Глава 4. Рассмотрение дел об установлении (определении) порядка пользования земельными участками, строениями и другим недвижимым имуществом

1. Общие положения

С точки зрения закона земельные участки, строения, различного рода объекты, прочно связанные с землей, относятся к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости).

Иные вещи, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом, для которого в отличие от недвижимости не требуется регистрации прав, кроме случаев, указанных в законе (п. 2 ст. 130 ГК РФ).

В тех случаях, когда имущество находится в собственности двух и более лиц, оно принадлежит им на праве общей собственности.

Как правило, общая собственность на имущество является долевой и выражается в виде дробного числа 1/3, 1/4, 1/6 или 0,5, 0,125, 0,375 и т.д. В общей сложности размер всех долей сособственников должен равняться точно единице. Иное будет означать, что имеются еще и другие участники общей собственности либо допущена ошибка при определении долей каждого из собственников в праве собственности.

Образование общей собственности без определения долей (совместная собственность) допускается только в случаях, предусмотренных законом.

Так, например, имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью (ст. 34 Семейного кодекса РФ), тогда как наследственное имущество всегда переходит к наследникам по закону и завещанию на праве долевой собственности.

Владение и пользование общим имуществом возможно только на основе соглашения всех без исключения участников общей собственности. При этом не имеют значения такие факторы, как большинство голосов участников общей собственности или размер их долей в праве собственности.

Исключение из этого правила сделано в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности бывших работников реорганизованных сельскохозяйственных предприятий. Решение о порядке владения и пользования таким участком принимается общим собранием участников долевой собственности большинством не менее 2/3 голосов от числа присутствующих на собрании сособственников земельных долей. Такое собрание считается правомочным, если на нем присутствует не менее 20% надлежаще уведомленных участников долевой собственности (ст. 14 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").

Порядок владения и пользования имуществом, находящимся в общей собственности, в случае спора устанавливается судом по иску любого заинтересованного лица независимо от вида имущества.

Вместе с тем практическое значение для судов имеют споры, связанные с определением порядка пользования земельным участком, строениями или квартирой на праве собственности. Именно они являются довольно распространенными среди других категорий дел и представляют для судов значительную сложность.

Такое положение вызвано рядом причин, в том числе недостаточно четким правовым урегулированием многих новых проблем, возникающих при разрешении этих категорий дел, и тем, что по ним еще не сложилась судебная практика.

2. Природа дел об установлении порядка пользования земельными

участками и их отличие от дел о разделе земельных участков

Споры об определении либо установлении порядка пользования земельными участками, отнесенные к компетенции мировых судей, на практике часто именуются исками о разделе земельных участков.

Когда земля находилась в исключительной собственности государства, различие в используемой терминологии правового значения не имело. Земельные участки в городах и поселках городского типа предоставлялись гражданам в бессрочное пользование для индивидуального строительства. Самостоятельным объектом гражданского права такие земельные участки не являлись, они выполняли служебную роль при возведенном строении. Граждане не вправе были ими распоряжаться отдельно от строения, при отчуждении которого они следовали судьбе строения, т.е. переходили к новому собственнику. В известной мере земельный участок и строение можно было рассматривать как вещь и принадлежность, где вещь - строение, а земельный участок - принадлежность. Это означало, что при утрате права на вещь не только при отчуждении, но и во всех иных случаях (при сносе строения, исключении из числа сособственников по решению суда и т.д.) автоматически прекращалось и право на земельный участок. Никаких специальных решений по этому вопросу не требовалось. Положение о зависимой роли земельного участка содержалось в Земельном кодексе РСФСР 1991 г., которым было предусмотрено, что при переходе права собственности на строение, сооружение вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками.

В случае перехода права собственности на строение, сооружение к нескольким собственникам указанные права на землю переходили, как правило, в размере пропорционально долям собственности на строение, сооружение (ст. 37 ЗК РСФСР).

Аналогичное по содержанию положение также содержится и в ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, принятого Государственной Думой 28 сентября 2001 г.

При этом режим землепользования граждан, проживающих в сельской местности, имел существенные отличия.

Они заключались в том, что земельные участки предоставлялись гражданам из земель колхозов во вторичное пользование. Основное назначение земельных участков на селе состояло не столько в обслуживании принадлежащих гражданам строений, сколько главным образом в создании условий для ведения подсобного хозяйства. Соответственно и переход права собственности на жилое строение, расположенное в сельской местности, не влек за собой перехода права пользования приусадебным земельным участком. Предоставление приусадебного земельного участка лицу, к которому перешло право собственности на жилое строение, возможно было только на общих основаниях (ст. 73 Земельного кодекса 1970 г.). Споры совладельцев о порядке пользования приусадебными земельными участками судами не рассматривались за их неподведомственностью, за исключением случаев, когда земельные участки отводились исполнительными комитетами сельских Советов народных депутатов отдельным категориям граждан.

С принятием 23 ноября 1990 г. Закона РФ "О земельной реформе" и ряда других нормативных актов режим пользования земельными участками в сельской местности перестал содержать какие-либо отличия по сравнению с земельными участками граждан в городах и поселках городского типа. Независимо от типа поселения граждане получали возможность сохранить ранее предоставленные участки на праве бессрочного пользования, аренды либо получить их в собственность бесплатно или за плату, а также возводить на них жилой дом и хозяйственные постройки. В настоящее время при разрешении споров в отношении тех и других земельных участков должны применяться единые правила и подходы. Они касаются и споров по определению порядка пользования общим земельным участком, под которым понимается выделение и передача каждому из совладельцев в исключительное владение и пользование части общего земельного участка, конкретного по размеру и границам, при сохранении (или без) отдельных частей в общем пользовании для проезда либо прохода к основному строению и подсобным помещениям.

В отличие от порядка пользования раздел любого имущества с точки зрения гражданского права является одним из способов прекращения права общей собственности, когда на базе одного объекта возникает несколько новых самостоятельных объектов права собственности (ст. 252 ГК РФ).

В этом отношении земельные участки не составляют исключения.

Следовательно, земельный участок может быть разделен, если он принадлежит нескольким гражданам на праве общей собственности.

Причем раздел земельного участка, как и любого другого имущества, возможен при условии его делимости.

Делимым признается участок, если при разделе каждая его часть сохранит целевое назначение, т.е. будет соответствовать минимальным нормам предоставления земельных участков, ниже которых их деление не допускается (неделимые по закону земельные участки).

Таким образом, не каждый земельный участок может быть разделен - это зависит от числа собственников, размера земельного участка и минимальных норм их предоставления.

Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, дачного строительства, устанавливаются законами субъектов Российской Федерации, а для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства - актами органов местного самоуправления (ст. 33 ЗК 2001 г.). К примеру, ст. 1 Закона Московской области от 17.06.2003 N 63/2003-ОЗ установлены минимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность, в частности для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства - 2 га, садоводства или дачного строительства - 0,06 га, огородничества - 0,04 га.

Отказ суда в иске о разделе земельного участка в связи с его неделимостью не лишает возможности определить порядок его пользования по иску заинтересованного лица.

С разделом земельного участка прекращается не только право общей собственности, но и право преимущественной покупки. Когда же участок находится на праве постоянного (бессрочного) пользования, т.е. не приватизирован, речь может идти только об установлении порядка пользования общим земельным участком. Эту разницу в объекте правового регулирования необходимо учитывать и не допускать смешения понятий, помогать гражданам в правильном формулировании своих исковых требований еще на стадии приема исковых заявлений.