2. Визначення відновної вартості поліпшень

Для визначення відновної вартості поліпшення може бути використані декілька методів (ці методи не мають чітко визначених назв, але в більшості літературних джерел їх називають таким чином):

• розрахунок кошторисної вартості об’єкту;

• розрахунок з використанням вартості одиничного показника будівельного аналога;

Методи визначення відновної вартості

Кошторисний метод

Метод порівняльної одиниці

Метод розбивки по компонентам

Метод об’єктів-аналогів

Розрахунок кошторисної вартості будівництва

Кошторис - це документ, де визначена вартість майбутнього будівництва конкретного об’єкта.

Для визначення кошторисної вартості будівництва об’єктів складається інвесторська кошторисна документація, до складу якої входять локальні кошториси і відомості ресурсів до них, локальні кошторисні розрахунки, об’єктні кошториси, об’єктні кошторисні розрахунки, кошторисні розрахунки на окремі види витрат, зведені кошторисні розрахунки вартості будівництва, зведення витрат тощо.

Основою для розрахунку кошторису є проектна документація. В більшості випадків під час оцінки об’єкту така документація відсутня. В такому випадку кошторис може бути розрахований на підставі традиційних вихідних даних, які використовує оцінювач під час оцінки об’єкту. Точність визначення кошторисної вартості поліпшення при наявності якісних вихідних даних цілком достатня для цілей оцінки.

Для визначення відновної вартості конкретного об’єкта нерухомості, як правило, розробляють:

• локальні кошториси;

• об’єктний кошторис;

• зведений кошторисний розрахунок.

Розрахунок з використанням вартості одиничного показника будівельного аналога

У цьому методі використовують вартість одиниці уніфікованого показника споживчої корисності будівлі чи споруди, ЩО ОЦІНЮЄТЬСЯ (1 куб. м об’єму будинку, 1 кв. м площі об’єкту, 1 тонна зберігання, 1 погонний метр, довжини ліїгійних об’єктів, 1 койко-місце І Т.П.).

Загальну вартість об’єкту визначають як добуток вартості одиниці на загальну кількість цих одиниць в об’єкті, що оцінюється.

Для конкретних розрахунків використовують дані про вартість одиничного показника об’єкта-аналога, що наводяться в довідкових матеріалах, наприклад в збірниках укрупнених показників відновної вартості (УПВВ) будівель і споруд різного призначення. При цьому вартість одиничного показника об’єкта-аналога повинна бути скоректована на відмінності, які існують між цим аналогом, і об’єктом, що оцінюються (по капітальності, використаних матеріалах, об’ємно- планувальним характеристикам, обладнанню тощо).

Формула визначення відновної вартості об’єкта виглядає таким чином:

ВП = ВОД х КВ х Nx КЧ

(16.1)

вартість об’єкта на дату оцінки;

вартість одиничного показника об’єкта-аналога на базову дату (тобто дату, на яку була розрахована щ вартість); коефіцієнт, що враховує відмінності між об’єктом-аналогом і об’єктом оцінки;

кількість одиниць, що налічується в об’єкті оцінки; коефіцієнт, що враховує зміну вартості будівельно-монтажних робіт за період між базовою датою та датою оцінки.

Точність цього підходу значною мірою залежить від строку, що відділяє базову дату від дати оцінки. Тому в закордонній практиці прийнято регулярно проводити переоцінку вартості одиничних показників, наближаючи їх до сучасного рівня цін. На жаль, в вітчизняній практиці в оцінці нерухомості широко використовують одиничні розцінки, що були розраховані ще в цінах 1969 року. Це, безумовно, зменшує точність визначення відновної вартості об’єкта.

При використанні цього підходу, як правило, визначається вартість заміщення.

Метод визначення вартості по укрупненим конструктивним елементам чи видам робіт

Цей метод є різновидом кошторисного розрахунку і базується на використанні в якості одиниць виміру характерних показників вартості укрупнених обсягів окремих видів робіт (1 куб. м цегляної кладки, 1 кв. м фарбування поверхні, монтаж 1 тонни металоконструкцій і т. ін.). Це дещо зменшує точність цього підходу порівняно з традиційним кошторисом, але дає суттєвий виграш у трудомісткості.

Метод розбивки по компонентам

Метод розбивки по компонентам базується на тому, що вартість об’єкта розраховується як сума вартості його окремих компонентів. Що розглядати як компонент - залежить від обраного підходу. В якості компонентів можна розглядати набір робіт, що виконують на будівництві субпідрядні організації. В цьому випадку оцінювач моделює роботу генпідрядника, який підраховує вартість будівництва по вартості витрат на всіх субпідрядників, які необхідні для будівництва об'єкта. Можна використати розбивки по профілю, тобто розрахунок вартості робіт, що виконують окремі спеціалісти (бетонники, муляри, сантехніки і ін.).

Метод об’єктів-аналогів

Цей метод базується на використанні інформації про вартість об’єктів- аналогів, яка потім коректується на відмінності між аналогом і об’єктом, що оцінюється. Як правило, відповідну інформацію можна отримати в проектних організаціях, які були пов’язані з проектуванням об’єктів аналогічного функціонального використання.

Прибуток підрядника і забудовника

Кошторисний прибуток - це кошти, що враховують економічно обгрунтовану величину прибутку підрядної організації від виконання будівельних і монтажних робіт.

Прибуток підрядника, як правило, враховують у процесі визначення відновної вартості об’єкту. Це зумовлено тим, що кошторисна документації, передбачає визначення кошторисного прибутку (тобто прибутку підрядника). Розмір кошторисного прибутку залежить від виду будівництва, технічної і технологічної складності будови, строків будівництва, умов його фінансування тощо. По будовах (об’єктах), будівництво яких здійснюється із залученням бюджетних коштів, розмір кошторисного прибутку приймається з урахуванням рекомендованих Держбудом за погодженням з Мінекономіки усереднених показників.

В одиничні показники вартості також включені планові накопичення, які розглядались як нормативний прибуток від виконання будівельно-монтажних робіт.

Прибуток забудовника (інвестора) - це потрібна сума перевищення виручки над загальними витратами на будівництво, що дозволяє вважати цей проект фінансово виправданим для забудовника. Прибуток забудовника враховують, коли можливість його отримання підтверджується інформацією про ціни продажу забудовником побудованих подібних об’єктів нерухомості.

Прибуток інвестора складається з двох частин. Перша частина - це «втрачена вигода від тимчасового заморожування капіталу», яка виникла внаслідок того, що за кошти інвестора будується об’єкт нерухомості і ці гроші на період будівництва не дають прибутку. Ця частина прибутку інвестора може бути достатньо обгрунтовано розрахована. Інша частина прибутку інвестора - це юрма доходу на капітал, що визначається на підставі аналізу відповідної ринкової інформації.

Урахування супутніх витрат

Слід розуміти, що отримавши відновну вартість об’єкта (в т.ч. з врахуванням прибутку забудовника), ми ще не визначили його остаточну вартість, тому що ця вартість складається, як це формулюється в закордонних монографіях по оцінці майна, з прямих і непрямих витрат. Враховуючи, що термін «прямі виграти» використовується в кошторисній документації і має інший зміст, то краще поділяти ці витрати на об’єктні (тобто пов’язані із будівництвом об’єкту) і на супутні, які пов’язані із організацією процесу створення і реалізації нерухомості.

Розрахована відновна вартість об’єкта нерухомості і є об’єктними витратами.

Що стосується супутніх витрат, то їх визначення потребує відповідного аналізу, тому що к розмір залежить від багатьох обставин (район будівництва, законодавча та нормативна база, стан ринку відповідної нерухомості

Фізичний знос конструкцій, технічних пристроїв, об’єктів в цілому - це втрата ними первісних технічних показників (міцності, стійкості, надійності і т. ін.) внаслідок дії природно-кліматичних, технологічних факторів та життєдіяльності людини.

Сучасна нормативна база оцінки майна передбачає, що величина фізичного знецінення може розраховуватися за кожним конструктивним елементом окремо або шляхом розрахунку необхідних витрат на усунення ознак фізичного зносу.

Розрахунок фізичного зносу за кожним конструктивним елементом окремо базується на положеннях нормативного документу СОУ ЖКГ 75.11- 35077234.0015:2009 «Правила оцінки фізичного зносу житлових будинків».

Хоча судячи з назви цей нормативний документ орієнтований на житлову нерухомість, але використаний в ньому методичний підхід можна пристосувати і до інших видів нерухомості.

Визначення фізичного зносу в цьому документі виходить з припущення, що величина фізичного зносу на момент його оцінювання характеризує ступінь погіршення технічних і пов’язаних з ними експлуатаційних показників будівлі (елементів будівлі) порівняно з первинними і виражається співвідношенням вартості об’єктивно необхідних робіт з ремонту до їх відновної вартості.

Тобто, в документі закладений прямо пропорційний зв’язок між величиною фізичного зносу і втратою вартості елементами будівлі і будівлею в цілому.

Величина фізичного зносу будинку визначається за формулою:

Величина фізичного зносу окремих елементів будинку визначається по спеціальних таблицях, які наведені в «Правилах оцінки фізичного зносу житлових будинків» і в яких відповідним несправностям окремих елементів відповідає визначений діапазон фізичного зносу (у відсотках).

У тих випадках, коли визначається фізичний знос елементів, які не зустрічаються в житлових будинках, можна користуватися таблицями аналогічних конструкцій, технічного обладнання або приблизною шкалою фізичного зносу (табл. 16.1)

Питома вага елементів у вартості відтворення будинку приймається згідно з укрупненими показниками вартості відтворення будинку(споруди) відповідного функціонального призначення, а стосовно елементів, для яких відсутні затверджені показники, - за кошторисною вартістю.

(16.2)

де Ф- величина фізичного зносу будинку, %;

величина фізичного зносу окремих елементів будинку (конструкцій, інженерного обладнання), %; питома вага елементу будинку в його загальній вартості відтворення, %;

т загальна кількість окремих елементів будинку.