Натомість, у країнах, де державному регулюванню відводиться провідна роль в економіці, таку ж роль воно виконує і стосовно оціночної діяльності. Для цих країн характерне формування спеціального законодавства, яким чітко розмежовуються повноваження держави і професійних громадських організацій щодо доступу до професії, розвитку методології оцінки і забезпечення контролю за здійсненням оціночної діяльності.

2. Методичне забезпечення оціночної діяльності. Міжнародні і національні стандарти оцінки

Методичне забезпечення проведення оцінки здійснюється шляхом розробки і ухвалення спеціальних документів: стандартів оцінки, методик, методичних рекомендацій, правил і порядків.

Стандарти оцінки є основоположним документом, відповідно до яких повинні розроблятися всі інші документи, що стосуються питань виконання оцінки.

Стандарти оцінки містять визначення понять, у тому числі ринкової вартості, принципів оцінки, способів і особливостей проведення оцінки певного майна залежно від мети оцінки, вимоги до змісту звіту про оцінку майна і порядок його рецензування.

Стандарти оцінки мають носити обов’язковий характер для всіх суб’єктів оціночної діяльності, а також осіб і органів виконавчої влади, які тим чи іншим чином використовують результати оцінки.

Розробку єдиних, науково обґрунтованих, методичних підходів до оцінки нерухомого майна почали здійснюватися ще в першій половині XX століття і, вже до початку 1940-х років, у різних країнах склалися загалом схожі між собою принципи і методи оцінки. Одночасно стали формувати і вимоги до оцінки як виду професійної діяльності. Протягом 60-70-х років XX століття багато національних організацій оцінювачів розробили і опублікували стандарти професійної практики для своїх членів.

Зміст стандартів оцінки об’єднував теоретичні аспекти оцінки з практичними вимогами ринку. В окремих країнах стандарти були імплементовані, повністю або частково, в національні закони і підзаконні акти. Крім того, в організаціях оцінювачів впроваджувалися кодекси професійної етики. Тим самим були створені механізми, що забезпечують дотримання стандартів, які дозволили здійснювати контроль за оціночною діяльністю і регулювати доступ до професії, у тому числі шляхом державного ліцензування або сертифікації професійної оціночної асоціації.

До 1980-х років процес інститутизації оціночної діяльності обмежувався лише національним рівнем. Проте, вже наприкінці 1970-х років було ясно, що розширення діяльності міжнародних фінансових інститутів і процеси глобалізації інвестиційних ринків досягай такого рівня, що назріла гостра потреба в розробці єдиних міжнародних стандартів для визначення вартості майна. Адже наявність відміїностей в практиці оцінки в різних країнах могла стати потенційним джерелом різного роду помилок і привести до ненавмисних

конфліктів. Менш очевидним був і той факт, що в деяких країнах дія місцевих стандартів була недостатньо ефективною.

Досягненню узгодженості серед оцінювачів різних країн у розумінні принципів і способів оцінки багато в чому сприяла діяльність Європейської групи асоціацій оцінювачів (ЄГАО)¹ і Комітету {зараз - Ради) з Міжнародних стандартів оцінки (РМСО)^{* 2}, членами яких стали національні товариства і інститути професійних оцінювачів, що представляють свої держави.

Своїм головним завданням ЄГАО і РМСО бачать підвищення надійності визначення ринкової вартості нерухомості і зміцнення її відносного положення серед інших інвестиційних альтернатив. На це були спрямовані розробка і поширення Європейських і Міжнародних стандартів оцінки, які постійно удосконалювалися і доповнювалися.

Так, опубліковані ще в 1985 році, Міжнародні стандарти набули розвитку у виданнях 1994/97 і 2000/07 рр., що було пов’язане з розширенням практики і функцій оцінки, ускладненням самого поняття майна.

При розробці Міжнародних стандартів оцінки РМСО керувався трьома основними цілями.

1. Полегшити проведення міжнародних операцій на ринках майна шляхом забезпечення прозорості фінансової звітності, а також підвищення надійності оцінок для цілей кредитування, для угод, що пов’язані з передачею майнових прав, та з урегулювання питань при судових процесах або при оподаткуванні.

2. Представити найкращу професійну практику і тим самим надати можливість оцінювачам різних країн відповідати попиту на надійні оцінки - з боку міжнародних ринків майна - і відповідати вимогам до складання фінансової звітності - з боку світової ділової спільноти.

3. Сприяти просуванню стандартів оцінки і фінансової звітності, що відповідають потребам країн, що розвиваються, та нових індустріальних країн.

Визнаючи складність процедур професійної оцінки, розмаїття ситуацій, пов’язаних з майном, утрудненість в інтерпретації оціночної діяльності іншими професійними дисциплінами, РМСО врахував ці питання при встановленні змісту і формату Стандартів.

Зокрема, структура Міжнародних стандартів оцінки 2000-х років включає:

• вступ, що містить роз’яснення функцій і задач РМСО, представляє загальну ідею Стандартів і пояснює структуру їх тексту;

• загальні поняття і принципи оцінки, де коментуються юридичні і економічні понятійні основи, на яких базуються оцінка і її стандарти, і які сприяють розумінню між професіями;

• кодекс поведінки, присвячений вимогам стосовно етики і компетентності, що пред’являються до професійних оцінювачів;

Неурядова організація, створена за ініціативою оціночних асоціацій з Бельгії, Великої Британії, Німеччини, Ірландії і Франції в 1977 році. На сьогодні об’єднує 39 асоціацій з 24 країн Європи.

² Неурядова організація, створена за ініціативою оціночних асоціацій Великої Британії і США в 1981 році. Член ООН, має з травня 1985 року Статус Ростера в Раді ООН з економічних і соціальних питань. В теперішній час в роботі РМСО беруть участь оціночні організації з 54 країн

Стандарти 1	Стандарт 1				Стандарт 2
1	Ринкова вартість				Бази оцінки, відмінні
					від ринкової вартості
Стандарт 3			Стандарт 4				Стандарт 5
Кваліфікаційні вимоги			Процес оцінки				Звіт про оцінку
до оцінювачів

Застосування Оцінка для фінансової звітності Оцінка для цілей кредитування Оцінка для цілей сек’юритизації Оцінка вартості страхування Застосування інвестиційної вартості (цінності) для окремого інвестора Міжнародна оцінка		Оцінка нерухомого майна		Оцінка нерухомого майна
		в контексті Директиви		та енергетична
		AIFM		ефективність

Джерело: European Valuation Standards. Seventh Edition. 2012. TEGoVA, 2012

Рис. 1.1. Структура Європейських стандартів оцінки 2012

Нерухоме майно	Рухоме майно
Вступ до Стандартів 1, 2 і 3	Стандарт 1 Ринкова вартість як база оцінки

Бізнес Стандарт 2 Оцінка вартості, відмінної від ринкової Фінансові інтереси Стандарт З Звіт про оцінку Застосування Застосування

Застосування

Застосування

оцінки для

оцінки для цілей

оцінки активів

фінансової

кредитування

публічного сектору

звітності

для фінансової

звітності

Правила 1

Оцінка

Оцінка

Оцінка

Оцінка

Оцінка

1

нерухомого

інтересів

машин і

нематеріальних

рухомого

майна

(прав)

обладнання

активів

майна

оренда

Оцінка

Оцінка при

Витратний

Аналіз

Оцінка

бізнесу

наявності

ПІДХІД ДЛЯ

дисконтованого

сільськогос-

небезпечних

фінансової

грошового потоку

подарського

і токсичних

звітності

майна

речовин

Рецензування оцінок Оцінка майна з торговим потенціалом Масова оцінка	Оцінка об’ остів
для оподатку-	майна у видобувних
вання	галузях

Оцінка

нерухомих

об’єктів

історичної

спадщини

Додаю к

Глосарій

Джерело: International Valuation Standards. Eighth Edition. IVSC, 2007.

Рис. 1.2. Структура Міжнародних стандартів оцінки 2007

Крім того, до сьомого видання Європейських стандартів оцінки включені положення законодавства Європейського Союзу, що стосуються нерухомого майна, зокрема питання забезпечення сталого розвитку (здоров’я та безпеки людини, енергетики, агрокультури, охорони та збереження навколишнього середовища тощо), а також деякі технічні та інформаційні матеріали ЄГАО щодо професійної етики та поведінки, освітніх вимог до оцінювачів та порядку їх сертифікації, правил вимірювання відстані, площі та об’єму, розподілення вартості між землею та будівлями.

Загалом стацдарти оцінки слід розглядати як своєрідний процес відгуку на нагальні потреби ринку. Тому деякі питання, що були актуальними в попередні роки і набули загальновизнаного вирішення, виклюють із стандартів і їх місце займають нові проблемні задачі. Так, сьогодні, коли пріоритет ринкової вартості не викликає сумнівів, РМСО основним своїм завданням вважає зміцнення впевненості та довіри громадськості до оцінки.

З цією метою був переглянутий стиль і розкриття основних положень у Міжнародних стандартах оцінки. Передусім це стосується уявної складності, що була притаманна стандартам за рахунок численних повторень однакових понять і тем у різних частинах тексту. Покращенню доступності основного змісту стандартів сприяла також відмова від деталізації питань щодо використання та застосування конкретних методів оцінки. Натомість нові стандарти зосередили увагу на загальних принципах оцінки, що в міру потреби ілюстровані прикладами, для того, щоб забезпечити якомога ширшу можливість для їх застосовування.

Починаючи з 2010-х років, Міжнародні стацдарти оцінки набувають нової структури, що включає:

• визначення МСО;

• засади МСО, до яких увійшли всесвітньо визнані поняття і принципи оцінки, що забезпечують узгодженість і сприяють кращому розумінню всіх видів оцінки та які мають бути прийняті до уваги і використані під час надання послуг з оцінки.

• загальні стандарти, що визначають загальні принципи визначення завдання на проведення оцінки, вимоги до її виконання та складання звіту про оцінку та які застосовують для всіх типів активів і цілей оцінки;

• стандарти оцінки активів, що встановлюють вимоги і містять інструкції про те, як принципи загальних стандартів звичайно застосовуються для певного класу активів. Крім того, ці стандарти надають додаткову інформацію про характеристики кожного типу активів, що мають вплив на вартість, і визначають загальні способи оцінки цих активів;

• застосування оцінки, що визначають відповідні процеси оцінювання та вимоги до розкриття інформації для основних цілей оцінки, а також рекомендації з дотримання норм інших міжнародних стандартів, які можуть бути застосовані до оцінки, наприклад, Міжнародними стандартами фінансової звітності.

Слід зазначити, що Міжнародні стандарти оцінки, акумулюючи узгоджене розуміння оцінювачів різних країн основних завдань оцінки, створюють єдину систему вимірювання цінності економічних благ і є необхідною умовою для забезпечення інтеграції національних економік в світове господарство.

МСО 101	МСО 102	МСО 103
Обсяг робіт	Виконання	Складання звіту

Стандарти оцінки активів МСО 200		МСО 210			МСО 220
Бізнес та інтереси в бізнесі		Нематеріальні активи			Машини та обладнання
МСО 230	МСО 233			МСО 250
Права в нерухомому	Інвестиційна нерухомість			Фінансові інструменти
майні	у стадії будівництва
МСО 300			МСО 310
Оцінка для фінансової звітності			Оцінка прав у нерухомому майні
			для забезпечення позики