- •Путеводитель по судебной практике: аренда. Общие положения
- •Глава 34. Аренда
- •§ 1. Общие положения об аренде
- •1. Последствия непривлечения оценщика при заключении договора аренды государственного (муниципального) имущества
- •2. Акт органа государственной власти (местного самоуправления) как основание для возникновения арендных правоотношений
- •3. Акт органа государственной власти (местного самоуправления) как основание для прекращения договора аренды
- •4. Ограничение прав арендатора на плоды, продукцию и доходы от использования арендованного имущества
- •5. Квалификация сделки как договора аренды
- •6. Приобретение права аренды у арендодателя при заключении договора
- •1. Предоставление одного и того же имущества в аренду одновременно нескольким лицам
- •2. Передача объекта аренды до государственной регистрации договора третьему лицу по другому договору
- •3. Возможность заключения нового договора аренды при наличии между сторонами действующего договора на тот же объект аренды
- •4. Возможность заключения договора аренды земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества, находящиеся в собственности третьих лиц
- •5. Последствия расхождения характеристик объекта аренды, согласованных в договоре, с характеристиками фактически переданного в аренду объекта
- •6. Последствия расхождения описаний объекта в договоре аренды и документах учета
- •7. Реальное исполнение договора аренды как фактор, влияющий на его судьбу
- •8. Документы, в которых может содержаться условие о предмете договора аренды
- •9. Последствия указания в договоре только площади передаваемых в аренду помещений и адреса объекта аренды
- •10. Условие о площади объекта аренды
- •11. Последствия заключения договора аренды земельного участка с нарушением установленного порядка индивидуализации
- •12. Сдача в аренду объекта незавершенного строительства
- •13. Вновь созданное недвижимое имущество, которое не прошло государственную регистрацию, как объект договора аренды
- •14. Доля в праве аренды или доля в имуществе без выделения в натуре как объекты аренды
- •15. Часть помещения как объект аренды
- •16. Аренда неделимого земельного участка, на котором расположено здание, принадлежащее нескольким лицам
- •17. Передача в аренду конструктивных элементов имущества
- •18. Определение предмета предварительного договора аренды
- •1. Недействительность договора аренды, заключенного публично-правовым образованием в отношении имущества, которое является собственностью другого публично-правового образования
- •2. Сдача в аренду имущества, переданного в оперативное управление (хозяйственное ведение)
- •3. Правомочия собственника имущества, переданного в оперативное управление (хозяйственное ведение), при сдаче его в аренду
- •4. Передача в аренду имущества, полученного по договору безвозмездного пользования (договору ссуды)
- •5. Способы выражения согласия собственника арендуемого имущества на заключение договора аренды
- •6. Заключение и расторжение договора аренды имущества, находящегося в долевой собственности
- •7. Недействительность договора аренды недвижимого имущества, права на которое не зарегистрированы в егрп
- •9. Действительность предварительного договора аренды, на момент заключения которого арендодатель по основному договору не является собственником объекта аренды
- •1. Государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по 30-е (31-е) число предыдущего месяца следующего года
- •2. Договоры аренды зданий или сооружений, не подлежащие государственной регистрации
- •3. Государственная регистрация соглашения о перенайме к договору аренды, подлежащему государственной регистрации
- •4. Случаи, когда дополнительные соглашения к договору аренды, требующему госрегистрации, не подлежат государственной регистрации
- •5. Государственная регистрация дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы и сроков ее внесения
- •6. Государственная регистрация дополнительного соглашения, продляющего срок договора аренды
- •7. Государственная регистрация возобновления договора аренды на неопределенный срок
- •8. Государственная регистрация дополнительного соглашения о выкупе арендуемого имущества
- •9. Сроки регистрации договора аренды
- •10. Последствия отсутствия государственной регистрации договора аренды, подлежащего такой регистрации
- •11. Пользование арендованным муниципальным имуществом с момента его передачи до государственной регистрации договора аренды
- •12. Государственная регистрация прекращения договора аренды
- •13. Уклонение от государственной регистрации договора аренды
- •1. Начало течения срока действия договора аренды
- •2. Согласование срока договора аренды
- •3. Последствия несогласования срока договора аренды
- •4. Продление срока действия договора органом местного самоуправления
- •5. Отказ арендодателя от договора аренды
- •6. Случаи ограничения права арендодателя на отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок
- •7. Отказ от договора аренды земельного участка, заключенного на неопределенный срок, если на участке находится недвижимость арендатора
- •8. Уведомление о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок
- •9. Содержание уведомления о прекращении договора аренды
- •10. Срок, по истечении которого прекращается договор аренды при получении уведомления арендодателя
- •11. Обжалование уведомления о прекращении договора аренды государственного или муниципального имущества
- •12. Надлежащие адреса для направления уведомлений о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок
- •1. Уплата арендной платы при передаче арендодателем имущества без необходимых документов
- •2. Передача арендодателем имущества в состоянии, не соответствующем его назначению
- •3. Фактическое использование не переданного по акту передачи объекта аренды
- •4. Момент возникновения права арендатора на защиту арендуемого имущества от притязаний третьих лиц
- •5. Акт передачи арендуемого имущества без печати арендодателя как доказательство передачи этого имущества
- •6. Свидетельские показания как доказательства в спорах, связанных с арендными отношениями
- •7. Акт органа государственной власти как доказательство предоставления имущества арендатору
- •1. Невозможность использования имущества по назначению как недостаток, препятствующий пользованию арендованным имуществом
- •2. Капитальный ремонт как недостаток, не препятствующий использованию арендованного имущества
- •3. Уведомление арендодателя о недостатках арендованного имущества как обязательное условие реализации арендатором прав, возникающих при обнаружении таких недостатков
- •4. Согласие арендодателя на устранение арендатором недостатков арендованного имущества
- •5. Последствия передачи имущества, недостатки которого на момент приемки арендатору известны
- •1. Виды арендной платы и способы ее определения
- •2. Момент возникновения и прекращения обязанности по внесению арендной платы
- •3. Изменение сумм арендной платы
- •4. Предоставление скидок и льгот по внесению арендных платежей
- •5. Обстоятельства, не освобождающие арендатора от внесения арендной платы
- •6. Обстоятельства, при которых арендатор может не вносить арендную плату в полном объеме
- •7. Обстоятельства, при которых арендодатель вправе требовать досрочного внесения арендной платы
- •8. Внесение арендной платы при неиспользовании имущества или наличии в нем недостатков
- •9. Зачет арендной платы и затрат на содержание имущества
- •10. Неосновательное обогащение, возникшее в связи с использованием имущества или получением арендных платежей по недействительному или незаключенному договору
- •11. Размер неосновательного обогащения при незаключенности (недействительности) договора аренды
- •12. Неосновательное обогащение при использовании меньшей площади помещений, чем указано в договоре аренды
- •13. Право собственника, передавшего имущество унитарному предприятию, на взыскание неосновательного обогащения с лица, которое без основания использовало имущество
- •1. Применение правил о договорах аренды к отношениям по договорам субаренды
- •2. Соотношение норм Гражданского кодекса рф и Земельного кодекса рф о согласовании с арендодателем реализации прав арендатора земельного участка, предусмотренных п. 2 ст. 615 гк рф
- •3. Применение положений о субаренде к отношениям, возникающим при фактическом предоставлении арендатором арендуемого имущества в пользование третьим лицам
- •4. Передача субарендованного имущества во вторичную субаренду
- •5. Право арендатора на возобновление договора субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя
- •6. Неосновательное обогащение при недействительности договора субаренды, заключенного без согласия собственника (арендодателя) имущества
- •7. Последствия заключения договора субаренды на срок, превышающий срок договора аренды
- •8. Применение положений гл. 24 гк рф о перемене лиц в обязательстве при перенайме арендованного имущества
- •9. Последствия заключения договора передачи прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенайма) без согласия арендодателя
- •10. Соотношение положений п. 2 ст. 615 гк рф и Федерального закона от 26.07.2006 n 135-фз "о защите конкуренции" при передаче арендатором прав на государственное или муниципальное имущество
- •1. Влияние проведения капитального ремонта на право арендатора владеть и пользоваться арендованным имуществом
- •2. Соотношение понятий "капитальный ремонт" и "неотделимые улучшения"
- •3. Бремя расходов при проведении арендатором капитального ремонта
- •4. Виды работ, относящиеся к капитальному или к текущему ремонту
- •5. Условия возникновения у арендатора права на проведение капитального ремонта
- •6. Порядок реализации арендатором права на проведение капитального ремонта и возмещения арендодателем его стоимости
- •7. Документы, которые могут являться доказательствами понесенных арендатором расходов на капремонт
- •8. Отмена обязанности арендодателя возместить расходы арендатора на капитальный ремонт
- •9. Возмещение арендатору расходов на капремонт, согласованных с арендодателем, после прекращения действия договора
- •10. Расходы арендатора на содержание недвижимости
- •11. Последствия неисполнения арендатором обязанности по поддержанию арендованного имущества в исправном состоянии
- •1. Отношения сторон договора при смене арендодателя и связанные с этим последствия
- •2. Изменение условий договора аренды в связи со сменой арендодателя
- •3. Возможность применения ст. 617 гк рф при реорганизации или ликвидации арендодателя - юридического лица
- •1. Влияние основания досрочного прекращения договора аренды на применение норм ст. 618 Гражданского кодекса рф
- •2. Ограничение прав субарендатора на заключение договора аренды
- •3. Привлечение субарендатора к делу о расторжении договора аренды
- •4. Правовые последствия признания договора аренды незаключенным для договора субаренды
- •5. Истребование имущества у субарендатора при досрочном прекращении договора аренды
- •1. Надлежащее исполнение обязанности арендодателя в рамках ст. 619 гк рф по направлению письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства
- •2. Примеры разумного срока для погашения задолженности по внесению арендных платежей
- •3. Обоснование существенности нарушений арендатора
- •4. Случаи, когда неисполнение обязанностей арендатором не влечет расторжения договора
- •5. Случаи, когда неисполнение обязанностей арендатором влечет расторжение договора
- •6. Погашение арендатором задолженности до принятия решения по делу как основание для отказа в расторжении договора
- •7. Исполнение нарушенного условия договора до принятия решения по делу как основание для отказа в расторжении договора
- •8. Исполнение нарушенного условия договора после вынесения судебного решения как основание для отмены решения о расторжении договора
- •10. Необходимость и основания обращения в суд для расторжения договора аренды по требованию арендодателя
- •12. Расторжение договора аренды, заключенного на неопределенный срок, по основаниям, предусмотренным ст. 619 гк рф
- •1. Применение норм ст. 620 гк рф к отношениям между арендатором и субарендатором
- •2. Возможность расторжения договора аренды по ст. 620 гк рф по основаниям, не указанным в данной статье
- •3. Обстоятельства, лишающие арендатора права на досрочное расторжение договора
- •1. Ограничения преимущественного права на заключение договора на новый срок
- •2. Последствия нарушения преимущественного права на заключение договора на новый срок
- •3. Уведомление арендодателя о желании заключить договор на новый срок
- •4. Возобновление договора аренды на тот же срок
- •5. Препятствия для возобновления договора аренды на неопределенный срок
- •6. Условие договора аренды об обязательной пролонгации
- •7. Отказ балансодержателя от продления договора аренды
- •8. Отказ арендодателя от возобновления договора аренды как злоупотребление правом
- •9. Применение условий прежнего (ранее действующего) договора при возобновлении его на новый или на неопределенный срок
- •10. Возможность применения положений ст. 621 гк рф к договору безвозмездного пользования по аналогии
- •1. Обязанность арендатора освободить и возвратить арендодателю арендуемое имущество в связи с прекращением договора аренды
- •2. Доказательства исполнения обязанности арендатора по возврату арендуемого имущества в связи с прекращением действия договора
- •3. Взыскание арендной платы за несвоевременное возвращение арендуемого имущества
- •4. Взыскание штрафных санкций по договору аренды за несвоевременный возврат арендуемого имущества
- •5. Договорное последствие неисполнения арендатором обязательства по возврату арендованного имущества
- •6. Место исполнения обязательства по возврату арендованного имущества
- •7. Неисполнение арендатором обязанности по возврату арендуемого имущества в первоначальном состоянии
- •8. Последствия неисполнения обязанности арендатора вернуть имущество в первоначальном состоянии
- •9. Основания, при которых ст. 622 гк рф не применяется
- •10. Возврат арендованного имущества в случае прекращения договора аренды или признания его незаключенным
- •11. Истребование имущества, находящегося у арендодателя на праве хозяйственного ведения
- •12. Возмещение убытков, причиненных арендодателю в результате неисполнения арендатором обязанности по возврату арендованного имущества
- •1. Применение п. 2 ст. 623 гк рф к отношениям по безвозмездному пользованию имуществом по аналогии закона
- •2. Применение положений ст. 623 гк рф при незаключенности или недействительности договора аренды
- •3. Возмещение стоимости неотделимых улучшений после смены собственника арендованного имущества
- •1. Распространение норм о договоре купли-продажи на договор аренды с правом последующего выкупа имущества арендатором
- •2. Условия, при которых правовые основания для выкупа арендуемого имущества отсутствуют
- •3. Существенные условия договора аренды с правом выкупа
- •4. Необходимость выделения выкупной цены в договоре аренды с правом выкупа
- •5. Переход права собственности по договору аренды с условием о выкупе имущества
3. Обоснование существенности нарушений арендатора
Судебными органами дается толкование различным факторам, которые влияют на степень существенности нарушения. Кроме того, анализ судебной практики позволяет выделить документы, которые при определенных обстоятельствах могут влиять на оценку существенности нарушения условий договора.
3.1. Вывод из судебной практики: При расторжении договора на основании ст. 619 ГК РФ арендодатель должен представить доказательства того, что арендатор существенно нарушил договор.
Судебная практика:
Постановление ФАС Московского округа от 21.06.2007, 29.06.2007 N КГ-А40/5541-07 по делу N А40-67940/06-82-442
"...Оценив в соответствии со ст. 71 АПК РФ представленные доказательства суд обоснованно указал, что отсутствие доказательств подтверждающих согласование с арендодателем планировки внешнего вида и внутреннего и внешнего пространства помещения не может являться основанием для расторжения договора по п. 2 ст. 450 и п. 1 ст. 619 ГК РФ, т.к. истцом не доказано что такое нарушение договора является существенным, и повлекло для арендодателя причинения ущерба, что он в значительной степени лишался того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора (п. 3 ст. 450 ГК РФ)..."
Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 19.06.2009 по делу N А32-20583/2008
"...Требование истца о расторжении договора аренды основано на подпункте 1 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением) и статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (пользование имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества).
В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Суды оценили по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства (акты обследования земельного участка, протокол об административной правонарушении от 15.06.2007 N 03682 и постановление о наложении административного штрафа от 24.07.2007 N Д/2007-2) и пришли к правомерному выводу о том, что истец не доказал наличие со стороны ответчика существенного нарушения условий договора аренды земель сельскохозяйственного назначения.
Общество является сельскохозяйственным производителем и ежегодно предоставляет соответствующие отчеты о выращивании сельскохозяйственных культур на используемых площадях, нареканий по поводу внесения арендной платы не имеет..."
Постановление ФАС Центрального округа от 25.09.2009 N Ф10-3908/09 по делу N А62-5122/2008
"...Истец, обращаясь с настоящим иском, указал на то, что существенным нарушением договора является отсутствие проекта организации рубок главного пользования и неполучение в результате этого бюджетами разных уровней 1 173 258,65 руб. в виде арендной платы.
Согласно Положению об аренде лесного фонда, утвержденному постановлением Правительства РФ N 345 от 24.03.1998, действовавшему на момент заключения спорного договора, в случае предоставления в аренду участка лесного фонда площадью свыше 200 гектаров для заготовки древесины на срок более 5 лет арендатор обязан в течение года после подписания передаточного акта представить арендодателю проект организации рубок главного пользования и ведения лесного хозяйства на переданном в аренду участке лесного фонда.
ООО "Альянс-С" письмами от 11.03.2008 (исх. N 15) и 20.03.2008 (исх. N 21) запросило у истца лесоустроительную документацию для изготовления проекта организации рубок главного пользования и ведения лесного хозяйства. Однако, эти письма оставлены последним без ответа. Доказательств предоставления истцом соответствующей документации, необходимой ответчику для разработки проекта, в материалы дела не представлено.
Как видно из материалов дела, 04.03.2008 года ответчик обратился в Департамент Смоленской области по лесному хозяйству с заявлением о переоформлении договора аренды, однако договор не был переоформлен. В то же время, 01.12.2008 заключением государственной экспертизы при Департаменте Смоленской области по лесному хозяйству одобрен проект освоения лесов на лесном участке, переданном в аренду ООО "Альянс-С".
В силу изложенного судебные инстанции сделали обоснованный вывод о том, что отсутствие проекта организации рубок главного пользования и ведения лесного хозяйства не является в настоящее время существенным нарушением условий спорного договора аренды в той степени, чтобы служить достаточным основанием для его досрочного расторжения.
Наконец, в материалах дела имеются протоколы согласования объемов лесопользования и арендной платы на 2005 - 2007 годы, подписанные обеими сторонами по договору, которые вполне устраивали арендодателя, не требовавшего в указанный период каких-либо дополнительных документов.
В результате, суды пришли к правильному выводу, что в спорной ситуации отсутствуют предусмотренные законом основания для расторжения договора аренды N 2 от 24.06.2005 г..."
3.2. Вывод из судебной практики: Длительность периода просрочки, размер и причина внесения арендной платы не в полном объеме являются факторами, которые влияют на степень существенности нарушения условий договора аренды.
Судебная практика:
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 31.08.2006 по делу N А56-48357/2005
"...Как видно из материалов дела, в данном случае основанием для предъявления требования о досрочном расторжении договора послужило то обстоятельство, что во втором и третьем кварталах 2005 года арендная плата была внесена арендатором не в полном объеме. Данное нарушение подлежит оценке с точки зрения степени его существенности; для оценки степени существенности нарушения могут иметь значение длительность периода просрочки, размер недоплаты, а также причины недоплаты..."
3.3. Вывод из судебной практики: Акты проверки использования имущества, которые арендодатель составил в одностороннем порядке, не являются надлежащими доказательствами существенности нарушения условий договора.
Судебная практика:
Постановление ФАС Московского округа от 11.12.2007 N КГ-А40/12654-07 по делу N А40-11038/07-91-106
"...Разрешая спор, суд апелляционной инстанции установил, что истцом не представлены доказательства существенного нарушения ответчиком условий договора аренды.
Апелляционный суд обоснованно не принял в качестве надлежащих доказательств акты проверки использования недвижимого имущества, составленные истцом в одностороннем порядке..."
3.4. Вывод из судебной практики: Заключения уполномоченных органов (СЭС, противопожарной службы, МЧС) или государственных учреждений могут являться доказательствами отсутствия существенных нарушений договора арендатором.
Судебная практика:
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 29.07.2009 по делу N А28-846/2009-38/7
"...Ссылка комиссии по использованию муниципальной собственности в поименованных актах на недостаточный уровень искусственного освещения не подтверждена документально и противоречит имеющимся в деле документам, а именно протоколу измерений освещенности от 26.02.2009 N 36 филиала Федерального государственного учреждения здравоохранения "Центр гигиены и эпидемиологии в Кировской области в Слободском районе", согласно которому уровень искусственной освещенности в магазине соответствует требованиям СанПиН 2.2.1/2.1.1.1278-03 "Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий". Замеры искусственной освещенности проводились при отсутствии естественной освещенности..."
Постановление ФАС Московского округа от 11.04.2006 N КГ-А40/2576-06 по делу N А40-40795/05-89-347
"...В подтверждение своих доводов о надлежащем состоянии арендуемых помещений ответчиком по встречному иску представлены доказательства, заключения санитарно-эпидемиологической службы о состоянии помещений (т. 1, л. д. 79 - 85), которым судами I и апелляционной инстанций не дано никакой оценки..."
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 11.10.2007 по делу N А56-3869/2007
"...В обоснование иска ООО "Универсам "Морской" сослалось на названный акт от 10.10.2006, а также на то, что на крыше арендуемого здания без согласия истца установлен контейнер с оборудованием для сотовой связи, что привело к нарушению герметизации крыши здания. В иске ООО "Универсам "Морской" указал, что приемные колодцы канализации (с северной стороны здания) забиты жиром; не соблюдены нормы по устройству электрических сетей; теплоцентр и отопительная система не прошли подготовку к отопительному сезону; подвальные помещения затоплены водой и завалены мусором; двор и подсобные помещения требуют косметического ремонта.
Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя предусмотрены статьей 619 ГК РФ. В частности, в силу пункта 1 названной статьи арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
Нарушения, на которые сослался арендодатель, по смыслу указанных выше правовых норм не являются существенными и не могут служить основанием для досрочного расторжения договора. К тому же, как следует из санитарно-эпидемиологического заключения от 11.12.2006 N 78.13.06.000.М.003018.12.06, выданного Федеральной службой по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека, розничная торговля алкогольной продукцией, осуществляемая ООО "Универсам 8" в арендуемом здании, соответствует государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам. В материалах дела также имеется заключение от 25.01.2007, выданное ООО "Универсам 8" Федеральной противопожарной службой МЧС России о подтверждении соответствия в области пожарной безопасности..."
3.5. Вывод из судебной практики: Задержка в завершении строительства на арендуемом земельном участке в пределах срока договора не является существенным нарушением его условий (ст. 619 ГК РФ применяется совместно со ст. 22 Земельного кодекса РФ).
Судебная практика:
Постановление ФАС Московского округа от 17.03.2006 N КГ-А40/802-06 по делу N А40-14760/04-56-118
"...Московский земельный комитет (ныне - Департамент земельных ресурсов г. Москвы, Департамент) обратился в Арбитражный суд г. Москвы к Закрытому акционерному обществу "Коммунальная фирма "Прибой" (далее - ЗАО "Коммунальная фирма "Прибой") о расторжении договора аренды земельного участка от 11.08.1994 N М-04-000896.
Исковые требования заявлены со ссылкой на ст. ст. 450, 452, 619 ГК РФ и мотивированы нарушением ответчиком условий договора и неиспользованием земельного участка по назначению.
Требования заявлены о расторжении договора со ссылкой на невыполнение ответчиком условий договора - неосуществление строительства жилого дома и, соответственно, его нецелевое использование.
Принимая решение об удовлетворении иска, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований, предусмотренных ст. ст. 450, 619 ГК РФ, к расторжению договора аренды земельного участка.
Между тем особенности порядка досрочного прекращения договора аренды земельного участка предусмотрены ст. 22 ЗК РФ, в соответствии с которой арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Судами установлено и сторонами не оспаривается, что строительство объекта в пределах срока аренды - 49 лет в целом не завершено. В октябре 1998 г. в эксплуатацию была сдана только жилая часть строения. Строительство встроенно-пристроенных помещений не закончено и находится в стадии действующего договора строительного подряда, что не свидетельствует об изменении целевого назначения аренды.
При изложенном суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения заявленных требований..."
3.6. Вывод из судебной практики: Незначительное уменьшение площади арендуемой недвижимости в связи с переустройством и перепланировкой не свидетельствует о существенном ухудшении имущества, если они произведены в целях приведения помещения в состояние, позволяющее использовать его для целей аренды.
Судебная практика:
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 12.02.2009 по делу N А43-6231/2008-19-185
"...Индивидуальный предприниматель Горбачев Сергей Анатольевич обратился в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к индивидуальному предпринимателю Шабалину Олегу Леонидовичу о расторжении договора аренды от 12.10.2001 N 36.
Посчитав, что ответчик пользуется арендуемым помещением с существенными нарушениями условий договора аренды, индивидуальный предприниматель Горбачев С.А. обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Ссылка истца на существенное ухудшение арендованного помещения в связи с переустройством и перепланировкой, в результате чего площадь помещения уменьшилась с 302,32 до 297,6 квадратного метра, не принимается во внимание в силу следующего.
Незначительное уменьшение площади арендуемой недвижимости не может трактоваться как существенное ухудшение состояния помещения, поскольку данное изменение в помещении произведено арендатором в целях приведения помещения в состояние, позволяющее использовать его под аптеку (согласно Инструкции по санитарному режиму аптечных организаций (аптек), утвержденной приказом Министерства здравоохранения Российской Федерации от 21.10.1997 N 309). При этом из пояснений Шабалина О.Л. следует, что изменения в помещении производились до передачи имущества новому собственнику, что свидетельствует об отсутствии нарушения прав Горбачева С.А. Бесспорных доказательств обратного истец не представил..."