- •Путеводитель по судебной практике: аренда. Общие положения
- •Глава 34. Аренда
- •§ 1. Общие положения об аренде
- •1. Последствия непривлечения оценщика при заключении договора аренды государственного (муниципального) имущества
- •2. Акт органа государственной власти (местного самоуправления) как основание для возникновения арендных правоотношений
- •3. Акт органа государственной власти (местного самоуправления) как основание для прекращения договора аренды
- •4. Ограничение прав арендатора на плоды, продукцию и доходы от использования арендованного имущества
- •5. Квалификация сделки как договора аренды
- •6. Приобретение права аренды у арендодателя при заключении договора
- •1. Предоставление одного и того же имущества в аренду одновременно нескольким лицам
- •2. Передача объекта аренды до государственной регистрации договора третьему лицу по другому договору
- •3. Возможность заключения нового договора аренды при наличии между сторонами действующего договора на тот же объект аренды
- •4. Возможность заключения договора аренды земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества, находящиеся в собственности третьих лиц
- •5. Последствия расхождения характеристик объекта аренды, согласованных в договоре, с характеристиками фактически переданного в аренду объекта
- •6. Последствия расхождения описаний объекта в договоре аренды и документах учета
- •7. Реальное исполнение договора аренды как фактор, влияющий на его судьбу
- •8. Документы, в которых может содержаться условие о предмете договора аренды
- •9. Последствия указания в договоре только площади передаваемых в аренду помещений и адреса объекта аренды
- •10. Условие о площади объекта аренды
- •11. Последствия заключения договора аренды земельного участка с нарушением установленного порядка индивидуализации
- •12. Сдача в аренду объекта незавершенного строительства
- •13. Вновь созданное недвижимое имущество, которое не прошло государственную регистрацию, как объект договора аренды
- •14. Доля в праве аренды или доля в имуществе без выделения в натуре как объекты аренды
- •15. Часть помещения как объект аренды
- •16. Аренда неделимого земельного участка, на котором расположено здание, принадлежащее нескольким лицам
- •17. Передача в аренду конструктивных элементов имущества
- •18. Определение предмета предварительного договора аренды
- •1. Недействительность договора аренды, заключенного публично-правовым образованием в отношении имущества, которое является собственностью другого публично-правового образования
- •2. Сдача в аренду имущества, переданного в оперативное управление (хозяйственное ведение)
- •3. Правомочия собственника имущества, переданного в оперативное управление (хозяйственное ведение), при сдаче его в аренду
- •4. Передача в аренду имущества, полученного по договору безвозмездного пользования (договору ссуды)
- •5. Способы выражения согласия собственника арендуемого имущества на заключение договора аренды
- •6. Заключение и расторжение договора аренды имущества, находящегося в долевой собственности
- •7. Недействительность договора аренды недвижимого имущества, права на которое не зарегистрированы в егрп
- •9. Действительность предварительного договора аренды, на момент заключения которого арендодатель по основному договору не является собственником объекта аренды
- •1. Государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по 30-е (31-е) число предыдущего месяца следующего года
- •2. Договоры аренды зданий или сооружений, не подлежащие государственной регистрации
- •3. Государственная регистрация соглашения о перенайме к договору аренды, подлежащему государственной регистрации
- •4. Случаи, когда дополнительные соглашения к договору аренды, требующему госрегистрации, не подлежат государственной регистрации
- •5. Государственная регистрация дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы и сроков ее внесения
- •6. Государственная регистрация дополнительного соглашения, продляющего срок договора аренды
- •7. Государственная регистрация возобновления договора аренды на неопределенный срок
- •8. Государственная регистрация дополнительного соглашения о выкупе арендуемого имущества
- •9. Сроки регистрации договора аренды
- •10. Последствия отсутствия государственной регистрации договора аренды, подлежащего такой регистрации
- •11. Пользование арендованным муниципальным имуществом с момента его передачи до государственной регистрации договора аренды
- •12. Государственная регистрация прекращения договора аренды
- •13. Уклонение от государственной регистрации договора аренды
- •1. Начало течения срока действия договора аренды
- •2. Согласование срока договора аренды
- •3. Последствия несогласования срока договора аренды
- •4. Продление срока действия договора органом местного самоуправления
- •5. Отказ арендодателя от договора аренды
- •6. Случаи ограничения права арендодателя на отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок
- •7. Отказ от договора аренды земельного участка, заключенного на неопределенный срок, если на участке находится недвижимость арендатора
- •8. Уведомление о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок
- •9. Содержание уведомления о прекращении договора аренды
- •10. Срок, по истечении которого прекращается договор аренды при получении уведомления арендодателя
- •11. Обжалование уведомления о прекращении договора аренды государственного или муниципального имущества
- •12. Надлежащие адреса для направления уведомлений о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок
- •1. Уплата арендной платы при передаче арендодателем имущества без необходимых документов
- •2. Передача арендодателем имущества в состоянии, не соответствующем его назначению
- •3. Фактическое использование не переданного по акту передачи объекта аренды
- •4. Момент возникновения права арендатора на защиту арендуемого имущества от притязаний третьих лиц
- •5. Акт передачи арендуемого имущества без печати арендодателя как доказательство передачи этого имущества
- •6. Свидетельские показания как доказательства в спорах, связанных с арендными отношениями
- •7. Акт органа государственной власти как доказательство предоставления имущества арендатору
- •1. Невозможность использования имущества по назначению как недостаток, препятствующий пользованию арендованным имуществом
- •2. Капитальный ремонт как недостаток, не препятствующий использованию арендованного имущества
- •3. Уведомление арендодателя о недостатках арендованного имущества как обязательное условие реализации арендатором прав, возникающих при обнаружении таких недостатков
- •4. Согласие арендодателя на устранение арендатором недостатков арендованного имущества
- •5. Последствия передачи имущества, недостатки которого на момент приемки арендатору известны
- •1. Виды арендной платы и способы ее определения
- •2. Момент возникновения и прекращения обязанности по внесению арендной платы
- •3. Изменение сумм арендной платы
- •4. Предоставление скидок и льгот по внесению арендных платежей
- •5. Обстоятельства, не освобождающие арендатора от внесения арендной платы
- •6. Обстоятельства, при которых арендатор может не вносить арендную плату в полном объеме
- •7. Обстоятельства, при которых арендодатель вправе требовать досрочного внесения арендной платы
- •8. Внесение арендной платы при неиспользовании имущества или наличии в нем недостатков
- •9. Зачет арендной платы и затрат на содержание имущества
- •10. Неосновательное обогащение, возникшее в связи с использованием имущества или получением арендных платежей по недействительному или незаключенному договору
- •11. Размер неосновательного обогащения при незаключенности (недействительности) договора аренды
- •12. Неосновательное обогащение при использовании меньшей площади помещений, чем указано в договоре аренды
- •13. Право собственника, передавшего имущество унитарному предприятию, на взыскание неосновательного обогащения с лица, которое без основания использовало имущество
- •1. Применение правил о договорах аренды к отношениям по договорам субаренды
- •2. Соотношение норм Гражданского кодекса рф и Земельного кодекса рф о согласовании с арендодателем реализации прав арендатора земельного участка, предусмотренных п. 2 ст. 615 гк рф
- •3. Применение положений о субаренде к отношениям, возникающим при фактическом предоставлении арендатором арендуемого имущества в пользование третьим лицам
- •4. Передача субарендованного имущества во вторичную субаренду
- •5. Право арендатора на возобновление договора субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя
- •6. Неосновательное обогащение при недействительности договора субаренды, заключенного без согласия собственника (арендодателя) имущества
- •7. Последствия заключения договора субаренды на срок, превышающий срок договора аренды
- •8. Применение положений гл. 24 гк рф о перемене лиц в обязательстве при перенайме арендованного имущества
- •9. Последствия заключения договора передачи прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенайма) без согласия арендодателя
- •10. Соотношение положений п. 2 ст. 615 гк рф и Федерального закона от 26.07.2006 n 135-фз "о защите конкуренции" при передаче арендатором прав на государственное или муниципальное имущество
- •1. Влияние проведения капитального ремонта на право арендатора владеть и пользоваться арендованным имуществом
- •2. Соотношение понятий "капитальный ремонт" и "неотделимые улучшения"
- •3. Бремя расходов при проведении арендатором капитального ремонта
- •4. Виды работ, относящиеся к капитальному или к текущему ремонту
- •5. Условия возникновения у арендатора права на проведение капитального ремонта
- •6. Порядок реализации арендатором права на проведение капитального ремонта и возмещения арендодателем его стоимости
- •7. Документы, которые могут являться доказательствами понесенных арендатором расходов на капремонт
- •8. Отмена обязанности арендодателя возместить расходы арендатора на капитальный ремонт
- •9. Возмещение арендатору расходов на капремонт, согласованных с арендодателем, после прекращения действия договора
- •10. Расходы арендатора на содержание недвижимости
- •11. Последствия неисполнения арендатором обязанности по поддержанию арендованного имущества в исправном состоянии
- •1. Отношения сторон договора при смене арендодателя и связанные с этим последствия
- •2. Изменение условий договора аренды в связи со сменой арендодателя
- •3. Возможность применения ст. 617 гк рф при реорганизации или ликвидации арендодателя - юридического лица
- •1. Влияние основания досрочного прекращения договора аренды на применение норм ст. 618 Гражданского кодекса рф
- •2. Ограничение прав субарендатора на заключение договора аренды
- •3. Привлечение субарендатора к делу о расторжении договора аренды
- •4. Правовые последствия признания договора аренды незаключенным для договора субаренды
- •5. Истребование имущества у субарендатора при досрочном прекращении договора аренды
- •1. Надлежащее исполнение обязанности арендодателя в рамках ст. 619 гк рф по направлению письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства
- •2. Примеры разумного срока для погашения задолженности по внесению арендных платежей
- •3. Обоснование существенности нарушений арендатора
- •4. Случаи, когда неисполнение обязанностей арендатором не влечет расторжения договора
- •5. Случаи, когда неисполнение обязанностей арендатором влечет расторжение договора
- •6. Погашение арендатором задолженности до принятия решения по делу как основание для отказа в расторжении договора
- •7. Исполнение нарушенного условия договора до принятия решения по делу как основание для отказа в расторжении договора
- •8. Исполнение нарушенного условия договора после вынесения судебного решения как основание для отмены решения о расторжении договора
- •10. Необходимость и основания обращения в суд для расторжения договора аренды по требованию арендодателя
- •12. Расторжение договора аренды, заключенного на неопределенный срок, по основаниям, предусмотренным ст. 619 гк рф
- •1. Применение норм ст. 620 гк рф к отношениям между арендатором и субарендатором
- •2. Возможность расторжения договора аренды по ст. 620 гк рф по основаниям, не указанным в данной статье
- •3. Обстоятельства, лишающие арендатора права на досрочное расторжение договора
- •1. Ограничения преимущественного права на заключение договора на новый срок
- •2. Последствия нарушения преимущественного права на заключение договора на новый срок
- •3. Уведомление арендодателя о желании заключить договор на новый срок
- •4. Возобновление договора аренды на тот же срок
- •5. Препятствия для возобновления договора аренды на неопределенный срок
- •6. Условие договора аренды об обязательной пролонгации
- •7. Отказ балансодержателя от продления договора аренды
- •8. Отказ арендодателя от возобновления договора аренды как злоупотребление правом
- •9. Применение условий прежнего (ранее действующего) договора при возобновлении его на новый или на неопределенный срок
- •10. Возможность применения положений ст. 621 гк рф к договору безвозмездного пользования по аналогии
- •1. Обязанность арендатора освободить и возвратить арендодателю арендуемое имущество в связи с прекращением договора аренды
- •2. Доказательства исполнения обязанности арендатора по возврату арендуемого имущества в связи с прекращением действия договора
- •3. Взыскание арендной платы за несвоевременное возвращение арендуемого имущества
- •4. Взыскание штрафных санкций по договору аренды за несвоевременный возврат арендуемого имущества
- •5. Договорное последствие неисполнения арендатором обязательства по возврату арендованного имущества
- •6. Место исполнения обязательства по возврату арендованного имущества
- •7. Неисполнение арендатором обязанности по возврату арендуемого имущества в первоначальном состоянии
- •8. Последствия неисполнения обязанности арендатора вернуть имущество в первоначальном состоянии
- •9. Основания, при которых ст. 622 гк рф не применяется
- •10. Возврат арендованного имущества в случае прекращения договора аренды или признания его незаключенным
- •11. Истребование имущества, находящегося у арендодателя на праве хозяйственного ведения
- •12. Возмещение убытков, причиненных арендодателю в результате неисполнения арендатором обязанности по возврату арендованного имущества
- •1. Применение п. 2 ст. 623 гк рф к отношениям по безвозмездному пользованию имуществом по аналогии закона
- •2. Применение положений ст. 623 гк рф при незаключенности или недействительности договора аренды
- •3. Возмещение стоимости неотделимых улучшений после смены собственника арендованного имущества
- •1. Распространение норм о договоре купли-продажи на договор аренды с правом последующего выкупа имущества арендатором
- •2. Условия, при которых правовые основания для выкупа арендуемого имущества отсутствуют
- •3. Существенные условия договора аренды с правом выкупа
- •4. Необходимость выделения выкупной цены в договоре аренды с правом выкупа
- •5. Переход права собственности по договору аренды с условием о выкупе имущества
8. Документы, в которых может содержаться условие о предмете договора аренды
Анализ судебной практики позволяет выявить ряд требований к документам, в которых может содержаться согласованное сторонами условие о предмете договора аренды. При несоблюдении таких требований договор аренды может быть признан незаключенным.
8.1. Вывод из судебной практики: Условие о предмете договора аренды может содержаться в надлежаще оформленном и подписанном сторонами акте приема-передачи, в котором индивидуализировано передаваемое в аренду имущество.
Судебная практика:
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 25.05.2009 по делу N А11-4137/2008-К1-2/170
"...В ходе выяснения обстоятельств дела суд апелляционной инстанции сделал вывод об отсутствии в договоре сведений, которые в силу статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяют определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Данный вывод суда апелляционной инстанции признан окружным судом ошибочным в силу следующего.
...Вместе с тем индивидуально-определенный объект аренды может быть указан не только в самом договоре, а в иных подписанных сторонами документах, подтверждающих соглашение относительно договорного имущества, в частности, в акте приема-передачи имущества в аренду..."
Постановление ФАС Московского округа от 16.08.2007, 23.08.2007 N КГ-А40/8061-07 по делу N А40-76908/06-77-534
"...Предъявляя настоящий иск, истец ссылается на то, что договор аренды спортсооружений от 27.12.2005, подписанный между сторонами, является незаключенным ввиду несогласования условия об объекте аренды. В пункте 1 договора в качестве объекта аренды указан футбольный манеж; иных признаков, позволяющих индивидуализировать имущество, в договоре не содержится.
Судом не установлено, что при исполнении данного договора между сторонами возникли вопросы относительно определения передаваемого в аренду объекта. Следовательно, заключая договор, стороны достаточно ясно выразили свою волю относительно объекта аренды.
...Более того, в актах приема-передачи от 30.12.2005 и от 01.06.2006, являющихся неотъемлемой частью договора аренды сооружений от 27.12.2005, сторонами указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды..."
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 10.08.2006 по делу N А56-18889/2005
"...Как видно из материалов дела, во исполнение договора от 01.02.2004 стороны подписали акт от 30.04.2004 N 1 приема-передачи в аренду недвижимого имущества, в котором перечислены 8 объектов с указанием инвентарных номеров и балансовой стоимости. Эти же объекты были возвращены арендатором арендодателю по акту от 22.09.2004 в связи с прекращением арендных отношений. В материалах дела имеется Расчет стоимости арендной платы, являющийся приложением 1 к договору от 01.02.2004, в котором содержится перечень объектов, идентичный содержащемуся в актах приема-передачи, с указанием площади объекта, стоимости аренды за 1 кв. м и размера месячной арендной платы за объект, а также правоустанавливающих документов, подтверждающих право собственности арендодателя на имущество.
После подписания договора от 01.02.2004 и акта приема-передачи от 30.04.2004 стороны совершали действия по выполнению условий договора, в том числе и с учетом приложения 1, как то: истец 13.05.2004 перечислил аванс в сумме 2000000 руб., определенной пунктом 3.4 договора; стороны подписывали акт от 31.05.2004 N 84 оказания услуг, составление которого предусмотрено пунктами 3.3, 3.12 договора от 01.02.2004.
Кроме того, со ссылкой на договор от 01.02.2004 и его частичное исполнение истец просил досрочно расторгнуть данный договор.
Проанализировав собранные по делу документы, суд апелляционной инстанции дал правильную оценку взаимоотношениям сторон, указав, что материалы дела в совокупности свидетельствуют об отсутствии у сторон разногласий либо заблуждений по поводу предмета сделки и размера арендной платы, неопределенности по указанным вопросам в ходе исполнения договора у сторон не имелось.
При таких обстоятельствах апелляционный суд пришел к правомерному выводу, что не имеется оснований считать договор от 01.02.2004 незаключенным, и, отменив решение суда первой инстанции, отказал в иске..."
Постановление ФАС Уральского округа от 10.07.2006 N Ф09-4969/06-С4 по делу N А60-41372/05-С4
"...Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции основывался на том, что договор субаренды нежилого помещения от 21.03.2005 является незаключенным, поскольку стороны не согласовали существенное условие о предмете договора.
Между тем в материалах дела имеются акт приема-передачи нежилого помещения от 01.04.2005, схема расположений нежилых помещений в складе N 1, из которых следует, что субарендатор принял во временное пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Бисертская, 132, обозначенное на схеме под N 3, площадью 533,3 кв. м.
Имеющаяся в материалах дела схема расположений нежилых помещений в складе N 1 (л. д. 24) подписана сторонами, оснований для ее непринятия в качестве доказательства у суда не имелось (ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Документы, свидетельствующие о том, что между арендатором и субарендатором в период пользования помещением имелись какие-либо разногласия по поводу размера переданных в субаренду помещений, в материалах дела отсутствуют.
Таким образом, представленные доказательства позволяют определенно установить имущество, подлежащее передаче субарендатору, и свидетельствуют о том, что между сторонами сложились договорные отношения по субаренде..."
8.2. Вывод из судебной практики: Условие о предмете договора может содержаться в поэтажных планах, схемах и экспликациях, на которых отмечены помещения, являющиеся объектами аренды.
Судебная практика:
Определение ВАС РФ от 31.07.2009 N ВАС-9285/09 по делу N А57-5858/2008-1
"...Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Судами установлено, что в материалах дела отсутствует план помещения (экспликация), согласно которому можно определить, какое помещение передается ответчику в аренду, технические характеристики объекта, литера, этажность, кадастровый (или условный) номер в договоре и сделан правомерный вывод о невозможности идентифицировать объект аренды площадью 386,3 кв. м в общей площади передаваемых помещений 441,4 кв. м по акту от 06.06.2007...
Следовательно, предмет в договоре не определен, в связи с чем в силу пункта 1 статьи 432, пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды является незаключенный..."
Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 08.12.2009 по делу N А33-1280/2009
"...Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, руководствовавшийся статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из того, что договор аренды N 10134 от 01.11.2006 является незаключенным, поскольку в нем отсутствуют данные, позволяющие определить объект аренды, расположенный в подвальном помещении, имеющим общую площадь в 578,6 квадратных метров, в связи с чем он не порождает для сторон никаких обязательств и последствий.
Отменяя решение от 6 мая 2009 года на основании пункта 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и принимая новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, Третий арбитражный апелляционный суд квалифицировал правоотношения сторон, возникшие в связи с заключением договора аренды N 10134 от 01.11.2006 и исполнением по нему обязательств, по нормам права, содержащимся в главе 34 Гражданского кодекса Российской Федерации; установил то, что Департамент имущества обладал полномочиями, которые позволяли ему сдавать в аренду имущество муниципальной собственности; то, что Управление по ГО и ЧС согласовало заключение договора аренды N 10134 от 01.11.2006; на то, что экспликация, подписанная, в том числе ответчиком, являющаяся одним из приложений к договору аренды N 10134 от 01.11.2006, содержит указание на комнаты 6 - 15, которые являются объектом аренды и переданы арендодателем арендатору во исполнение договорных обязательств; то, что ответчиком вносились арендные платежи в добровольном порядке; то, что договор аренды N 10134 от 01.11.2006, как заключенный на срок менее одного года, не требовал государственной регистрации и в соответствии с пунктом 1.2 считается заключенным с 01.11.2006; то, что размер ежемесячного арендного платежа определен в приложении N 2 и в дополнениях к договору аренды N 10134 от 01.11.2006; то, что за пользование ответчиком объектом аренды с 01.11.2006 по 31.12.2008 общая сумма арендной платы составила 77.098 рублей 27 копеек, из которых уплачены 36.255 рублей 36 копеек; то, что ООО "А и Партнеры" не представило доказательства погашения долга по арендной плате; то, что за нарушение срока внесения арендной платы стороны установили пени, требование о взыскании которых заявлено истцом за период с 11.11.2006 по 31.12.2008.
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа находит, что выводы, содержащиеся в постановлении от 10 августа 2009 года, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, установленным на основании доказательств, которые к нему приобщены, спор разрешен Третьим арбитражным апелляционным судом без нарушения либо неправильного применения норм материального права и норм процессуального права.
Заключив договор аренды N 10134 от 01.11.2006, в приложении к которому, подписанному как арендодателем, так и арендатором, определен конкретный объект аренды (л.д. 17 т. 1), и получив этот объект во временное пользование по акту приема-передачи от 01.11.2006 (л.д. 16 т. 1), ООО "А и Партнеры" обязано было выполнить обязательство по своевременному внесению арендной платы, принятое им на себя по условиям договора..."
Постановление ФАС Московского округа от 19.07.2007, 26.07.2007 N КГ-А40/6697-07 по делу N А40-70347/06-152-337
"...Суд также установил, что стороны индивидуализировали объект аренды. На поэтажном плане, являющемся неотъемлемой частью договора, часть помещения, передаваемая в аренду, заштрихована красным цветом.
С учетом установленного, суды сделали правильный вывод о том, что представленные данные позволяют определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды, что соответствует требованиям п. 3 ст. 607 ГК РФ..."
Постановление ФАС Московского округа от 24.05.2006 N КГ-А41/3281-06 по делу N А41-К1-15137/05
"...Отказывая в иске, апелляционный суд сделал вывод о том, что договор аренды N 31 от 01.02.2005, на основании которого заявлены требования о взыскании задолженности, является незаключенным, в силу п. 3 ст. 607 ГК РФ и не порождает обязательственных отношений между сторонами.
Вывод о незаключенности апелляционный суд обосновал тем, что договор не содержит признаков, характеризующих сданное ответчику в аренду имущество, то есть объект аренды в договоре N 31 от 01.02.2005 не определен.
Между тем данный вывод суда не может быть признан соответствующим имеющимся в деле доказательствам.
Имеющиеся в деле поэтажные план и экспликация (л. д. 33 - 34) позволяют определенно установить нежилое помещение площадью 67,8 кв. м, являющееся объектом аренды.
В этой связи у апелляционного суда отсутствовали правовые основания для признания спорного договора незаключенным и отказа в иске..."
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 29.10.2009 по делу N А44-3948/2008
"...В соответствии с пунктом 1.2 договора характеристики предоставляемого помещения приведены в передаточном акте и схеме (приложения N 1 и 2), которые являются неотъемлемой частью договора.
По акту сдачи-приемки от 01.07.2008 помещение общей площадью 25,8 кв.м передано в аренду.
Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что содержание договора, акта сдачи-приемки, схемы с заштрихованными конкретными площадями позволяет установить имущество, переданное в аренду ЗАО "ИТС", а именно: часть помещения площадью 22,6 кв.м на 6 этаже и часть помещения площадью 3,2 кв.м на 9 этаже дома N 5 по набережной реки Гзень в Великом Новгороде. Поскольку не были представлены доказательства возврата арендуемых помещений из субаренды по передаточному акту, суд удовлетворил оспариваемое требование на основании статей 622 и 655 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Условия договора субаренды были предметом рассмотрения и оценки судов, которые, исходя из его буквального толкования по правилам статьи 431 ГК РФ, установили наличие данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду.
Суды также указали на фактическую передачу помещений, уплату арендных платежей, подписание актов, что подтверждает отсутствие у сторон неопределенности относительно объекта аренды.
Оснований для переоценки данных выводов у суда кассационной инстанции не имеется..."
Постановление ФАС Центрального округа от 06.07.2009 по делу N А68-2642/08-181/7
"...Довод заявителя кассационной жалобы о том, что договор субаренды от 31.10.2007 является незаключенным, поскольку предмет его не определен, был известен суду апелляционной инстанции, оценивался и обоснованно отклонен по мотивам, изложенным в обжалуемом постановлении.
Апелляционным судом принято внимание, что при передаче нежилых помещений по акту субарендатору, возврате их по акту приема-передачи, а также в процессе пользования помещениями у сторон не возникало неопределенности по составу арендуемого имущества. Суд апелляционной инстанции сослался также на наличие дополнительных соглашений к договору субаренды, приложений N N 1, 2, 3 к договору от 31.10.2007 с согласованным сторонами планом-схемой арендуемых помещений по указанным адресам на соответствующих поэтажных планах зданий.
Нарушений норм материального права или процессуального права, допущенных судами при вынесении обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено. Оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется..."
8.3. Вывод из судебной практики: В приложении к договору, акте приема-передачи, в которых согласовано условие о предмете, необходима ссылка на договор. На плане должны быть заштрихованы передаваемые в аренду площади, а все изменения (исправления) должны быть согласованы сторонами.
Судебная практика:
Постановление ФАС Московского округа от 04.05.2007, 11.05.2007 N КГ-А40/2123-07 по делу N А40-57935/06-89-450
"...Пунктом 1.2 договора стороны установили, что границы помещения обозначены и выделены красной линией, а месторасположение помещения в здании обозначено штриховкой на плане четвертого этажа здания (приложение N 1), являющемся неотъемлемой частью договора.
Арбитражный суд, оценив представленные в дело доказательства, обоснованно установил, что договор аренды от 19.06.2006 N 05-07/28А в соответствии с требованиями ст. 607 ГК РФ содержит данные, позволяющие определить, какое помещение подлежит передаче арендатору в качестве объекта аренды.
Указание суда первой инстанции на ограничение срока действия выписки из технического паспорта на здание и план БТИ не привело к принятию незаконного и необоснованного решения..."
Постановление ФАС Московского округа от 07.09.2006 N КГ-А41/8264-06 по делу N А41-К1-17870/05
"...В соответствии с ч. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
Как видно из материалов дела и установлено апелляционным судом, 06.10.2004 между сторонами был подписан договор аренды нежилого помещения N 7/04, согласно которому арендодатель (истец) обязался передать арендатору (ответчику) во временное пользование нежилое помещение площадью 142 кв. м (комнаты N 1, 2, 3), расположенное на втором этаже д. 4 по ул. Свободы г. Раменское, в соответствии с поэтажным планом (приложение N 1 - неотъемлемая часть договора); а именно: комната N 1 площадью 110 кв. м, где торговая площадь составляет 110 кв. м, комната N 2 площадью 16,8 кв. м, комната N 3 площадью 15,5 кв. м.
Названные нежилые помещения приняты арендатором по акту приема-передачи от 07.10.2004 без каких-либо замечаний.
Переданное арендатору помещение обозначено на поэтажном плане, являющемся неотъемлемой частью договора аренды от 06.10.2004.
Приняв названное нежилое помещение, арендатор пользовался им в течение срока действия договора при отсутствии каких-либо возражений относительно площади арендуемого помещения, производил оплату арендных платежей до марта 2005 г. в размере, установленном исходя из принятой в аренду площади нежилого помещения, и по акту N 2 приема-передачи возвратил арендованное имущество арендодателю.
С учетом установленного апелляционный суд сделал правильный вывод о том, что объект аренды определен и договор от 06.10.2004 N 7/04 является заключенным.
Данный вывод суда соответствует положениям ст. 607 ГК РФ..."
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.10.2007 по делу N А56-2969/2007
"...Согласно статье 607 названного Кодекса в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды, а в противном случае условие об объекте аренды считается несогласованным, а договор не считается заключенным.
Перечень передаваемого в аренду имущества содержится в пункте 1.1 договора. Однако в этом перечне указаны только наименование и количество имущества, а данные, позволяющие индивидуализировать имущество (марка, номер, иные сведения), отсутствуют. В таком случае договор от 02.05.2006 правомерно признан судом незаключенным.
ООО "СМУ-40" в подтверждение фактической передачи строительного оборудования в аренду ссылалось на акт приема-передачи.
Между тем перечень имущества, содержащийся в акте, не совпадает с перечнем, приведенным в пункте 1.1 договора. В акте имеются не заверенные обеими сторонами исправления, зачеркивания, дописки..."
Постановление ФАС Уральского округа от 01.02.2006 N Ф09-30/06-С3
"...Согласно п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных соответствующий договор не считается заключенным.
Поскольку сторонами не было достигнуто соглашение относительно объекта аренды (приложение N 1 к договору от 01.11.2000 N 29 не является доказательством согласования, поскольку не имеет ссылок на спорный договор аренды, заштрихованные площади на плане никак не обозначены, изменения сторонами не согласованы), акт приема-передачи объекта аренды сторонами не подписан, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании договорной неустойки и убытков, причиненных неисполнением ответчиком ремонтных работ..."
8.4. Вывод из судебной практики: Если в договоре аренды площадь помещения не указана, а в дополнительном соглашении и акте приема-передачи отражен размер площади, который был зачеркнут и исправлен стороной на меньший, то считается, что арендовалась меньшая площадь (при отсутствии протокола разногласий сторон).
Судебная практика:
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 12.08.2009 N Ф04-4007/2009(12493-А67-22) по делу N А67-6744/2008
"...Сопоставив условия пункта 2.2 договора (не указана площадь используемого общего имущества), соглашения об изменении и дополнении договора аренды от 02.10.2007 (указана площадь используемого общего имущества - 37 кв.м, которая зачеркнута и исправлена на 8 кв.м с оговоркой "не согласна"), акта приема-передачи от 01.12.2007 (площадь общего имущества 37 кв.м исправлена на 8 кв.м), приняв во внимание отсутствие протокола согласования разногласий в части использования площади общего имущества, суд пришел к выводу, что между сторонами достигнуто соглашение об использовании арендатором общего имущества в части 8 кв.м.
Судом кассационной инстанции не установлено оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения обжалуемого решения арбитражного суда от 12.03.2009 по настоящему делу..."