5. Последствия передачи имущества, недостатки которого на момент приемки арендатору известны

Пункт 2 ст. 612 ГК РФ исключает ответственность арендодателя за недостатки переданного им имущества, если такие недостатки были известны арендатору. Однако данный пункт не устанавливает прямых последствий для арендатора относительно уплаты арендной платы, производства капитального ремонта и пр., возникающих при принятии им такого имущества.

На практике возникает вопрос: имеет ли арендатор право отказаться от внесения арендной платы, если недостатки имущества, о которых он был извещен при приемке, препятствуют использованию этого имущества?

5.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о праве арендатора отказаться от внесения арендной платы, если при передаче имущества арендодатель уведомил арендатора о его недостатках, существует две позиции судов.

Позиция 1. Арендатор не вправе отказаться от внесения арендной платы (потребовать ее уменьшения), если при приемке ему было или должно было быть известно о ненадлежащем состоянии арендуемого имущества.

Судебная практика:

Определение ВАС РФ от 25.12.2007 N 14231/07

"...Заявитель полагает, что истец (арендодатель) не исполнил установленную статьей 611 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность предоставить ответчику (арендатору) имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, поскольку акт приема-передачи помещений не был подписан балансодержателем и последний до 01.03.2006 не осуществлял техническое обслуживание этого имущества. По мнению заявителя, неисполнение арендодателем указанной обязанности в силу статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации повлекло возникновение у арендатора права приостановить исполнение обязательства по внесению арендных платежей.

Судами установлено, что спорные помещения были переданы арендодателем арендатору по акту приема-передачи. Таким образом, свою обязанность арендодатель исполнил. О техническом состоянии помещений и об отсутствии балансодержателя арендатору было известно, однако акт был им подписан. В связи с этим у арендатора возникла обязанность по внесению арендной платы, которая им надлежащим образом исполнена не была..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18.06.2008 по делу N А79-3542/2007

"...Основной довод кассационной жалобы сводится к тому, что суды не применили статью 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязывающую арендодателя производить капитальный ремонт арендованного имущества, и не учли факт невозможности использования объекта найма без производства капитального ремонта. По мнению заявителя, имеющиеся в материалах дела документы однозначно свидетельствуют о неудовлетворительном состоянии недвижимости и о необходимости снижения размера арендной платы и договорной неустойки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае обнаружения недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, даже если во время заключения договора арендодатель не знал об этих недостатках, арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков или соразмерного уменьшения арендной платы, или возмещения расходов на устранение недостатков, в том числе путем удержания из арендной платы с предварительным уведомлением об этом арендодателя, или досрочного расторжения договора. В пункте 2 этой же статьи установлено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Из смысла приведенных норм, как справедливо указали обе судебные инстанции, следует, что основанием для снижения размера арендных платежей могут служить лишь те недостатки, о которых арендатор не знал во время заключения договора. Указанное толкование приведенной нормы корреспондирует общему принципу свободы договора, закрепленному в статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Наличие недостатков в помещении подтверждено актами технического состояния магазина "Динамо" от 27.12.2004, 15.03.2005, 14.09.2006, 15.05.2007 и 05.06.2007. Из этих же документов усматривается, что обо всех имеющихся недостатках арендатор был осведомлен, однако с требованием к арендодателю о соразмерном уменьшении размера арендных платежей либо об отказе от договора аренды не обращался.

Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций справедливо указали на отсутствие оснований для снижения размера арендных платежей и взыскали с ответчика полную сумму задолженности по арендной плате за период с 01.04.2005 по 01.12.2006..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 01.12.2009 по делу N А57-1306/08

"...Судом установлен факт заключения между истцом (арендодатель), третьим лицом (владелец) и ответчиком (арендатор) договора от 12.04.2004 N 363-2143 о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося областной собственностью, закрепленного за государственными учреждениями (организациями) на праве оперативного управления, в соответствии с которым арендодатель передал арендатору для использования под розничную торговлю нежилые помещения общей площадью 1195, 8 кв. м.

Пунктом 2.3.9 договора предусмотрена обязанность арендатора произвести капитальный ремонт указанных помещений за свой счет.

Актом от 15.04.2004 помещения приняты арендатором с указанием на их неудовлетворительное состояние и необходимость их капитального ремонта.

Оценивая названный акт, суд правомерно признал, что, подписав его, арендатор был осведомлен о неудовлетворительном техническом состоянии арендуемых помещений.

Поэтому арендатор в силу пункта 2 статьи 612 ГК РФ не вправе ссылаться на недостатки переданного в аренду имущества, которые были ему известны при заключении договора.

Судом не установлены факты, свидетельствующие о чинении истцом или третьим лицом препятствий ответчику осуществить капитальный ремонт арендуемых помещений.

При этом помещения не возвращены арендодателю в связи с невозможностью их использования для целей аренды.

Учитывая отсутствие доказательств оплаты за фактическое пользование арендуемыми помещениями в спорный период, суд в силу статьи 614 ГК РФ правомерно взыскал сумму долга за этот период и неустойку, уменьшив ее размер в порядке статьи 333 ГК РФ..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.06.2005 N А66-7231/2004

"...По смыслу названной нормы закона, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им. Ответственность у арендодателя не наступает в том случае, если недостатки были оговорены при заключении договора или были известны арендатору заранее либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества при заключении договора или передаче имущества в аренду.

ООО "Милано" получило в аренду нежилое помещение для размещения магазина в удовлетворительном состоянии, о возможности или невозможности использовать данное помещение под названные цели арендатор должен был знать при осмотре помещения и подписании договора. ООО "Милано" не обращалось к арендодателю с требованиями об устранении каких-либо недостатков; не представило доказательств того, что переданное ему помещение было непригодно для использования.

Кроме того, суд пришел к выводу, что ООО "Милано" не представило доказательств подписания соответствующих актов приемки-передачи и перечисления им каких-либо денежных средств в счет оплаты выполненных для него сторонними организациями проектных и подрядных работ, а также подтверждающих его затраты на приобретение электрооборудования.

Таким образом, в соответствии с условиями заключенного между Предприятием и ООО "Милано" договора право требовать возмещения произведенных арендатором неотделимых улучшений арендованного имущества у ООО "Милано" отсутствует..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 08.07.2009 по делу N А32-10951/2008-16/174

"...В письме от 07.05.2008 общество предложило межрайбазе расторгнуть договор аренды. Требование арендатора о досрочном расторжении договора аренды мотивировано тем, что по результатам проверки арендованных помещений Отдел государственного пожарного надзора г. Краснодара выдал обществу заключение от 06.05.2008, согласно которому состояние объектов не позволяет обеспечить требования пожарной безопасности при розничной торговле...

Межрайбаза в письме от 15.05.2008 потребовала от общества оплатить аренду по май включительно...

Возражая против исковых требований, общество ссылается на то, что приняло от арендодателя помещение, не пригодное для установленных договором аренды целей...

В силу пункта 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. Общество, произведя в помещении ремонтные работы, заключив договор и подписав акт о приеме помещения в удовлетворительном состоянии, не доказало наличия недостатков арендуемого им помещения, которые не могли быть выявлены при заключении договора аренды, а также препятствующие использованию помещения по назначению.

...Учитывая, что письменное требование о расторжении договора заявлено арендатором 07.05.2008, арендодатель на основании пункта 6.3 договора аренды начислил арендную плату за май 2008 года. При таких обстоятельствах суды правомерно со ссылкой на статьи 309, 310 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскали арендную плату и неустойку, предусмотренную пунктом 4.8 договора аренды..."

Позиция 2. Арендатор вправе отказаться от внесения арендной платы за переданное ему в ненадлежащем состоянии имущество, даже если он знал о непригодности имущества.

Судебная практика:

Примечание: Неудовлетворительное состояние помещения было отражено в акте приема-передачи, то есть арендатор при приемке знал, что арендуемое помещение не соответствует целям его использования. Соответственно, по правилам п. 2 ст. 612 ГК РФ арендодатель не несет ответственности за явные недостатки сданного в аренду имущества. Однако суд признал требования о взыскании задолженности по арендной плате не подлежащими удовлетворению на основании ст. 611 ГК РФ, мотивируя это тем, что арендодатель не исполнил обязанности по надлежащему предоставлению имущества.

Таким образом, возникает коллизия норм ст. 611 и п. 2 ст. 612 ГК РФ, которая судом была разрешена в пользу нормы ст. 611 ГК РФ. Данный подход противоречит более поздней позиции ВАС РФ по аналогичному вопросу (см. позицию 1).

Постановление ФАС Поволжского округа от 29.08.2006 N А65-21581/04-СГ2-6

"...01.04.2002 между Комитетом по управлению коммунальным имуществом администрации г. Казани (арендодатель), Обществом с ограниченной ответственностью "Молодежный центр" (арендатор) и Администрацией Вахитовского района (балансодержатель) был заключен договор аренды N 5203-8 нежилого помещения площадью 188,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Казань, улица Нариманова, дом 127, литер 1, для размещения административных служб на срок с 01.04.2002 по 30.03.2003.

При принятии спорного помещения по акту приема-передачи от 01.04.2002 сторонами договора зафиксировано неудовлетворительное состояние помещения: в нем отсутствовали электричество, газ, вода, канализация.

В судебном заседании первой инстанции истец представил подлинник плана реконструкции объекта аренды, в котором зафиксировано неудовлетворительное состояние двухэтажного жилого дома по адресу: улица Нариманова, дом 127, по состоянию на 14.06.2002. Объект аренды представлял собой двухэтажное здание без окон и дверей, полов и всех инженерных коммуникаций.

Также согласно справке жилищно-коммунального управления и жилого комплекса "Старо-Татарская слобода" от 19.12.2005 N 126 жилой дом N 127 отселен в соответствии с программой ликвидации ветхого жилья в декабре 2003 года.

На основании вышеизложенных обстоятельств судом была установлена невозможность использования указанного помещения под размещение административных служб.

Поэтому судом правильно указано со ссылкой на ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации на отсутствие у арендатора обязательств по оплате арендных платежей.

На основании изложенного коллегия считает решение законным и не подлежащим отмене, кассационную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

При таких обстоятельствах судом правомерно указано на то, что поскольку истец нарушил положения ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми арендодатель обязан предоставить имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, поэтому арендатор не мог использовать объект аренды для целей, указанных в договоре N 5203-8 от 01.04.2002, - для размещения административных служб..."

5.2. Вывод из судебной практики: Арендатор, извещенный при приемке имущества о его недостатках и обязанный по договору производить капитальный ремонт, не имеет права на возмещение расходов по такому ремонту, поскольку арендодатель не несет ответственности за явные недостатки передаваемого имущества.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 17.08.2009 N Ф09-467/09-С6 по делу N А60-7988/2008-С1

"...В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, индивидуальный предприниматель Мальцев Ю.Н. просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, в удовлетворении первоначального иска отказать, встречные исковые требования удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение судом ст. 611, 612... Как полагает заявитель, у него не возникла обязанность по внесению арендной платы, поскольку объект аренды был передан арендодателем в состоянии, исключающем возможность использования его по назначению, о чем имеется отметка в акте приема-передачи. Индивидуальный предприниматель Мальцев Ю.Н. ссылается и на то, что судом не рассмотрено по существу требование встречного иска о признании законным проведения работ по капитальному ремонту. Заявитель также полагает, что его неоднократные предложения заключить соглашение о зачете стоимости проведенных им ремонтных работ в счет арендной платы являются офертой, а молчание истца по первоначальному иску является акцептом (п. 2 ст. 438 Гражданского кодекса Российской Федерации)...

Как следует из материалов дела, в обоснование своих требований индивидуальный предприниматель Мальцев Ю.Н. ссылался на то, что помещение, указанное в договоре аренды, было передано ему в состоянии, непригодном для его использования по указанному в договоре аренды назначению.

В то же время из акта приема-передачи здания от 01.04.2004 усматривается, что в здании, переданном индивидуальному предпринимателю Мальцеву Ю.Н. в аренду, отсутствуют внутренние сети горячего и холодного водоснабжения, а также канализация и сантехническое оборудование (т. 1, л. д. 11). В этом же акте зафиксировано, что данному зданию требуется текущий и капитальный ремонт.

Вышеуказанный акт подписан без каких-либо возражений и замечаний со стороны арендодателя и арендатора.

Согласно п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В договоре аренды от 01.03.2004 N 307-04 предусмотрено условие о размере арендной платы и установлен порядок ее перечисления (т. 1, л. д. 7 - 10). Каких-либо условий, предусматривающих возможность уменьшения или освобождения арендатора от внесения арендной платы в связи с необходимостью проведения текущего и капитального ремонта, в договоре аренды от 01.03.2004 N 307-04 не содержится.

Кроме того, в материалах дела имеется комплексная смета на ремонт здания по ул. Победы, И на сумму 1816 558 руб., которая утверждена заказчиком (индивидуальным предпринимателем Мальцевым Ю.Н.) и согласована подрядчиком 17.12.2003, то есть до заключения договора аренды от 01.03.2004 N 307-04 (т. 2, л. д. 145 - 153).

Таким образом, суд обоснованно исходил из того, что волеизъявление сторон было направлено на заключение договора аренды, имеющего возмездный характер, а индивидуальный предприниматель Мальцев Ю.Н. еще до заключения договора аренды был осведомлен о свойствах и состоянии передаваемого ему в аренду помещения и согласился на принятие в пользование именно такого имущества..."

Постановление ФАС Уральского округа от 05.12.2007 N Ф09-10081/07-С6 по делу N А50-3854/2007-Г12

"...Срок действия договора аренды установлен с 28.04.2005 по 28.04.2010 (п. 1.3 договора).

Помещение площадью 261,6 кв. м принято истцом по акту приема-передачи 28.04.2005 (т. 2, л. д. 2).

Регистрация договора аренды произведена 21.12.2005 (т. 1, л. д. 20).

В акте обследования помещений от 05.05.2005, составленном арендодателем, балансодержателем и арендатором, отмечено, что деревянные полы в помещениях поражены гнилью; плиточные полы имеют выбоины и трещины, 30% плитки отсутствует; штукатурка на стенах отслоилась (30%); глазурованная плитка в санузле на стенах частично отслоилась, частично отсутствует; штукатурка в швах между плитками выпала; подпольный канал трубопроводов отсутствует; оконные блоки поражены гнилью; дверные блоки повреждены в местах врезки замков и имеют неплотный притвор; отмостка и бетонное крыльцо в разрушенном состоянии; железобетонная плита (козырек над входом) разрушена в части верхнего слоя... Согласно акту все работы относятся к капитальному ремонту (т. 1, л. д. 8).

Общая скидка по арендной плате, полученная арендатором в связи с проведением им ремонтных работ, составила 709445 руб. 02 коп.

По расчету индивидуального предпринимателя, общая стоимость выполненного за его счет капитального ремонта составила 1196843 руб. 99 коп.

Полагая, что в силу ст. 612, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан нести затраты на капитальный ремонт и письмо от 15.12.2006 N 76 в адрес департамента имущественных отношений о незачтенных 487398 руб. 97 коп. осталось без ответа, индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды исходили из следующего.

Как видно из материалов дела, представителем балансодержателя 14.09.2005 подписан акт приема-передачи, согласно которому в помещении выполнен ремонт, произведено обустройство отдельного входа (т. 2, л. д. 1).

Учитывая, что индивидуальный предприниматель знал о недостатках передаваемого в аренду имущества, что следует из акта приема-передачи от 28.04.2005 и акта обследования помещения от 05.05.2005, а также что обязанность по проведению капитального ремонта возложена договором аренды не на арендодателя, что не противоречит ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу, что оснований для удовлетворения требований истца в силу указанных норм не имеется..."

Постановление ФАС Уральского округа от 02.10.2006 N Ф09-8745/06-С3 по делу N А34-834/06

"...Довод ООО "Торговый центр "Комплект-Техника" о том, что арендатор не использовал объект аренды ввиду его ненадлежащего состояния, отклонен, так как спорное помещение было принято ООО "Торговый центр "Комплект-Техника" в аренду по акту приема-передачи от 15.09.2004 как пригодное для дальнейшего использования.

...Из текста договора от 22.06.2004 N 2/07-04 (п. 1.4) усматривается, что арендатор не только информирован о том, что принимает в аренду помещение, которое требует проведение капитального ремонта, но и принимает на себя обязательство его провести в соответствии с Положением, утвержденным решением Курганской городской Думы от 18.06.2004 N 90...

...Таким образом, ссылка ООО "Торговый центр "Комплект-Техника" на нахождение помещения на момент передачи в аренду в непригодном для использования состоянии, судом первой инстанции правильно не принята во внимание, так как в силу п. 2 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды. Правовых оснований для взыскания с ответчика неосновательного обогащения в порядке, предусмотренном ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, не имеется..."

Постановление ФАС Центрального округа от 10.08.2009 по делу N А14-15066/2008/486/6

"...20.02.1999 между Комитетом по управлению государственным имуществом Воронежской области (правопредшественником Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области) (арендодатель) и Воронежской межтерриториальной коллегией адвокатов (арендатор) был заключен договор N Х/99-10 аренды нежилого помещения общей площадью 869,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Свободы, д. 16, для образовательной деятельности и размещения филиала Российской академии адвокатуры, библиотеки юридической литературы, читального зала, проведения учебных процессов, лекций, бесед на правовые темы для населения, оказания профессорско-преподавательским составом бесплатной правовой помощи депутатам всех уровней, администрациям г. Воронежа и Воронежской области, а также инвалидам войн и малоимущим гражданам, в других целях, не противоречащих законодательству об аренде помещений, сроком с 01.03.1999 по 01.03.2014.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 17.12.2008 по делу N А14-254711877-2008/415/17 названный договор аренды от 20.02.1999 N Х/99-10 расторгнут, Воронежская межтерриториальная коллегия адвокатов выселена из нежилого помещения площадью 869,3 кв. м.

Обращаясь в арбитражный суд с настоящим требованием, истец сослался на то, что в период срока действия договора Воронежской межтерриториальной коллегией адвокатов был произведен капитальный ремонт арендованного имущества на сумму 2772762,82 руб., данные улучшения арендованного имущества являются неотделимыми и не могут быть возвращены в натуре, в связи с чем, по мнению истца, улучшения на указанную сумму являются для ответчика неосновательным обогащением и подлежат возмещению. При этом истец указывает, что капитальный ремонт проводился с целью приведения объекта аренды в состояние, пригодное для эксплуатации.

Довод истца о том, что имущество было передано ему в непригодном для использования по прямому назначению состоянии, вследствие чего проведение капитального ремонта арендуемых помещений являлось необходимостью и должно быть оплачено арендодателем, был известен судам первой и апелляционной инстанций, оценивался ими и был отклонен по мотивам, изложенным в судебных актах, со ссылкой на п. 2 ст. 612 ГК РФ, в соответствии с которым арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

При таких обстоятельствах, учитывая, что условиями договора N Х/99-10 от 20.02.1999 (п. 5.1) была предусмотрена обязанность арендатора производить в течение срока аренды капитальный ремонт и реконструкцию арендуемого объекта по согласованию с арендодателем, однако доказательств получения такого согласия не представлено, суды, исходя из положений п. 2, 3 ст. 623 ГК РФ, пришли к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении иска о взыскании с ответчика неосновательного обогащения..."

Статья 614. Арендная плата

Вопросы судебной практики по толкованию и применению ст. 614 ГК РФ

1. Виды арендной платы и способы ее определения >>>

2. Момент возникновения и прекращения обязанности по внесению арендной платы >>>

3. Изменение сумм арендной платы >>>

4. Предоставление скидок и льгот по внесению арендных платежей >>>

5. Обстоятельства, не освобождающие арендатора от внесения арендной платы >>>

6. Обстоятельства, при которых арендатор может не вносить арендную плату в полном объеме >>>

7. Обстоятельства, при которых арендодатель вправе требовать досрочного внесения арендной платы >>>

8. Внесение арендной платы при неиспользовании имущества или наличии в нем недостатков >>>

9. Зачет арендной платы и затрат на содержание имущества >>>

10. Неосновательное обогащение, возникшее в связи с использованием имущества или получением арендных платежей по недействительному или незаключенному договору >>>

11. Размер неосновательного обогащения при незаключенности (недействительности) договора аренды >>>

12. Неосновательное обогащение при использовании меньшей площади помещений, чем указано в договоре аренды >>>

13. Право собственника, передавшего имущество унитарному предприятию, на взыскание неосновательного обогащения с лица, которое без основания использовало имущество >>>