- •Путеводитель по судебной практике: аренда. Общие положения
- •Глава 34. Аренда
- •§ 1. Общие положения об аренде
- •1. Последствия непривлечения оценщика при заключении договора аренды государственного (муниципального) имущества
- •2. Акт органа государственной власти (местного самоуправления) как основание для возникновения арендных правоотношений
- •3. Акт органа государственной власти (местного самоуправления) как основание для прекращения договора аренды
- •4. Ограничение прав арендатора на плоды, продукцию и доходы от использования арендованного имущества
- •5. Квалификация сделки как договора аренды
- •6. Приобретение права аренды у арендодателя при заключении договора
- •1. Предоставление одного и того же имущества в аренду одновременно нескольким лицам
- •2. Передача объекта аренды до государственной регистрации договора третьему лицу по другому договору
- •3. Возможность заключения нового договора аренды при наличии между сторонами действующего договора на тот же объект аренды
- •4. Возможность заключения договора аренды земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества, находящиеся в собственности третьих лиц
- •5. Последствия расхождения характеристик объекта аренды, согласованных в договоре, с характеристиками фактически переданного в аренду объекта
- •6. Последствия расхождения описаний объекта в договоре аренды и документах учета
- •7. Реальное исполнение договора аренды как фактор, влияющий на его судьбу
- •8. Документы, в которых может содержаться условие о предмете договора аренды
- •9. Последствия указания в договоре только площади передаваемых в аренду помещений и адреса объекта аренды
- •10. Условие о площади объекта аренды
- •11. Последствия заключения договора аренды земельного участка с нарушением установленного порядка индивидуализации
- •12. Сдача в аренду объекта незавершенного строительства
- •13. Вновь созданное недвижимое имущество, которое не прошло государственную регистрацию, как объект договора аренды
- •14. Доля в праве аренды или доля в имуществе без выделения в натуре как объекты аренды
- •15. Часть помещения как объект аренды
- •16. Аренда неделимого земельного участка, на котором расположено здание, принадлежащее нескольким лицам
- •17. Передача в аренду конструктивных элементов имущества
- •18. Определение предмета предварительного договора аренды
- •1. Недействительность договора аренды, заключенного публично-правовым образованием в отношении имущества, которое является собственностью другого публично-правового образования
- •2. Сдача в аренду имущества, переданного в оперативное управление (хозяйственное ведение)
- •3. Правомочия собственника имущества, переданного в оперативное управление (хозяйственное ведение), при сдаче его в аренду
- •4. Передача в аренду имущества, полученного по договору безвозмездного пользования (договору ссуды)
- •5. Способы выражения согласия собственника арендуемого имущества на заключение договора аренды
- •6. Заключение и расторжение договора аренды имущества, находящегося в долевой собственности
- •7. Недействительность договора аренды недвижимого имущества, права на которое не зарегистрированы в егрп
- •9. Действительность предварительного договора аренды, на момент заключения которого арендодатель по основному договору не является собственником объекта аренды
- •1. Государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по 30-е (31-е) число предыдущего месяца следующего года
- •2. Договоры аренды зданий или сооружений, не подлежащие государственной регистрации
- •3. Государственная регистрация соглашения о перенайме к договору аренды, подлежащему государственной регистрации
- •4. Случаи, когда дополнительные соглашения к договору аренды, требующему госрегистрации, не подлежат государственной регистрации
- •5. Государственная регистрация дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы и сроков ее внесения
- •6. Государственная регистрация дополнительного соглашения, продляющего срок договора аренды
- •7. Государственная регистрация возобновления договора аренды на неопределенный срок
- •8. Государственная регистрация дополнительного соглашения о выкупе арендуемого имущества
- •9. Сроки регистрации договора аренды
- •10. Последствия отсутствия государственной регистрации договора аренды, подлежащего такой регистрации
- •11. Пользование арендованным муниципальным имуществом с момента его передачи до государственной регистрации договора аренды
- •12. Государственная регистрация прекращения договора аренды
- •13. Уклонение от государственной регистрации договора аренды
- •1. Начало течения срока действия договора аренды
- •2. Согласование срока договора аренды
- •3. Последствия несогласования срока договора аренды
- •4. Продление срока действия договора органом местного самоуправления
- •5. Отказ арендодателя от договора аренды
- •6. Случаи ограничения права арендодателя на отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок
- •7. Отказ от договора аренды земельного участка, заключенного на неопределенный срок, если на участке находится недвижимость арендатора
- •8. Уведомление о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок
- •9. Содержание уведомления о прекращении договора аренды
- •10. Срок, по истечении которого прекращается договор аренды при получении уведомления арендодателя
- •11. Обжалование уведомления о прекращении договора аренды государственного или муниципального имущества
- •12. Надлежащие адреса для направления уведомлений о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок
- •1. Уплата арендной платы при передаче арендодателем имущества без необходимых документов
- •2. Передача арендодателем имущества в состоянии, не соответствующем его назначению
- •3. Фактическое использование не переданного по акту передачи объекта аренды
- •4. Момент возникновения права арендатора на защиту арендуемого имущества от притязаний третьих лиц
- •5. Акт передачи арендуемого имущества без печати арендодателя как доказательство передачи этого имущества
- •6. Свидетельские показания как доказательства в спорах, связанных с арендными отношениями
- •7. Акт органа государственной власти как доказательство предоставления имущества арендатору
- •1. Невозможность использования имущества по назначению как недостаток, препятствующий пользованию арендованным имуществом
- •2. Капитальный ремонт как недостаток, не препятствующий использованию арендованного имущества
- •3. Уведомление арендодателя о недостатках арендованного имущества как обязательное условие реализации арендатором прав, возникающих при обнаружении таких недостатков
- •4. Согласие арендодателя на устранение арендатором недостатков арендованного имущества
- •5. Последствия передачи имущества, недостатки которого на момент приемки арендатору известны
- •1. Виды арендной платы и способы ее определения
- •2. Момент возникновения и прекращения обязанности по внесению арендной платы
- •3. Изменение сумм арендной платы
- •4. Предоставление скидок и льгот по внесению арендных платежей
- •5. Обстоятельства, не освобождающие арендатора от внесения арендной платы
- •6. Обстоятельства, при которых арендатор может не вносить арендную плату в полном объеме
- •7. Обстоятельства, при которых арендодатель вправе требовать досрочного внесения арендной платы
- •8. Внесение арендной платы при неиспользовании имущества или наличии в нем недостатков
- •9. Зачет арендной платы и затрат на содержание имущества
- •10. Неосновательное обогащение, возникшее в связи с использованием имущества или получением арендных платежей по недействительному или незаключенному договору
- •11. Размер неосновательного обогащения при незаключенности (недействительности) договора аренды
- •12. Неосновательное обогащение при использовании меньшей площади помещений, чем указано в договоре аренды
- •13. Право собственника, передавшего имущество унитарному предприятию, на взыскание неосновательного обогащения с лица, которое без основания использовало имущество
- •1. Применение правил о договорах аренды к отношениям по договорам субаренды
- •2. Соотношение норм Гражданского кодекса рф и Земельного кодекса рф о согласовании с арендодателем реализации прав арендатора земельного участка, предусмотренных п. 2 ст. 615 гк рф
- •3. Применение положений о субаренде к отношениям, возникающим при фактическом предоставлении арендатором арендуемого имущества в пользование третьим лицам
- •4. Передача субарендованного имущества во вторичную субаренду
- •5. Право арендатора на возобновление договора субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя
- •6. Неосновательное обогащение при недействительности договора субаренды, заключенного без согласия собственника (арендодателя) имущества
- •7. Последствия заключения договора субаренды на срок, превышающий срок договора аренды
- •8. Применение положений гл. 24 гк рф о перемене лиц в обязательстве при перенайме арендованного имущества
- •9. Последствия заключения договора передачи прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенайма) без согласия арендодателя
- •10. Соотношение положений п. 2 ст. 615 гк рф и Федерального закона от 26.07.2006 n 135-фз "о защите конкуренции" при передаче арендатором прав на государственное или муниципальное имущество
- •1. Влияние проведения капитального ремонта на право арендатора владеть и пользоваться арендованным имуществом
- •2. Соотношение понятий "капитальный ремонт" и "неотделимые улучшения"
- •3. Бремя расходов при проведении арендатором капитального ремонта
- •4. Виды работ, относящиеся к капитальному или к текущему ремонту
- •5. Условия возникновения у арендатора права на проведение капитального ремонта
- •6. Порядок реализации арендатором права на проведение капитального ремонта и возмещения арендодателем его стоимости
- •7. Документы, которые могут являться доказательствами понесенных арендатором расходов на капремонт
- •8. Отмена обязанности арендодателя возместить расходы арендатора на капитальный ремонт
- •9. Возмещение арендатору расходов на капремонт, согласованных с арендодателем, после прекращения действия договора
- •10. Расходы арендатора на содержание недвижимости
- •11. Последствия неисполнения арендатором обязанности по поддержанию арендованного имущества в исправном состоянии
- •1. Отношения сторон договора при смене арендодателя и связанные с этим последствия
- •2. Изменение условий договора аренды в связи со сменой арендодателя
- •3. Возможность применения ст. 617 гк рф при реорганизации или ликвидации арендодателя - юридического лица
- •1. Влияние основания досрочного прекращения договора аренды на применение норм ст. 618 Гражданского кодекса рф
- •2. Ограничение прав субарендатора на заключение договора аренды
- •3. Привлечение субарендатора к делу о расторжении договора аренды
- •4. Правовые последствия признания договора аренды незаключенным для договора субаренды
- •5. Истребование имущества у субарендатора при досрочном прекращении договора аренды
- •1. Надлежащее исполнение обязанности арендодателя в рамках ст. 619 гк рф по направлению письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства
- •2. Примеры разумного срока для погашения задолженности по внесению арендных платежей
- •3. Обоснование существенности нарушений арендатора
- •4. Случаи, когда неисполнение обязанностей арендатором не влечет расторжения договора
- •5. Случаи, когда неисполнение обязанностей арендатором влечет расторжение договора
- •6. Погашение арендатором задолженности до принятия решения по делу как основание для отказа в расторжении договора
- •7. Исполнение нарушенного условия договора до принятия решения по делу как основание для отказа в расторжении договора
- •8. Исполнение нарушенного условия договора после вынесения судебного решения как основание для отмены решения о расторжении договора
- •10. Необходимость и основания обращения в суд для расторжения договора аренды по требованию арендодателя
- •12. Расторжение договора аренды, заключенного на неопределенный срок, по основаниям, предусмотренным ст. 619 гк рф
- •1. Применение норм ст. 620 гк рф к отношениям между арендатором и субарендатором
- •2. Возможность расторжения договора аренды по ст. 620 гк рф по основаниям, не указанным в данной статье
- •3. Обстоятельства, лишающие арендатора права на досрочное расторжение договора
- •1. Ограничения преимущественного права на заключение договора на новый срок
- •2. Последствия нарушения преимущественного права на заключение договора на новый срок
- •3. Уведомление арендодателя о желании заключить договор на новый срок
- •4. Возобновление договора аренды на тот же срок
- •5. Препятствия для возобновления договора аренды на неопределенный срок
- •6. Условие договора аренды об обязательной пролонгации
- •7. Отказ балансодержателя от продления договора аренды
- •8. Отказ арендодателя от возобновления договора аренды как злоупотребление правом
- •9. Применение условий прежнего (ранее действующего) договора при возобновлении его на новый или на неопределенный срок
- •10. Возможность применения положений ст. 621 гк рф к договору безвозмездного пользования по аналогии
- •1. Обязанность арендатора освободить и возвратить арендодателю арендуемое имущество в связи с прекращением договора аренды
- •2. Доказательства исполнения обязанности арендатора по возврату арендуемого имущества в связи с прекращением действия договора
- •3. Взыскание арендной платы за несвоевременное возвращение арендуемого имущества
- •4. Взыскание штрафных санкций по договору аренды за несвоевременный возврат арендуемого имущества
- •5. Договорное последствие неисполнения арендатором обязательства по возврату арендованного имущества
- •6. Место исполнения обязательства по возврату арендованного имущества
- •7. Неисполнение арендатором обязанности по возврату арендуемого имущества в первоначальном состоянии
- •8. Последствия неисполнения обязанности арендатора вернуть имущество в первоначальном состоянии
- •9. Основания, при которых ст. 622 гк рф не применяется
- •10. Возврат арендованного имущества в случае прекращения договора аренды или признания его незаключенным
- •11. Истребование имущества, находящегося у арендодателя на праве хозяйственного ведения
- •12. Возмещение убытков, причиненных арендодателю в результате неисполнения арендатором обязанности по возврату арендованного имущества
- •1. Применение п. 2 ст. 623 гк рф к отношениям по безвозмездному пользованию имуществом по аналогии закона
- •2. Применение положений ст. 623 гк рф при незаключенности или недействительности договора аренды
- •3. Возмещение стоимости неотделимых улучшений после смены собственника арендованного имущества
- •1. Распространение норм о договоре купли-продажи на договор аренды с правом последующего выкупа имущества арендатором
- •2. Условия, при которых правовые основания для выкупа арендуемого имущества отсутствуют
- •3. Существенные условия договора аренды с правом выкупа
- •4. Необходимость выделения выкупной цены в договоре аренды с правом выкупа
- •5. Переход права собственности по договору аренды с условием о выкупе имущества
11. Истребование имущества, находящегося у арендодателя на праве хозяйственного ведения
В ситуации, когда арендодатель, владеющий имуществом на праве хозяйственного ведения, передал его в аренду, возникает вопрос: кто вправе истребовать такое имущество у арендатора - арендодатель по правилам гл. 34 ГК РФ или собственник имущества на основании норм общей части Гражданского кодекса РФ?
11.1. Вывод из судебной практики: Право требовать у арендатора на основании ст. 622 ГК РФ возврата имущества, находящегося у арендодателя на праве хозяйственного ведения, принадлежит арендодателю, а не собственнику.
Судебная практика:
Постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.08.2009 N Ф03-3305/2009 по делу N А73-2072/2008
"...Как установлено судом из материалов дела, 29.06.2005 между ТУ ФАУГИ по Хабаровскому краю (собственником), Государственным унитарным дочерним предприятием "Государственный проектно-изыскательский институт гражданской авиации "Дальаэропроект" Федерального государственного унитарного предприятия ""Государственный проектно-изыскательский и научно-исследовательский институт гражданской авиации "Аэропроект" (арендодателем) и ООО "Дальмебель - Дальний Восток" (арендатором) был заключен договор аренды N 8352 (далее - договор аренды), согласно которому арендодатель с согласия собственника обязался передать в пользование арендатору нежилые помещения основной площадью 386,8 кв.м, полезной площадью 474,2 кв.м, расположенные по адресу: г.Хабаровск, ул. Ким-Ю-Чена, 45, а ответчик обязался вносить арендные платежи в бюджет.
По акту приема-передачи от 01.03.2005 арендодатель передал в пользование арендатору помещения основной площадью 134,4 кв.м на цокольном этаже и 252,4 кв.м на 1 этаже, всего - 386,8 кв.м.
Согласно свидетельствам о государственной регистрации права переданные по договору помещения находились в хозяйственном ведении арендодателя.
С 26.02.2006 договор был возобновлен на неопределенный срок в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Уведомлением N 4868 от 06.04.2007, которое получено ответчиком 09.04.2007, истец уведомил ответчика о прекращении действия договора аренды в порядке пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Неосвобождение помещений ответчиком послужило основанием для предъявления истцом своих требований согласно статьям 610, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Как правильно указано Арбитражным судом Хабаровского края, право требовать возврата арендованного имущества на основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставлено арендодателю.
Собственник арендованного имущества, не являющийся арендодателем, вправе истребовать его в порядке пункта 2 статьи 296 Гражданского кодекса Российской Федерации..."
12. Возмещение убытков, причиненных арендодателю в результате неисполнения арендатором обязанности по возврату арендованного имущества
В соответствии с абзацем 2 статьи 622 ГК РФ арендодатель вправе потребовать с арендатора, который не возвратил или несвоевременно возвратил арендованное имущество, не только арендную плату за время просрочки, но и возмещения убытков в случае, если их размер превышает указанную плату. На практике возможна ситуация, когда арендодатель заключил договор аренды с новым арендатором, а прежний при этом уклоняется от возврата имущества, несмотря на прекращение договора с ним. Возникает вопрос: вправе ли арендодатель взыскать с прежнего арендатора упущенную выгоду в размере неполученных арендных платежей, предусмотренных договором с новым арендатором?
12.1. Вывод из судебной практики: Если договор аренды прекратил действие и арендатор не возвратил арендованное имущество, а арендодатель заключил договор аренды данного имущества с третьим лицом, то арендодатель вправе взыскать с прежнего арендатора упущенную выгоду в размере арендной платы, неполученной по новому договору.
Судебная практика:
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 28.12.2009 по делу N А45-2694/2008
"...До принятия решения по существу спора истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отказался от исковых требований в части взыскания задолженности по арендной плате и плате за пользование землей, увеличил размер убытков до 889 858 рублей 25 копеек.
Как видно из материалов дела, между Сибирским отделением РАН (арендодателем) и предпринимателем А.А. Шавыриным (арендатором) заключен договор аренды от 05.05.1998 N 28/98, в соответствии с которым арендодатель сдает арендатору в аренду нежилое помещение (строение) по адресу: город Новосибирск, улица Ильича, дом 6, общей площадью 73,7 кв.м для использования под фотоателье.
Письмом от 26.07.2007 N 15008-15172-1795/07-0-0 арендодатель уведомил арендатора о расторжении договора аренды с 15.10.2007.
Ответчик спорное нежилое помещение в установленный срок не освободил.
23.10.2007 состоялся открытый конкурс на право аренды спорного помещения, согласно протоколу от 23.08.2007 N А06/2007 победителем признано ООО "Кэнди ЛВ".
Между Сибирским отделением РАН (арендодателем) и ООО "Кэнди ЛВ" (арендатором) заключен договор аренды от 05.11.2007 N 2675/07, в соответствии с которым арендодатель сдал, а арендатор принял во временное владение и пользование нежилые помещения в здании (торговый центр), (1 этаж - с N 7 по N 16, подвал - с N 1 по N 6), отмеченные на схеме в приложении N 1 синим цветом, расположенные по адресу: город Новосибирск, улица Ильича, дом 6, общей площадью 186,60 кв.м. для использования для организации фирменной торговли.
Согласно пункту 3.1 договора от 05.11.2007 N 2675/07 арендатор уплачивает арендную плату по ставке 5 084 рублей 76 копеек за 1 кв.м в год за площадь размером 92,80 кв.м. (1 этаж), по ставке 4 067 рублей 76 копеек за 1 кв.м. в год за площадь размером 93,80 кв.м. (подвал).
Так как ответчик не освободил спорное помещение после прекращения договора аренды от 05.05.1998 N 28/98, то причинил истцу убытки в форме упущенной выгоды в размере 889 858 рублей 25 копеек от неполученной арендной платы по заключенному с ООО "Кэнди ЛВ" договору, Сибирское отделение РАН обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Арбитражные суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали обстоятельства, имеющие значение для дела, правильно применили нормы права, выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам..."
Статья 623. Улучшения арендованного имущества
Вопросы судебной практики по толкованию и применению ст. 623 ГК РФ
1. Применение п. 2 ст. 623 ГК РФ к отношениям по безвозмездному пользованию имуществом по аналогии закона >>>
2. Применение положений ст. 623 ГК РФ при незаключенности или недействительности договора аренды >>>
3. Возмещение стоимости неотделимых улучшений после смены собственника арендованного имущества >>>