4. Случаи, когда неисполнение обязанностей арендатором не влечет расторжения договора

Проблема возникает в связи с тем, что, несмотря на весьма конкретный перечень нарушений договора арендатором, при наличии которых арендодатель вправе его расторгнуть в одностороннем порядке, ст. 619 содержит значительное количество оценочных понятий, например "пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества", "существенно ухудшает имущество". На практике проблема усугубляется тем, что ст. 619 ГК РФ применяется совместно с другими статьями ГК РФ и иных федеральных законов.

В ряде случаев суды отказывают в удовлетворении требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды, несмотря на наличие в действиях арендатора нарушений, которые формально могут подпадать под перечень, установленный в ст. 619 ГК РФ, либо предусмотрены договором аренды в качестве основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя. Причины могут быть различными: от незначительности сумм задолженности по арендной плате или нарушения баланса прав и интересов сторон до устранения арендатором имеющихся нарушений в разумный срок.

4.1. Вывод из судебной практики: Неисполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы не влечет расторжения договора, если сумма задолженности незначительна.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27.09.2006 по делу N А56-3369/2006

"...Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Предприятие Промстрой" (далее - Общество) о взыскании 16055 руб. 45 коп., в том числе 12765 руб. 01 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2005 по 31.12.2005 и 3290 руб. пеней, на основании договора от 05.03.2004 N 21-ЗК00301 аренды земельного участка, а также о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого помещения.

В судебном заседании представитель Общества подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представитель КУГИ пояснил, что задолженность по внесению арендной платы у Общества имелась, но была незначительной.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор может быть расторгнут по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным кодексом, другими законами или договором. Случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, предусмотрены статьей 619 ГК РФ. Указанной статьей сторонам предоставлено право установить в договоре и другие основания его досрочного расторжения по требованию арендодателя. Однако по смыслу части третьей данной статьи досрочное расторжение договора является крайней мерой за нарушение арендатором своих обязательств и применяется в случае неисполнения арендатором обязательства в разумный срок даже после направления ему предупреждения об этом.

Как усматривается из материалов дела, взысканная судом сумма задолженности незначительна. В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель КУГИ пояснил, что истец не настаивает на расторжении договора. С учетом изложенного нарушение арендатором обязательства может быть признано несущественным. При таких обстоятельствах кассационная инстанция считает, что обжалуемое решение в части расторжения договора аренды и выселения Общества подлежит отмене..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.05.2006 по делу N А56-48282/2005

"...Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к сельскохозяйственному огородническому кооперативу "Опора" (далее - СОК "Опора") о взыскании 3944 руб. 67 коп., из них: 2444 руб. 41 коп. задолженности по арендной плате и 1500 руб. 26 коп. пеней за просрочку платежа и расторжении договора аренды земельного участка от 06.10.97 N 18-ЗК000687.

Суд первой инстанции правомерно на основании статей 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации удовлетворил уточненные исковые требования в части взыскания задолженности в сумме 879 руб. 08 коп. с учетом погашения части задолженности ответчиком, а также взыскал предусмотренную договором неустойку за просрочку платежа.

С учетом незначительной суммы оставшейся задолженности суд первой инстанции отказал в иске в части расторжения договора. У суда кассационной инстанции не имеется оснований для переоценки имеющихся в материалах дела доказательств. Допущенные арендатором нарушения условий договора не являются существенными, доказательств того, что арендатор ранее неоднократно допускал подобные нарушения, в материалах дела нет..."

Постановление ФАС Уральского округа от 14.12.2009 N Ф09-9906/09-С6 по делу N А07-7269/2009

"...Апелляционный суд не согласился с выводами суда первой инстанции об отсутствии задолженности по уплате арендных платежей, изменил решение в этой части, взыскав с ответчика в пользу министерства задолженность по договору N 1 в сумме 29 906 руб. 19 коп. и по договору N 2 - в сумме 22 556 руб. 68 коп.; решение суда в части отказа в расторжении указанных договоров оставил без изменения.

Установив наличие у ответчика неисполненной надлежащим образом обязанности по внесению арендных платежей за 2008 год, апелляционный суд взыскал указанные суммы с общества.

В силу ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условии договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Проанализировав по правилам, предусмотренным ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что образовавшаяся у ответчика задолженность по арендной плате является незначительной и не может быть признана существенным нарушением обществом условий договоров.

Принимая во внимание, что в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец не представил доказательств того, что в результате допущенной ответчиком задолженности по уплате арендных платежей и несоблюдения других требований законодательства министерству причинен значительный материальный ущерб, который несоизмерим с выгодой, получаемой арендатором от сдачи лесных участков в аренду, апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения спорных договоров.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)..."

4.2. Вывод из судебной практики: Неуплата арендных платежей не влечет расторжения договора, если арендатор несвоевременно получил извещение о смене арендодателя и реквизитов для перечисления средств.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 22.09.2006 N КГ-А40/8590-06 по делу N А40-83715/05-77-691

"...Суд установил, что нарушение ответчиком срока внесения арендных платежей за июль 2005 года было вызвано несвоевременным получением извещений о смене арендодателей и реквизитов для перечисления арендной платы. Иных нарушений ответчиком условий договора об оплате арендных платежей, которые могли бы быть расценены как существенные, судом не установлено.

При таких обстоятельствах суд сделал правомерный вывод об отсутствии оснований для расторжения договора и обоснованно отказал в удовлетворении иска..."

Постановление ФАС Уральского округа от 06.05.2008 N Ф09-3014/08-С6 по делу N А50-8616/2007

"...Как следует из материалов дела, право собственности истца на спорный объект недвижимого имущества было зарегистрировано 27.02.2007. Ответчик был уведомлен истцом о смене арендодателя и о необходимости внесения арендной платы за это имущество на счет истца 04.04.2007. Из свода по счету 76-5 и уведомления от 13.04.2007 N 1-000873 усматривается, что арендная плата за предшествующий период времени была уплачена ответчиком прежнему собственнику данного имущества.

Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к выводам о том, что обязанность по уплате арендной платы непосредственно истцу возникла у ответчика лишь в апреле 2007 г. и взысканию подлежит арендная плата за апрель и май 2007 г. исходя из суммы - 9962 руб. 12 коп. в месяц.

Поскольку у ответчика отсутствовала обязанность по внесению арендной платы за март 2007 г., ссылка истца на невнесение арендной платы более чем два месяца подряд отклонена судом апелляционной инстанции, в расторжении договора аренды отказано..."

4.3. Вывод из судебной практики: Неуплата арендных платежей из-за зачета стоимости предусмотренного договором капремонта в счет арендной платы не влечет расторжения договора.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 23.04.2007, 28.04.2007 N КГ-А40/2860-07 по делу N А40-68632/06-82-447

"...В соответствии с договором ОАО "Радиострой" обязалось за свой счет произвести капитальный ремонт объекта аренды. Затраты арендатора на проведение капитального ремонта подлежали зачету в счет оплаты арендной платы.

Во исполнение условий договора ОАО "Радиострой" в течение 2005 г. произвел ремонт арендуемых помещений.

Согласно п. 1 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации нарушение арендодателем обязанности производить за свой счет капитальный ремонт дает арендатору право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

Суд первой инстанции с учетом представленных доказательств, а именно: графика производства работ, рабочей документации, в т.ч. сметы на капитальный ремонт, актов выполненных работ, а также на основании экспертного заключения независимого оценщика - Экспертно-консультативного центра Госстроя России, установил стоимость произведенного ремонта, его размер составил 22631613,21 руб., что превышает размер арендной платы за заявленный период.

При этом суд правомерно указал на то, что собственником арендуемого имущества указанная сумма не оспаривается и зачтена в счет погашения арендной платы в федеральный бюджет, что предусмотрено договором аренды.

При таких обстоятельствах, суд кассационной инстанции полагает правомерным вывод суда первой инстанции о праве ОАО "Радиострой" в соответствии со ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации на зачет в счет арендной платы стоимости работ по капитальному ремонту.

При указанном у ФГУП "ВЦПО" МОРФ отсутствует право требовать досрочного расторжения договора аренды по п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

4.4. Вывод из судебной практики: Неуплата арендных платежей в период действия договора до возобновления его на неопределенный срок не влечет расторжения договора (ст. 619 применяется совместно со ст. 621 ГК РФ).

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 18.07.2006 N Ф09-6145/06-С3 по делу N А76-49605/05

"...В связи с тем, что в течение срока действия договора в период с 06.05.2004 по 01.05.2005, а также после окончания срока его действия ответчик пользовался данным помещением, однако ненадлежащим образом исполнял обязанность по внесению арендной платы, истец обратился в арбитражный суд с требованием о расторжении договора аренды от 15.11.2004 N 283-р и выселении ответчика из арендуемого помещения.

Согласно п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Установив, что на момент обращения в суд с настоящим иском (22.11.2005) срок действия договора от 15.11.2004 N 283-р истек, задолженность по арендной плате ответчиком погашена, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для расторжения данного договора. При этом суды верно указали на то, что возобновленный на неопределенный срок в соответствии с положениями п. 3 ст. 621 <*> Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды является новым договором, о расторжении которого в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец не заявлял..."

--------------------------------

<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: в Гражданском кодексе РФ пункт 3 статьи 621 отсутствует, имеется в виду пункт 2.

4.5. Вывод из судебной практики: Неуплата арендных платежей до государственной регистрации не может быть основанием для расторжения договора аренды, поскольку арендатор обязан вносить их только с момента государственной регистрации договора.

Судебная практика:

Постановление ФАС Поволжского округа от 20.05.2008 по делу N А55-13945/2007

"...В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор N 01 от 01.11.05, заключенный на срок более 1 года, был зарегистрирован лишь 30.07.07 и считается заключенным с этой даты.

Таким образом, обязанность по уплате арендной платы у ответчика также возникла с 30.07.07.

До этого момента с ответчика могло быть взыскано лишь неосновательное обогащение за пользование принадлежащим истцу имуществом.

Таким образом, на момент направления ответчику письма от 30.08.07 о расторжении договора предусмотренного пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 6.2.2 договора основания расторжения договора по требованию арендодателя не имелось..."

4.6. Вывод из судебной практики: Непроведение ремонтно-реставрационных работ объекта культурного наследия по объективным и непредвиденным причинам (ввиду длительного согласования разрешительной документации) не влечет расторжения договора, если расторжение может привести к негативным последствиям для обеспечения сохранности объекта.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 23.01.2008 N Ф09-11394/07-С6 по делу N А60-8112/2007

"...В ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. В п. 2 данной статьи предусмотрено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 названного Кодекса. В соответствии с приведенными нормами права пунктом 6.2.3 охранно-арендного договора от 05.05.2003 предусмотрено досрочное расторжение договора при условии невыполнения арендатором работ, предусмотренных п. 4.1 - 4.3 договора.

При рассмотрении спора судами установлено, что обществом "Промспецсервис" предпринимались активные действия по согласованию с уполномоченными органами проведения ремонтно-реставрационных работ в течение длительного времени, что подтверждается следующими представленными в материалы дела доказательствами: разрешительное письмо администрации г. Екатеринбурга от 25.06.2004, заключение Главархитектуры от 24.12.2004, письмо Министерства культуры Свердловской области от 23.12.2004, заявление общества "Промспецсервис" от 10.11.2005, письмо Министерства культуры Свердловской области от 22.01.2007 и иная переписка ответчика - письма в период с 2004 по 2007 г. (л. д. 37, 78 - 82, 93, 95, 103). Суды пришли к выводу о неисполнении ответчиком обязательства, предусмотренного п. 4.1 охранно-арендного договора, по объективным и непредвиденным обстоятельствам в связи с необходимостью длительного согласования проведения работ.

Исследовав фактические обстоятельства дела и оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства, приняв во внимание, что на момент рассмотрения настоящего дела исходно-разрешительная документация сдана ответчиком в полном объеме и находится на рассмотрении уполномоченных органов, что подтверждено письмом Главархитектуры от 02.08.2007, суды пришли к обоснованному выводу о невозможности расторжения охранно-арендного договора от 05.05.2003 при названных условиях.

Целями охранно-арендного договора являются сохранение, восстановление, реставрация объектов недвижимости, являющихся памятниками истории и культуры. Принимая во внимание установленные судом обстоятельства, срок, необходимый для согласования проведения ремонтно-реставрационных работ памятника, расторжение данного договора может повлечь негативные последствия для обеспечения сохранности названного объекта культурного наследия.

При таких обстоятельствах не имелось оснований для удовлетворения исковых требований..."

4.7. Вывод из судебной практики: Перепланировка объекта аренды с согласия прежнего собственника имущества не является основанием для расторжения договора аренды новым собственником.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 28.02.2007, 06.03.2007 N КГ-А40/1015-07 по делу N А40-30758/06-91-235

"...Собственником указанного нежилого помещения стало ООО "Торговый дом "Центральный", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 20.08.2004 N АБ912848, к которому перешли права и обязанности арендодателя по названному договору.

ООО "Торговый дом "Центральный" обратилось с иском о расторжении договора аренды в связи с осуществлением арендатором перепланировки арендуемого помещения без соответствующего разрешения.

Судом установлено, что работы по перепланировке были выполнены арендатором с согласия ООО "Рикос" до перехода прав и обязанностей арендодателя к ООО "Торговый дом "Центральный".

Поскольку не имеется оснований, установленных п. 2 ст. 450, ст. 619 ГК РФ для расторжения договора аренды, суд обоснованно отказал в удовлетворении иска..."

4.8. Вывод из судебной практики: Изменение назначения части нежилого помещения, расположенного на арендуемом земельном участке, который передан в аренду для эксплуатации данного помещения, не влечет расторжения договора.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 18.01.2007, 22.01.2007 N КГ-А40/13491-06 по делу N А40-31838/06-135-236

"...Земельный участок, являющийся объектом договора аренды от 27.01.2005 N М-04-507/95, был предоставлен ООО "Ависта-АН" для эксплуатации торгового павильона. Материалами дела установлено, что часть торгового павильона площадью 20,0 кв. м передана в аренду ООО "Фирма "Барс" и используется последним для размещения игровых автоматов.

При таком положении апелляционный суд правомерно указал на то, что в данном случае имеет место изменение назначения части нежилого помещения, но не целевого использования арендуемого земельного участка, в связи с чем у Департамента отсутствуют правовые основания для досрочного расторжения договора аренды земельного участка в порядке ст. 619 ГК РФ.

Выводы апелляционного суда соответствуют установленным по делу обстоятельствам и представленным доказательствам..."

4.9. Вывод из судебной практики: Неисполнение арендатором обязанности не влечет расторжения договора, если нарушение (его последствия) арендатор устранил в разумный срок.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров"

"...8. Требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 14.10.2009 по делу N А79-1590/2009

"...В силу пункта 3.3 договора аренды плата за пользование имуществом перечисляется ежемесячно, не позднее 20-го числа месяца, за который производятся платежи.

Основаниями для досрочного расторжения договора являются: непогашение задолженности по арендной плате более двух раз подряд установленного для этого пунктом 3.3 договора десятидневного срока; невнесение других предусмотренных договором платежей более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа (подпункты "д" и "д1" пункта 6.3 договора).

Посчитав, что Банк допустил двукратную десятидневную просрочку перечисления ежемесячной арендной платы и платежей за эксплуатационные расходы, являющуюся основанием для расторжения договора, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Руководствуясь статьей 430 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд оценил условия договора (пункты 3.3 и 6.3) в системном толковании с правилами последнего абзаца статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, направленными на стабилизацию арендных отношений, и пришел к правильному выводу, что при устранении арендатором в разумный срок допущенных нарушений арендодатель утрачивает право на расторжение договора.

Суд оценил представленные в материалы дела доказательства в соответствии с правилами статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и установил, что к моменту направления претензии от 02.02.2009 N 4/09 с требованием о расторжении договора аренды Банк погасил имеющийся долг, что подтверждается платежными поручениями от 16.01.2009 N 242 и 244, а потому правомерно отказал в удовлетворении иска.

С учетом изложенного суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу об отсутствии оснований для расторжения договора и правомерно отказали в удовлетворении исковых требований..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 08.05.2009 N Ф03-1819/2009 по делу N А24-5620/2006

"...В силу ст. 619 Гражданского кодекса РФ арендодатель наделен правом требовать досрочного расторжения договора аренды, если имеются установленные названной статьей основания. К числу таких оснований относится пользование имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 8 Информационного письма от 05.05.1997 N 14 Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Принимая решение об отказе в удовлетворении иска арбитражный суд правомерно исходил из того, что, на момент рассмотрения спора предпринимателем Г. были устранены нарушения правил пожарной безопасности, а арендуемые помещения используются предпринимателем по назначению..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 12.08.2009 по делу N А55-16709/2008

"...В кассационной жалобе Агентство просит об отмене судебных актов, полагая, что судом неправильно применены нормы материального права. По мнению заявителя жалобы, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела. Дополнительное соглашение от 10.07.2007 N 426 согласовано с Агентством 10.07.2007, а не 12.07.2007. Перечисление ответчиком арендной платы 12.07.2007 является нарушением положений договора аренды от 06.06.2006 N 685...

Согласно пункту 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Судами установлено, что ответчик имел реальную возможность произвести оплату только 12.07.2007, поскольку до этой даты дополнительное соглашение не было согласовано истцом и не возвращено ответчику. Дополнительным соглашением условия договора были изменены.

Суды сделали обоснованный вывод о том, что отсутствуют основания для расторжения договора аренды в соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 17.06.2009 по делу N А12-8451/2008

"...При этом суд исходил из того, что ответчиком представлено платежное поручение от 14.05.2008 N 1512, согласно которому на момент предъявления иска (21.05.2008) задолженность по арендным платежам за период с января по май 2008 года им полностью погашена...

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 8 Информационного письма от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" разъяснил, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

На основании вышеназванных норм права, обстоятельств дела, полно и всесторонне исследованных имеющихся в деле доказательств судебные инстанции правомерно посчитали иск не подлежащим удовлетворению ввиду отсутствия оснований для досрочного расторжения договора аренды..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 04.03.2008 по делу N А12-9425/07-С54

"...Как следует из материалов дела, 05.03 между администрацией Волгограда (арендодатель) и ООО "Авторынок-Лада" (арендатор) был подписан договор аренды N 4844 земельного участка (учетный N 6-0-2) площадью 15 267 кв. м. расположенного в Советском районе г. Волгограда, пос. Купоросный, ул. Электролесовская, 15.

Департаментом муниципального имущества администрации Волгограда в рамках осуществления муниципального земельного контроля 21.03.07 проведена проверка использования земельного участка. В результате проверки (акт проверки использования земельного участка N 6/4-07 от 21.03.07) установлено, что площадь около 5 040 кв. м. из общей площади 15 267 кв. м. арендуемого земельного участка используется не в соответствии с его разрешенным видом использования, а именно - для организации авторынка.

Письмом от 31.05.07 N 7111 Комитет земельных ресурсов администрации Волгограда, наделенный правом ведения арендных отношений по земле в Волгограде, уведомил ООО "Авторынок-Лада" о необходимости устранения допущенных нарушений в течение 10-дней со дня отправления уведомления, а именно привести земельный участок в соответствии с разрешенным видом его использования. Также ответчику было предложено расторгнуть договор аренды земельного участка от 27.05.03 года N 4844 (л. д. 25).

Так как арендатор возражал против расторжения Договора, что явилось основанием для обращения обратился в арбитражный суд с требованием о расторжении договора аренды земельного участка от 27.05.03 N 4844 по статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с существенным нарушением условий договора арендатором в порядке использования участка - не в соответствии с целью и условиями его предоставления, предусмотренными I пунктом 4.1.1 Договора.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

На момент рассмотрения иска ответчик устранил выявленные нарушения порядка использования земельного участка и земельный участок используется для целей автостоянки, о чем свидетельствует акт проверки управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Волгоградской области от 05.09.07 (л. д. 81 т. 1).

Поскольку, материалами дела подтверждено устранение ответчиком нарушений договора аренды земельного участка, отказ в исковых требованиях судом апелляционной инстанции является правомерным..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27.10.2009 по делу N А05-2904/2009

"...В связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по перечислению арендной платы за период с мая по сентябрь 2008 года Общество направило Предпринимателю претензию от 17.09.2008, в которой указало на наличие задолженности и предлагало подписать соглашение о досрочном расторжении договора от 21.06.2005 N 638.

Материалами дела установлено и сторонами не оспаривается, что за период с мая по сентябрь 2008 года Предприниматель произвел перечисление арендной платы Обществу платежным поручением от 18.09.2008 N 260 в сумме 633 048 руб. 84 коп.

Общество, ссылаясь на пункт 5.1.2 договора аренды, обратилось в арбитражный суд с иском о досрочном расторжении договора аренды и выселении Предпринимателя из спорных помещений.

Исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Из материалов дела следует, что претензия арендодателя с требованием о погашении задолженности по арендной плате за период с мая по сентябрь 2008 года (в срок до 19.10.2008) получена арендатором 17.09.2008, а 18.09.2008 имевшаяся задолженность погашена им в полном объеме.

Поскольку допущенные нарушения были устранены арендатором в разумный срок, требование истца о расторжении договора аренды и обязании ответчика возвратить истцу арендованное имущество удовлетворено судами неправомерно.

При таком положении суды, неправильно применили положения статьи 619 ГК РФ, необоснованно удовлетворили иск..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 04.10.2007 по делу N А56-6525/2007

"...Пунктом 2.2.7 договора установлено, что арендатор обязан соблюдать в арендуемых помещениях требования органов Государственного санитарно-эпидемиологического надзора (далее - госсанэпиднадзор), Государственного пожарного надзора (далее - госпожнадзор) и выполнять в установленный срок предписания арендодателя, органов госсанэпиднадзора, госпожнадзора о принятии мер по ликвидации ситуаций, возникших в результате деятельности арендатора, ставящих под угрозу сохранность объекта, экологическую и санитарную обстановку вне арендуемых помещений.

Материалами дела подтверждается, что к моменту рассмотрения дела в суде первой инстанции нарушения, выявленные Федеральной службой по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека, были устранены, а срок для выполнения предписания государственного пожарного надзора, который следует считать разумным, еще не истек. Таким образом, отсутствуют предусмотренные законом основания для постановки вопроса о досрочном расторжении договора по требованию арендодателя..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 31.08.2006 по делу N А56-48357/2005

"...Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок..."

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд, отказывая арендодателю в иске о досрочном расторжении договора, не называет срок, в течение которого арендатор устранил нарушения договора, разумным.

Постановление ФАС Центрального округа от 20.10.2009 N Ф10-4441/09 по делу N А14-16940-2008/550/17

"...Ссылаясь на то, что проведенной 26.08.2008 Контрольным управлением Администрации проверкой установлен факт неиспользования ответчиком арендуемого помещения по назначению, никакой хозяйственной деятельности на арендованных площадях не ведется, здание находится в запущенном состоянии, захламлено, разрушается, доступ в помещение свободный, что на требование Администрации устранить вышеназванные нарушения условий договора аренды либо подписать дополнительное соглашение о расторжении договора ответчик не отреагировал, Администрация обратилась в суд с указанным иском.

Пунктом 5.2.1 договора аренды N 6-935-06 от 27.09.2006 установлено, что договор подлежит досрочному расторжению, а арендатор - выселению при использовании помещения в целом или его части не в соответствии с пунктом 1.1 договора, а именно при использовании объекта аренды не в качестве производственного помещения для пошива детского белья.

Между тем, судом установлено, что деятельность по пошиву детского белья арендатором ведется, прекращение деятельности было связано с необходимостью проведения ремонта, который арендатор произвел за свой счет, при этом суд учел, что процесс ремонта и восстановления производства после ремонта здания занимает продолжительное время. В процессе рассмотрения дела в суде первой инстанции представители истца подтвердили проведение ремонта в помещении и нахождение там швейного оборудования, тканей и детской одежды.

Оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства, учитывая пояснения свидетелей, допрошенных в судебном заседании и представителей лиц, участвующих в деле, суды пришли к выводу, что ответчик устранил допущенные нарушения в пользовании арендованным помещением, послужившие основанием для обращения с настоящим иском о досрочном расторжении договора.

При таких обстоятельствах отказ в удовлетворении заявленного Администрацией требования является правомерным..."

4.10. Вывод из судебной практики: Неиспользование имущества арендатором не влечет расторжения договора.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 22.05.2006 N КГ-А40/3930-06 по делу N А40-53080/05-64-407

"...В обоснование иска о расторжении договора аренды Департамент ссылается на то, что Центр в нарушение условий договора аренды и требований ст. 615 ГК РФ не использует предоставленное в аренду нежилое помещение.

Между тем Департамент не представил доказательств существенного нарушения условий договора аренды со стороны арендатора.

При таких обстоятельствах отказ в расторжении договора аренды не противоречит закону и договору.

В связи с этим доводы Департамента относительно незаконности и необоснованности судебных актов отклоняются.

Суд правомерно исходил в спорном случае из того, что в деле отсутствуют доказательства существенных нарушений со стороны арендатора, т.е. таких нарушений, которые повлекли для арендодателя такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора..."

4.11. Вывод из судебной практики: Неисполнение обязанностей арендатором по договору, содержащему элементы инвестиционного договора и договора аренды, не влечет расторжения договора, если такое расторжение приведет к нарушению баланса прав и интересов сторон.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20.10.2006 по делу N А56-40785/2005

"...Как следует из материалов дела, 12.10.2004 между КУГИ (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор N 00/ЗК-03172(17) аренды земельного участка на инвестиционных условиях. Согласно пункту 1.1 договора арендодатель предоставил арендатору во временное владение и пользование земельный участок площадью 7817 кв.м, расположенный по адресу: Санкт-Петербург (северо-западнее д. 50, лит. А по Полевой Сабировской улице (Озеро Долгое, квартал 35И, Полевая Сабировская ул.)). Пунктом 1.2 установлено, что участок предоставляется для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству торгового комплекса по продаже автозапчастей. Срок действия договора по 06.02.2007. Согласно пункту 4.2 арендатор в соответствии с постановлением правительства Санкт-Петербурга от 27.07.2004 N 1340 обязан перечислить в бюджет Санкт-Петербурга на развитие городской инфраструктуры 781700 долларов США. График перечисления названных денежных средств установлен в пункте 6.1.1 договора. Согласно пункту 9.4 договора в случае нарушения условий пункта 6.1 арендатору начисляются пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки. Основания изменения и расторжения договора закреплены в разделе 10. Согласно пункту 10.2.5 договор может быть расторгнут по требованию арендодателя в судебном порядке в случае нарушения арендатором условий, в том числе пункта 6.1.

Ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по внесению денежных средств на развитие городской инфраструктуры за период с 01.01.2004 по 30.09.2005 послужило КУГИ основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, предусмотрены статьей 619 ГК РФ. Указанной статьей сторонам предоставлено право установить в договоре и другие основания его досрочного расторжения по требованию арендодателя. Однако по смыслу части третьей данной статьи досрочное расторжение договора является крайней мерой за нарушение арендатором своих обязательств.

Кассационная инстанция считает необходимым отметить, что расторжение договора аренды приведет к нарушению баланса прав и интересов сторон, поскольку интересы КУГИ как арендодателя не нарушены вследствие взыскания в его пользу не арендной платы за пользование земельным участком, а средств на развитие инфраструктуры, а Общество в случае расторжения договора утрачивает возможность возместить названные расходы

Таким образом, кассационная инстанция считает, что решение суда первой инстанции от 17.04.2006 и постановление апелляционного суда от 13.07.2006 следует отменить в части расторжения договора аренды и в этой части в иске отказать..."

4.12. Вывод из судебной практики: При смене собственника арендуемого имущества неисполнение арендатором обязанностей с момента перехода права собственности новому собственнику не является основанием для расторжения договора по требованию прежнего арендодателя.

Судебная практика:

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 17.12.2008 N А78-1282/08-С1-2/58-Ф02-6408/08 по делу N А78-1282/08-С1-2/58

"...Таким образом, суд кассационной инстанции считает законным и обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что истец по акту приема-передачи от 21.09.2006 передал жилой дом N 26 по ул. Угданской в муниципальную собственность, в том числе спорное помещение, в связи с чем он утратил право на взыскание арендных платежей и пени за 2007 год по договору аренды N 207-03в от 01.01.2003, а также право на расторжение договора и выселение арендатора из спорного помещения..."

4.13. Вывод из судебной практики: Новый арендодатель не может расторгнуть договор за непредоставление арендатором обязательной по договору банковской гарантии, если она была предоставлена прежнему арендодателю.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 24.03.2009 N КГ-А40/1951-09 по делу N А40-34114/08-60-239

"...ООО "Квадро" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ОАО "Подиум" о расторжении договора аренды N АР-001 от 23.01.2007 г., заключенного между ООО "Миллениум" (арендодатель) и ОАО "Подиум" (арендатор) и выселении ответчика из нежилых помещений общей площадью 9.860,9 кв. м. расположенного по адресу: г. Москва, Кутузовский проспект, д. 88.

Пунктом 3.2.12 договора аренды от 23.01.2007 г. предусмотрена обязанность арендатора в качестве обеспечения исполнения своих обязательств из указанного договора в течение месяца со дня его государственной регистрации предоставить арендодателю банковскую гарантию на сумму не менее 410870 Евро, а в случае непредставления банковской гарантии в указанный срок - предоставить арендодателю иное обеспечение своих обязательств на указанную сумму в срок не позднее одного месяца.

Условиями п. 2.1.4 договора предусмотрено в случае нарушения арендатором п. 3.2.12 договора право арендодателя потребовать досрочного внесения арендной платы в сумме 410870 Евро, подлежащей зачету за последние периоды аренды.

Пунктом 2.1.5 договора аренды N АР-001 от 23.01.2007 г. предусмотрено в случае неисполнения арендатором в течение 30 дней п. 2.1.4 договора право арендодателя потребовать досрочного расторжения договора.

ОАО "Подиум" предоставило ООО "Миллениум" безотзывную банковскую гарантию, выданную ОАО АКБ "Росбанк" 27.07.2007 г., сроком действия до 18.09.2011 г. В соответствии с банковской гарантией ОАО АКБ "Росбанк" обязалось в обеспечение исполнения обязательств ОАО "Подиум" из договора аренды N АР-001 от 23.01.2007 г. выплатить ООО "Миллениум" денежную сумму по представлении последним письменного требования о ее уплате, в пределах 410,87 Евро.

ООО "Квадро" стало собственником указанного нежилого помещения и на основании ст. 617 ГК РФ к нему перешли права и обязанности по договору аренды от 23.01.2007.

ООО "Квадро" обратилось с иском о расторжении договора аренды на основании п. 2.1.5 договора и ст. 450 ГК РФ в связи с тем, что банковская гарантия от 16.07.2008 г. была представлена ответчиком по истечении месяца со дня перехода права собственности на объект аренды, гарантия выдана на менее выгодных для бенефициара условиях по - сравнению с банковской гарантией от 27.07.2007 г., а предусмотренная п. 2.1.4. договора обеспечительная сумма, равная 410.870 Евро, внесена не была.

Поскольку договор аренды не содержит условий об обязанности арендатора по выдаче банковской гарантии новому арендодателю (права к которому перешли в соответствии со ст. 617 ГК РФ), а также сроков выполнения указанной обязанности и условий банковской гарантии, суд обоснованно пришел к выводу о том, что истец не доказал факта нарушения ответчиком условий договора и правомерно отказал в иске..."