§ 4. Емфітевзис та суперфіцій

Окрему групу прав складають такі речові права, як суперфіцій та емфітевзис. Обсяг правомочностей суб'єктів вказаних прав є на­стільки великий, що практично збігається з правомочностями влас­ника. Проте, на відміну від права власності, суб'єкти емфітевзису та суперфіцію не можуть вільно здійснювати користування та розпо­рядження майном. Вони обмежені у цьому законом і договором із власником.

Емфітевзис — це право користування чужою земельною ділян­кою для сільськогосподарських потреб, що виникає на підставі дого­вору між власником земельної ділянки і особою, яка виявила бажан­ня користуватися цією земельною ділянкою як землекористувач.

353

Емфітевзис може бути встановлено як на визначений, так і на не-визначений строк. Вказане зумовлюється домовленістю сторін. У разі, якщо емфітевзис укладено на невизначений строк, кожна зі сторін може відмовитися від нього, попередивши про це другу сто­рону не менше як за рік до такої відмови.

2з ут

Розділ III. РЕЧОВІ ПРАВА І ПРАВО ВЛАСНОСТІ

Глава 27. Інші речові права

У ЦК України передбачені права та обов'язки землевласника як суб'єкта емфітевзису.

Згідно зі ст. 409 ЦК України власник земельної ділянки має пра­во: вимагати від землекористувача використання земельної ділянки за призначенням, встановленим у договорі; одержувати плату за ко­ристування земельною ділянкою (розмір плати, її форма, умови, по­рядок та строки її виплати встановлюються договором); переважне право купівлі у разі відчуження земельної ділянки; на одержання відсотка від ціни продажу в разі продажу права користування.

Проте власник при встановленні емфітевзису має не лише права, а й обов'язки. Тобто право власності певним чином обмежується. Згідно з вказаною статтею ЦК України власник зобов'язаний не пе­решкоджати землекористувачеві у здійсненні його прав.

Землекористувач (емфітевта) згідно зі ст. 410 ЦК України має право користуватися земельною ділянкою в повному обсязі, відпо­відно до договору.

Новий ЦК України передбачає більш розширене коло обов'язків зе­млекористувача порівняно з його правами. Це зумовлено самою сут­ністю даного речового права, оскільки інакше воно практично співпа­ло б із правом власності. Землекористувач зобов'язаний: вносити пла­ту за користування земельною ділянкою, а також інші платежі, встановлені законом; ефективно використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення, підвищувати її родючість, за­стосовувати природоохоронні технології виробництва, утримуватися від дій, що можуть призвести до погіршення екологічної ситуації; пи­сьмово повідомити власника про відчуження права користування зе­мельною ділянкою; сплатити відповідний відсоток від ціни продажу права користування, розмір якого передбачений договором.

Емфітевзис припиняється у передбачених законом випадках. Встановлені у ЦК України підстави припинення емфітевзису не є вичерпними. Емфітевзис припиняється у разі: поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача; спливу строку, на який встановлено емфітевзис; викупу земельної ділянки з метою суспільної необхідності; за рішенням суду; в інших випад­ках, встановлених законом.

Очевидно, має бути і така підстава, як згода власника земельної ділянки і землекористувача про її припинення.

Суперфіцій — це право користування чужою земельною ділян­кою для забудови (ст. 413ЦК України). Власник земельної ділянки має право надати її в користування іншій особі для будівництва про­мислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель.

Власник такої будівлі має право на користування цією земель­ною ділянкою. Зазначене право користування має такі характерні ознаки: є довгостроковим, відчужуваним і таким, що успадковуєть­ся. Підставою виникнення може бути договір або заповіт. Супер­фіцій може бути строковий або безстроковий.

Власник земельної ділянки, наданої для забудови, має такі права та обов'язки: одержувати плату за користування нею; одержувати частку від доходу землекористувача (суперфіціарія), якщо на зе­мельній ділянці збудовані промислові об'єкти; володіти, користува­тися земельною ділянкою в обсязі, встановленому договором із зем­лекористувачем; вимагати від землекористувача використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору.

Землекористувач, у свою чергу, має такі, передбачені законом, права: користуватися земельною ділянкою в обсязі, встановленому договором; право власності на будівлі (споруди), споруджені на зе­мельній ділянці, переданій йому для забудови.

Землекористувач зобов'язаний: вносити плату за користування земельною ділянкою, а також інші платежі, встановлені законом; використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового при­значення (ст. 415 ЦК України).

Припинення суперфіцію тягне за собою певні наслідки, які чітко регламентовані у ЦК України.

Права на споруду та будівлю можуть бути визначені домовленіс­тю між власником та суперфіціарієм. У разі, якщо така домовле­ність відсутня, власник земельної ділянки має право вимагати від суперфіціарія знесення будівлі (споруди) та приведення земельної ділянки до стану, в якому вона була до надання її у користування. Таких негативних наслідків може не відбутися, якщо: знесення бу­дівлі (споруди) заборонено законом (житлові будинки, пам'ятки іс­торії та культури); знесення є недоцільним у зв'язку з явним пере­вищенням вартості будівлі (споруди) щодо вартості земельної ділян­ки.

В останньому випадку суд може постановити рішення про викуп власником земельної ділянки тієї будівлі (споруди), на якій вона розміщена, або, навпаки, — про викуп суперфіціарієм відповідної земельної ділянки (ст. 417 ЦК України).