувати тривалість освоєння та поліпшення землі, однак не дає можливості відобразити часової структури грошових потоків. Тому у практиці оцінки поряд з традиційною технікою залишку, що лежить в основі економічного методу, використовують метод розвитку, що грунтується на моделюванні грошових потоків.

т_о-£г,(і+0"

V,

м

(15.14)

(1 + 0"

^де V_L вартість землі;

V₀ вартість завершеної розвитком нерухомості;

V_a вартість підрядних робіт за t-й період розвитку (І = 1 ч- п);

п кількість періодів розвитку нерухомості;

ставка дисконтування, що відображає інтерес інвестора та інтерес девелопера.

У наведеній моделі методу розвитку ринкова вартість завершеної розвитком нерухомості є майбутньою вартістю, регулярними платежами - вартість підрядних робіт у певний період, а ринкова вартість землі, що визначається, - поточною вартістю. Тому таку модель можна трансформувати у традиційну модель дисконтованих грошових потоків:

^х

Vo-Vct

(і + о"

(15.15)

Застосуємо цю модель для визначення вартості землі, спираючись на вхідні дані попереднього прикладу, припустивши, що платежі на поліпшення та реалізацію завершеної розвитком нерухомості будуть здійснюватися рівними сумами кожні півроку. Інакше кажучи, вартість підрядних робіт у всіх періодах розвитку становитиме 800 тис. дол. США:

З 200 000 / 4 = 800 000, річна ставка дисконтування - 43,75 %:

(1 + /_F) • (1 + ) -1 = (1 + 0,15) • (1 + 0,25) -1 = 0,4375;

піврічна ставка дисконтування - 20,94 %:

(1 + i)^[/k -1 = (і + 0,4375)^1/2 -1 = 0,2094.

Для обчислення вартості землі побудуємо розрахункову таблицю грошових потоків (дол. США):

Природно, техніка дисконтованих грошових потоків, що лежить в основі методу розвитку, має значно більший потенціал порівняно з технікою залишку економічного методу. Вона дозволяє детальніше розглянути доходи і виграти на усіх етапах розвитку земельної власності: від придбання земельної ділянки до реалізації поліпшеної нерухомості на ринку, - а значить точніше визначити економічно виправданий попит на землю.

При цьому завдяки врахуванню часової структури грошових потоків з’являється можливість здійснювати таку оцінку не лише у кінці реалізації проекту, а й на кожній стадії розвитку, що особливо важливо через високу чутливість залишкової вартості землі до можливих змін в співвідношенні дохідної та витратної складових. Проте, і економічний метод, і метод розвитку приведуть до одного і того ж значення ринкової вартості землі, якщо обидва способи оцінювання правильно застосовані, а вхідні дані належним чином підтримуються ринком.

Більш простим методом, що дозволяє виділити вартість землі із загальної вартості поліпшеної земельної ділянки, уникаючи при цьому громіздких розрахунків вартості земельних поліпшень, є метод співвіднесення.

Метод співвіднесення

Метод співвіднесення застосовують для оцінки землі як складової поліпшеної нерухомості. В його основі лежить припущення, за яким для нерухомості певної категорії і місця розташування існує нормальне або типове відношення вартості землі до загальної вартості нерухомості, поліпшеної або передбачуваної до поліпшення відповідно до найбільш ефективного використання.

Метод співвіднесення дає можливість визначити вартість землі як частку у вартості забудованої земельної ділянки за формулою:

V_l=V₀xL,

Д^е V_L вартість землі;

V₀ очікувана ціна продажу поліпшеної нерухомості;

X частка землі у вартості поліпшеної нерухомості.

Метод передбачає таку послідовність дій:

• встановлення параметрів полішень оцінюваної земельної ділянки, що відповідають критеріям ідеального поліпшення;

• визначення очікуваної ціни продажу такої нерухомості;

• визначення типового значення частки землі в ринковій вартості поліпшеної нерухомості, що є подібними оцінюваній;

• розрахунок ринкової вартості землі як частки в ринковій вартості поліпшеної нерухомості, що оцінюється.

Ключовим моментом методу співвіднесення є визначення значення частки землі в ринковій вартості нерухомості певної категорії і місця розташування.

Очевидно, що співвідношення вартості землі і поліпшень навіть у однотипної нерухомості буде змінюватиметься на користь землі із зростанням вигод місця розташування, які власне і відображає вартість землі (рис. 15.8).

■ Вартість землі Ш Вартість поліпшень

3500 г

Рис. 15.8 Розподілення вартості однотипної не спеціалізованої нерухомості між землею та поліпшеннями залежно від їх розташування в плані міста

Ц=/%,Рі) = Ро+РДп (15.17)

Д частка земліу вартості об’єкту нерухомості і -го ситуаційного класу; Д, вільний член;

п коефіцієнт регресії, що відображає градієнт зростання частки землі залежно від ступеня її цінності;

ситуаційний клас об’єкта нерухомості, що відповідає ступеню ' цінності землі.

Так, обчислення частки землі у вартості 233 новозбудованих об’єктів житлової нерухомості, об’єднаних у 29 ситуаційні класи дозволило встановити з високим рівнем достовірності (R² = 0,79) залежність, за якою збільшення ступеня цінності землі на одиницю призводить до збільшення частки землі на 10 відсотків (рис. 15.9).

1,00 1,50 2,00 2,50 3,00 3,50 4,00 4,50 5,00

Ступінь цінності міських земель

Рис. 15.9 Залежність розміру частки землі у вартості поліпшеної нерухомості залежно від ступеня цінності міських земель

1120 1140 1160 1180 1200 1220

Ціна квартири на 1 кв.м земельної ділянки, дол. США

1240

Обчислимо вартість одного квадратного метра землі ділянки, іцо оцінюється, спираючись на встановлене значення типової частки землі:

1200 х 0,169 =202,71 дол. США.

Таким чином, вартість землі ділянки під житлову забудову дорівнює 810 840 дол. США

Метод співвіднесення не відрізняється високим ступенем надійності, оскільки дає лише орієнтовне значення вартості землі, і зазвичай використовується як альтернатива за браком інформації щодо продажу вакантних ділянок. Проте цей метод виконує важливу функцію при перевірці результатів оцінки землі, виконаних за допомогою інших методів.

Метод залишку для землі

За методом залишку вартість землі визначається як різниця між поточною вартістю чистого операційного доходу від поліпшеної ділянки, капіталізованого за загальною ставкою для нерухомості, і вартістю земельних поліпшень.

Сутність методу залишку для землі відбиває наступна формула:

(15.18)

При цьому частка земельних поліпшень у ринковій вартості офісу становить 60%, а строк іх економічного життя - 25 років, що зумовлює щорічне зменшення вартості офісу за рахунок знецінення земельних поліпшень на 2,4 %.

Ринкова вартість цього об’єкту була обчислена в прикладі по застосуванню прямої капіталізації в інвестиційному методі в розділі 13, в якому на підставі аналізу ринкових даних було встановлено, що ринкова орендна плата для такого об’єкту становить 40 дол. США / кв. м у місяць, а ринкова ставка капіталізації-10%.

Обчислення ринкової вартості землі поліпшеної нерухомості

Площа, що орендується, кв. м 250

Орендна ставка, дол. США / кв. м 40

Орендна плата, дол. США в місяць

Потенційний валовий дохід, дол. США

Рівень вакантності (Г\) 0,05

Відношення перемінних витрат до дійсного

валового доходу (л*з) 0,22

Дохід, що підлягає капіталізації, дол. США

Ринкова ставка капіталізації (Ro) 0,10

Відношення постійних витрат до вартості (Г2) 0,02

Ставка, за якою здійснюється капіталізація доходу Ринкова вартість нерухомості, дол. США Частка земельних поліпшень у ринковій вартості нерухомості 0,60

Вартість земельних поліпшень, дол. США Ринкова вартість землі, дол. США

10 000 120 000

88 920

0.12

741 000

444 600 296 400

Таким чином, вартість землі для цієї поліпшеної нерухомості складає

4. тис. дол. США

Оскільки дохід з поліпшеної нерухомості генерується і землею, і поліпшеннями, такий дохід може бути розподілений за цими фізичними складовими, кожна з яких матиме відповідну ставку капіталізації. На цьому твердженні будується метод розподілення доходу, в якому використовують техніку залишкової капіталізації.

Метод розподілення доходу

За методом розподілення доходу вартість землі визначається шляхом капіталізації чистого операційного доходу від надання в оренду забудованої земельної ділянки, зменшеного на обсяг доходу, що припадає на поліпшення, за ставкою капіталізації для землі: