Рекомендована література:

Зобов'язальне право. Теорія і практика / За ред. О. В. Дзери. — К.,

1998.

Закон України «Про лізинг» від 16 грудня 1997 р. (ВВР. — 1998. —

№ 16. — Ст. 68), з наступними змінами і доповненнями.

Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга вторая:

Договори о передаче имущества. — М., 2001.

Гражданское и торговое право капиталистических государств / Под

ред. Е. А. Васильєва. — М., 1993.

76

Глава 9. Договір найму (оренди) житла

Глава 9 Договір найму (оренди) житла

§ 1. Поняття та зміст договору найму житла

Власник житла може використовувати його як для особистого помешкання та проживання з ним членів сім'ї, так і здавати для проживання іншим особам на підставі договору найму житла.

Договір найму житла є одним із видів цивільно-правових догово­рів. У ЦК України договір найму (оренди) дістав своє правове регу­лювання у главі 59.

Згідно зі ст. 810 ЦК України за договором найму (оренди) жит­ла одна сторона — власник житла (наймодавець) передає або зобо­в'язується передати другій стороні (наймачеві) житло для прожи­вання у ньому на певний строк за плату.

Треба зазначити, що ст. 46 Конституції України дала нову назву договору користування житловим приміщенням — «договір орен­ди». Таку саму назву цього виду договору встановлює і проект ЖК України, але у ЦК України цей договір має назву «договір найму житла».

Якщо зважити на те, що будь-який нормативний акт не може су­перечити Конституції України, то правильно було б називати цей договір «договір оренди житла», але традиційно в Україні цей дого­вір має назву «договір найму житлового приміщення», тому ЦК України взяв традиційну для України назву договору щодо сплат­ного користування житлом.

Підстави, умови та порядок укладення договору найму житла у державному та комунальному житлових фондах визначаються жит­ловим законодавством — ЖК України.

Сторонами у договорі найму житла є наймодавець і наймач. Від­повідно до ст. 813 ЦК України сторонами у договорі найму житла мо­жуть бути як фізичні, так і юридичні особи. Однак, якщо наймачем є юридична особа, вона може використовувати житло лише для прожи­вання у ньому фізичних осіб — у цьому полягає специфіка договору найму житла, що може використовуватися тільки для особистого про­живання людей і не може використовуватися для здійснення підпри­ємницької діяльності. Тому, наприклад, юридична особа, яка уклала договір найму житла, повинна укласти договір піднайму чи договір позички, відповідно до якого фізична особа, якій передається житло у користування, буде використовувати його для свого проживання.

Договір найму житла укладається у письмовій формі. Оскільки обов'язок передати майно (надати житло) і вносити плату виникає з

77

Розділ І. ЗОБОВ'ЯЗАЛЬНЕ ПРАВО ...

моменту досягнення сторонами згоди, а фактичні дії відбуваються лише після того, як договір здійснився, договір найму житла визна­ється нонсенсуальним. Він також євідплатним, тому що, з одного боку, наймач, сплачуючи визначену винагороду наймодавцю, одер­жує в користування його майно; з іншого боку, наймодавець, нада­ючи право користування житлом, отримує право на оплату за найм. Водночас договір носитьвзаємний характер, тому що правам та обов'язкам наймодавця відповідають права й обов'язки наймача.

Суттєвими умовами договору найму житла є предмет, ціна і строк.

Предметом договору найму житла можуть бути помешкання, зо­крема квартира або її частина, житловий будинок або його частина. ЦК України не дає визначення поняття помешкання, а серед об'єктів права власності називає житло. Так, у ст. 812 під поняттям житла є житловий будинок, квартира, інше приміщення, призначені та при­датні для постійного проживання в них. Отже, поняття житла та по­мешкання є однозначними. Хоч об'єктом найму може бути квартира у багатоквартирному житловому будинку, наймач має право користува­тися майном, що обслуговує будинок і не є предметом договору найму.

ЦК України встановлено, що договір найму житла має тимчасо­вий і строковий характер, тому обов'язково у цьому договорі має за­значатися його строк.

Основний обов'язок наймодавця полягає в наданні житлового по­мешкання наймачу.

Головними обов'язками наймача житла відповідно до ст. 815 ЦК України є:

1. використання помешкання за його цільовим призначенням, тобто лише для проживання у ньому;

2. забезпечення збереження житла та підтримання його у належ­ному стані;

3. своєчасне внесення плати за житло. Наймач зобов'язаний са­мостійно вносити плату за комунальні послуги, якщо інше не вста­новлено договором найму;

4. отримати дозвіл наймодавця на перевлаштування та реконст­рукцію житла.

ЦК України надає наймачу право проживати у помешканні ра­зом з іншими особами, які не обов'язково мають бути членами його сім'ї. Тому ст. 816 ЦК України зобов'язує вказувати у договорі най­му житла всіх осіб, які проживають разом із наймачем. Ці особи на­бувають рівних з наймачем прав та обов'язків щодо користування житлом, а наймач несе відповідальність перед наймодавцем за пору­шення умов договору особами, які проживають разом із ним.

78