1. Недействительность договора аренды, заключенного публично-правовым образованием в отношении имущества, которое является собственностью другого публично-правового образования

Вопрос о ничтожности договора аренды, заключенного публично-правовым образованием в отношении имущества, которое находится в собственности другого публично-правового образования, возникает в связи с неразграниченностью федеральной собственности, собственности субъекта РФ и муниципальной собственности.

В соответствии с п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при разрешении споров о праве собственности в отношении объектов, не включенных или необоснованно включенных в реестр или перечень федеральной, государственной и муниципальной собственности, суд при определении их принадлежности соответствующим субъектам руководствуется приложениями N 1, 2 и 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность".

Следует отметить, что данное Постановление не применяется в отношении земли, недр, водных ресурсов, лесного фонда, растительного и животного мира.

Также разграничению публично-правовой собственности на землю посвящена ст. 3.1 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

В силу абз. 2 п. 10 ст. 3 данного Закона распоряжение участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляют органы местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.

Земельными участками, которые находятся в неразграниченной государственной собственности и входят в полосу отвода федеральных автомобильных дорог, распоряжается федеральный орган исполнительной власти, управляющий государственным имуществом в сфере дорожного хозяйства. В настоящее время таким органом является Федеральное дорожное агентство.

1.1. Вывод из судебной практики: Договор аренды, заключенный публично-правовым образованием в отношении имущества, которое находится в собственности другого публично-правового образования, ничтожен.

Судебная практика:

Определение ВАС РФ от 03.08.2009 N ВАС-9160/09 по делу N А42-2451/2008

"...Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

На основании приложения N 1 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" (далее - Постановление Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1) объекты гражданской обороны, предназначенные для использования в особый период, являются имуществом учреждения, финансирование которого осуществляется из республиканского бюджета, и такие объекты относятся исключительно к федеральной собственности.

Управление и распоряжение указанным имуществом осуществляет Правительство Российской Федерации согласно пункту 15 Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1.

Судами установлено, что в нарушении статьи 65 Кодекса Комитет не представил доказательств наделения его полномочиями по управлению и распоряжению спорным объектом.

Поскольку оспариваемый договор заключен с нарушением требований действующего законодательства, в том числе положений, предусмотренных Постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 г. N 3020-1 и ст. ст. 209, 608 ГК РФ, суды пришли к правильному выводу о недействительности договора в силу его ничтожности..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 24.09.2009 N Ф03-4839/2009 по делу N А51-9926/2007

"...Судебные инстанции установили, что между Управлением (арендодатель) и ООО "Старт" (арендатор) заключен договор аренды N 111/05 в отношении нежилых помещений общей площадью 421,6 кв.м в здании, расположенном по адресу: г.Находка, Находкинский проспект, 47, на срок с 01.04.2005 по 28.03.2006.

На основании Распоряжения Правительства РФ от 03.12.2004 N 1565-р о передаче в ведение субъектов Российской Федерации федеральных государственных учреждений образования и распоряжения Администрации от 09.02.2005 N 60-ра в собственность Приморского края принято ГОУ НПО "Профессиональное училище N 14 г. Находка", на балансе которого находилось здание по Находкинскому проспекту, 47. Передача данного объекта в краевую собственность произведена во исполнение ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" от 04.07.2003 N 95-ФЗ с целью реализации Приморским краем полномочий по предоставлению начального и среднего образования.

В соответствии с пунктом 11 статьи 154 ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием Федеральных законов "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" и "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" решения о передаче имущества из федеральной собственности в собственность субъекта Российской Федерации являются основанием возникновения права собственности на данное имущество. Такое право возникает с даты, устанавливаемой указанными решениями.

Решение о принятии спорного здания в собственность Приморского края оформлено распоряжением Администрации от 09.02.2005 N 60-ра, поэтому в силу вышеуказанной нормы права возникло с этой же даты. Следовательно, вывод суда о том, что на момент заключения договора N 111/05 в апреле 2005 года у Управления отсутствовали полномочия по распоряжению зданием, относящимся к краевой собственности, является правильным.

Основываясь на указанных обстоятельствах, суды сделали соответствующий статьям 168, 609 ГК РФ вывод о недействительности договора N 111/05, как заключенного со стороны арендодателя лицом, не обладающим правом на распоряжение предметом данной сделки, следовательно, истец не приобрел права арендатора на этот объект..."

Примечание: Судом было установлено, что право собственности Российской Федерации на спорный земельный участок было зарегистрировано после заключения договора аренды. Однако в силу п. 1 ст. 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон о введении в действие Земельного кодекса) к федеральной собственности относятся земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности Российской Федерации.

В рассматриваемой судом ситуации на спорном земельном участке на момент заключения договора аренды находились объекты федеральной собственности, поэтому данный участок в силу названной нормы Закона является федеральной собственностью, следовательно, комитет имущественных отношений был не вправе заключать договор аренды.

Судебная практика по земельным спорам также исходит из того, что земельный участок относится к федеральной собственности в силу прямого указания Закона (п. 1 ст. 3.1 Закона о введении в действие Земельного кодекса), если на нем расположен находящийся в федеральной собственности объект недвижимости (см., например, Определение ВАС РФ от 23.06.2008 N 8081/08 по делу N А11-2684/2007-К2-22/168, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.09.2007, 11.09.2007 N Ф03-А04/07-1/3386 по делу N А04-334/07-25/19).

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 06.08.2009 N Ф03-3590/2009 по делу N А04-406/2009

"...Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Амурской области (далее - ТУ ФАУГИ по Амурской области) обратилось в Арбитражный суд Амурской области с иском к Комитету по управлению имуществом муниципального образования г.Благовещенска (далее - КУИ МО г.Благовещенска), закрытому акционерному обществу "Торговый порт Благовещенск" (далее - ЗАО "Торговый порт Благовещенск"), обществу с ограниченной ответственностью "СВХ-Порт-2" (далее - ООО "СВХ-Порт-2") о признании недействительными договора аренды от 15.10.2007 N 1487 в отношении земельного участка площадью 112 995 кв.м, кадастровый номер 28:01:130099:0001, расположенного по ул.Лазо, 1 в г.Благовещенске, договора субаренды от 20.11.2007 N 07/02 в отношении части данного земельного участка площадью 5987, 23 кв.м согласно ст. 168 ГК РФ.

В кассационной жалобе ООО "СВХ-Порт-2", не соглашаясь с состоявшимися по делу судебными актами, просит отменить их, полагая выводы суда несоответствующими нормам права. По мнению заявителя, судом не приняты во внимание права заявителя в части восстановления положения, существовавшее до признания сделок незаконными. Ссылается на формирование земельного участка площадью 5987,23 кв.м, проведение межевых работ; на то, что на указанном земельном участке отсутствуют федеральные объекты и, соответственно, о возможном его разделении; на возможное распоряжение земельным участком органом местного самоуправления согласно п. 10 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"; на то, что право собственности за Российской Федерацией оформлено после заключения оспариваемых сделок, а именно 23.12.2008.

Как следует из материалов дела, 15.10.2007 между КУИ МО г.Благовещенск (арендодатель) и ЗАО "Торговый порт Благовещенск" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 1487, согласно которому арендатор принял в пользование земельный участок площадью 112 995 кв.м, кадастровый номер 28:01:130099:0001, расположенный в г.Благовещенске, ул.Лазо, 1, зона: 13. Архитектурно-историческая зона, в квартале 99, для производственной территории порта, на срок с 25.09.2007 по 25.09.2032.

Договор зарегистрирован в установленном порядке.

В свою очередь, ЗАО "Торговый порт Благовещенск" заключил с ООО "СВХ-Порт-2" (субарендатор) договор субаренды земельного участка от 20.11.2007 N 07/02, по которому субарендатор принял в субаренду часть земельного участка, кадастровый номер 28:01:130099:0001, площадью 5987,23 кв.м, из которых 4120 кв.м под хранение товаров и автотранспортных средств, 1867,23 кв.м для проведения таможенных операций, на срок пять лет, до 20.11.2012. Договор субаренды зарегистрирован в установленном порядке.

ТУ ФАУГИ по Амурской области, ссылаясь на то, что на земельном участке площадью 112 995 кв.м расположены объекты, находящиеся в федеральной собственности, и, соответственно, распоряжение земельным участком осуществлено Комитетом с превышением установленных земельным законодательством полномочий, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В границах указанного участка находятся объекты, принадлежащие на праве собственности:

- ЗАО "Торговый порт Благовещенск", а именно: нежилое здание - склад площадью 1411,3 кв.м (свидетельство о государственной регистрации права от 22.05.2003), нежилое здание - блок углубленного досмотра площадью 156,1 кв.м, нежилое служебное здание площадью 530,7 кв.м, а также объекты, находящиеся в собственности Российской Федерации, а именно: сооружения - причал N 1 протяженностью 161,93 кв.м (свидетельство о государственной регистрации права от 16.06.2008), причал N 2 протяженностью 165, 95 кв.м (свидетельство от 16.06.2008), грузовая площадка общей площадью 18 683, 8 кв.м (свидетельство от 16.06.2008).

Факт нахождения указанных объектов в границах названного земельного участка площадью 112 995 кв.м сторонами не оспаривается.

Земельный участок площадью 112 995 кв.м, кадастровый номер 28:01:130099:0001, зарегистрирован на праве собственности за Российской Федерацией 23.12.2008. Зарегистрированное право собственности в установленном порядке не оспорено.

Далее установлено, что имущество, расположенное на указанном земельном участке до его частичной приватизации, находилось в федеральной собственности, о чем свидетельствует план приватизации Амурского речного пароходства, в состав которого входило подразделение - порт Благовещенск, расположенный по ул.Лазо, 1 в г.Благовещенске.

По материалам инвентаризации земель речного порта Благовещенск постановлением мэра г.Благовещенска от 26.11.2001 N 2887 утверждены границы земельного участка площадью 112 995 кв.м, используемого ЗАО "Торговый порт Благовещенск" на праве постоянного (бессрочного) пользования (свидетельство от 21.01.1994 N 35427).

В последующем оформление указанного земельного участка на праве аренды связано с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования земельного участка в соответствии с п. 2 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" по заявлению ЗАО "Торговый порт Благовещенск".

В этой связи с учетом требований п. 1 ст. 3.1, п. 10 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", предусматривающих вопросы разграничения государственной собственности на землю, распоряжение земельными участками, ст. 608 ГК РФ суд, установив нахождение на спорном земельном участке как объекте земельных отношений объектов недвижимости, не принадлежащих ЗАО "Торговый порт Благовещенск", сделал обоснованный вывод о недействительности (ничтожности) договора аренды земельного участка от 15.10.2007 N 1487 как несоответствующего вышеприведенным нормам права.

Выводы суда о недействительности (ничтожности) договора субаренды земельного участка от 20.11.2007 N 07/02 соответствуют п. 1 ст. 167 ГК РФ, ст. 608 ГК РФ и являются правильными..."

Постановление ФАС Московского округа от 21.08.2009 N КГ-А41/6506-09 по делу N А41-3052/08

"...На всей территории вновь образованного муниципального образования городское поселение Люберцы в рамках его границ полномочия по решению вопросов местного значения имели органы самоуправления Люберецкого муниципального района.

В связи с этим, арбитражный суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что ни Администрация муниципального образования поселок Томилино Люберецкого муниципального района Московской области, ни Администрация муниципального образования городское поселение Люберцы Люберецкого муниципального района Московской области не обладали правами собственника и арендодателя спорного земельного участка и не имели соответствующих полномочий на заключение договора аренды.

С учетом положений ст. ст. 168, 382, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, абз. 2 п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ (в редакции от 18.06.2005) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", п. 4 ст. 84 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", поскольку Администрация муниципального образования поселок Томилино Московской области, выступающая как арендодатель по договору аренды земельного участка N 794/1-144 от 12.12.2005 г. не являлась собственником спорного земельного участка или лицом, уполномоченным на сдачу имущества в аренду, то последняя не обладала соответствующими полномочиями по распоряжению спорным земельным участком и заключению договора аренды, и, соответственно, по передаче своих прав и обязанностей как арендодателя по спорному договору аренды. Не обладала такими полномочиями по распоряжению спорным земельным участком и заключению договора аренды и Администрация муниципального образования городское поселение Люберцы Люберецкого муниципального района Московской области.

При изложенных обстоятельствах, арбитражный суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о признании в соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительными в силу ничтожности договора аренды N 794/1-144 от 12.12.2005 г., соглашения от 23.01.2006 г., заключенного между ООО "САНДЕР" и ООО "Алювент", а также соглашения от 20.04.2007 г., заключенного между администрацией муниципального образования поселок Томилино Московской области, администрацией муниципального образования городское поселение Люберцы Люберецкого муниципального района Московской области и ООО "Алювент"..."

Постановление ФАС Московского округа от 05.10.2006, 06.10.2006 N КГ-А40-8494-06

"...Решением Арбитражного суда г. Москвы от 17.02.2006 иск в части признания договора аренды недействительным был удовлетворен, а в части признания за истцом права оперативного управления в иске было отказано.

Постановлением Девятого апелляционного суда от 17.05.2006 N 09АП-4185/2006 решение оставлено без изменения.

Суды исходили из того, что недвижимое имущество, занимаемое истцом, относится к федеральной собственности и Департамент имущества города Москвы не вправе был им распоряжаться, в том числе и сдавать в аренду.

В соответствии с п. 1 Постановления Верховного Совета РФ от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности...", п. п. 2, 4 раздела II Приложения N 1 к указанному Постановлению имущество учреждений, финансирование которых осуществляется из республиканского бюджета РФ, и учреждений, финансировавшихся из государственного бюджета СССР, а также предприятия и объекты гидрометеорологической службы, контроля за состоянием и охраны окружающей среды и природных ресурсов отнесены к объектам исключительно федеральной собственности независимо от того, на чьем балансе находятся эти объекты.

В силу вышеуказанной нормы права нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Образцова, д. 6, относится исключительно к федеральной собственности и из состава этой собственности в установленном порядке не выбывало.

Как установлено судебными актами и следует из материалов дела, судами обеих инстанций исследован вопрос, оценены представленные доказательства и сделаны выводы в соответствии с нормами права, подлежащими применению при рассмотрении вопроса о наличии полномочий у Департамента имущества города Москвы сдавать в аренду спорное имущество..."

Постановление ФАС Московского округа от 24.07.2006 N КГ-А40/6431-06

"...Между тем вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 07.06.2005 по делу N А40-10373/05-53-114 установлено, что здание общей площадью 12808,0 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Беговая, д. 22, корп. 1, и в состав которого входят спорные помещения, является федеральной собственностью в силу пункта 7 Приложения N 2 к Постановлению Верховного Совета от 27.12.1991 N 3020-1.

В этой связи апелляционный суд сделал обоснованный вывод о том, что заключенный между Департаментом и ООО "Интерклуб Москва" договор аренды от 09.12.1998 N 2-764/98 в силу статьи 168 ГК РФ является недействительным, указав, что в силу статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Поскольку оспариваемый договор является ничтожным, суд правомерно выселил ООО "Интерклуб Москва" из занимаемых помещений..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 05.10.2006 N А57-4162/06-36

"...В соответствии с п. 1 Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.91 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" объекты государственной собственности, указанные в Приложении 1 к настоящему Постановлению, независимо от того, на чьем балансе они находятся, и от ведомственной подчиненности предприятий, относятся исключительно к федеральной собственности.

В пункте 6 раздела 4 (объекты отраслей, обеспечивающих жизнедеятельность народного хозяйства России в целом и развитие других отраслей народного хозяйства) Приложения N 1 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.91 N 3020-1 (объекты, относящиеся исключительно к федеральной собственности) указаны предприятия связи, телевизионные и радиопередающие центры.

Материалами дела подтверждено, что в спорном помещении в настоящее время, как и до 1991 г., располагается Предприятие.

Ссылка заявителя кассационной жалобы на наличие согласия субъекта федерации на включение спорного помещения в состав муниципальной собственности не свидетельствует о правомерности включения спорного помещения в состав муниципальной собственности, поскольку материалами дела не подтверждено наличие согласия Российской Федерации на включение помещения в муниципальную собственность.

Судом первой инстанции сделан законный и обоснованный вывод о включении спорного помещения в реестр муниципальной собственности в нарушение Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.91 N 3020-1 и установлено отнесение спорного помещения к федеральной собственности.

Вышеуказанное свидетельствует о правомерных выводах суда первой инстанции со ссылкой на ст. ст. 608, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации о ничтожности оспариваемого договора..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.10.2009 по делу N А26-6816/2008

"...Как следует из материалов дела, в соответствии с постановлением Верховного Совета РСФСР от 27.12.1991 N 3020-1 помещения, находящиеся по указанному адресу, отнесены к объектам федеральной собственности; в том числе помещения площадью 84 кв.м внесены в реестр федерального имущества.

Вместе с тем, в материалы дела представлена выписка из ЕГРП в отношении помещений с условным номером 10:01:13 01 38:000:0430/10:127, находящихся на цокольном этаже по названному адресу, согласно которой последние находятся в собственности муниципального образования и обременены договором аренды от 25.02.2005 N 55, заключенным между Администрацией (арендодатель) и МУП "ПетроГИЦ" (арендатор) (далее - Договор аренды).

При этом судами при рассмотрении указанного дела сделан вывод о том, что нежилые помещения, отнесенные в соответствии с действовавшим законодательством к собственности Российской Федерации, из федеральной собственности не выбывали. Регистрация права муниципальной собственности города Петрозаводска на нежилые помещения является ничтожной как не соответствующая требованиям закона.

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

При рассмотрении настоящего дела суды пришли к правильному выводу о том, что договор аренды от 25.02.2005 N 55 является в силу статей 168 и 608 ГК РФ ничтожной сделкой, поскольку Администрация не имела полномочий сдавать в аренду названные помещения. При таких обстоятельствах у ответчика отсутствовали законные основания для использования спорного имущества..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.05.2009 N А56-36264/02

"...При таких обстоятельствах договор аренды от 30.03.99 N 16-А01059 является ничтожной сделкой в силу статей 168, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку заключен КУГИ как представителем Санкт-Петербурга в отношении имущества, относящегося к федеральной собственности и находящегося в хозяйственном ведении Предприятия. Следовательно, в удовлетворении требований о взыскании арендной платы и пеней, заявленных на основании ничтожной сделки, должно быть отказано..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 18.12.2009 по делу N А32-21650/2008

"...Как видно из материалов дела, на основании постановления главы администрации города-курорта Анапа от 17.08.2005 N 2573 комитет (арендодатель) и ООО Компания "СПС" (арендатор) 05.10.2005 подписали договор аренды. В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель передал в аренду арендатору земельный участок несельскохозяйственного назначения общей площадью 323 кв. м с кадастровым номером 23:37:01 02 003:0048, расположенный по адресу: г. Анапа, ул. Астраханская, 3 (далее - земельный участок); категория земель - земли поселений. Земельный участок предоставлен для эксплуатации торгового павильона. Срок действия договора установлен с момента его государственной регистрации до 17.08.2010 (пункт 7.2 договора аренды). Согласно пунктам 3.1 - 3.4 договора аренды определен размер арендной платы (л. д. 15).

Оценив представленные в дело доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что на момент совершения сделки земельный участок относился к федеральной собственности в силу закона. Указанный вывод соответствует положениям статьи 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Исходя из этого довод заявителя кассационной жалобы о необходимости применения положений пункта 10 статьи 3 названного Закона следует отклонить.

Ссылка управления на положения Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ несостоятельна, поскольку управление заявило требования об уплате арендной платы с 01.07.2007 по 01.07.2008, т.е. до вступления закона в законную силу. Из содержания закона не следует, что его нормы имеют обратную силу (статья 4 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Доказательства наличия согласия федерального собственника на передачу в аренду земельного участка в деле отсутствуют. Следовательно, договор аренды заключен субъектом, не имеющим надлежащих полномочий действовать от имени собственника (Российской Федерации). Выводы апелляционной инстанции о недействительности договора аренды и договора о передаче прав по нему (в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации) являются правильными..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 16.12.2009 по делу N А32-7145/2009

"...Как видно из материалов дела, 30 июня 2005 года зарегистрировано право собственности Российской Федерации на земельный участок площадью 219 802 кв. м (кадастровый N 23:49:04 06 000:0048), расположенный в Адлерском районе г. Сочи, с. Эсто-Садок, примерно в 80 м по направлению на северо-запад от ориентира мост через р. Мзымта трассы Адлер-Красная Поляна в с. Эсто-Садок (т. 1, л. д. 10). Земельный участок находился в постоянном (бессрочном) пользовании федерального государственного унитарного предприятия (ФГУП) ОППХ "Краснополянское" и федеральным собственником не изъят в установленном законом порядке.

Распоряжением главы администрации Краснодарского края от 11.07.2005 N 537-р "О предоставлении в аренду земельного участка государственному унитарному предприятию Краснодарского края "КубаньТоргСервис" для строительства и эксплуатации спортивно-оздоровительного комплекса в с. Эсто-Садок Адлерского района города Сочи" прекращено право постоянного (бессрочного) пользования ФГУП ОППХ "Краснополянское", произведен перевод земель из одной категории в другую (сельскохозяйственные угодья в несельскохозяйственные) и в границах земельного участка 23:49:04 06 000:0048 образован земельный участок с кадастровым номером 23:49:04 20 022:0066.

Департамент и предприятие 13.07.2005 заключили договор N 0000001061 аренды земельного участка площадью 100 тыс. кв. м (кадастровый N 23:49:04 20 022:0066), расположенного по вышеуказанному адресу, в границах земельного участка общей площадью 21,9802 га (кадастровый N 23:49:04 06 000:0048). Договор 28.07.2005 зарегистрирован регистрационной службой.

Спорный земельный участок относится к федеральному уровню собственности согласно свидетельству от 01.07.2005 и был закреплен за ФГУП ОПППХ "Краснополянское" на праве хозяйственного ведения в соответствии с положениями пункта 1 статьи 6 Федерального закона от 23.08.1996 N 127-ФЗ "О науке и государственной научно-технической политике" (далее - Закон о науке и государственной научно-технической политике) и пункта 3 раздела 2 приложения N 1 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность".

В силу статей 209, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации права владения пользования и распоряжения имуществом, включая право сдачи его в аренду, принадлежат собственнику либо уполномоченным им лицам. Согласно пункту 2 статьи 295 Кодекса ФГУП ОПППХ "Краснополянское" было не вправе распоряжаться принадлежащим ему на праве хозяйственного ведения недвижимым имуществом без согласия собственника. Для совершения сделки по распоряжению земельным участком, изъятию его из постоянного (бессрочного) пользования ФГУП ОПППХ "Краснополянское", перевода земель из одной категории в другую и изменения уровня собственности необходимо наличие согласия как уполномоченного органа (Росимущества), так и Россельхозакадемии. Согласие представителя федерального собственника при изъятии земель из пользования ФГУП ОПППХ "Краснополянское" в деле отсутствует.

Заключая с предприятием договор аренды земельного участка, департамент края не обладал полномочиями по распоряжению федеральным имуществом, поэтому договор аренды земельного участка от 13.07.2005 N 0000001061 в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации судами правомерно признан ничтожной сделкой..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 08.12.2009 по делу N А32-4349/2009

"...Как видно из материалов дела, на основании распоряжения главы муниципального образования город-курорт Анапа от 04.07.2007 N 1630-р Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования город-курорт Анапа и общество заключили договор аренды от 29.08.2007 N 3700003194. По условиям договора комитет передал обществу в арендное пользование (для размещения объектов курортно-рекреационного назначения) земельный участок несельскохозяйственного назначения площадью 37 483 кв. м с кадастровым номером 23:37:01 07 002:1102, расположенный по адресу: город-курорт Анапа, Пионерский проспект, 268, (л. д. 5 - 8).

При разрешении спора судебные инстанции установили, что на день заключения договора аренды земельный участок с кадастровым номером 23:37:01 07 002:1102 относился к федеральной собственности. Поэтому муниципальное образование не вправе было распоряжаться этим участком, а договор аренды является недействительной (ничтожной) сделкой как противоречащей статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 22 Земельного кодекса Российской Федерации. Отсутствие у муниципального образования прав в отношении указанного земельного участка (ничтожность договора аренды) исключает возможность взыскания с ответчика задолженности за пользование этим участком.

Данные выводы судов первой и апелляционной инстанций основаны на законе (Постановление Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1, часть 6 статьи 2 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях", статья 17 Земельного кодекса Российской Федерации); они соответствуют сложившейся арбитражной практике (постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24.04.2009 по делу N А32-10346/2008, от 29.04.2009 по делу N А32-19403/2008, от 29.04.2009 по делу N А32-10327/2008, от 25.06.2009 по делу N А32-22367/2008)..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 26.11.2009 по делу N А32-4525/2009

"...Во исполнение распоряжения главы муниципального образования город-курорт Анапа от 17.07.2006 N 496-р (т. 1, л. д. 18, 19) комитет и институт заключили договор аренды от 21.07.2006, объектом которого является земельный участок с кадастровым номером 23:37:01 09 002:0026, находящийся по адресу: город-курорт Анапа, вдоль Анапского и Супсекхского шоссе, для целей сельскохозяйственного использования. Срок аренды - с 17.07.2006 по 17.07.2031 (т. 1, л. д. 8 - 14). Указанный земельный участок предоставлен институту в аренду из земельного участка, находящегося у него на праве постоянного (бессрочного) пользования.

1 ноября 2006 года институт и общество заключили соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 21.07.2006 (л. д. 15, 16). На основании соглашения от 01.11.2006 в отношении участка с кадастровым номером 23:37:01 09 002:0026 зарегистрирована аренда как обременение права федеральной собственности в пользу общества (л. д. 17).

Удовлетворяя требования прокурора, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу, что земельный участок, предоставленный органом местного самоуправления институту в аренду, является федеральной собственностью и не относится к землям, право собственности на которые в период совершения оспариваемых сделок не было разграничено.

Данный вывод судов основан на законе (постановление от 27.12.1991 N 3020-1, Указ Президента Российской Федерации от 30.01.1992 N 84, статья 6 Федерального закона "О науке и государственной научно-технической политике") и соответствует сложившейся арбитражной практике (постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 05.12.2008 по делу N А74-1026/08-Ф02-5645/08; постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 10.03.2009 по делу N А66-2514/2008, в передаче которого в Президиум Высшего арбитражного суда Российской Федерации отказано определением от 15.07.2009 N ВАС-7179/09).

Таким образом, орган местного самоуправления распорядился земельным участком, относящимся к федеральной собственности, не имея на это соответствующих полномочий (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следовательно, договор от 21.07.2006 является недействительным (ничтожным) в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. Недействительная сделка ничтожна независимо от признания ее таковой судом. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (статьи 166 и 167 Гражданского кодекса Российской Федерации)..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 06.07.2009 по делу N А32-17371/2006-9/564-2008-47/23

"...По договору аренды от 26.02.2001 N 2159 администрация (арендодатель) передала в аренду предприятию (арендатор) земельный участок площадью 1 944 кв. м сроком до 01.08.2005 для строительства административного здания с жилой группой...

Таким образом, выводы судебных инстанций о том, что земельный участок, на котором возведен объект совместной деятельности, является в силу закона в связи с особым статусом земель, в состав которых он входит, федеральной собственностью соответствует материалам дела и приведенным нормам права.

Суды также правильно сделали вывод о ничтожности в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации договора аренды земельного участка от 26.02.2001 N 2159 как не соответствующего статье 608 Кодекса ввиду отсутствия у администрации полномочий на заключение договора аренды земельного участка, являющегося федеральной собственностью..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 02.07.2009 по делу N А32-16276/2008

"...Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р территория города-курорта Анапа и рекреационные зоны в границах округов санитарной охраны курорта г. Анапа признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

Следовательно, земельные участки, находящиеся в границах округов санитарной охраны города-курорта Анапа, являются федеральной собственностью. Управление федеральной собственностью находится в исключительном ведении Российской Федерации.

Поскольку Комитет по управлению муниципальным имуществом города-курорта Анапа неправомерно распорядился земельным участком, то договор аренды от 06.12.2002 недействителен (ничтожен) в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. Поэтому вывод судебных инстанций о недействительности оспариваемого истцом договора является правильным..."

Постановление ФАС Уральского округа от 10.11.2009 N Ф09-8780/09-С3 по делу N А50П-265/2009

"...Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что спорное помещение находится в казне муниципального образования "Городской округ - город Кудымкар" и включено в реестр муниципального имущества, в связи с чем военкомат обязан исполнять обязательства по договору аренды и вносить плату за пользование помещением. Судом отклонены доводы ответчика о том, что занимаемое военкоматом помещение относится к федеральной собственности в соответствии с постановлением Верховного Совета от 27.12.1991 N 3020-1, в связи с тем, что из представленных документов не усматривается, что помещение по ул. Калинина, д. 39а, передано военкомату и являлось имуществом Вооруженных сил, и не представлено доказательств того, что имущество передавалось военкомату как государственному учреждению на праве оперативного управления.

Отменяя решение суда и отказывая в удовлетворении исковых требований, апелляционный суд исходил из того, что договор аренды является ничтожным и не порождает для сторон юридических последствий, поскольку спорное помещение находилось на момент разграничения государственной собственности и находится по настоящее время во владении и пользовании военкомата, относится к федеральной собственности и неправомерно включено в реестр муниципальной собственности.

В силу ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Учитывая, что объект договора аренды относится к федеральной собственности, истец не имел права распоряжаться спорным имуществом (ст. 209, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, апелляционным судом правомерно отказано в удовлетворении исковых требований о взыскании с военкомата арендной платы в сумме 98 538 руб. 24 коп. и пеней 29 413 руб. 82 коп..."

Постановление ФАС Уральского округа от 19.02.2008 N Ф09-11222/07-С6 по делу N А60-7526/2007

"...Поскольку на момент заключения спорного договора аренды - 26.09.2006 (дата регистрация договора) право на земельный участок было разграничено и зарегистрировано за Свердловской областью, суд сделал обоснованный вывод о том, что орган местного самоуправления - администрация - не вправе был распоряжаться земельным участком, поэтому договор аренды от 29.09.2005 N 4-837, заключенный с нарушением положений ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, является в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожным.

Ссылка заявителя кассационной жалобы на то, что право собственности за Свердловской областью на земельный участок площадью 1144 кв. м, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Радищева, 8, кадастровый номер 66:41:0401020:0018, зарегистрировано незаконно, поскольку участок не сформирован, так как площадь и границы этого участка по результатам межевания не уточнялись и являлись ориентировочными, не принимается, поскольку доказательств того, что на момент рассмотрения спора зарегистрированное за Свердловской областью право собственности на земельный участок было признано недействительным по указанным основаниям, суду не представлено..."

Постановление ФАС Уральского округа от 25.06.2007 N Ф09-4709/07-С6

"...Согласно п. 10 ст. 1 Федерального закона от 31.05.1996 N 61-ФЗ "Об обороне", п. 4 ст. 87 Земельного кодекса Российской Федерации земли, предоставленные Вооруженным Силам Российской Федерации, находятся в федеральной собственности. Порядок их использования определяется Правительством Российской Федерации (п. 5 ст. 87 Земельного кодекса Российской Федерации).

Учитывая, что от имени арендодателя договор заключен администрацией муниципального образования "Закрытое административно-территориальное образование "Комаровский", то есть неуполномоченным лицом, суд правомерно признал данный договор заключенным с нарушением ст. 209, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, а соответственно ничтожным в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Центрального округа от 19.01.2009 по делу N А36-1648/2008

"...Как усматривается из материалов дела, 09.08.2005 между администрацией Липецкого района Липецкой области (арендодатель) и ОГКП "Липецкий аэропорт" (арендатор) на основании постановления главы администрации Липецкого района N 373 от 09.08.2005 был заключен договор N 477 аренды земельного участка...

Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что условия договора аренды N 477 от 09.08.2005 предприятием нарушены. При этом суд первой инстанции отклонил довод ответчиков о том, что истец не имел право на передачу в аренду спорного земельного участка, со ссылкой на пункт 10 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса РФ", согласно которому до разграничения государственной собственности на землю распоряжение указанными землями осуществляется органами местного самоуправления.

Судебная коллегия не может признать обжалуемые судебные акты соответствующими действующему законодательству.

Действительно п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" предусмотрено, что распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.

Из материалов дела следует, что на спорном земельном участке расположены здания и сооружения, находящиеся в федеральной собственности и переданные в аренду ОГКП "Липецкий аэропорт" по договору N 88 от 12.07.2005.

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что спорный земельный участок в силу прямого указания закона (ст. 3.1 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса РФ") отнесен к федеральной собственности. Более того, право собственности Российской Федерации на него зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем 29.02.2008 выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 48 АВ N 368259.

Судебная коллегия полагает, что договор аренды N 477 от 09.08.2005 в части дополнительного соглашения от 20.12.2006, подписанного после вступления в силу Федерального закона от 17.04.2006 N 53-ФЗ, является ничтожной сделкой в силу ст. 168 ГК РФ, поскольку заключен администрацией Липецкого района Липецкой области в нарушение положений ст. ст. 209, 608 ГК РФ, и не влечет правовых последствий..."