- •Путеводитель по судебной практике: аренда. Общие положения
- •Глава 34. Аренда
- •§ 1. Общие положения об аренде
- •1. Последствия непривлечения оценщика при заключении договора аренды государственного (муниципального) имущества
- •2. Акт органа государственной власти (местного самоуправления) как основание для возникновения арендных правоотношений
- •3. Акт органа государственной власти (местного самоуправления) как основание для прекращения договора аренды
- •4. Ограничение прав арендатора на плоды, продукцию и доходы от использования арендованного имущества
- •5. Квалификация сделки как договора аренды
- •6. Приобретение права аренды у арендодателя при заключении договора
- •1. Предоставление одного и того же имущества в аренду одновременно нескольким лицам
- •2. Передача объекта аренды до государственной регистрации договора третьему лицу по другому договору
- •3. Возможность заключения нового договора аренды при наличии между сторонами действующего договора на тот же объект аренды
- •4. Возможность заключения договора аренды земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества, находящиеся в собственности третьих лиц
- •5. Последствия расхождения характеристик объекта аренды, согласованных в договоре, с характеристиками фактически переданного в аренду объекта
- •6. Последствия расхождения описаний объекта в договоре аренды и документах учета
- •7. Реальное исполнение договора аренды как фактор, влияющий на его судьбу
- •8. Документы, в которых может содержаться условие о предмете договора аренды
- •9. Последствия указания в договоре только площади передаваемых в аренду помещений и адреса объекта аренды
- •10. Условие о площади объекта аренды
- •11. Последствия заключения договора аренды земельного участка с нарушением установленного порядка индивидуализации
- •12. Сдача в аренду объекта незавершенного строительства
- •13. Вновь созданное недвижимое имущество, которое не прошло государственную регистрацию, как объект договора аренды
- •14. Доля в праве аренды или доля в имуществе без выделения в натуре как объекты аренды
- •15. Часть помещения как объект аренды
- •16. Аренда неделимого земельного участка, на котором расположено здание, принадлежащее нескольким лицам
- •17. Передача в аренду конструктивных элементов имущества
- •18. Определение предмета предварительного договора аренды
- •1. Недействительность договора аренды, заключенного публично-правовым образованием в отношении имущества, которое является собственностью другого публично-правового образования
- •2. Сдача в аренду имущества, переданного в оперативное управление (хозяйственное ведение)
- •3. Правомочия собственника имущества, переданного в оперативное управление (хозяйственное ведение), при сдаче его в аренду
- •4. Передача в аренду имущества, полученного по договору безвозмездного пользования (договору ссуды)
- •5. Способы выражения согласия собственника арендуемого имущества на заключение договора аренды
- •6. Заключение и расторжение договора аренды имущества, находящегося в долевой собственности
- •7. Недействительность договора аренды недвижимого имущества, права на которое не зарегистрированы в егрп
- •9. Действительность предварительного договора аренды, на момент заключения которого арендодатель по основному договору не является собственником объекта аренды
- •1. Государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по 30-е (31-е) число предыдущего месяца следующего года
- •2. Договоры аренды зданий или сооружений, не подлежащие государственной регистрации
- •3. Государственная регистрация соглашения о перенайме к договору аренды, подлежащему государственной регистрации
- •4. Случаи, когда дополнительные соглашения к договору аренды, требующему госрегистрации, не подлежат государственной регистрации
- •5. Государственная регистрация дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы и сроков ее внесения
- •6. Государственная регистрация дополнительного соглашения, продляющего срок договора аренды
- •7. Государственная регистрация возобновления договора аренды на неопределенный срок
- •8. Государственная регистрация дополнительного соглашения о выкупе арендуемого имущества
- •9. Сроки регистрации договора аренды
- •10. Последствия отсутствия государственной регистрации договора аренды, подлежащего такой регистрации
- •11. Пользование арендованным муниципальным имуществом с момента его передачи до государственной регистрации договора аренды
- •12. Государственная регистрация прекращения договора аренды
- •13. Уклонение от государственной регистрации договора аренды
- •1. Начало течения срока действия договора аренды
- •2. Согласование срока договора аренды
- •3. Последствия несогласования срока договора аренды
- •4. Продление срока действия договора органом местного самоуправления
- •5. Отказ арендодателя от договора аренды
- •6. Случаи ограничения права арендодателя на отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок
- •7. Отказ от договора аренды земельного участка, заключенного на неопределенный срок, если на участке находится недвижимость арендатора
- •8. Уведомление о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок
- •9. Содержание уведомления о прекращении договора аренды
- •10. Срок, по истечении которого прекращается договор аренды при получении уведомления арендодателя
- •11. Обжалование уведомления о прекращении договора аренды государственного или муниципального имущества
- •12. Надлежащие адреса для направления уведомлений о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок
- •1. Уплата арендной платы при передаче арендодателем имущества без необходимых документов
- •2. Передача арендодателем имущества в состоянии, не соответствующем его назначению
- •3. Фактическое использование не переданного по акту передачи объекта аренды
- •4. Момент возникновения права арендатора на защиту арендуемого имущества от притязаний третьих лиц
- •5. Акт передачи арендуемого имущества без печати арендодателя как доказательство передачи этого имущества
- •6. Свидетельские показания как доказательства в спорах, связанных с арендными отношениями
- •7. Акт органа государственной власти как доказательство предоставления имущества арендатору
- •1. Невозможность использования имущества по назначению как недостаток, препятствующий пользованию арендованным имуществом
- •2. Капитальный ремонт как недостаток, не препятствующий использованию арендованного имущества
- •3. Уведомление арендодателя о недостатках арендованного имущества как обязательное условие реализации арендатором прав, возникающих при обнаружении таких недостатков
- •4. Согласие арендодателя на устранение арендатором недостатков арендованного имущества
- •5. Последствия передачи имущества, недостатки которого на момент приемки арендатору известны
- •1. Виды арендной платы и способы ее определения
- •2. Момент возникновения и прекращения обязанности по внесению арендной платы
- •3. Изменение сумм арендной платы
- •4. Предоставление скидок и льгот по внесению арендных платежей
- •5. Обстоятельства, не освобождающие арендатора от внесения арендной платы
- •6. Обстоятельства, при которых арендатор может не вносить арендную плату в полном объеме
- •7. Обстоятельства, при которых арендодатель вправе требовать досрочного внесения арендной платы
- •8. Внесение арендной платы при неиспользовании имущества или наличии в нем недостатков
- •9. Зачет арендной платы и затрат на содержание имущества
- •10. Неосновательное обогащение, возникшее в связи с использованием имущества или получением арендных платежей по недействительному или незаключенному договору
- •11. Размер неосновательного обогащения при незаключенности (недействительности) договора аренды
- •12. Неосновательное обогащение при использовании меньшей площади помещений, чем указано в договоре аренды
- •13. Право собственника, передавшего имущество унитарному предприятию, на взыскание неосновательного обогащения с лица, которое без основания использовало имущество
- •1. Применение правил о договорах аренды к отношениям по договорам субаренды
- •2. Соотношение норм Гражданского кодекса рф и Земельного кодекса рф о согласовании с арендодателем реализации прав арендатора земельного участка, предусмотренных п. 2 ст. 615 гк рф
- •3. Применение положений о субаренде к отношениям, возникающим при фактическом предоставлении арендатором арендуемого имущества в пользование третьим лицам
- •4. Передача субарендованного имущества во вторичную субаренду
- •5. Право арендатора на возобновление договора субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя
- •6. Неосновательное обогащение при недействительности договора субаренды, заключенного без согласия собственника (арендодателя) имущества
- •7. Последствия заключения договора субаренды на срок, превышающий срок договора аренды
- •8. Применение положений гл. 24 гк рф о перемене лиц в обязательстве при перенайме арендованного имущества
- •9. Последствия заключения договора передачи прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенайма) без согласия арендодателя
- •10. Соотношение положений п. 2 ст. 615 гк рф и Федерального закона от 26.07.2006 n 135-фз "о защите конкуренции" при передаче арендатором прав на государственное или муниципальное имущество
- •1. Влияние проведения капитального ремонта на право арендатора владеть и пользоваться арендованным имуществом
- •2. Соотношение понятий "капитальный ремонт" и "неотделимые улучшения"
- •3. Бремя расходов при проведении арендатором капитального ремонта
- •4. Виды работ, относящиеся к капитальному или к текущему ремонту
- •5. Условия возникновения у арендатора права на проведение капитального ремонта
- •6. Порядок реализации арендатором права на проведение капитального ремонта и возмещения арендодателем его стоимости
- •7. Документы, которые могут являться доказательствами понесенных арендатором расходов на капремонт
- •8. Отмена обязанности арендодателя возместить расходы арендатора на капитальный ремонт
- •9. Возмещение арендатору расходов на капремонт, согласованных с арендодателем, после прекращения действия договора
- •10. Расходы арендатора на содержание недвижимости
- •11. Последствия неисполнения арендатором обязанности по поддержанию арендованного имущества в исправном состоянии
- •1. Отношения сторон договора при смене арендодателя и связанные с этим последствия
- •2. Изменение условий договора аренды в связи со сменой арендодателя
- •3. Возможность применения ст. 617 гк рф при реорганизации или ликвидации арендодателя - юридического лица
- •1. Влияние основания досрочного прекращения договора аренды на применение норм ст. 618 Гражданского кодекса рф
- •2. Ограничение прав субарендатора на заключение договора аренды
- •3. Привлечение субарендатора к делу о расторжении договора аренды
- •4. Правовые последствия признания договора аренды незаключенным для договора субаренды
- •5. Истребование имущества у субарендатора при досрочном прекращении договора аренды
- •1. Надлежащее исполнение обязанности арендодателя в рамках ст. 619 гк рф по направлению письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства
- •2. Примеры разумного срока для погашения задолженности по внесению арендных платежей
- •3. Обоснование существенности нарушений арендатора
- •4. Случаи, когда неисполнение обязанностей арендатором не влечет расторжения договора
- •5. Случаи, когда неисполнение обязанностей арендатором влечет расторжение договора
- •6. Погашение арендатором задолженности до принятия решения по делу как основание для отказа в расторжении договора
- •7. Исполнение нарушенного условия договора до принятия решения по делу как основание для отказа в расторжении договора
- •8. Исполнение нарушенного условия договора после вынесения судебного решения как основание для отмены решения о расторжении договора
- •10. Необходимость и основания обращения в суд для расторжения договора аренды по требованию арендодателя
- •12. Расторжение договора аренды, заключенного на неопределенный срок, по основаниям, предусмотренным ст. 619 гк рф
- •1. Применение норм ст. 620 гк рф к отношениям между арендатором и субарендатором
- •2. Возможность расторжения договора аренды по ст. 620 гк рф по основаниям, не указанным в данной статье
- •3. Обстоятельства, лишающие арендатора права на досрочное расторжение договора
- •1. Ограничения преимущественного права на заключение договора на новый срок
- •2. Последствия нарушения преимущественного права на заключение договора на новый срок
- •3. Уведомление арендодателя о желании заключить договор на новый срок
- •4. Возобновление договора аренды на тот же срок
- •5. Препятствия для возобновления договора аренды на неопределенный срок
- •6. Условие договора аренды об обязательной пролонгации
- •7. Отказ балансодержателя от продления договора аренды
- •8. Отказ арендодателя от возобновления договора аренды как злоупотребление правом
- •9. Применение условий прежнего (ранее действующего) договора при возобновлении его на новый или на неопределенный срок
- •10. Возможность применения положений ст. 621 гк рф к договору безвозмездного пользования по аналогии
- •1. Обязанность арендатора освободить и возвратить арендодателю арендуемое имущество в связи с прекращением договора аренды
- •2. Доказательства исполнения обязанности арендатора по возврату арендуемого имущества в связи с прекращением действия договора
- •3. Взыскание арендной платы за несвоевременное возвращение арендуемого имущества
- •4. Взыскание штрафных санкций по договору аренды за несвоевременный возврат арендуемого имущества
- •5. Договорное последствие неисполнения арендатором обязательства по возврату арендованного имущества
- •6. Место исполнения обязательства по возврату арендованного имущества
- •7. Неисполнение арендатором обязанности по возврату арендуемого имущества в первоначальном состоянии
- •8. Последствия неисполнения обязанности арендатора вернуть имущество в первоначальном состоянии
- •9. Основания, при которых ст. 622 гк рф не применяется
- •10. Возврат арендованного имущества в случае прекращения договора аренды или признания его незаключенным
- •11. Истребование имущества, находящегося у арендодателя на праве хозяйственного ведения
- •12. Возмещение убытков, причиненных арендодателю в результате неисполнения арендатором обязанности по возврату арендованного имущества
- •1. Применение п. 2 ст. 623 гк рф к отношениям по безвозмездному пользованию имуществом по аналогии закона
- •2. Применение положений ст. 623 гк рф при незаключенности или недействительности договора аренды
- •3. Возмещение стоимости неотделимых улучшений после смены собственника арендованного имущества
- •1. Распространение норм о договоре купли-продажи на договор аренды с правом последующего выкупа имущества арендатором
- •2. Условия, при которых правовые основания для выкупа арендуемого имущества отсутствуют
- •3. Существенные условия договора аренды с правом выкупа
- •4. Необходимость выделения выкупной цены в договоре аренды с правом выкупа
- •5. Переход права собственности по договору аренды с условием о выкупе имущества
3. Привлечение субарендатора к делу о расторжении договора аренды
Поскольку расторжение договора аренды влечет прекращение договора субаренды, то судебное рассмотрение спора по поводу договора аренды затрагивает права субарендатора. Поэтому привлечение его к делу о расторжении договора аренды соответствует ст. ст. 50 и 51 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
3.1. Вывод из судебной практики: Субарендатора необходимо привлекать к делу о расторжении договора аренды и выселении из помещения.
Судебная практика:
Постановление ФАС Московского округа от 24.03.2006 N КГ-А40/1609-06
"...Как установлено судом при рассмотрении спора по существу, ответчик имеет задолженность по аренде спорного нежилого помещения за 3 расчетных периода (3 кв. 2004), т.е. существенно нарушил упомянутый договор, подлежащий в связи с этим расторжению, а ответчик - выселению (ст. ст. 450, 452, 619, 622 ГК РФ).
Вместе с тем данное нежилое помещение находится в субаренде у ООО "Айленд-Ритейл" по договору от 29.09.03 N 0-156/2003, а поскольку прекращение спорного договора влечет прекращение и договора субаренды (ст. 618 ГК РФ), то ООО "Айленд-Ритейл" следовало бы привлечь к участию в деле.
При новом рассмотрении дела суду следует рассмотреть вопрос о привлечении в дело ООО "Айленд-Ритейл", проверить фактическое использование им спорного нежилого помещения..."
4. Правовые последствия признания договора аренды незаключенным для договора субаренды
Суды по-разному квалифицируют договор субаренды в случае признания договора аренды незаключенным.
Первая позиция состоит в том, что договор субаренды является недействительным (ничтожным), вторая - незаключенным.
В силу ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор, не содержащий существенных условий, является незаключенным.
Поскольку в соответствии с п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами, предусмотренные законом существенные условия договора аренды являются существенными условиями договора субаренды. Соответственно, если предмет договора аренды не определен надлежащим образом, то и предмет договора субаренды является неопределенным, поскольку предмет договора субаренды существует в рамках предмета договора аренды.
Отсутствие госрегистрации договора аренды (если он подлежит такой регистрации) также влечет незаключенность договора субаренды, заключенного на срок не менее года, поскольку необходимость регистрации договоров субаренды зависит от необходимости регистрации договора аренды.
В то же время договор субаренды является производным от договора аренды, и отношения, которые вытекают из данного договора, существенно не отличаются от отношений, возникающих из договора аренды.
Соответственно, если договор аренды является незаключенным, то арендатор не вправе заключать договор субаренды. Таким образом, такой договор может квалифицироваться как недействительный.
4.1. Вывод из судебной практики: Правовые последствия признания договора аренды незаключенным для договора субаренды оцениваются судами по-разному.
Позиция 1. При признании договора аренды незаключенным договор субаренды является недействительным.
Судебная практика:
Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 13.09.2006 N Ф08-4336/2006 по делу N А63-4615/2006-С7
"...Кроме того, договор между администрацией и СПК от 12.04.99 не прошел государственную регистрацию в учреждении юстиции, соответственно, считается незаключенным. Следовательно, договор субаренды, заключенный в феврале 2004 года с обществом, а также упомянутое соглашение от 18.11.2005 о переводе долга и уступке требования по договору, аренды основанные на незаключенном договоре, являются ничтожными..."
Постановление ФАС Уральского округа от 30.05.2007 N Ф09-3989/07-С6
"...Предпринимателем Герасичевой Л.Г. названные помещения переданы обществу "Вина Кубани" по договорам субаренды от 20.04.2004 N 1-СА (акт приема-передачи от 20.04.2004) и от 20.03.2005 N 2-СА (акт приема-передачи от 20.03.2005).
Указывая, что договор аренды от 15.11.2000 N 1 является незаключенным, не зарегистрирован в установленном порядке, предприниматель Герасичева Л.Г. и общество "Вина Кубани" пользовались указанными помещениями без правовых оснований, предприниматель Середа Р.Л. обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании с ответчиков суммы неосновательного обогащения, полученного в результате пользования помещениями.
Удовлетворяя исковые требования, Арбитражный суд Свердловской области и Семнадцатый арбитражный апелляционный суд исходили из незаключенности договора аренды в связи с несоблюдением требований ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, подтвержденности факта пользования ответчиками помещениями истца.
Решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат оставлению без изменения по следующим основаниям.
Поскольку срок действия договора аренды от 15.11.2000 N 1 - более одного года и в материалах дела отсутствуют сведения о его государственной регистрации в установленном законом порядке, суды пришли к обоснованному выводу о незаключенности названного договора.
Незаключенный договор не порождает для его сторон соответствующих прав и обязанностей.
При том, что у предпринимателя Герасичевой Л.Г. отсутствовали правовые основания пользования помещением, у нее не имелось полномочий на сдачу имущества в субаренду, в связи с чем недействительными являются договоры субаренды, подписанные ей с обществом "Вина Кубани"..."
Постановление ФАС Уральского округа от 28.08.2006 N Ф09-6664/06-С6 по делу N А60-31454/2005
"...В договоре аренды объекта муниципального имущества Ревдинского района от 07.12.2004 N 501 отсутствуют сведения, которые позволили бы идентифицировать встроенное нежилое помещение общей площадью 87,4 кв. м, подлежащее передаче в аренду.
Следовательно, названный договор аренды является незаключенным, поскольку не определен предмет договора (ст. 432, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии со ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику. Также имущество может быть сдано в аренду лицами, управомоченными на совершение таких действий законом или собственником.
Поскольку договор аренды объекта муниципального имущества Ревдинского района от 07.12.2004 N 501 является незаключенным, у МУП "Единый заказчик" и предпринимателя Трапезникова О.В. отсутствовали правомочия на заключение договоров субаренды (ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Следовательно, договоры субаренды от 07.12.2004 и от 25.01.2005 являются ничтожными, поскольку не соответствуют требованиям закона.
Выводы судов о ничтожности указанных договоров субаренды следует признать правильными..."
Постановление ФАС Центрального округа от 28.04.2008 по делу N А14-6148-2006/351/30
"...Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Вышеуказанный договор аренды N 7/1/4 от 15.10.2002 заключен на срок более года, однако в установленном законом порядке не зарегистрирован и поэтому является не заключенным, следовательно, у Учреждения социального развития местного сообщества "Дельта" отсутствовали правовые основания для передачи вышеуказанного помещения в субаренду истцу.
Учитывая, что договор аренды N 7/1/4 от 15.10.2002 заключен не был, арбитражный суд обоснованно признал договор субаренды N 7/1/117 от 15.10.2002 ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ.
Поскольку ИП Супрун А.Н. фактически пользовался нежилым помещением без каких-либо правовых оснований, судебные инстанции сделали верный вывод о том, что истец обязан возместить ООО "Горжилфонд" неосновательное обогащение за пользование имуществом..."
Позиция 2. При признании договора аренды незаключенным договор субаренды является незаключенным.
Судебная практика:
Определение ВАС РФ от 19.11.2007 N 14422/07 по делу N А60-34498/2006-С1
"...Исковые требования мотивированы тем, что между Усаниным С.Н. и Кузнецовым С.С. заключен договор аренды от 08.02.2006 N 7/1, согласно которому арендатору в пользование было предоставлено нежилое меблированное помещение, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Уральская, 68/1, площадью 40 кв. м на срок с 08.02.2006 по 08.01.2007. Указанное помещение ответчиком было сдано в субаренду ООО УК "СМУ-555" на основании договора от 06.03.2006, на срок до 08.01.2007, арендная плата составляет 458263,63 руб. В период с апреля 2006 г. по сентябрь 2006 г. на расчетный счет ответчика перечислено 280645,43 руб.
Решением от 09.03.2007, оставленным без изменения постановлением кассационной инстанции от 12.07.2007, исковые требования удовлетворены полностью, договоры аренды и субаренды признаны незаключенными, поскольку объект аренды и субаренды не согласован, и определить его не представляется возможным, помещение является жилым и может сдаваться в наем только для проживания граждан. Исходя из изложенного, с ООО УК "СМУ-555" взыскано 280645,43 руб. неосновательного обогащения.
Ответчик с указанными судебными актами не согласен и просит пересмотреть их в порядке надзора, ссылаясь на нарушение арбитражными судами единообразия в толковании и применении норм права.
По мнению заявителя, суд необоснованно признал договоры аренды и субаренды незаключенными и взыскал с ответчика спорную сумму. Кроме того, заявитель указывает на то, что он не был извещен о времени и месте судебного разбирательства.
Судами установлено, что спорные договоры аренды и субаренды являются незаключенными, а арендная плата за пользование указанным помещением подлежит возврату, поскольку в соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть четко указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. В соответствии с условиями договора ответчику предоставлено нежилое меблированное помещение, согласно выписке из ЕГРЮЛ помещение по указанному адресу является жилой двухкомнатной квартирой. Довод ответчика о том, что он не был надлежащим образом извещен, был проверен судом кассационной инстанции и отклонен как не подтвержденный материалами дела..."
Постановление ФАС Дальневосточного округа от 10.02.2004 N Ф03-А59/03-1/3359
"...Из материалов дела установлено, 05.08.2002 между предпринимателями Ткаченко Н.С. (арендодателем) и Коренчук М.А. (субарендатором) заключен договор, по которому арендодатель обязан передать субарендатору нежилое помещение площадью 55,17 кв. м, расположенное на первом этаже жилого дома по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Железнодорожная, 85, сроком с 05.08.2002 по 05.08.2003.
Как следует из документов, договор аренды N 10 от 15.05.2002 не зарегистрирован в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок к ним, поэтому не зарегистрирован и договор субаренды, в связи с чем суд апелляционной инстанции правомерно на основании ст. 433 ГК РФ признал его незаключенным, так как согласно абзацу 3 пункта 2 статьи 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
В Гражданском кодексе РФ и Федеральном законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не содержится норм, исключающих для договора субаренды применение требования о государственной регистрации..."
Постановление ФАС Уральского округа от 20.03.2007 N Ф09-1714/07-С6 по делу N А50-15170/2006
"...Согласно данному договору названные граждане передают, а общество "Офис-центр на Кирова, 39" принимает в аренду указанное здание, причем в п. 2.5 договора выражено согласие арендодателей на сдачу арендованного имущества в субаренду. Срок аренды определен с 01.12.2004 по 30.11.2005 (п. 5.1 договора).
Согласно п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Доказательств соблюдения требований названной нормы обществом "Офис-центр на Кирова, 39" в материалы дела не представлено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Следовательно, договоры аренды от 01.12.2004 и субаренды от 01.12.2004 N 14 являются незаключенными и не порождают правовых последствий..."
Постановление ФАС Центрального округа от 06.05.2008 по делу N А23-1226/07Г-3-60
"...Стороны представили в материалы дела подлинные договоры субаренды нежилого помещения от 05.09.2006.
Из п. 6.1 экземпляра договора предпринимателя Пройдина С.Н. следует, что срок его действия установлен сторонами с 05.09.2006 по 01.09.2007.
Так как в материалах дела отсутствуют доказательства о государственной регистрации данного договора аренды, как того требует п. 2 ст. 651 ГК РФ, суды правомерно указали на то, что договор субаренды нежилого помещения от 05.09.2006 является незаключенным.
Кроме того, суд апелляционной инстанции обоснованно сослался на то, что названный договор является незаключенным и в силу п. 3 ст. 607 ГК РФ, поскольку в нем не указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (нет приложений, позволяющих идентифицировать помещение являющиеся предметом договора, где конкретно оно расположено /этажность, номера комнат на плане и.т.д./)..."