7. Требования к форме сделок с недвижимым имуществом

и государственная регистрация сделок

и прав на недвижимое имущество

Сделки по отчуждению, приобретению недвижимого имущества требуют соблюдения установленной законом формы. С введением 30.01.1998 в действие ФЗ "О государственной регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом" утратили силу правила об обязательном нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью. Согласно ст. 161 ГК РФ для сделок предусмотрена простая письменная форма.

Обязательная нотариальная форма по сделкам с недвижимостью сохранена лишь для следующих сделок: ренты - ст. 584, 601 ГК РФ, договора ипотеки - п. 2 ст. 339 ГК РФ, брачного договора (контракта) - ст. 41 СК РФ, а также при внесении изменений и дополнений в договоры, ранее заключенные в нотариальной форме. В отношении других сделок с недвижимостью стороны согласно ст. 163 ГК РФ могут придать им нотариальную форму лишь по своему желанию.

В случаях приобретения права собственности на дом или его часть, а также на квартиру на основании сделок государственная регистрация приобретает особую значимость. Необходимо отметить, что в соответствии с действующим законодательством обязательной регистрации подлежат следующие сделки с недвижимым имуществом и права по ним: 1) договор купли-продажи жилых помещений и долей в праве собственности на жилое помещение, в том числе находящееся в общей долевой собственности (ст. 251, 551, 558 ГК РФ); 2) договор залога (ипотеки) (ст. 339 ГК РФ); 3) соглашение об уступке требования, основанной на сделке, подлежащей регистрации (ст. 389 ГК РФ); 4) договор купли-продажи предприятия (ст. 560 ГК РФ); 5) договор дарения недвижимого имущества (доли в праве собственности на недвижимое имущество) (ст. 574 ГК РФ); 6) договор пожертвования недвижимого имущества (ст. 582 ГК РФ); 7) договор ренты недвижимого имущества (в том числе постоянной, пожизненной) (ст. 584 ГК РФ) и договор пожизненного содержания с иждивением (п. 2 ст. 601, ст. 584 ГК РФ); 8) договор аренды зданий, сооружений, заключенный на срок не менее одного года (ст. 609, 651 ГК РФ); 9) договор аренды предприятия (ст. 658 ГК РФ); 10) договор мены жилых помещений (договор мены долей в праве собственности на жилое помещение); 11) договор о передаче квартиры государственного или муниципального жилищного фонда в собственность гражданам, проживающим в данном помещении (ст. 7 Закона "О приватизации жилищного фонда в РСФСР") и др.

Согласно ст. 165 ГК РФ несоблюдение в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. Сама сделка с недвижимостью должна регистрироваться только в случаях, предусмотренных законом. Таким образом, п. 1 ст. 165 ГК РФ о ничтожности сделки при несоблюдении требования о государственной регистрации может применяться только к тем договорам, в отношении которых законом установлено требование о государственной регистрации.

Поскольку сделка по отчуждению имущества согласно ст. 223 ГК РФ считается заключенной, а право перешедшим лишь после их регистрации, то и момент возникновения права на недвижимость совпадает с моментом государственной регистрации, если иное не предусмотрено законом. Ст. 223 ГК РФ применяется к тем случаям, когда имущество приобретается по сделке. Однако как быть, если сделка была заключена или право возникло до момента вступления в силу Закона о государственной регистрации? Как определить в таких случаях момент возникновения права на недвижимость? В связи с этим необходимо рассмотреть все возможные варианты.

1. Согласно ст. 6 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" N 122-ФЗ с изменениями, внесенными ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 09.06.2003, права на недвижимое имущество, возникшие до вступления в силу Закона, признаются юридически действительными, если сделка, заключенная до 31.01.98, была учтена в порядке, установленном ранее действовавшим законодательством. Так, правоустанавливающие документы на жилые дома и помещения подлежали регистрации в органах БТИ, а в сельской местности в соответствии со ст. 239, 257 ГК РСФСР 1964 г. регистрация осуществлялась в исполнительных комитетах местных Советов. Правоустанавливающие документы на земельные участки в период с 25.04.91 по 27.10.93 нигде не регистрировались. В указанный период времени земельные участки предоставлялись гражданам на основании постановлений Советов народных депутатов, причем в период с 19.03.92 выдавались также свидетельства по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ N 177 от 19.03.92. После 27.10.93 в соответствии с Указом Президента РФ N 1767 от 27.10.93 документы, подтверждающие право собственности на земельные участки, подлежали регистрации в комитетах по земельным ресурсам и землеустройству, без регистрации в комитетах эти документы являлись недействительными; правоустанавливающие документы на нежилые строения и сооружения, хотя и могли быть зарегистрированы каким-либо органом, но после вступления в силу Закона, т.е. после 31.01.98, необходимо уточнять полномочия такого органа на осуществление регистрации и значение проведенной регистрации для признания прав на недвижимое имущество.

Если указанные требования были соблюдены, права на недвижимое имущество, возникшие до вступления в соответствии с п. 1 ст. 6 ФЗ "О государственной регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной Законом N 122-ФЗ. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Момент возникновения права по сделке, заключенной до 31.01.98, совпадает с моментом учета этой сделки до 31.01.98. В таком случае правообладатель пользуется своими полномочиями без дополнительной регистрации по новому Закону. В то же время это право должно быть зарегистрировано в тех случаях, когда собственник решил распорядиться своим недвижимым имуществом, т.е. заключить договор купли-продажи, дарения, мены, залога и т.д. Иными словами, при совершении сделки с недвижимым имуществом ранее возникшие права на него должны быть зарегистрированы (перерегистрированы), но уже по правилам нового Закона.

Так, в суд обратилась Р. с иском о защите своих прав, указав, что право собственности Г. на квартиру возникло на основании ранее заключенного договора мены и было учтено, зарегистрировано в БТИ 16.10.96. Эту квартиру Г. продала истице по нотариально удостоверенному договору. Регистрационная палата отказала Р. в регистрации ее права на квартиру, ссылаясь на то, что регистрация права согласно п. 2 ст. 6 Закона возможна только при наличии регистрации прав бывшего правообладателя, т.е. Г., на данный объект в Регистрационной палате. Решением суда требования Р. признаны обоснованными.

Суд исходил из того, что право собственности на квартиру у Г. возникло до вступления в силу ранее указанного Закона, поэтому согласно ст. 8 ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса РФ" применению подлежит действовавший до этого порядок регистрации недвижимого имущества. Суд в решении указал, что Регистрационная палата не оспаривала право Г. на квартиру. В ответе на надзорную жалобу было указано на право суда своим решением восполнять права граждан, обратившихся за их защитой, а также на нецелесообразность отмены решения суда.

Между тем судебными инстанциями не было принято во внимание, что в данном случае право собственности первоначального правообладателя Г., возникшее по договору мены, осуществленному до 31.01.98, было учтено в соответствии с ранее действовавшим законодательством. Однако регистрация иной сделки после 31.01.98, в данном случае купли-продажи квартиры, возможна только при наличии государственной регистрации прав Г. на данный объект в ЕГРП. Довод о восполняющей функции решения судебного органа в данном случае также неприменим, так как судебное решение не заменяет регистрацию. Ссылка суда на то, что Регистрационная палата право собственности Г. не оспаривала, не соответствует самой сути отказа в государственной регистрации.

Необходимо обратить внимание, что первоначальная редакция п. 2 ст. 6 Закона N 122-ФЗ была недостаточно четкой, в связи с чем Законом N 69-ФЗ от 09.06.2003 ее текст был изложен в иной редакции, и вопрос получил однозначное решение - государственная регистрация ранее возникших прав являлась обязательной после 30.01.1998 и обязательна в настоящее время в случае распоряжения правообладателем этой недвижимостью.

2. Если сделка, совершенная до 31.01.98, не была учтена до этого времени по ранее действовавшим правилам, то в таком случае в соответствии с п. 1 ст. 6 Закона N 122-ФЗ лицо становится правообладателем по сделке лишь после ее регистрации по новому Закону. Момент перехода права на другое лицо наступит лишь при регистрации сделки и права по правилам нового Закона N 122-ФЗ. Однако для проведения регистрации по Закону необходимо подтверждение этих сделок и прав в судебном порядке путем предъявления таких исков, как о признании права собственности, установлении факта владения недвижимостью на праве собственности, о признании сделки действительной и т.д.

Так, Ш. был подарен дом ее матерью К., договор был удостоверен нотариусом 17.03.1994. Сделка в БТИ до 30.01.1998 учтена не была, а 13.07.1997 К. умерла. Регистрационная палата, отказывая в государственной регистрации, указала, что ст. 223, 574 ГК РФ предусмотрена государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество, но регистрация договора и прав по нему в связи со смертью бывшего правообладателя стала невозможной. Палата предложила Ш. обратиться в суд с заявлением об установлении факта владения имуществом на праве собственности, так как регистрация договора от 17.03.94 по ранее действовавшему законодательству не была произведена, а в связи со смертью К. регистрация по новому закону стала невозможной. В данном случае Ш. необходимо было получить подтверждение своего права собственности на дом в судебном порядке, а принятое решение суда явилось бы в соответствии со ст. 28 Закона основанием для регистрации ее права на дом.

3. Если сделка, подлежащая обязательной государственной регистрации, заключена после 31.01.1998, то и сделка, и переход права по ней подлежат обязательной государственной регистрации. Момент возникновения права или его переход по сделке совпадет с моментом регистрации.

Так, М. обратился в суд за защитой своих прав, указав, что Регистрационная палата отказала ему в регистрации нотариально удостоверенного договора дарения ему отцом 04.03.98 половины дома по тем основаниям, что сторона по сделке - даритель умер. Впоследствии М. требования изменил и просил признать за ним право собственности на подаренную половину. Решением суда требования М. удовлетворены.

Сделка дарения, заключенная после 31.01.98, подлежит обязательной регистрации, без которой она считается ничтожной. Произвести регистрацию Палата не могла, так как даритель умер. Истец мог подтвердить свое право на квартиру лишь в судебном порядке путем предъявления требований о признании сделки действительной и признании права собственности на квартиру.

Следует четко разграничивать эти три варианта и принимать решения в случае обращения в суд заинтересованных лиц в соответствии с требованиями норм Закона применительно к каждой из них. Однако суды подчас, ссылаясь на то, что отказы Регистрационной палаты в проведении регистрационных действий ограничивают право собственности сторон на недвижимое имущество, эти различия не учитывают или признают их незначимыми, нарушающими права граждан.

Без внимания остается и еще одно важное обстоятельство: регистрация имеет заявительный характер, и Регистрационный орган по собственной инициативе, т.е. без обращения всех заинтересованных лиц за регистрацией, никаких записей в ЕГРП внести не может. Четкого указания на это в Законе N 122-ФЗ не содержалось до Закона N 69-ФЗ от 09.06.2003, поэтому отдельные положения Закона о регистрации не согласовались со ст. 165 ГК РФ.

Проявить волеизъявление на регистрацию, т.е. высказать свою волю вовне, и совершить необходимые для этого действия должны все стороны по сделке, подлежащей обязательной государственной регистрации. Неявка одной из сторон, отсутствие ее заявления на регистрацию свидетельствуют о ее уклонении от регистрации, вследствие чего добросовестной стороне необходимо обратиться в суд.

Регистрационная палата обязана проверять правосубъектность сторон по сделке, а это достижимо лишь при обращении всех сторон по сделке за регистрацией. С момента вступления в силу 30.01.1998 Закона N 122-ФЗ регистрационные органы производили регистрацию сделок и права по ним лишь при обращении за регистрацией двух сторон или при наличии у одной из сторон доверенности от другой стороны. В настоящее время ст. 16 Закона о регистрации изложена более четко.

Разнообразие возникающих типичных жизненных ситуаций таково, что подчас одна из сторон по сделке до ее регистрации умирает или уклоняется от регистрации или право бывшего собственника, передавшего недвижимость по сделке другому лицу, не имеет достаточного юридического подтверждения. В таких случаях регистрация не может быть проведена, и поэтому, руководствуясь ст. 20 Закона N 122-ФЗ, орган юстиции в регистрации сделок и прав отказывает. В указанных случаях стороны по сделкам должны получить подтверждение своих прав только в судебном порядке.

Так, М. и Р. 30.01.99 заключили нотариально удостоверенный договор пожизненного содержания с иждивением, по условиям которого М. безвозмездно передала Р. в собственность принадлежащую ей двухкомнатную квартиру, а Р. обязался пожизненно содержать М., сохраняя за ней право пожизненного пользования квартирой. Договор в регистрационной палате не был зарегистрирован, а 25.05.99 М. умерла. Наследников по закону после смерти Р. не имелось. Регистрационная палата 07.06.99 отказала Р. в регистрации заключенной сделки на объект недвижимого имущества, сославшись на п. 2 ст. 4 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" о том, что право на недвижимость не было зарегистрировано при жизни правоотчуждателя, и рекомендовала обратиться в суд с требованиями о признании своих прав на квартиру. Р., обратившись в суд с иском к Налоговой инспекции и Регистрационной палате, просил признать договор пожизненного содержания с иждивением, заключенный с М. 30.01.99, действительным и обязать Палату произвести регистрацию его права собственности на квартиру. Налоговая инспекция требований Р. не признала и предъявила встречные требования о признании квартиры как наследственного имущества перешедшей в доход государства.

Решением суда требования Р. были удовлетворены, суд признал действительной заключенную им с М. сделку и обязал Регистрационную палату произвести регистрацию его права собственности на квартиру. Налоговой инспекции в иске было отказано. Принимая решение, суд исходил из того, что сторонами, т.е. М. и Р., условия договора выполнены, это подтверждается представленными истцом доказательствами, истец приобрел право собственности на квартиру. Определением судебной коллегии областного суда решение суда было отменено. При этом кассационная инстанция указала, что суд не учел требований ст. 223 ГК РФ, согласно которой право собственности у приобретателя на имущество, полученное в результате подлежащего регистрации отчуждения, возникает с момента такой регистрации. Заключенный истцом договор подлежал государственной регистрации, в самом договоре было предусмотрено, что право собственности у Р. возникнет с момента регистрации договора, а поскольку регистрация не была произведена, по мнению коллегии, на спорную квартиру открылось наследство, на которое вправе претендовать наследники М., а при их отсутствии государство. При новом рассмотрении дела суд исходил из того, что заключенный М. и Р. договор ренты согласно ст. 584 ГК РФ подлежал государственной регистрации и мог считаться заключенным лишь с момента регистрации. Учитывая, что согласно п. 3 ст. 596 ГК РФ договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен, после смерти М. как получателя ренты регистрация договора от 30.01.99 и переход права по нему, по мнению суда, стали невозможными. Поэтому решением суда при новом рассмотрении, оставленным без изменения определением судебной коллегии областного суда, Р. в иске было отказано, а требования Инспекции удовлетворены, суд признал квартиру, ранее принадлежавшую М., перешедшей в доход государства в порядке наследования. Постановлением Президиума областного суда последнее решение суда и определение судебной коллегии отменены. В своем Постановлении Президиум указал, что истец и М. заключили нотариально удостоверенный договор ренты, который закону не противоречит. Стороны условия договора исполнили, т.е. М. передала Р. квартиру по передаточному акту, а истец в свою очередь свои обязанности по содержанию рентополучателя исполнил добросовестно и в полном объеме до дня ее смерти. Сам по себе отказ Регистрационной палаты по заявлению истца в регистрации после смерти М. не исключал возможности признания за ним права собственности на квартиру в судебном порядке, так как причиной отказа в регистрации являлось отсутствие М. при наличии требований о явке всех сторон по сделке при ее регистрации. Судебная коллегия по гражданским делам и районный суд при вторичном рассмотрении дела исходили из буквального значения п. 1 ст. 165 ГК РФ о последствиях несоблюдения регистрации сделки, т.е. о ее недействительности, ничтожности.

Позиция Президиума областного суда, отменившего судебные постановления, сводилась к тому, что необходимо, во-первых, учитывать фактическую сторону вопроса, т.е. причины, по которым сделка не была зарегистрирована, придание ей той или иной формы, исполнение ее и т.п., и, во-вторых, при оценке фактических обстоятельств исходить из анализа ст. 165 ГК РФ в целом. При ином подходе в разряд недействительных попадают все сделки с недвижимостью, так как между моментом их заключения и регистрацией всегда имеется разрыв во времени.

Установленный Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" месячный срок для проведения регистрации касается только регистрационного учреждения, непосредственного отношения к участникам сделки он не имеет. Они вправе обратиться за регистрацией в любое время с учетом требований разумности применительно к требованиям ст. 314 ГК РФ. Положения п. 1 ст. 165 ГК РФ о ничтожности сделок по мотиву отсутствия их регистрации и прав по ним следует отличать от других аналогичных по названию сделок, не порождающих правовых последствий, начиная с момента их заключения и заканчивая регистрацией, даже если таковая была проведена.

С нашей точки зрения, в п. 3 ст. 165 ГК РФ речь идет о ничтожности сделки в смысле ее "недозаключения" или "недозавершения", т.е. только об одном из обязательных элементов, относящихся к форме сделок с недвижимостью, который может быть восполнен в судебном порядке. Так, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки. В этом случае сделка согласно ст. 28 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрируется в соответствии с решением суда. Своеобразие ситуации при разрешении таких дел состоит в том, что приобретатель находится в положении фактического владельца и пользователя имущества, а юридическим собственником остается продавец либо иной правоотчуждатель. Однако последний как при жизни не мог повторно распорядиться этим имуществом, так как оно уже являлось предметом исполненного обязательства, так и после смерти на это имущество не могут претендовать его наследники. Иное означало бы не только нарушение требований, относящихся к заключению сделок, но и злоупотребление своими правами, что недопустимо в силу ст. 10 ГК РФ.

Возвращаясь к п. 1 ст. 165 ГК РФ, необходимо отметить, что согласно этой норме сделка с недвижимостью признается недействительной при несоблюдении требований о ее регистрации или прав по ней только в случаях, установленных законом. Так, в ст. 339 ГК РФ о залоге имущества и в ст. 1017 ГК РФ о договоре доверительного управления имуществом прямо указано, что несоблюдение требования о государственной регистрации влечет недействительность договора.

Во всех остальных случаях договоры по недвижимому имуществу согласно ст. 433 ГК РФ считаются заключенными после их регистрации, т.е. несоблюдение требования об элементе формы сделки - ее регистрации по таким договорам не поставлено под угрозу их недействительности. Например, в ст. 251, 558 ГК РФ о договоре купли-продажи жилых помещений и долей в праве собственности на жилое помещение, в ст. 574 ГК РФ о договоре дарения недвижимого имущества и т.д. не содержится указаний о недействительности договоров по причине отсутствия их регистрации или прав по ним. В связи с этим судебная практика и пошла по пути "дозаключения", "исцеления" таких сделок, распространив положения п. 3 ст. 165 ГК РФ на все случаи заключения договоров, не прошедших государственную регистрацию.

Итак, если сделка с недвижимостью совершена в надлежащей форме, ничего противозаконного не содержит, сторонами фактически исполнена, но не прошла государственную регистрацию, то по иску заинтересованного лица она может быть признана действительной с последующей регистрацией на основании решения суда.