6. Споры о праве собственности при приватизации квартиры

В соответствии со ст. 2 Закона от 04.07.91 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" граждане, занимающие жилые помещения (квартиры) в домах государственного и муниципального жилищного фонда по договору найма или аренды, вправе приобрести эти помещения в свою собственность. Согласно редакции данной статьи от 20.07.94 жилые помещения передавались им в общую собственность (совместную или долевую) или в собственность одного из них. Однако Законом РФ "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" от 15.05.2001 ранее указанные положения были изменены, из ст. 2 Закона от 04.07.91 исключено указание о возможности по выбору заинтересованных лиц приобретать квартиры в совместную или долевую собственность. Таким образом, в настоящее время приобрести квартиру в общую совместную собственность могут лишь супруги. Федеральным законом "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" от 20.05.02 доля собственника приватизированного жилого помещения в коммунальной квартире в праве собственности на общее имущество в коммунальной квартире признана пропорциональной доле площади принадлежащего ему жилого помещения в коммунальной квартире, если соглашением всех собственников приватизированных жилых помещений в коммунальной квартире не установлено иное. Доля каждого собственника приватизированного жилого помещения в коммунальной квартире в праве собственности на общее имущество в коммунальной квартире следует судьбе права собственности на жилое помещение в коммунальной квартире, принадлежащее этому собственнику.

При рассмотрении споров, возникших при приватизации квартиры, суду необходимо принимать во внимание отдельные положения Постановления Пленума Верховного Суда РФ "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" от 24.08.1993 с изменениями и дополнениями от 21.12.1993, от 25.10.96 а также Постановления Конституционного Суда РФ от 03.11.98 по делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", которым была признана не соответствующей Конституции ст. 4 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ" в части, ограничивающей приватизацию комнат в коммунальных квартирах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования. Кроме того, необходимо учитывать положения, изложенные в Определении Конституционного Суда РФ от 07.02.2002 по жалобе гражданки Кулаковой на нарушение ее конституционных прав абз. 5 ст. 4 Закона РФ "О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения", в котором указано, что в результате принятия Закона РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" от 04.07.1991 понятия "жилой дом (часть дома)" и "квартира" как объекты частной собственности были полностью уравнены в правовом титуле.

До настоящего времени у судов возникают трудности при разрешении споров о праве собственности на квартиру, когда ее приватизация еще не завершена. Довольно часта ситуация, когда лицо, обратившееся с заявлением о приватизации жилья, умирает до момента оформления договора о передаче ему квартиры в собственность. При рассмотрении споров о защите прав наследников, судам следует руководствоваться п. 8 ранее указанного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993, который разъяснил, что в случае, если гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения или до регистрации такого договора, то в случае возникновения спора по поводу включения этого жилья или его стоимости в наследственную массу, необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием к отказу в удовлетворении требований наследников, если наследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал свое заявление, поскольку по не зависящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано.

Таким образом, в указанном случае правообразующее значение имеет не договор, а волеизъявление гражданина, выраженное в его заявлении о приватизации занимаемого жилого помещения. До настоящего времени судебная практика по этому вопросу не претерпела изменений.

Однако следует иметь в виду, что в данном случае речь о наследовании может идти только тогда, когда наниматель занимал жилую площадь и проживал один, после его смерти квартира остается юридически свободной, т.е. спор возникает между наследниками и владельцем жилищного фонда. Суды не всегда учитывают эту особенность при рассмотрении требований наследников умершего нанимателя к членам семьи нанимателя или другим гражданам, имеющим право пользования этим помещением.

Так, О. и Н. обратились в суд с иском к Д. и городской администрации о признании права собственности на часть квартиры и о включении квартиры в наследственную массу. Свое требование они мотивировали тем, что занимавшие спорную трехкомнатную квартиру их отец К. и сноха Д. подали заявление о приватизации квартиры. После того как их отец умер, ответчица Д. отозвала свое заявление о приватизации квартиры и перезаключила договор найма жилого помещения. Суд требования истцов удовлетворил, сославшись на то, что при жизни К. выразил свою волю на приватизацию квартиры, а поэтому последующий отказ снохи Д. от приватизации не имеет правового значения. С этим выводом согласилась кассационная инстанция областного суда. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ состоявшиеся по делу судебные постановления отменила и указала, что суд первой инстанции правильно сослался на п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 8 от 24.08.1993 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации". Однако при этом суд не учел все другие конкретные обстоятельства дела, а также указание в Законе от 04.07.91 о добровольности приватизации жилья и необходимости согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи.

Из этого следует, что до оформления передачи жилья ранее выраженное взаимное согласие может быть изменено. По этому делу возникает и другой вопрос, на который Судебная коллегия Верховного Суда РФ, ограниченная рамками рассмотрения дела, не дала ответа. Он связан с правом Д. на приватизацию квартиры без участия наследников умершего. Не имеет принципиального значения, что отозвала она свое заявление, а затем подала вновь. На наш взгляд, и в этом случае не имеется оснований для удовлетворения притязаний наследников, так как, во-первых, не изменился статус квартиры: К. в связи с незавершенностью процесса приватизации до своей смерти оставался нанимателем квартиры. Во-вторых, для продолжения приватизации с учетом наследников отсутствует такой обязательный элемент приватизации, как согласие на это всех совместно проживающих членов семьи, а наследники к их числу не относятся. Таким образом, при незавершенной приватизации для перехода к наследникам права на квартиру умершего нанимателя недостаточно только его волеизъявления на то при жизни. Имеется еще одно условие для положительного решения, и связано оно с отсутствием права пользования этим жилым помещением у других лиц.

Каждый из совершеннолетних членов семьи по своему усмотрению может либо стать участником общей собственности на жилое помещение, либо отказаться от такого участия, выразив свое согласие на его приватизацию остальными лицами или одним из них. Несовершеннолетние же члены семьи, как проживающие в квартире на момент приватизации и имеющие право пользования ее жилплощадью, так и не проживающие в ней, но не утратившие прав на жилую площадь, при приватизации квартиры подлежат обязательному включению в число ее сособственников. Отказ от включения несовершеннолетних в число сособственников приватизируемой квартиры может быть осуществлен их родителями и усыновителями, а также опекунами и попечителями только при наличии на это разрешения органов опеки и попечительства.

Споры о признании договоров о приватизации квартир недействительными по основанию нарушения прав несовершеннолетних, временно отсутствующих членов семьи наиболее часты в судебной практике.

Так, городской прокурор обратился в суд с заявлением в интересах двух несовершеннолетних детей, лишенных жилья, указав на следующие нарушения их прав при приватизации квартиры. Дети ответчицы Я., в отношении которых она была лишена родительских прав, проживали в трехкомнатной квартире с матерью ответчицы К. В этой же квартире оставалась прописанной Я. и ее сестра З. После смерти К. ее дочери Я. и З., приватизировав жилые помещения только на свое имя, продали квартиру. Затем лица, приобретшие квартиру, ее также продали, и таковых сделок по квартире в течение трех лет было заключено несколько. Суд, руководствуясь ст. 167 ГК РФ, требования прокурора удовлетворил, признал сделки по приватизации квартиры и по продаже квартиры недействительными, приведя стороны в первоначальное положение.

При рассмотрении подобных споров необходимо учитывать следующее. Конституционным Судом РФ 21.04.2003 принято Постановление N 6-П "По делу о проверке конституционности положений п. 1 и 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ", в п. 3.2 мотивировочной части и п. 1 резолютивной части которого указано, что положения, содержащиеся в п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ, о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, не могут распространяться на добросовестного приобретателя, поскольку собственник обладает правом на виндикацию имущества у добросовестного приобретателя по основаниям, предусмотренным п. 1 и 2 ст. 302 ГК РФ. Из этого следует, если имущество выбыло у собственника помимо его воли, то он вправе истребовать его и у добросовестного приобретателя.

Однако изложенная ранее ситуация с несовершеннолетними детьми осталась за пределами указанного Постановления Конституционного Суда РФ. В приведенном примере приватизация квартиры матерью и ее сестрой только на себя и распоряжение квартирой по первой сделке произведены с согласия органов опеки и попечительства, которое судом признано незаконным. Интересы детей оказались нарушенными, квартира выбыла помимо их воли, неправильно представленной органом опеки и попечительства, а поэтому квартира подлежит возврату.

Совершеннолетние члены семьи вправе отказаться от участия в приватизации жилого помещения. Однако, если эти члены семьи при отказе от участия в общей собственности были введены в заблуждение или были не способны понимать значения своих действий, они вправе оспорить сделку по приватизации жилого помещения в судебном порядке, поскольку сделка заключена при наличии дефекта воли.

В случае если квартира приватизирована одним из супругов с согласия второго и других совершеннолетних членов семьи, проживающих в квартире, с учетом жилой площади, полагавшейся безвозмездной передаче на весь состав семьи, то каждый из членов семьи в последующем вправе оспорить такой договор, как нарушающий его права.

Интересным представляется следующее дело.

Так, К. предъявила иск к бывшему мужу К. в своих интересах, а также интересах несовершеннолетнего ребенка, о признании недействительным договора о передаче в собственность квартиры в 1996 г. только одному ответчику, сославшись на нарушения прав при приватизации квартиры. Ответчик иск не признал, указав, что квартира была передана ему в собственность как судье на основании Закона РФ "О статусе судей в Российской Федерации", поэтому требования Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" к правоотношениям сторон неприменимы. Решением суда исковые требования К. удовлетворены, за ней и несовершеннолетним ребенком признано право собственности на 1/3 часть квартиры за каждым. При этом суд указал, что квартира была передана К. в собственность с учетом права на жилую площадь его членов семьи. В связи с этим правоотношения собственности соответственно могли возникнуть у каждого из них еще в 1996 г. Ответчику квартира была передана в собственность не по договору дарения, а безвозмездно в соответствии с Законом РФ "О статусе судей в Российской Федерации" из муниципального жилого фонда, а поскольку сделка по приватизации жилья является правоотношением, направленным на преобразование отношений жилищного найма в государственном и муниципальном жилищном фонде в правоотношение собственности его пользователей, то и оснований полагать, что квартира была передана в собственность только ответчику, не имеется.