10. Споры о разделе дома в натуре

Право общей долевой собственности на дом прекращается в случае юридического раздела общего имущества или выдела доли одного из сособственников. Вместе с этим и участники общей долевой собственности утрачивают преимущественное право покупки при продаже сособственником выделенной ему доли. Последний вправе распорядиться ею по собственному усмотрению.

При рассмотрении споров о разделе жилого дома необходимо учитывать требования ст. 252 ГК РФ и положения, изложенные в Постановлении Пленума Верховного Суда РСФСР от 10.06.1980 "О некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения судами споров о выделе доли сособственнику и определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве общей собственности", с изменениями от 20.12.1983, от 21.12.1993 и от 25.10.1996, и Постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 31.07.1981 "О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом личной собственности на жилой дом", а также Постановлении Пленума ВАС РФ и ВС РФ N 6/8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

Под разделом или выделом доли в натуре подразумевается передача сособственникам самостоятельных изолированных частей жилого дома, соответствующих размерам долей в праве собственности на дом. Реальный раздел объекта недвижимого имущества, такого, как жилой дом, возможен, если имеется техническая возможность выделить долю в натуре и если она будет составлять изолированную часть объекта с отдельным входом. При отсутствии спора раздел дома возможно осуществить путем составления договора о реальном разделе объекта недвижимого имущества и удостоверить его в нотариальном порядке. При наличии спора между сособственниками вопрос о разделе решается в суде. Путем раздела общая собственность на жилой дом прекращается. Произвести раздел или выдел доли в натуре квартиры в многоквартирном доме невозможно, так как эти жилые помещения из-за своих небольших размеров не позволяют выделить изолированные с устройством самостоятельных выходов каждому из сособственников жилые и подсобные помещения, т.е. образовать фактически отдельные квартиры. Определение порядка пользования домом не прекращает общую собственность на дом. Сособственники по-прежнему сохраняют преимущественное право покупки. С иском об определении порядка пользования домом может обратиться любое лицо, имеющее право пользования домом. Раздел дома и земельного участка подлежит государственной регистрации. При определении порядка пользования государственной регистрации прав не требуется.

Так, М., являясь собственницей 1/4 части дома, обратилась в суд с иском к бывшему супругу Т. о разделе дома, выплате ему денежной компенсации за его долю в доме, выселении ответчика, сославшись на то, что его 1/16 доля не может быть выделена в натуре. Т. предъявил встречный иск об определении порядка пользования домом, указав, что часть дома, которой они с М. пользуются в течение более десятка лет, состоит из двух комнат размером 9 и 12,8 кв. м, кухни, подвала и тамбура. После прекращения семейных отношений он пользуется комнатой 9 кв. м, а М. - 12,8 кв. м, остальные помещения находятся в общем пользовании. Ответчик в суде утверждал, что дом, по поводу которого возник спор, - это его единственное место жительства, этим жилым помещением он постоянно пользуется в течение многих лет и поэтому не согласен на получение денежной компенсации за свою долю.

Согласно ст. 252 ГК РФ при невозможности выдела доли дома в натуре денежная компенсация за долю в праве собственности выплачивается выделяющемуся собственнику с его согласия. В исключительных случаях суд может вынести решение о выплате компенсации без согласия собственника, например, когда его доля является незначительной и выделить соответствующую ей часть помещения для использования по назначению невозможно и собственник обеспечен другой жилой площадью, домом не пользуется. Поскольку ответчиком заявлены требования об определении порядка пользования домом, суду следует учесть, что сособственнику может быть передано в пользование помещение, большее по размеру, чем ему причитается. При этом по требованию остальных сособственников с него взыскивается плата за пользование частью помещения, превышающей долю. Таким образом, то обстоятельство, что в пользование сособственнику передается помещение, превышающее его долю, не является поводом для отказа в иске об определении порядка пользования домом. Факт самовольного переоборудования нежилого помещения в доме (кухни) в жилую комнату также не может служить основанием для отказа в удовлетворении такого требования, поскольку закон не исключает возможности рассмотрения иска об определении порядка пользования общей площадью в доме, включая помещения, которые были переоборудованы в жилые без разрешения компетентных органов.

При рассмотрении судом спора о разделе жилого дома, принадлежащего на праве общей собственности нескольким сособственникам, следует учитывать нуждаемость сторон в жилой площади, состав их семей, сложившийся порядок пользования домом, удобства пользования помещением.

Так, Г., Ф-в, Ф-ва являлись сособственниками дома: Ф-ву принадлежала 1/2 часть, а Г. и Ф-вой - по 1/4 доле. Г. предъявила в суде иск к сособственникам о разделе дома в натуре и определении порядка пользования земельным участком. Ответчики против иска не возражали, предложив свои варианты раздела дома и определения порядка пользования земельным участком. Решением суда дом разделен в натуре и определен порядок пользования сторонами земельным участком. Президиум областного суда удовлетворил протест заместителя Председателя Верховного Суда РФ об отмене судебных постановлений и указал на следующее. При выборе конкретного варианта выдела суду необходимо учитывать нуждаемость сторон в жилой площади, состав их семей, сложившийся порядок пользования домом, возможность установки отопительного устройства, удобства пользования помещением. Произведя раздел дома, суд выделил Ф-вой в собственность комнату и часть мансарды, вместе с тем не проверил довод истицы Г. о том, что эта комната - наиболее удобное помещение в доме, а в составе ее семьи муж-инвалид и двое несовершеннолетних детей, сама она также больной человек. Кроме того, мансардное помещение разделено только между ответчиками, а истице никакой части этого помещения не выделялось. Как указала в надзорной жалобе истица, в связи с тем что ей выделены менее удобные помещения в доме, в том числе две комнаты без окон, т.е. кухня и жилая комната, ей необходима часть мансардного помещения для проведения вентиляции на кухню, где имеется газ, однако оно отдано ответчикам.

Суд при выделе доли в натуре должен передать сособственнику часть жилого дома и нежилых построек, соответствующую по размеру и стоимости его доле. Неотапливаемые помещения имеют для дома вспомогательное значение, как и надворные постройки, они не являются самостоятельными объектами права общей долевой собственности на дом и при разделе в натуре должны переходить к сособственникам пропорционально их долям.

Как ранее было указано, при невозможности выдела участнику общей долевой собственности на жилой дом его доли денежная компенсация вместо принадлежащей части дома согласно ст. 247 ГК РФ может быть выплачена сособственнику остальными собственниками при его согласии. Однако в отдельных случаях, когда доля собственника незначительна, когда она не может быть реально выделена, а выделяющийся собственник в доме не проживает и обеспечен другой жилой площадью, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. С получением денежной компенсации утрачивается право собственности на долю дома.

Так, И. предъявила иск к А. и К., получившим, как и она, в порядке наследования право собственности на 1/3 часть дома, о прекращении права общей собственности на дом и признании за ней права собственности на весь дом, сославшись на то, что в доме только одна комната, разделить ее невозможно, поэтому она согласна выплатить ответчикам денежную компенсацию за их доли. Ответчики иск не признали и предъявили встречные требования о разделе дома. Суд признал право собственности на весь дом за истицей и возложил на нее обязанность выплатить денежную компенсацию ответчикам. Между тем судом было установлено, что ответчики не были согласны на выплату денежной компенсации за их долю в упомянутом доме, так как имеют существенный интерес к данному наследственному имуществу, в состав которого входит большая хозяйственная постройка. Вопрос о возможности реального раздела дома суд оставил без обсуждения. По заключению экспертов, разделить спорную часть дома с выделением ответчикам доли и отдельную квартиру возможно. Суд экспертному заключению оценки не дал, а ограничился лишь указанием на то, что при разделе наследственной части дома потребуются расходы на значительную сумму, поскольку в случае раздела комнаты ее часть не будет иметь естественного освещения, хотя окна установить возможно. При этом суд не выяснил у ответчиков, согласны ли они нести указанные расходы по установке в части комнаты окон. Таким образом, суд не исследовал возможность раздела дома и отказал ответчикам в выделе доли по основаниям, не предусмотренным ст. 252 ГК РФ.