1. Ограничения преимущественного права на заключение договора на новый срок

На практике возникает множество споров, связанных с преимущественным правом арендатора на заключение договора аренды на новый срок. Суды при рассмотрении данных дел признают следующие факты как ограничивающие преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок.

1.1. Вывод из судебной практики: Несвоевременная уплата арендных платежей, нарушение условий договора лишает арендатора преимущественного права аренды.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.03.2007 по делу N А56-19830/2005

"...Судами установлено и материалами дела подтверждается, что ОАО "Пассажирский порт" нарушало обязанности по внесению арендной платы по договорам аренды от 20.06.2003 N 469, от 19.08.2003 N 479, 480, 481, 482, 483 и 484, от 25.08.2003 N 496, а также не исполнило обязанности по проведению рыночной оценки ставки арендной платы за объекты, в силу чего его нельзя признать добросовестным арендатором. С учетом изложенного кассационная инстанция полагает, что суды обеих инстанций пришли к правильному выводу об отсутствии у ОАО "Пассажирский порт" преимущественного права на заключение договоров аренды на новый срок..."

Постановление ФАС Уральского округа от 13.05.2009 N Ф09-2854/09-С6 по делу N А07-10207/2008-Г-ЖМВ

"...Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу N А07-1783/2007-Г-ААР удовлетворен иск Минимущества к обществу "Домино-Прайд" о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2006 по август 2007 года и выселении его из занимаемых помещений. При этом судом установлено, что пользование обществом "Домино-Прайд" арендованным имуществом по истечении срока действия договора аренды от 16.02.2006 N 8798.3 происходило без внесения арендной платы, также указанным обществом не исполнено требование Минимущества о возвращении помещений после его окончания.

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанностью арендатора является своевременное внесение платы за пользование имуществом.

Принимая во внимание, что обстоятельства ненадлежащего исполнения обществом "Домино-Прайд" обязательств по договору аренды от 16.02.2006 N 8798.3 установлены вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по делу, в котором принимали участие те же лица (ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суды пришли к обоснованному выводу о том, что истец не имеет преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, в связи с чем требование о переводе прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 13.12.2006 N 9936, заключенному с обществом "Форест", удовлетворению не подлежит..."

1.2. Вывод из судебной практики: Арендатор, нарушивший условия договора, не признается добросовестным и лишается преимущественного права на заключение договора на новый срок. При этом существенность или несущественность такого нарушения на решение вопроса о его добросовестности не влияет.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 24.03.2006 по делу N КГ-А40/2224-06

"...Предъявляя требования об обязании ответчика заключить договор аренды на новый срок, арендатор должен доказать, что являлся добросовестным арендатором.

Разрешая спор, суд апелляционной инстанции установил, что ОАО "Спецмонтаж" не может быть признано добросовестным арендатором по смыслу статьи 621 ГК РФ. Из представленных в дело материалов (т. 1, л. д. 25 - 51; т. 2, л. д. 41 - 43) следует, что истцом систематически допускались просрочки по внесению арендных платежей. Кроме того, суд апелляционной инстанции на основании акта проверки использования имущества от 29 октября 2003 г. N 49 установил, что часть спорных помещений в октябре 2003 г. занимало ООО "ТК "РУС БЕЛ", а на основании такого же акта от 16 февраля 2004 г. N 42 указанное помещение занимало ЗАО "Энергия групп" без согласия собственника..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.11.2007 по делу N А56-8467/2006

"...Данная норма права является способом защиты прав и интересов только добросовестного арендатора. Добросовестность арендатора предполагает надлежащее исполнение всех принятых по заключенному договору обязательств. Факт их неисполнения является достаточным основанием для отказа арендатору в заключении договора на новый срок. При этом отсутствие признаков существенности нарушения не должно приниматься во внимание.

Кассационная инстанция считает, что суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о том, что предприниматель Садовский В.Н. добросовестным арендатором не являлся..."

1.3. Вывод из судебной практики: Арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора аренды на имущество, которое не является объектом истекшего договора.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 14.05.2007 по делу N КГ-А40/3623-07

"...Общество с ограниченной ответственностью "Карат-С" (далее - ООО "Карат-С") обратилось в Арбитражный суд г. Москвы к Департаменту земельных ресурсов г. Москвы (далее - Департамент) о переводе прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 31.10.2005 N М-02-025446, заключенному между ответчиком и Обществом с ограниченной ответственностью ТСК "Русский танцевальный клуб" (далее - ООО ТСК "Русский танцевальный клуб").

При таких обстоятельствах, как правильно указал суд, у истца отсутствуют правовые основания для удовлетворения иска, заявленного в порядке пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

...Суд установил, что границы земельного участка, являющегося предметом договора от 31 октября 2005 года N М-02-025446, не совпадают с границами земельного участка ранее арендованного истцом по договору аренды от 27 октября 1998 года N М-02-503909. Земельный участок имеет иное целевое назначение..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 30.04.2008 по делу N А56-5285/2007

"...Неправомерна ссылка предпринимателей на пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации о преимущественном праве арендатора, надлежащим образом исполнявшего свои обязанности, заключить договор аренды на новый срок.

Данной нормой не предусмотрено право арендатора требовать от арендодателя заключения такого договора и соответствующей обязанности последнего. В случае отказа арендодателя заключить с арендатором договор на новый срок последний вправе требовать перевода на себя прав и обязанностей по договору, заключенному с другим лицом в течение года со дня истечения срока действовавшего договора, и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

К тому же данное правило подлежит применению только в отношении ранее арендованного объекта аренды и не распространяется на сходный или аналогичный объект..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.02.2007 по делу N А05-8019/2006-3

"...Кроме того, кассационная инстанция считает, что преимущественное право на заключение договора аренды может быть реализовано только в отношении объекта, который ранее находился в аренде. В данном случае в аренду МУП "Центральный рынок" были переданы иные земельные участки. То обстоятельство, что указанные земельные участки были образованы в результате разделения земельного участка, ранее арендованного ООО "Северсервис", не имеет правового значения, поскольку с момента формирования в установленном порядке новых земельных участков они являются самостоятельными объектами гражданских прав..."

1.4. Вывод из судебной практики: Заключение (возобновление) договора аренды на неопределенный срок лишает арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 11.01.2010 по делу N А79-156/2009

"...Общество посчитало, что оно обладает преимущественным перед другими лицами правом на заключение договора аренды на новый срок, и обратилось в арбитражный суд с исковыми требованиями о понуждении Комитета к заключению договора аренды на новый срок и о взыскании с него убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды.

Согласно пункту 1 статьи 621 Кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, - в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

По смыслу данной статьи, правом на заключение договора аренды на новый срок является добросовестный арендатор договора аренды, прекратившего действие по истечении его срока. Заключение (возобновление) договора аренды на неопределенный срок лишает арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.

С учетом изложенного суд обоснованно посчитал, что у Общества отсутствует преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок в отношении указанного имущества..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.02.2007 по делу N А05-8019/2006-3

"...Договор аренды прекратился не в связи с истечением его срока, а в связи с отказом арендодателя от него на основании статьи 610 ГК РФ как заключенного на неопределенный срок. Следовательно, статья 621 ГК РФ о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок неприменима к отношениям по договору аренды, заключенному на неопределенный срок и прекращенному в связи с отказом арендодателя от его исполнения..."

Постановление ФАС Уральского округа от 16.01.2006 по делу N Ф09-2832/05-С6

"...Возобновление действия договора на неопределенный срок не является основанием для удовлетворения требований о переводе прав арендатора в соответствии с п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как в этом случае права арендатора подлежат защите иным способом..."

1.5. Вывод из судебной практики: Если договор аренды заключается на конкурсной основе, арендатор может принять участие в конкурсе. Отказ от такого участия рассматривается как отказ от преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 30.01.2006 по делу N КГ-А40/13915-05

"...Арендодатель потребовал освобождения занимаемого ответчиком помещения по истечении срока действия договора, направив истцу соответствующие уведомления от 18.02.2005 N ГДМ-139/43, от 28.02.2005 N ГДИ-118, от 16.03.2005 N ГДИ-258 с предложением о добровольной передаче занимаемого помещения арендодателю в десятидневный срок с момента окончания срока действия договора от 19.03.2004 N 394/ИК (пункт 2.2.14) и предложением принять участие в конкурсе на заключение договора аренды на указанное помещение (л. д. 9 тома 2, л. д. 101, 102 тома 1), что истцом не опровергается.

По окончании срока договора истец в установленном законом и договором порядке помещение арендодателю не передал, участие в конкурсе на заключение договора аренды на спорное помещение на новый срок на новых условиях не принял.

В этой связи суд правильно, в соответствии с требованиями ст. ст. 621, 622 ГК РФ, отказал в удовлетворении иска, поскольку истец в нарушение ст. 622 ГК РФ не передал спорное помещение арендодателю по окончании договора аренды, а также, отказавшись принять участие в конкурсе на заключение договора, тем самым отказался от его заключения на новый срок.

Доводы жалобы заявителя о том, что судом нарушены нормы материального права - ст. 621 ГК РФ, судебная коллегия считает несостоятельными, т.к. истцу направлялось предложение для участия в конкурсе на заключение договора аренды на новый срок, однако это предложение истцом принято не было.

В этой связи суд пришел к правомерному выводу об отказе истца от реализации преимущественного права на заключение договора на новый срок..."

1.6. Вывод из судебной практики: Договором аренды может быть предусмотрено ограничение преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок.

Судебная практика:

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 13.07.2009 N Ф03-3109/2009 по делу N А73-14125/2008

"...В пункте 6.4 договора от 02.01.2008 стороны определили, что клиент не имеет преимущественного права на заключение нового договора с исполнителем при исходных условиях.

Поскольку договором от 02.01.2008 предусмотрено отсутствие у клиента преимущественного права на заключение договора, и арендодатель возражал против продления договора, требования ИП К., основанные на положениях названной выше правовой нормы, не могут быть удовлетворены.

Выводы суда сделаны с правильным применением норм материального права на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств. Нарушений норм процессуального права также не допущено..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 21.10.2009 по делу N А46-22067/2008

"...Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Омской области от 19.07.2007 по делу N А46-3098/2007 установлено, что договор N 1348 от 01.10.2004 прекратил свое действие 09.02.2007.

Впоследствии между Российской Федерацией в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Омской области (территориальный орган), государственным учреждением культуры "Омский государственный цирк" (арендодатель) и ООО "Музыка и кино - Арена" (арендатор) заключен договор N 1705 от 15.12.2007 аренды нежилого помещения (здания) общей площадью 87 кв.м, расположенных по адресу: г. Омск, пр. Маркса, д. 43б.

ООО "ЛИСком", полагая, что в соответствии с абзацем 3 пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации имеет права требовать перевода на себя прав и обязанностей по договору N 1705, обратилось с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд исходил из следующего. Решением Арбитражного суда Омской области от 19.07.2007 по делу N А46-3098/2007 установлено, что договор N 1348 прекратил свое действие 09.02.2007. Как правильно указал суд, в силу положений части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации данные обстоятельства не доказывается вновь. Сославшись на пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и закрепленное в пункте 5.5. договора N 1348 положение, которым предусмотрено, что арендатор по истечении срока договора не имеет преимущественного перед другими лицами права на заключение договора аренды на новый срок, суд правомерно пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленного иска. Кроме того, суд обоснованно отметил, что заключенным 15.12.2007 договором аренды N 1705 права истца не нарушены, поскольку преимущественное право на заключение нового договора ранее заключенным истцом и ответчиком договором N 1348 не предусмотрено..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.04.2008 по делу N А56-39170/2006

"...Пунктом 6.2 названного договора стороны констатировали, что правила о возобновлении договора на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок к указанному договору аренды не применяются.

Нормы статьи 621 ГК РФ о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок являются диспозитивными, и в соответствии с положениями пункта 4 статьи 421 ГК РФ при условии исключения сторонами применения такой нормы условия договора определяются по усмотрению сторон.

Таким образом, договор аренды от 30.09.2005 не мог быть возобновлен и прекратил свое действие в связи с окончанием его срока, и в соответствии со статьей 622 ГК РФ у арендатора возникла обязанность вернуть занимаемые помещения арендодателю..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.06.2007 по делу N А21-2886/2006

"...Поскольку договором аренды от 19.07.04 (пункт 6.1.4) предусмотрено иное, а именно: отсутствие у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок в случае отказа арендодателя в заключении такого договора, требования Общества, основанные на положениях названной правовой нормы, не могут быть удовлетворены..."

1.7. Вывод из судебной практики: Если у арендодателя нет фактической возможности предоставить имущество для определенной цели, арендатор может быть лишен преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 30.04.2008 по делу N А56-5285/2007

"...Неправомерна ссылка предпринимателей на пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации о преимущественном праве арендатора, надлежащим образом исполнявшего свои обязанности, заключить договор аренды на новый срок.

Как установлено судами при рассмотрении настоящего дела, у Лужского РайПО отсутствует фактическая возможность предоставить истцам торговые места на розничном рынке, поскольку ранее занимаемые ими места упразднены на основании предписаний Департамента ветеринарии Министерства сельского хозяйства Российской Федерации от 11.12.2006 и Территориального отдела Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Ленинградской области в Лужском районе от 20.12.2006 N 233 о недопустимости реализации цветов в непосредственной близости от пищевых продуктов..."

1.8. Вывод из судебной практики: Арендатор не может требовать перевода прав арендатора по ст. 621 ГК РФ по договору аренды, заключенному в отношении земельного участка, образованного с использованием территории участка, который он арендовал.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 17.08.2009 по делу N А32-142/2009

"...Как видно из материалов дела, 25.02.1998 администрация Темрюкского района (арендодатель) и хозяйство (арендатор) заключили договор N 493 аренды земельного участка площадью 25 га, указанного в прилагаемом к нему плане. Договор заключен сторонами на 5 лет и зарегистрирован в установленном порядке в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству Темрюкского района за N 593 (т. 1, л. д. 18).

Департамент отказал истцу в заключении договора аренды используемого хозяйством земельного участка на новый срок (т. 1, л. д. 9 - 10, 45 - 48).

13 октября 2008 года департамент (арендодатель) и КФХ "Максименко М.А." (арендатор) заключили договор N 0000001927 аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения (кадастровый номер 23:30:1001006:14) площадью 209 500 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, в границах СК "Радуга", для сельскохозяйственного производства (т. 1, л. д. 49 - 57).

Из кадастрового плана от 10.10.2008 следует, что из земельного участка с кадастровым номером 23:30:1001006:11 образован земельный участок с кадастровым номером 23:30:1001006:14 и земельный участок с кадастровым номером 23:30:1001006:13 (т. 1, л. д. 58, 59).

Таким образом, для реализации преимущественного права необходимо одновременное наличие следующих условий: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды; согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором, тождественность условий аренды (наличие равных условий аренды имущества).

Выводы апелляционного суда в указанной части противоречат представленным в дело доказательствам. Кроме того, суды пришли к неверному выводу о том, что земельный участок с кадастровым номером 23:30:1001006:11 не является земельным участком, переданным истцу в аренду по договору от 25.02.1998 N 493. Из представленных в дело доказательств (т. 1, л. д. 121 - 126, 136) следует, что площадь арендуемого истцом земельного участка изменилась в связи с уточнением его границ. Предоставленному хозяйству земельному участку присвоен кадастровый номер 23:30:1001006:11.

Как следует из материалов дела, объекты аренды по договору, заключенному с КФХ "Максименко А.И.", и договору от 25.02.1998 N 493 различны, что исключает основания и возможность применения способа защиты, названного в статье 621 Кодекса..."