Розділ 2. Визначення та класифікація нерухомого майна

Результативність будь-якої оцінки залежить, передусім, від правильної ідентифікації її об’єкту. Не з'ясувавши сутність об’єкту, завжди буде існувати небезпека припустити помилки в способі визначення вартості і, як наслідок, одержати її неадекватне значення. Тому в цьому розділі основну увагу приділено особливостям нерухомого майна як об’єкту оцінки. В ньому наводиться розгорнене визначення понять «нерухомість», «нерухома власність» і «нерухоме майно», розглядаються матеріальні і нематеріальні складові нерухомості і можливі класифікації нерухомого майна як об’єкту оцінки.

1. Особливості нерухомого майна як об'єкту оцінки

Для об’єктів нерухомості родовою ознакою, що вцціляє k серед ІЇШІИХ об’єктів, є безпосередній зв’язок із землею. Причому і сама земля як ділянка, і все що з нею нерозривний зв’язано, будь то природні предмети або створені людиною, розташовані на землі та/або під (над) землею, будуть нерухомістю.

На відміну від інших об’єктів оцінки нерухомості властиві постійність місце розташування, довговічність і відносна обмеженість землі як ресурсу.

Відповідно до Міжнародних стандартів оціїжи нерухомість - це «земля і всі речі, що є природною складовою землі, наприклад, дерева і мінерали, так само і всі речі, що приєднані до неї людьми, наприклад, споруди і поліпшення. Все обладнання, що постійно приєднане до будівель, таке як каналізація, системи опалювання, охолоджування і електропостачання, і вбудоване устаткування, таке як підйомники, або ліфти, також є складовою нерухомості»³

Наведене визначення відображає трактування нерухомості, що застосовується в цивільному законодавстві багатьох країн світу, у тому числі і країн СНД, де під нерухомістю розуміїоть земельні ділянки, а також об’єкти, розміщені на земельній ділянці, переміїцення яких є неможливим без 'їх знецінення і зміни їх призначення.

³ Real Property Valuation (Revised 2007). International Valuation Guidance Note No.1 //International

Valuation Standards. Eighth Edition. 2007. IVSC, 2007, para 3.8.

Цивільний кодекс Республіки Беларусь (07.12.98) Стаття 130

До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, ділянки надр, відособлені водні об’єкти і все, що міцно зв’язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без несумірного збитку їх призначенню неможливе, у тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди.

Цивільний Щ Нерухомим майном вважаються земельні ділянки,

кодекс 1 ділянки надр, відособлені водні об’єкти, ліси,

Республіки 1 багаторічні насадження, підземні і наземні будівлі,

Вірменія І споруди та інше міцно зв’язане із землею майно,

(17.06.98) тобто об’єкти, відокремлення яких від землі

Стаття 134 J неможливо без нанесення збитку цьому майну або

земельній ділянці чи без змін, припинення їх призначення або подальшого використання за цільовим призначенням.

Цивільний кодекс Грузії (26.06.97) Стаття 149

І

До нерухомих речей належать земельна ділянка, існуючі на ній копалини, рослини, що ростуть на землі, а також будівлі і споруди, що міцно закріплені на землі.

Цивільний кодекс Республіки Казахстан (27.12.94) Стаття 117

;

ш

і вс

До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, ділянки надр, відособлені водні об’єкти і все, що міцно зв’язане із землею, тобто об’єкти, переміщення яких без несумірного збитку їх призначенню неможливе.