317 =

ФВ

ФВ+ЗСЕЖ

(16.3)

де ЗП ФВ

ЗСЕЖ

сукупне знецінення поліпшення; фактичний вік земельного поліпшення;

залишковий строк економічного життя земельного поліпшення.

Аналізуючи показники, що входять до цієї формули, можна констатувати, що оцінювач має точні дані про один показник - фактичний вік земельних поліпшень. Визначення залишкового строку економічного життя поліпшення потребує врахування багатьох факторів (сучасний технічний стан поліпшень, можливість (раціональність) збільшення терміну існування поліпшення за рахунок його ремонту або реконструкції) прогнозований період отримання доходу від експлуатації поліпшення, зміна розміру цього доходу в часі і т. ін.)

Враховуючи досить велику суб’єктивність визначення величин, що впливають на кінцевий результат, використовувати цей метод необхідно дуже обережно, тому що отримані дані будуть «юридично вразливі».

3. Розрахунок залишкової вартості поліпшень і загальної вартості нерухомості

Залишкова вартість поліпшення - вартість земельного поліпшення з урахуванням його знецінення, зумовленого існуючими фізичним зносом та функціональної й економічної застарілості.

Визначається залишкова вартість заміщення (відтворення) об’єкта оцінки як різниця між вартістю заміщення (відтворення) та величиною знецінення земельних поліпшень за формулою:

Вз = В_в хК_П (16.4)

де В₃ залишкова вартість земельного поліпшення;

В_в відновна вартість земельного поліпшення;

jq коефіцієнт придатності

Коефіцієнт придатності (сукупного знецінення) визначається як добуток відповідних коефіцієнтів: фізичного, функціонального і економічного

знецінення, які має об’єкт оцінки:

К_п=К_фхК_фунхК_ек (16.5)

де К_ф коефіцієнт фізичного знецінення;

К коефіцієнт функціонального знецінення;

коефіцієнт економічного (зовнішнього) знецінення.

ЕК

Коефіцієнт фізичного знецінення (К_ф) визначається за формулою:

де

ЗФП

К_ф= 1-

ЗФП

100

фізичне знецінення поліпшення, %.

Коефіцієнт функціонального знецінення ( К_ФУН) визначається за формулою:

де ЗФУН

К

ФУН

ЗФУН

100

функціональне знецінення поліпшення, %.

(16.7)

Коефіцієнт економічного (зовнішнього) знецінення (К_ЕК) визначається за формулою:

де ЗЕК

К

ЕК

ЗЕК

100

економічне (зовнішнє) знецінення поліпшення, %.

(16.8)

Загальна вартість об’єкта нерухомості визначається як сума залишкової вартості поліпшення і ринкової вартості земельної ділянки.

Резюме

Витратний підхід практично не має обмежень для свого застосування, оскільки будується на припущенні, що вартість оцінюваної нерухомості визначається витратами на створення такого ж об’єкту шляхом придбання земельної ділянки еквівалентної корисності та поліпшення її аналогічним до об’єкту оцінки чином. Тобто, порівнянні дані в цьому оціночному підході відносяться окремо до землі і до земельних поліпшень, а коригування проводяться, щоб врахувати відмінності в їх кількості, якості і корисності.

При оцінці неспеціалізованої нерухомості витратний підхід може бути використаний для визначення ринкової вартості. У цьому випадку предметом порівняльного аналізу мають виступати дані, що належним чином представляють ситуацію на ринку, на якому представлена оцінювана нерухомість. Інакше кажучи, ці дані повинні стосуватися подібної нерухомості, тобто, т ієї, яка здатна і може конкурувати з оцінюваною нерухомістю на одному і тому ж ринку, і бути чутливими до тих змін характеристик нерухомості, що обрані як елементи порівняння. За таких умов сума витрат на придбання землі та її поліпшення вкажуть на ринкову вартість оцінюваної нерухомості, оскільки ринок вважає ці витрати корисними.

Фактично, витратний підхід встановлює верхню межу того, що звичайно платив би ринок за нерухомість, якби вона була новою. Тому, щоб наблизиться до ринкової вартості існуючої нерухомості, яка вже накопичила знос і має

Питання для самостійної роботи

1. Чому витратний підхід вважається універсальним для визначення вартості нерухомості?

2. Які види має відновна вартість земельних поліпшень і в яких випадках ці види вартості застосовуються?

3. Розкрийте зміст методу залишкової вартості замнцення.

4. Назвіть основні методи визначення відновної вартості земельних поліпшень.

5. Що таке кошторис і які види кошторисів складають?

6. Які складові, крім вартості будівництва, включає вартість земельних поліпшень?

7. Які види знецінення повинні враховуватися при оцінці нерухомості?

8. Розкрійте сутність методів оцінки знецінення.

9. Що таке економічне і фізичне життя земельних поліпшень?

10. Яким чином можна визначити залишкову вартість заміщення земельних поліпшень, спираючись на ринкові дані?