Розділ 11

СКЛАДАННЯ ПРОЕКТІВ УПОРЯДКУВАННЯ ІСНУЮЧИХ ЗЕМЛЕВОЛОДІНЬ І ЗЕМЛЕКОРИСТУВАНЬ ТА СТВОРЕННЯ НОВИХ

11.1.Методологічні основи розроблення проектів упорядкування існуючих землеволодінь і землекористувань сільськогосподарських підприємств та створення нових

Землеволодіння і землекористування сільськогосподарських під- приємств (організацій) перебувають у постійному русі. Змінюються їхні межі, кількість, площі, місце розташування, форми власності й господарювання. Підприємства створюються нові або реорганізу- ються, у результаті земельного обігу їхні розміри збільшуються або зменшуються.

Будь-які зміни, пов’язані зі створенням нових або впорядкуван- ням існуючих землеволодінь і землекористувань сільськогосподар- ських підприємств, проводять на основі проектів територіального землеустрою.

Значення таких проектів особливо зросло в період земельної ре- форми після 1991 р., коли реорганізації зазнали практично всі сіль- ськогосподарські підприємства України.

У цілому для України за 1991 – 2005 рр. було характерне збільшення кількості землевласників і землекористувачів, що за- ймаються сільськогосподарським виробництвом, а також ско- рочення площ земельних ділянок, що перебувають у державній власності.

Нові землеволодіння і землекористування сільськогосподарських підприємств і фермерських господарств створювалися на використо- вуваних і наданих у процесі ринкового обігу землях.

До земельних масивів, на яких організовують землеволодіння і землекористування нових господарств, висувають такі вимоги:

вони мають бути добре вивченими й обстеженими; не повинні спричинювати спорів при вилученні й наданні або

здійсненні інших ринкових операцій; мають бути досить великими за площею, правильної конфігу-

рації, з необхідним складом земельних угідь; придатними для виробництва сільськогосподарської продукції

і розміщення населених пунктів, садиб, проживання селянських

Розділ 11. Складання проектів упорядкування існуючих землеволодінь і землекористувань та створення нових

Частина ІІІ. Складання проектів територіального землеустрою

родин (за будівельно-планувальними, санітарно-гігієнічними вимо- гами, умовами водопостачання, транспортної приступності);

зручними за місцем розташування — мати гарний і зручний зв’язок з населеними пунктами, садибами, дорогами загального кори- стування і, будучи задіяними в обіг, мати найменші витрати на ство- рення інфраструктури (доріг, ліній електропередач, зв’язку та ін.).

Кожне землеволодіння і землекористування сільськогосподарсь- кого призначення характеризується такими показниками (парамет- рами):

загальною площею; місцем розташування (розміщенням на визначеній території);

складом, площею і якістю земельних угідь різних видів; режимом і умовами користування землею; конфігурацією і ступенем компактності, розчленованістю і

роз’єднаністю земельних масивів, що входять до складу господарства; розташуванням щодо населених пунктів, виробничих центрів,

водних джерел, доріг; розміщенням меж.

При складанні проектів впорядкування існуючих землеволодінь і землекористувань керуються такими основними вихідними поло- женнями:

загальна площа — раціональна, яка відповідає спеціалізації, розмірам виробництва, природним умовам;

розміщення — відповідно до економічних і соціальних інтере- сів сільськогосподарського товаровиробника, а також інших земле- власників і землекористувачів, розташованих на певній території землекористування та інших вимог;

склад, площі та якість угідь — відповідно до спеціалізації го- сподарства і завдань раціонального й ефективного використання землі;

режим і умови користування землею — на підставі обмежень,

пропонованих до використання земель відповідно до природоохо- ронних та інших вимог;

конфігурація і компактність — відповідно до потреб органі-

зації виробництва і території з урахуванням природних умов і роз- міщення об’єктів інфраструктури (доріг, каналів та ін.);

господарські центри — зручно розташовані і зв’язані з угіддя- ми, між собою і з зовнішніми економічними об’єктами;

межі — зручні для наступного внутрішньогосподарського зем- леустрою та зручності, які створюють умови для раціонального ви- користання та охорони земель.

У разі виконання цих вимог створюється стале землекористуван- ня, яке відповідає умовам нормального розвитку господарства, ра- ціонального використання й охорони землі в ньому, а також дає

змогу враховувати інтереси розвитку сільського господарства на цій території.

Створення землеволодінь і землекористувань сільськогосподар- ських підприємств — це землевпорядні дії, що передбачають скла- дання, розгляд, затвердження проекту і перенесення його в натуру, у результаті яких створюються нові земельні ділянки й оформля- ються на них правоустановчі документи.

Проект створення землеволодіння або землекористування сіль- ськогосподарського підприємства складається з таких частин:

установлення площі землеволодіння або землекористування; розміщення і формування його земельного масиву; розміщення садиби нового господарства; установлення видів і площ угідь у складі землеволодіння або

землекористування; розміщення меж землеволодіння або землекористування;

визначення режиму й умов (обмежень) у використанні земель; складання схеми внутрішньогосподарської організації терито-

рії господарства; розроблення вихідних даних для визначення розмірів земельного

податку, грошового оцінювання землі та інших економічних показників. Ці частини розробляють одночасно, спільно і взаємозалежно як єдине проектне завдання, яке розв’язують від загального до частко-

вого.

Проект складають на основі «Завдання на проектування», вико- ристовуючи матеріал підготовчих робіт, схеми землеустрою району, інших проектних і передпроектних матеріалів і документів.

Проектні пропозиції і розрахунки виконуються в межах сільсь- ких рад на одне підприємство або на групу територіально взаємоза- лежних сільськогосподарських підприємств, що зачіпаються терито- ріальним землеустроєм. При цьому в процесі проектування врахо- вують не тільки земельну площу господарства, а і його виробничі показники (обґрунтовують доцільність такої спеціалізації, визнача- ють можливі обсяги виробництва продукції, умови водо-, енергоза- безпечення, зв’язку тощо).

Визначення площі землеволодіння і землекористування. У

проекті землеустрою площу встановлюють одночасно з розрахунком розмірів виробництва сільськогосподарського підприємства. За- вдання проектувальника полягає в тому, щоб на основі ресурсного потенціалу, природних умов, обсягів виробництва продукції, що ви- кладаються в «Завданні на проектування», або побажань керівника господарства розробити перспективну, конкурентоспроможну мо- дель організації території виробництва сільськогосподарського під- приємства і потім визначити розмір його землеволодіння (землеко- ристування).

Розділ 11. Складання проектів упорядкування існуючих землеволодінь і землекористувань та створення нових

Частина ІІІ. Складання проектів територіального землеустрою

Розмір землеволодіння (землекористування) сільськогосподарсь- кого підприємства залежить від багатьох умов і чинників, основні з яких:

виробничий напрям (спеціалізація) господарства, склад і поєд- нання галузей;

природні умови, що характеризують родючість ґрунтів, меліо- ративний і культуртехнічний стан угідь, їх контурність, розчленова- ність, віддаленість від господарських центрів, основних доріг тощо;

забезпеченість господарства трудовими ресурсами, склад і рі- вень кваліфікації адміністративно-управлінського апарату, наяв- ність кадрів механізаторів та інших працівників, можливість залу- чення додаткової робочої сили (особливо в напружені періоди робо- ти), земельні частки і майнові паї;

наявність у господарствах основних і оборотних виробничих фондів, насамперед сільськогосподарського призначення, грошово- матеріальних засобів і можливість залучення і використання бан- ківських кредитів для розвитку матеріально-технічної бази;

інші умови, що передбачають наявність і стан дорожньої мере- жі, транспортних засобів, засобів зв’язку, умови розселення, природ- но-історичні умови.

Розрахункову площу землеволодіння (землекористування) вста- новлюють на основі: рекомендацій наукових установ; методу анало- гів, тобто за розмірами господарств, які успішно функціонують в аналогічних умовах; розрахунково-конструктивного методу; еконо- міко-математичних методів; методів математичної статистики з ви- користанням виробничих функцій.

Остаточну (проектну) площу землеволодіння (землекористування) визначають з урахуванням конкретних територіальних умов. У про- цесі проектування її прагнуть наблизити до розрахункової площі.

Розміщення і формування земельного масиву господарст-

ва полягає у:

визначенні місця розташування господарства і його землеко- ристування;

наданні землеволодінню або землекористуванню кращої кон- фігурації, форми;

внесенні до складу земельного масиву господарства окремих ділянок, що раніше належали іншим землевласникам і землекори- стувачам, а також різних видів сільськогосподарських і несільсько- господарських угідь.

При розміщенні землеволодінь і землекористувань, тобто при визначенні місця розташування кожного з них, потрібно виконува- ти такі вимоги:

враховувати існуючий устрій і стан території (розміщення існуючих землеволодінь і землекористувань, фондів земель, доріг,

населених пунктів, особливо охоронних територій, водних джерел тощо;

брати до уваги витрачені раніше капіталовкладення на вироб- ничі, культурно-побутові та інші будівлі й споруди, зрошувальні й осушувальні системи, канали, дороги, колодязі та ін.;

враховувати розміщення і господарське призначення існуючих населених пунктів, можливе розміщення і розширення садиб госпо- дарств, які мають бути вигідно розташовані щодо своїх угідь;

формувати землеволодіння і землекористування у вигляді єдиної компактної ділянки зручної конфігурації, не розчленованої природними і штучними перешкодами (ярами, ріками, лісами, бо- лотами, дорогами та ін.);

забезпечувати найменшу довжину землеволодіння (землеко- ристування) на рівнині щодо однорідної території, проектування їх правильної форми, подібної до квадрата;

забезпечувати при формуванні землеволодінь або землекорис- тувань з кількох відособлених (черезсмужних) ділянок їх мінімаль- ну віддаленість одна від одної, а дорожній зв’язок між ними — зручний;

не дробити межами кілька господарств, ділянки орних земель, водозбірні площі, зрошувані й осушувані землі, не порушувати фу- нкціонування меліоративних мереж, протиерозійних систем та ін.; створювати при розміщенні землеволодіння (землекористу- вання) та їхніх меж сприятливі умови для наступної внутрішнього-

сподарської організації території, охорони довкілля; створювати територіальні умови для забезпечення господарств

комунікаціями (лініями електропередач, зв’язку, водопостачання та ін.) для незалежного під’їзду по дорогах до кожного землеволодіння, землекористування, їх водопостачання з урахуванням наявності водного джерела або доступу до нього;

вносити сільськогосподарські (рілля, сади, сіножаті, пасовища) і несільськогосподарські (ліс, чагарники, озера, болота) угіддя, роз- ташовані в одному масиві, до складу землеволодінь і землекористу- вань для забезпечення компактності.

Для оцінювання конфігурації і компактності землеволодіння (землекористування) розраховують коефіцієнт компактності, дов- жини землеволодіння і землекористування, віддаленість окремих їх частин від господарських центрів.

Коефіцієнт компактності — це частка від розподілу периметра певного землеволодіння і землекористування на периметр квадрата тієї самої площі як фігури, що має найменший периметр.

Якщо площа квадрата дорівнює Р, то довжина його однієї сторо- ни Р, а периметр 4 Р. Коефіцієнт компактності

Розділ 11. Складання проектів упорядкування існуючих землеволодінь і землекористувань та створення нових

Частина ІІІ. Складання проектів територіального землеустрою

К = П / 4 Р,

де П — периметр землеволодіння.

Так, периметр земельного масиву площею 100 га, що має форму прямокутника зі співвідношенням сторін 1 : 4, тобто 500•2 + 2000•2, становитиме 5000 м, а периметр квадрата тієї самої площі — 400 м

(4 500 2000 = 4000). Тоді К = 5000 : 4000 = 1,25.

Чим ближче коефіцієнт компактності до одиниці, тим краща конфігурація землекористування.

Довжина землеволодіння і землекористування — це відстань між його найвіддаленішими частинами (крайніми точками), вимірювана по дорогах. Частку від ділення фактичної довжини землекористу- вання на середню довжину квадратної фігури тієї самої площі нази- вають коефіцієнтом довжини, який при співвідношенні сторін пря-

мокутника 1 : 2 становить 1,08, при 1 : 3 — 1,21, при 1 : 4 — 1,34.

Віддаленість земель залежить від розмірів землеволодіння і зе- млекористування, конфігурації землеволодіння і землекористуван- ня, ступеня пересіченості місцевості, наявності й розміщення доріг, розташування господарського центру.

При розташуванні господарського центру всередині території, що обслуговується, далекість земель буде найменшою.

Для оцінювання далекості земель у проекті розраховують серед- ню відстань:

де R1 , R2 , ..., Rn — відповідно відстані до окремих частин землево-

лодіння (землекористування) від господарського центру по дорогах; P1 , P2 , ..., Pn — площі окремих частин землеволодіння (землекорис-

тування).

Розробляючи частини проекту, уточнюють експлікацію земель нового господарства по угіддях, а також по тих ділянках, що пере- дають інші землевласники в оренду, тобто в проекті складають ба- ланс площ усіх перерозподілених земель.

Розміщення садиби господарства необхідне при створенні нових землеволодінь і землекористувань і при будівництві нових вироб- ничих центрів.

Ця частина передбачає визначення місця розташування садиби на території; вибір ділянки землі для розміщення будівель садиби; розрахунок площі земель, потрібної для садиби.

Вибираючи ділянку для нового будівництва, обов’язково врахо- вують будівельно-планувальні вимоги до ґрунтів, рівня залягання ґрунтових вод, санітарно-гігієнічні норми, умови водопостачання, тепло- і енергозабезпечення, зв’язку тощо. Площу під садибу розра- ховують, беручи до уваги вимоги планування і забудови.

Види і площу угідь у складі землеволодіння та землекористу-

вання встановлюють відповідно до наявних типів землекористуван- ня за придатністю, намічуваної спеціалізації господарства, обсягів виробництва продукції з урахуванням конкретних природних і еко- номічних умов.

При розміщенні землеволодінь і землекористувань в їхні межі за- раховують існуючий склад угідь. Склад і площі угідь можуть не від- повідати економічним потребам та екологічним вимогам створювано- го господарства повністю, але дають змогу через необхідну трансфор- мацію (переведення угідь з одного виду в інший) привести їх у відпо- відність з умовами екологічної стабільності і економічної необхіднос- ті. Якщо це завдання розв’язати неможливо, то вносять зміни у фор- мування і розміщення землеволодіння (землекористування), тобто змінюють його розмір, додаючи необхідні площі земельних угідь.

Межі землеволодіння і землекористування розміщують з ура-

хуванням таких основних вимог:

суходільні межі, особливо у відкритій місцевості, на ріллі роз- міщують прямолінійно, без зламів, з кутами поворотів 90°;

межі сполучають із природними рубежами («живими» урочи- щами) — річками, струмками, ярами, лощинами, узліссями тощо, а також зі штучними перешкодами (каналами, дорогами та ін.);

межі розміщують узгоджено з рельєфом місцевості, крім випад- ків виникнення і розвитку ерозії. Їх проектують по вододілах, тальве- гах, елементах гідротехнічної мережі, на схилах — по лінії стоку;

невиправданого дроблення контурів угідь, створення дрібно- контурності не допускають;

у зонах зрошення або осушення земель межі сполучають з по- стійними зрошувальними, осушувальними й іншими каналами, створюють умови для відособленого водокористування кожному гос- подарству;

межі розташовують так, щоб створювалися гарні умови для на- ступної внутрішньогосподарської організації території (правильного розміщення сівозмін, полів, робочих ділянок, внутрішньогосподар- ських доріг, лісосмуг тощо).

Режим і умови (обмеження) використання земель визначають для того, щоб внести цю інформацію до Земельного кадастру Украї- ни як обмеження і обтяження права власності на землю. Обмежен- ня у використанні земель зумовлені особливим правовим режимом територій (природоохоронного, природно-заповідного, оздоровчого,

Розділ 11. Складання проектів упорядкування існуючих землеволодінь і землекористувань та створення нових

Частина ІІІ. Складання проектів територіального землеустрою

рекреаційного, історико-культурного призначення, охоронних і са- нітарно-захисних зон і смуг, інженерних, транспортних та інших споруд і об’єктів, деградованих і забруднених земель), а також пра- вами обмеженого користування чужими земельними ділянками (об- тяженнями, сервітутами).

Для цього використовують чергові плани (карти) обмежень і об- тяжень у використанні земель на території, де розташоване створю- ване землеволодіння або землекористування, а також спеціальні нормативно-правові документи.

Вихідні дані для визначення розмірів земельного податку, нор- мативної грошової оцінки та балансової вартості землі та інших економічних показників землекористування розробляють для під-

вищення інформаційної значущості проекту створення землеволо- дінь і землекористувань сільськогосподарських підприємств і вико- ристання його даних при відносинах землевласників і землекорис- тувачів з державою і між собою (наприклад, при сплаті земельного податку, оренди за землю, продажі земельних ділянок).

Для визначення таких економічних показників використовують матеріали проекту, що містять дані по площах і якості земельних угідь.

Якщо є варіанти, то їх обґрунтовують за системою економічних показників, на основі яких вибирають оптимальний варіант.

Землеволодіння і землекористування сільськогосподарських підприємств і громадян створюються, як правило, на землях, які раніше використовувалися за різним призначенням і на різному праві.

Складання проектів впорядкування існуючих землеволодінь і землекористувань та створення нових здійснюється з метою форму- вання територіальних умов для розвитку різних форм господарю- вання на землі, формування раціональної і стійкої системи земле- володінь та землекористувань, консолідації земельних ділянок і земельних часток, поліпшення використання і охорони земель.

Проекти впорядкування існуючих землеволодінь і землекористу- вань та створення нових можуть складати у разі:

реорганізації сільськогосподарських підприємств і фермерсь- ких (селянських) господарств;

виходу власників земельних часток (паїв) із сільськогосподар- ських підприємств і створення фермерських або селянських госпо- дарств;

ліквідації недоліків у землекористуванні.

При складанні проекту створення нових та впорядкування існу- ючих землеволодінь і землекористувань з метою реорганізації сіль- ськогосподарських підприємств та фермерських господарств засто- совують такі варіанти перерозподілу земель: