Очікування - орієнтація на майбутні зиски від володіння нерухомим майном

Це очікування може ґрунтуватися на тенденціях соціально-економічного розвитку, що склалися в регіоні; на ухвалених рішеннях про зміну характеру використання території і забудови безпосереднього оточення; на закономірній зміїгі фаз життєвого циклу самої нерухомості, які рівною мірою можуть підвищити або знизити поточну вартість оцінюваної нерухомості.

Таким чином, принцип описування характеризує точку зору користувача на майбутні вигоди і їх поточну вартість. При цьому, очкування майбутніх вигод пов’язано з ймовірністю зміни їх обсягу і характеру.

2. Принципи, що пов’язані з природою нерухомості

Нерухомість може оцінюватися не тільки з позиції' споживача, а й девелопера - підприємця, який розвиває її до стану, придатного для подальшого використання. Якщо споживач (власник чи користувач) лише продовжує існуюче використання землі шляхом управліїшя нерухомістю та утримання її в належному стані, то девелопер створює новий об’єкт, що є продуктом поєднання землі, праці, капіталу та підприємницької ініціативи.

Земля - це першооснова для розвитку нерухомого майна. Передбачається, що земля буде певним чином поліпшена і нерухомість буде продана чи надана в оренду.

Очевидно, що кожному рівню сукупних витрат відповідатиме певне співвідношення цін на ці ресурси:

-AS_l_AV_b/AS_b р„ as_b av_l/as_l P_l ’

де P_L вартість 1 кв. м землі;

Р_в вартість 1 кв.м поліпшень.

(4.5)

Продуктивна функція - відношення між фізичними складовими нерухомості та максимально можливим обсягом {

загального доходу, що можна отримати від використання землі 1

і

за рахунок її поліплю і іня. j ^З

З метою визначення адекватності сукупних витрат на придбання землі та її поліпшення загальному доходу, що можна отримати на ринку з нерухомості

МР_В =AV₀/ AS_в, при S_L = const (4.6)

або

MP_L - AV₀ I AS_l, при S_B = const (4.7)

При ньому, максимальний дохід з нерухомості буде отримано, якщо кожна нова одиниця складових нерухомості матиме ціну, що дорівнює граничному продукту для відповідної складової:

MP_L /P_L = МР_В /Р_в = 1, (4.8)

За цих умов, витрати на придбання землі та її поліпшення покриваються доходом з об’єкту нерухомості і обчислюються як внесок у його вартість:

V₀=V_L+V_B, (4.9)

де V₀ загальний дохід від використання землі, що відповідає вартості нерухомості;

V_L Виграти на придбання ділянки землі;

V_№ Витрати на земельні поліпшення.

На підставі властивостей продуктивної функції реалізуються основні принципи, що пов’язані з природою нерухомості: принцип пропорційності; принцип залишкової продуктивності; принцип внеску; принцип зростаючої і спадаючої віддачі; принцип економічного розміру; принцип економічного поділу.

Принцип пропорційності полягає в тому, що будь-якому типу нерухомості відповідає оптимальне поєднання компонентів, при якому досягається максимальна вартість землі.

Якщо порушується цей принцип, то з’являється:

«недополіпшена» земельна ділянка, коли нерухомість характеризується недостатнім облаштуванням, наприклад, завелика площа земельної ділянки колишнього дитячого садка, пристосованого під офіс, або навпаки

тереполіпшена» земельна ділянка, коли нерухомість має надмірне облаштування стосовно виду використання земельної ділянки, наприклад, замала автостоянка при великій офісній будівлі.

Диспропорція виникає також тоді, коли обсяг послуг і витрати по іх наданню не адекватні класу нерухомості або її оточенню. За цих умов земля втрачає вартість через неефективне використання.