УДК 657.92(075.8) ББК 65.053я73 Д72

Автори:

Драиіковський О.І., Іванова І. Б., Крумеліс Ю. В.

Схвалено Вченою радою

Київського національного університету будівництва та архітектури (протокол №11 від25 листопада 2005 р.)

Рекомендовано Міністерством освіти і науки України як навчальний посібник для студентів вищих навчальних закладів (лист№ 14/18.2-3008 від 26 грудня 2005 р.)

Рецензенти:

Розенфельд О.І. ректор Міжнародного Соломонова університету, доктор

економічних наук, професор, заслужений діяч науки і техніки України

Дьомін М.М. завідувач кафедри міського будівництва КНУБА, доктор

архітектури, професор, член-кореспонденг Академії мистецтв України, заслужений архітектор України

(72 Оцінка нерухомості. Навч. посіб. / О.І. Драпіковський, І. Б. Іванова, Ю. В. Крумеліс. - К.: ТОВ "СІК ГРУП УКРАЇНА", 2015. - 424 с.

SBN 978-6!7-70-92-75-8

Викладено теоретичні та практичні питання оцінки нерухомого майна, іетодичні та організаційно-правові аспекти здійснення оціночної діяльності.

Призначено для студентів вищих учбових закладів, які навчаються за пеціальностями «Оціночна діяльність» та «Оцінка землі та нерухомого майна», а слухачів спеціалізованих курсів, які навчаються за програмами базової Ідготовки оцінювачів, а також на усіх, хто вивчає навчальну дисципліну Оцінка нерухомості»

УДК 657.92(075.8) ББК 65.053я73

ЗМІСТ

Передмова 7

Частина І. Основні поняття та принципи оцінки нерухомості 9

Розділ 1. Оцінка нерухомості як вид професійної діяльності

1. Призначення і функції оцінки нерухомості 11

2. Правові засади оцінки нерухомості та здійснення

професійної оціночної діяльності 14

3. Державне та громадське регулювання оцінки 16

4. Методичне забезпечення оціночної діяльності. Міжнародні

і національні стандарти оцінки ^Л 18

5. Етичні норми професійної оціночної діяльності 23

Розділ 2. Визначення та класифікація нерухомого майна

1. Особливості нерухомого майна як об’єкту оцінки 27

2. Поняття нерухомої речі та нерухомого майна 32

3. Види прав, інтересів і зобов’язань у нерухомому майні 33

4. Класифікація об’єктів нерухомості 36

Розділ 3. Види вартості

1. Вартість як економічна категорія 41

2. Вартість та її взаємозв’язок з ціною, витратами і ринком 46

3. Ринкова вартість 50

4. Види вартості, відмінні від ринкової вартості 53

5. Бази оцінки та особливості їх застосування 60

Розділ 4. Принципи оцінки нерухомості

1. Принципи, засновані на уявленні користувача 63

2. Принципи, пов’язані з природою нерухомості 66

3. Принципи, пов’язані з ринковим середовищем 79

4. Принцип найбільш ефективного використання 85

Розділ 5. Процес оцінювання

1. Підготовчий етап 91

2. Оціночний етап 95

3. Післяоніночний етап 103

Розділ 6. Ринок нерухомості

1. Основні риси ринку нерухомості 107

2. Процедура дослідження ринку нерухомості 110

3. Активність ринку 118

Розділ 7. Аналіз місця розташування

1. Фізичні характеристики земельної ділянки 125

2. Юридично дозволене використання земельної ділянки 134

3. Характеристика району розташування земельної ділянки 141 Розділ 8. Характеристика земельних поліпшень

1. Техніко-економічні показники будівлі 149

2. Конструктивні вирішення будівель _Л 152

3. Капітальність будинків 152

4. Архітектурні стилі будівель 159

Розділ 9. Вибір найбільш ефективного використання

1. Мета і завдання вибору найбільш ефективного

використання 165

2. Найбільш ефективне використання землі як вакантної 171

3. Найбільш ефективне використання поліпшеної 178

нерухомості

4. Особливі ситуації при виборі найбільш ефективного 185

використання

Частина II. Способи оцінювання нерухомого майна 193

Розділ 10. Оціночні підходи

1. Підходи до оцінки 195

2. Порівняльний (ринковий) підхід 198

3. Дохідний підхід 201

4. Витратний підхід 203

Розділ 11. Порівняльний (ринковий) підхід. Зіставлення продажів

1. Загальні засади порівняльного (ринкового) підходу 209

2. Оцінка нерухомого майна за ступенем подібності 211

3. Техніка побудови таблиць коректувань 218

4. Техніка побудови системи лінійних рівнянь 226

Розділ 12. Порівняльний підхід. Статистичний аналіз ринку

1. Метод статистичного аналізу ринку 231

2. Моделі парної лінійної регресії 238

3. Моделі множинної лінійної регресії 243

Розділ 13. Дохідний підхід. Пряма капіталізація

1. З агальні засади дохідного підходу 251

2. Аналіз регулярних доходів і витрат 256

3. Способи визначення показників рівня дохідності 262

4. Застосування прямої капіталізації в інвестиційному методі 269

5. Застосування прямої капіталізації в методі зисків 276

Розділ 14. Дохідний підхід. Дисконтування грошових потоків

1. Сутність техніки дисконтованих грошових потоків 283

2. Застосування функцій складного відсотку для визначення

вартості грошових потоків 290

3. Вимоги до побудови моделі грошових потоків 298

4. Визначення ставки дисконтування 301

5. Застосування дисконтованих грошових потоків в 312

інвестиційному методі

6. Застосування дисконтованих грошових потоків у методі 315

зисків

Розділ 15. Витратний підхід. Методи оцінки землі

1. Загальні засади оцінки землі 323

2. Методи оцінки вакантних земельних ділянок

метод капіталізації земельної ренти 325

інвестиційний метод 329

метод зіставлення продажів 334

метод розвитку поділом (об’єднанням) 337

метод статистичного аналізу ринку 340

3. Методи оцінки землі як складової поліпшеної нерухомості

метод екстракції (економічний метод) 343

метод розвитку (передбаченого використання) 348

метод співвіднесення 349

метод залишку для землі 353

метод розподілення доходу 355

Розділ 16. Витратний підхід. Способи визначення вартості земельних поліпшень

1. Сутність витратного підходу 361

2. Визначення відновної вартості поліпшень 364

розрахунок кошторисної вартості будівництва 365

розрахунок з використанням вартості одиничного 367 показника будівельного аналога

метод визначення вартості по укрупненим 368 конструктивним елементам чи видам робіт

метод розбивки по компонентам 368

метод об’єктів-аналогів 368

прибуток підрядника і забудовника 369

урахування супутніх витрат 369

3. Оцінка знецінення земельних поліпшень

метод розбивки 370

метод строку життя 375

4. Розрахунок залишкової вартості поліпшень і загальної

вартості нерухомості 376

Розділ 17. Оцінювання часткових прав

1. Види прав у нерухомому майні 379

2. Право оренди: оцінка інтересу орендодавця та орендаря 384

3. Право іпотеки: оцінка інтересу заставодержателя та 387

заставодавця

4. Оцінювання права постійного та тимчасового 393

користування землею

5. Оцінка об’єкту сервітуту 400

Розділ 18. Документування результатів оцінки

1. Загальні вимоги до змісту звіту 403

2. Форма і структура звіту про оцінку 405

3. Рекомендації до розділів звіту 407

Рекомендована література 419

Додаток

Основні символи

422

Передмова

Оцінка нерухомості як вид професійної діяльності і як учбова дисципліна є однією з самих затребуваних галузей ринкової економіки. Як основа національного багатства, нерухоме майно бере участь в ринкових процесах в найрізноманітніших аспектах: і як частина активів підприємства, і як

самостійний об’єкт інвестицій, і як товар тривалого користування.

Водночас, ринок нерухомості є менш досконалим порівняно з ринками інших товарів, що обмежує його можливості до саморегулювання за допомогою цінового механізму. Формування цін на нерухомість завжди відбувається за умов неурівноваженого попиту і пропозиції, обмеженої кількості продавців і покупців, а головне, під впливом безлічі специфічних чинників, що на них впливають. Усе це зумовлює необхідність присутності на ринку нерухомості фахівців з оцінки, діяльність яких спрямована на визначення адекватної стану ринку вартості об’єктів нерухомості.

Нерухоме майно є об’єктом оціночних послуг з багатьох причин. Передусім, це пов’язано з передачею прав власності чи його складових на нерухомі речі, включаючи їх приватизацію і націоналізацію; з фінансовою звітністю та оподаткуванням, з інвестиційною діяльністю. Надійна оцінка нерухомості необхідна для раціонального використання власності забезпечення доступу до фінансових ресурсів та взаємодії з іншими ринками.

Основна мета навчального посібника - викласти теоретичні і практичні питання оцінки нерухомого майна, а також сформувати уявлення про методичні та організаційно-правові аспекти здійснення оціночної діяльності.

У навчальному посібнику:

• розглядаються основні поняття і принципи оцінки нерухомості;

• викладаються загальновизнані в оціночній практиці способи визначення вартості;

• формулюються вимоги до проведення оцінки об’єктів нерухомого майна і документування її результатів;

• наводяться приклади типових оціночних ситуацій, що виникають при визначенні вартості нерухомості і пов’язаних з нею прав.

Разом з тим, теорія та практика оцінки нерухомості поєднує елементи економічної теорії, цивільного та земельного законодавства, будівельної науки, землевпорядкування та містобудування, бухгалтерської та фінансової звітності, що також знайшли своє відображення у посібнику.

Матеріал, викладений в навчальному посібнику, допоможе:

• оволодіти професійною термінологією і методичним інструментарієм, необхідним для визначення ринкової та інших видів вартості нерухомого майна;

• зрозуміти зміст, функції та завдання оціночної діяльності;

• набути знання стосовно підходів, методів, технік оцінювання та їх практичного застосування,

• виявляти особливості різних оціночних ситуацій та засобів їх вирішення.

Навчальний посібник розрахований на студентів вищих учбових закладів, які навчаються за спеціальностями «Оціночна діяльність» та «Оцінка землі та нерухомого майна», та слухачів спеціалізованих курсів, які навчаються за програмами базової підготовки оцінювачів, а також на усіх, хто вивчає навчальну дисципліну «Оцінка нерухомості».

У підготовці навчального посібника «Оцінка нерухомості» приймали участь: О. І. Драпіковський (розділи 1-7, 9-15, 17-18), І.Б. Іванова (розділи 1-7, 9-15, 17- 18), Ю.В. Крумеліс (розділ 8 та 16).