3. Возведение пристройки к дому и проведение

капитального ремонта дома. Участие третьих лиц

в строительстве дома или квартиры

Каждый из собственников дома вправе капитально отремонтировать свою часть дома или пристроить к дому дополнительно пристройку. Для этого ему надо получить разрешение на проведение работ в органе местного самоуправления и, как правило, получить согласие всех других сособственников, поскольку согласно ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, установленном судом. В случае отказа сособственников дома заинтересованное лицо вправе обратиться в суд с требованиями о нечинении препятствий в проведении ремонтных или строительных работ. Нередки случаи, когда сособственники возражают против возведения и принятия в эксплуатацию пристройки, настаивают на ее сносе. В таких случаях собственник также может получить защиту своих прав в суде при наличии обязательного условия: возведенная им пристройка, даже если она построена без наличия соответствующего предварительного разрешения или с отступлением строительных правил и норм, не нарушает интересов сособственников.

Несмотря на то что разрешение на строительство индивидуального жилого дома, как правило, дается тому лицу, которому был отведен земельный участок, так как предполагается, что именно он и будет строить дом или возводить пристройку, на практике часты случаи, когда в строительстве дома принимают участие иные лица, например родители, сестры, братья, семьи дочерей, сыновей застройщика. Впоследствии эти лица могут претендовать на признание за ними права собственности на часть дома.

Разрешая спор о праве собственности на часть дома посторонних для застройщика лиц, если они участвовали в строительстве, суд всегда должен выяснять наличие двух обстоятельств: существование договоренности между застройщиком и этими лицами о создании общей собственности на дом, а также факт вложения этими лицами своих материальных средств и собственных сил в строительство объекта. Письменное соглашение о совместном строительстве дома - явление довольно редкое, так как лица, участвующие в строительстве, как правило, объединены семейными или дружескими, доверительными отношениями и последствия совместного строительства предметом обсуждения становятся позднее, при возникновении споров. Суду необходимо тщательно проверять действительные отношения сторон, устанавливать причины, по которым строительство дома производилось с участием лиц, претендующих на признание за ними права собственности на часть дома. Подтверждением имевшейся договоренности, а также произведенных затрат могут являться любые допустимые доказательства, такие, как: свидетельские показания, в том числе показания лиц, работавших по найму при строительстве дома, квитанции, чеки на приобретение строительных материалов, факт снятия денежных вкладов и их обращение на затраты по строительству, сама планировка дома с двумя и более выходами и т.д.

Так, Н. предъявил иск к бывшей жене о признании за ним права собственности на половину только что построенного дома, указав, что дом является общим с ответчицей совместным имуществом, хотя и зарегистрирован на его имя, однако он признает за ответчицей ее право на половину строения. Супруги Е., родители ответчицы, предъявили иск к зятю Н. и своей дочери Н. о признании за ними права собственности на 3/4 части дома, указав на следующие обстоятельства. В 1988 г. они переехали в Тверскую область, где получили квартиру. Их дочь вышла замуж за ответчика, который также поселился в их квартире. По договоренности с семьей дочери о совместном строительстве дома супруги Е. купили сруб дома и перевезли его в Московскую область, где зятю Н. в 1995 г. был предоставлен земельный участок для строительства дома. В 1997 г. они продали принадлежавший им в Республике Беларусь дом и квартиру в Тверской области, а полученные средства полностью затратили на строительство дома. С 1996 г. отношения дочери с ответчиком стали ухудшаться, его участие в строительстве дома сводилось к эпизодическим случаям вложения своих сил при проведении строительных работ. Однако после окончания строительства дом был зарегистрирован на его имя, как за лицом, которому был отведен земельный участок.

При разрешении заявленных требований суду следовало учитывать, что отсутствие письменного договора о создании общей собственности на дом не исключало возможности признания за супругами Е. права на часть дома. Суду необходимо было выяснить, какие затраты средств и труда понесла на строительство каждая из сторон и какую долю эти расходы составляют в общих затратах на строительство дома.

В случае если участие посторонних для застройщика лиц в строительстве дома имеет характер помощи, то это обстоятельство исключает возможность признания за ними права собственности на часть построенного дома. Эти лица вправе требовать возмещения собственником дома произведенных ими затрат, так как помощь - это не основание к возникновению права собственности.

Так, Р. предъявила в суде иск к Ф. о признании права собственности на половину дома, указав в заявлении, что в 1997 г. она передала Ф. на расходы по строительству дома 10 тыс. руб., а затем 2 тыс. руб., после принятия дома в эксплуатацию он был зарегистрирован на Ф. Всего на строительство дома, стоимость которого составляет 23 тыс. руб., как указала Р., она затратила около 12 тыс. руб. Возражая против иска, Ф. утверждала, что договоренности с Р. о создании общей собственности на дом не было, дом был построен строительной организацией, с которой она заключила договор подряда.

При рассмотрении этого дела суду следует учесть, что истица Р. передавала Ф. деньги по договорам займа. Договоренности с ответчицей о создании общей собственности на дом у сторон не было. Передача Р. денег по договору займа не порождает у нее право собственности на часть дома, так как согласно ст. 807 ГК РФ деньги, полученные гражданином (заемщиком) в заем от другого гражданина (заимодавца), становятся его личной собственностью, которой он вправе распорядиться. Перед займодавцем у него возникает только обязательство по возврату такой же суммы денег, никакого другого обязательства у заемщика нет, поэтому займодавец не вправе претендовать на имущество, которое заемщик приобретает на полученные по договору займа деньги.

Лица, оказавшие содействие застройщику в строительстве, нередко претендуют не только на часть дома, но и на весь дом.

Так, В. на земельном участке, принадлежащем его матери Ю., отведенном ей в 1970 г. на месте полностью сгоревшего дома, ее сын Р. по договоренности с Ю. в 1997 - 1998 гг. построил на совместные с женой средства жилой дом, собственником которого после принятия дома в эксплуатацию была зарегистрирована Ю., так как разрешение на восстановление дома было дано ей. В. и его жена заявили в суде требования о признании за ними права собственности на весь дом по тем основаниям, что строительство было произведено только на их средства, от старого дома ничего не осталось. Земельный участок в 1995 г. был Ю. оформлен в собственность и к моменту спора представлял собой самостоятельный объект собственности, на котором ответчица разрешила семье сына построить новый дом. Членом семьи Р. его мать Ю. не являлась, участия в строительстве не принимала.

Суду следовало учесть, несмотря на то что жилой дом был возведен на принадлежащем на праве собственности ответчице участке, все будет зависеть от того, вкладывал ли истец свои средства в строительство дома в целях создания с матерью общей собственности на дом. В случае если это имело место, то за ним может быть признано право собственности лишь на часть дома. Если бы истцы использовали части от сгоревшего дома ответчицы, например возвели дом на прежнем фундаменте, то тогда ответчица, даже если она не участвовала в строительстве дома, не могла быть лишена полностью права собственности на дом, и размер ее доли определялся бы стоимостью части, оставшейся от прежнего дома.

Нередко по договоренности с собственником к существующему и принадлежащему ему на праве собственности дому третьи лица возводят пристройку с целью приобретения на нее, а значит и на часть всего жилого дома, права собственности.

В случае спора при наличии ссылки на то, что разрешение дано было собственнику, необходимо учитывать, что кроме собственника никто другой и не мог получить такое разрешение. И в этих случаях необходимы доказательства возведения пристройки на средства третьих лиц или о совместном строительстве пристройки с собственником дома.

Возведенная пристройка в данном случае может быть признана самостоятельным объектом права собственности, если является капитальным строением, повлекла увеличение полезной площади дома и если она может быть принята в эксплуатацию как часть жилого дома. При указанных обстоятельствах как дом в целом, так и его часть, состоящая из пристройки, могут быть объектом права собственности граждан.

Возможность удовлетворения подобных требований основана на положении ст. 213 ГК РФ, согласно которой в собственности гражданина может находиться любое имущество, а значит и жилой дом или его часть. Если сам собственник не участвует в строительстве жилой пристройки к дому, то это также не лишает лица, построившего пристройку, права получить в собственность часть дома, так как сами действия собственника, разрешившего строительство, свидетельствуют о том, что он не возражает против пристройки и возникновения права общей собственности на дом. Право собственности на пристройку за таким собственником не признается и его доля в праве собственности на дом уменьшается.

Сложность представляют случаи, когда с целью создания общей собственности к дому возводится пристройка, которая не является жилой, которая состоит, например, из кухни, веранды, мансарды и т.п. Или когда третьи лица по договоренности с собственником участвуют в капитальном ремонте дома, несут при этом материальные затраты, и в результате стоимость дома значительно увеличивается. Законодательное закрепление этот вопрос нашел лишь в одном случае, когда супруги в период брака произвели капитальный ремонт жилого дома, являющегося собственностью одного из них. В этом случае весь дом может быть признан общим совместным имуществом или доля в праве на этот дом.

При разрешении подобных споров о признании права собственности необходимо принимать во внимание, что в случаях существенного увеличения стоимости дома при его ремонте лицами, не являющимися собственниками, если при этом прежнее строение полностью переоборудуется и на его месте при ремонте строится фактически новый дом, за лицами, участвовавшими в строительстве по договоренности с собственником дома о создании общей собственности, может быть признано право собственности на часть дома. При возведении пристройки, если она возводится в капитальных стенах, увеличивает полезную площадь дома, хотя и не является жилой, но находится в пользовании, в том числе и собственника дома, за лицами, ее возведшими, также может быть признано право на часть дома.

Однако в любом случае необходимо помнить, что если третьи лица лишь оказывают содействие собственнику в строительстве пристройки или в этих же целях участвуют в производстве капитального ремонта дома, то они могут требовать лишь возмещения понесенных ими расходов.

Собственник дома А. произвел отчуждение Б. 1/2 доли в праве собственности на дом. При этом в договоре были указаны конкретные помещения, а вторую половину дома он сдал в аренду В. Дом юридически не был разделен, но две половины дома были изолированы путем закрытия прохода. Приобретатель половины дома Б. капитально отремонтировал свою часть дома, а также произвел замену перекрытия и крыши всего дома, укрепил фундамент всего дома. Проведенные работы относятся к числу капитальных. Переоборудование дома производилось с согласия А. и арендатора В. Впоследствии Б. предъявил иск к А. об изменении долей в праве собственности на дом и просил признать за ним в соответствии с произведенными затратами право собственности на 3/4 части дома. А. и Б. требований не признали. При этом А. не отрицал, что Б. производил ремонт всего дома и он этому не препятствовал, но не предполагал, что это может повлечь уменьшение его доли в праве собственности на дом. Кроме того, его половина дома сдана в аренду.

В данном случае у суда имеются основания к удовлетворению требований Б., так как он является участником общей долевой собственности, произвел капитальный ремонт всего дома, что существенно увеличило стоимостную оценку дома. А. никаких возражений против ремонта и его части дома не высказывал, дом нуждался в ремонте. А. и Б. принадлежат лишь доли в праве собственности на весь дом, юридически дом не разделен, а аренда части дома как объекта является обременением всего дома, в том числе и той части, которая была приобретена Б. Сособственник Б. произвел неотделимые улучшения объекта за свой счет. В связи с чем его доля может быть увеличена. Права арендатора при этом не пострадают, так как, несмотря на изменение долей в собственности у А. и Б., согласно ст. 617 ГК РФ арендатор сохраняет право аренды половины дома на тех же условиях и в том же объеме до момента окончания срока аренды.