13.4. К вопросу о развитии отношений земельной собственности в зарубежных странах

Собственность – это прежде всего власть над вещью. Один из цивилистических постулатов гласит, что собственник с принадлежащей ему вещью может сделать все, что захочет. Однако это «все, что захочет» не является абсолютным в отношении любых вещей, а применительно к природным объектам – тем более. Согласно п. 3 ст. 209 ГК РФ «владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (ст. 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц». Другими словами, собственность на природные ресурсы носит не только частноправовой, но и публичный характер, выполняет социальные функции.

Эта мысль закреплена и в зарубежном законодательстве и широко применяется в отношении земельной собственности, о чем и пойдет речь в настоящем параграфе.

Страны мира с учетом их исторических особенностей прошли различные этапы в развитии отношений земельной собственности. На современном витке развития этих отношений их можно разделить на четыре юридические модели. Первая модель касается стран Восточной Европы, в которых длительное время по идеологическим соображениям господствовала лишь одна форма собственности на землю – государственная. С распадом Советского Союза в этих странах монополия исключительной государственной собственности на землю была упразднена и произошел сдвиг в развитии отношений земельной собственности в пользу частной собственности. На рубеже 80–90-х годов прошлого века в России и в бывших странах социалистического лагеря проводятся аграрно-земельные реформы, основной целью которых явилось разгосударствление земли и создание условий для перехода сельского хозяйства к рыночной экономике. Во всех странах Восточной Европы закрепляется разнообразие форм собственности на землю.

Но частная собственность на землю не приобретает абсолютного характера. Она в интересах наиболее рационального использования и справедливого распределения претерпевает различные ограничения экономического и административно-правового характера. Такие ограничения касаются размеров земельных участков, которые могут находиться в собственности отдельных лиц, пределов права распоряжения, субъектов права собственности и т.д.

Например, по законодательству Болгарии (Закон «О земле» 1991 г.) болгарская семья могла иметь в частной собственности не более 30 га земли, а в районах интенсивного земледелия – 20 га. При этом собственник в течение трех лет после приобретения земельного участка не мог передать ее в собственность другого лица. Подобные ограничения были установлены в Польше, Чехии, Словакии и в других странах Восточной Европы.¹

Вторая юридическая модель развития отношений земельной собственности касается стран с развитой и устоявшейся рыночной экономикой. Это страны Европейского сообщества, США и Канада. В этих странах все больше и больше частная собственность на землю ограничивается в публичных интересах. Еще Веймарская Конституция Германии (1919 г.) закрепила понятие земельной собственности не как свободного и произвольного права, а как права, выполняющего и социальные функции по принципу: «собственность обязывает».

Ограничение прав собственника земли характерно и для законодательства Испании, Италии, Франции, Финляндии и других стран старого мира. Так, Конституция Испании 1978 года в регулировании отношений земельной собственности исходит из того, «чтобы эксплуатация земли отвечала принципам социальной справедливости и законности». Аналогичного содержания положения содержатся в законодательстве Италии, США, Канады. По земельному законодательству Франции собственник земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения вправе продать земельный участок только тому, кто способен ее обрабатывать, чтобы исключить использование сельскохозяйственных земель для других нужд.

Третья юридическая модель в регулировании отношений земельной собственности характерна для Китая и ряда других стран Юго-Восточной Азии (Вьетнам, Лаос). В Китае, где господствует коммунистическая идеология по политическим соображениям установлена государственная и коллективная формы собственности на землю. Гражданский оборот земель исключается. Китайский Закон «Об управлении землей» содержит прямое указание на то, что любым организациям и лицам запрещено продавать, покупать, сдавать в аренду землю или передавать ее в какой-либо иной форме».

Четвертая юридическая модель регулирования отношений земельной собственности распространяется на страны Латинской Америки. В этой группе стран в результате их длительной колонизации возникли, с одной стороны, латифундии, владеющие большими земельными массивами и определяющие политику аграрных отношений, и, с другой, – минифундии, ведущие хозяйство на мелких клочках земли.

Поэтому после Второй мировой войны, когда страны этого региона получили политическую свободу, в развитии земельных отношений произошли существенные изменения в сторону установления справедливого землепользования.

И в латиноамериканские страны приходит понимание собственности как категории, выполняющей социальные функции. С учетом такого понимания собственности развивается и законодательство. Прежде всего ликвидируются латифундии и оказывается помощь в развитии бывших минифундий. Берется курс на передачу земли тем крестьянам, которые ее обрабатывали, кто способен сделать крестьянские хозяйства основой стабильной экономики на селе. Для этого они получают льготные кредиты, им оказывается техническая помощь и т.д.

В этих странах существенно ограничивается размер земельного участка, используемого для ведения сельского хозяйства. Например, в Мексике верхний предел в отношении земель, занятых обычными сельскохозяйственными культурами, ограничен 150 га и земель, занятых тропическими культурами (бананы, каучуконосы и др.) и фруктовыми садами, – 300 га.¹