13.5. Аренда земель сельскохозяйственного назначения по законодательству Франции

Согласно договору аренды, как известно, одна сторона (арендодатель) передает другой стороне (арендатору) имущество (земельный участок) во временное пользование и владение за плату.

Аренда как один из видов землепользования имеет важное значение в сельском хозяйстве и широко применяется в странах Западной Европы, особенно во Франции. Здесь до 60% обрабатываемых сельскохозяйственных угодий передается в аренду и арендные отношения урегулированы достаточно полно. Вместе с тем основные вопросы аренды сельскохозяйственных земель во Франции и в целом в Западной Европе решены сходно. Поэтому практика Франции в этом вопросе является показательной.

В сельскохозяйственную аренду передаются в основном земли, находящиеся в частной собственности. Главный смысл передачи в аренду столь значительного количества земель во Франции состоит в том, что мелкие земледельцы при отсутствии у них достаточного капитала могут вести сельскохозяйственное производство за счет аренды земель, что особенно важно для привлечения в сельское хозяйство молодежи. Собственнику земельного участка аренда выгодна тем, что он, оставаясь собственником земельного участка, имеет возможность получать прибыль и перекладывать часть налогового бремени на арендатора.

Примечательно, что во Франции, как и в других странах Западной Европы, государство в целях защиты интересов землепользователя – арендатора идет по пути ограничения свободы договора аренды. Частные интересы арендодателя вытесняются публичными интересами государства и арендатора путем установления обязательных условий договора. В связи с этим нормы Гражданского кодекса, которые закрепляют свободу договора, применяются с учетом положений специального законодательства об аренде сельскохозяйственных земель.

К этому законодательству во Франции относятся Устав сельскохозяйственной аренды и испольщины, Аграрный кодекс и ряд других. На основании названных актов во Франции в течение последних десятилетий выработаны гарантии ведения устойчивого сельского хозяйства на базе аренды. Среди них: нерасторжимость договора до истечения срока аренды; длительность срока аренды (до 9, 18 и до 25 лет); передача права аренды по наследству; недопустимость передачи права аренды третьему лицу; ограничение права аренды земельного участка лицам иностранного происхождения; недопустимость нецелевого использования земельного участка и ряд других.

В пользу защиты публичных интересов арендаторов говорит и тот факт, что размер арендной платы строго регламентирован. Префект (руководитель) каждого сельскохозяйственного микрорайона с одобрения консультативной комиссии по сельскохозяйственной аренде департамента на основании цен на те виды сельскохозяйственной продукции, которые приняты в качестве базы для определения арендной платы, принимает постановление об установлении «вилки» арендной платы. При этом учитывается также стоимость арендуемой земли. В итоге в среднем размер арендной платы составляет 2–3% от стоимости земельного участка.

Конкретный договор аренды земель сельскохозяйственного назначения заключается на основе типового договора, который разрабатывается в каждом департаменте консультативной комиссией по сельскохозяйственной аренде, состоящей из представителей профессиональных сельскохозяйственных организаций.

Содержание конкретного договора аренды включает предмет договора, его сроки, размер арендной платы, права и обязанности сторон и т.д.

Споры между сторонами договора аренды рассматриваются в паритетных судах сельскохозяйственной аренды. Они создаются при каждом суде первой инстанции. Паритетный суд состоит из четырех членов, представляющих арендаторов и собственников земельных участков в равных количествах, и избираемых сроком на пять лет. Возглавляет суд председатель суда первой инстанции.

Как уже отмечалось, договоры аренды сельскохозяйственных земель заключаются на длительные сроки. Они отличаются друг от друга способами продления сроков. Договор, заключенный на девять лет, автоматически продлевается на новый срок. Договор аренды сроком на 18 лет по истечении срока продлевается каждые девять лет. Но арендодатель при продлении договора на новый срок может оговорить окончание срока аренды земельного участка через шесть лет и возврата его. Если арендодатель не желает продлить договор на новый девятилетний срок, он должен уведомить об этом арендатора за 18 месяцев до истечения срока.

Если арендатор достиг пенсионного возраста, то каждая из сторон договора вправе отказаться от его продления, предупредив об этом другую сторону за 18 месяцев или расторгнуть договор по истечении каждого годового периода.

Особенностью договора аренды сроком на 25 лет является то, что в нем может содержаться условие, согласно которому договор продляется на новый срок автоматически.

Во Франции применяется и такая форма аренды земельных участков, как эмфитевзис: долгосрочная аренда сельскохозяйственных земель на срок не менее 18 лет и не более 90 лет. В отличие от просто аренды, которая является обязательственным правом, эмфитевзис – это вещное право пользования недвижимостью, которое может быть обременено залогом и сдано в субаренду. Главной особенностью эмфитевзиса, является то, что арендатор следует за вещью (земельным участком) до истечения срока договора независимо от смены собственника (смерть, передача земельного участка другому лицу). Эта особенность эмфитевзиса признается важным фактором стабильности арендных отношений.

Особенностью земельно-арендных отношений во Франции является и порядок налогообложения. За пользование арендуемым земельным участком основную часть налога платит арендодатель (4/5) и 1/5 – арендатор.

Кроме того, арендодатель и арендатор уплачивают налог (взносы) на содержание сельскохозяйственной палаты.

По французскому законодательству в отношениях сельскохозяйственной аренды, в том числе и аренды земельных участков, внедрено много элементов административного порядка, который до известных пределов играет положительную роль. Но на определенном этапе некоторые из этих мер начинают тормозить дальнейшее развитие арендных отношений. Это, например, запрет субаренды. Поэтому в последние годы законодательство Франции имеет тенденцию к избавлению от жестких административных мер, чтобы не перегрузить арендные отношения мерами ограничения.¹