Чинники, що визначають попит на нерухомість

Житлова нерухомість

характерні типи землекористування, тенденції міського розвитку

привабливість житлового комплексу (якість будівництва,

менеджмент, комунальні послуги)

Роздрібно-торговельна

нерухомість

характерні тиі їй землекористування, тенденції' міського розвитку

і привабливість ! торговельного центру і (якість будівництва, менеджмент, операційні виграти)

Офісна нерухомість

< характерні тини і землекористування і j тенденції міського 1 розвитку

і привабливість офісної і будівлі (якість і будівництва,

) менеджмент, операційні [ витрати)

природно-ландшафтні чинники, (клімат, топографія, водні ресурси, ґрунти, природні або техногенні перешкоди)

місцеві адміністративна та податкова політика

природно-ландшафтні чинники, (клімат, топографія, водні ресурси, грунти, природні або техногенні перешкоди)

місцеві адміністративна та податкова політика

транспортне сполучення (транспортні послуги, швидкісні автостради) і транспортні витрати

побутові умови і соціальні послуги (установи охорони здоров’я, культури, освіти, пожежна охорона і правопорядок)

і транспортне сполучення 1 (транспортні послуги, і швидкісні автостради) і і транспортні виграти

і

X

] природно-ландшафтні

! чинники, (клімат,

і топографія, водні

і ресурси, ґрунти,

І природні або техногенні

і перешкоди)

j .

Т місцеві адміністративна

і та податкова політика

І ___

]трансгортне сполучення ! (транспортні послуги, і швидкісні автостради) і І транспортні виграти

Т побутові умови і j соціальні послуги І (магазини, ресторани, j місця відпочинку)

Аналіз конкуруючої пропозиції. Аналіз конкуруючої пропозиції здійснюють з метою визначення обсягу доступних площ на даний момент та в майбутньому в межах сектору ринку (зони торговельного обслуговування).

Для обчислення обсягу доступних площ певного типу нерухомості враховують:

існуючі об’єкти (з урахуванням рівня вакангності & приміщень), з числа яких виключать об’єкти, що заплановані під знесення, реконструкцію чи перепланування для іншого виду використання;

об’єкти, що знаходяться на стадії будівництва (реконструкції) та/або отримали дозвіл на будівництво (реконструкцію) чи проектуються:

де

S. = S? - S’/’" + S- + Sf,

Sj пропозиція площ конкуруючих об’єктів z-ої групи;

S_ip пропозиція площ існуючих об’єктів z-ої групи;

S_ipu площа існуючих об’єктів z-ої групи, що заплановані під знесення, реконструкцію чи перепланування для іншого виду використання;

■S_ic пропозиція площ об’єктів z-ої групи, що будуються

(реконструюються) та/або отримали дозвіл на будівництво (реконструкцію);

S.J пропозиція площ об’єктів і-ої групи, що знаходяться в стадії проектування.

Отриманий результат уточнюють щодо реалістичності запланованої пропозиції шляхом зіставлення загальної кількості дозволених до зведення об’єктів із кількістю об’єктів, що прийняті до експлуатації за останні роки. При цьому враховують обсяги будівництва не тільки конкуруючих об’єктів, а й супутніх, що їх доповнюють, а також чинники, що впливатимуть на обсяг і вартість нових об’єктів: наявність і ціна незабудованих земельних ділянок; виграти на розвиток нерухомості; доступність проектного фінансування; існуючі планувальні обмеження та правові обтяження; особливі економічні умови і обставини. ,

Загальний обсяг існуючої та очікуваної пропозиції може буги структурований з точки зору параметрів нерухомості (наприклад, характер володіння, клієнтська база, якість будівельних робіт, дизайн і зручності), що надають певній групі об’єктів конкурентоспроможні переваги або вади, а значить дозволяють зробити коротко- та довгостроковий прогноз щодо її ймовірної частки ринку та потенціалу для її розвитку. Для цього реальна частка об’єктів даної групи в сегменті ринку має бути скоригована на показник ринкової пріоритетності. Таким показником, наприклад, можуть слугувати обсяг реалізація на одиницю площі в окремих роздрібних магазинах або обсяг заздалегідь укладених орендних договорів в офісному центрі.

Аналіз ринкової рівноваги. Порівняння обсягів попиту і пропозиції вказує на ступінь поточної та очікуваної ринкової рівноваги, що передбачає урівноваженість цін попиту та цін пропозиції, які втілюються в ринковій вартості нерухомості:

^Dr₀=^SVa=V₀. (6.5)

де d_v вартість, що відображає тцну попиту; ^у о

^! Sy вартість, що відображає ціну пропозиції;

/О

у рівноважна ціна, що є індикатором ринкової вартості.

Ринкова вартість регламентує, з одного боку, можливість власного та позикового капіталу щодо придбання нерухомості:

Коефіцієнт покриття боргу є основним критерієм платоспроможного попиту:

DCR =

DS

(6.8)

де DCR коефіцієнт обслуговування (покриття) боргу;

І чистий операційний дохід від надання нерухомості в оренду; [)S річна сума обслуговування боргу, -

який, в свою чергу, буде здатний забезпечити прийнятний для забудовника прибуток як основного критерію економічної доцільності пропозиції ринку:

ц-Хц>^х<¹⁺‘Т)"

1

(1 + i_Fr

~v_r

(6.9)