6. Порядок реализации арендатором права на проведение капитального ремонта и возмещения арендодателем его стоимости

Статья 616 ГК РФ устанавливает условия, при которых арендатор вправе провести капитальный ремонт арендуемого имущества, однако порядок реализации этого права законом не определен. Вследствие этого на практике встречаются ситуации, когда арендатор производит ремонт по своему усмотрению и без согласования с арендодателем. Арендодатель в свою очередь часто не желает возмещать арендатору расходы на ремонт, произведенный без его согласия и согласования стоимости. Возникает вопрос: обязан ли арендатор согласовать с арендодателем проведение капитального ремонта, если он имеет на это право согласно ст. 616 ГК РФ, а также его форму и стоимость?

6.1. Вывод из судебной практики: Арендатор в любом случае несет обязанность по согласованию с арендодателем проведения капитального ремонта.

Судебная практика:

Примечание: В приведенных далее Постановлениях суды исходили из того, что при проведении капремонта арендатор должен согласовать с арендодателем документацию, определяющую предмет ремонтных работ. Анализ судебных актов позволяет сделать вывод, что такими документами могут быть проектная документация, смета (или стоимость ремонтных работ), разрешительная документация.

Иногда суды указывают на необходимость привлечения арендодателя к приемке результата таких работ. В противном случае арендатор теряет право на возмещение расходов по ремонту. При проведении ремонта на сумму, превышающую согласованную, арендатор вправе требовать возмещения только согласованных расходов.

Постановление ФАС Московского округа от 13.06.2006 N КГ-А40/5235-06 по делу N А40-70927/05-138-533

"...Региональная общественная организация "Футбольный клуб ЦСКА" (далее - футбольный клуб) обратилась в Арбитражный суд г. Москвы к Федеральному агентству по управлению федеральным имуществом (далее - РФФИ) и Ленинградской квартирно-эксплуатационной части Московского военного округа (далее - Ленинградская КЭЧ) с иском о солидарном взыскании 668539 руб., составляющих стоимость капитального ремонта арендованного имущества, вызванного неотложной необходимостью.

Согласно п. 2.3.4 договора аренды от 17.08.2000 N 01-7/194 стороны предусмотрели возможность проведения капитального ремонта переданного в аренду имущества за счет денежных средств арендатора с зачетом стоимости выполненных работ в счет арендной платы.

Материалами дела установлено, что футбольным клубом и Ленинградской КЭЧ была согласована смета на капитальный ремонт СК "Лефортово" на общую сумму 11745851 руб. Согласно данной смете стоимость работ по капитальному ремонту наружного водопровода составляет 98000 рублей по состоянию на 2001 г.

Решением от 18.10.2005 Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-49117/05-89-436 установлено, что Футбольным клубом понесены затраты на проведение капитального ремонта наружных сетей водопровода в сумме 659350 рублей. Работы были приняты ответчиками и зачтены в счет арендной платы.

Доказательств согласования сторонами договора сметы на проведение капитального ремонта наружных сетей водопровода в большей сумме не представлено.

С учетом изложенного суды правомерно отказали в удовлетворении заявленных требований..."

Постановление ФАС Московского округа от 12.07.2007, 19.07.2007 N КГ-А40/6441-07 по делу N А40-76939/06-77-535

"...Согласно ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан за свой счет производить капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

По условиям договора аренды от 10.08.2004 обязанность по проведению капитального ремонта нежилых помещений возлагается на балансодержателя.

В соответствии с пунктом 4 Особых условий к договору аренды финансирование работ по ремонту нежилых помещений должны производится в соответствии с распоряжением Премьера Правительства Москвы от 11.09.1996 N 832-РП. Пунктом 1.5 указанного распоряжения предусмотрено, что капитальный ремонт производится за счет средств арендатора под контролем предприятия в хозяйственном ведении, оперативном или ином управлении находится строение.

Из материалов дела усматривается, что письмом от 29.10.2004 за номером N 5789/04д заместитель руководителя Центрального территориального агентства Департамента имущества г. Москвы в ответ на обращение ООО "АР Девелопмент" сообщил, о том, что согласовывает проведение капитального ремонта спорного нежилого помещения с оформлением разрешительной документации в установленном порядке.

Однако, как установил арбитражный суд, разрешительная документация не составлялась и не согласовывалась.

При таком положении апелляционный суд правомерно указал на отсутствие правовых оснований для взыскания с Департамента стоимости капитального ремонта..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 26.10.2006 по делу N А13-950/2006-04

"...В доказательство проведенных работ, их объемов и стоимости истец представил суду смету, договор подряда от 24.10.2005 N 14 на выполнение ремонтных работ, заключенный с ООО "Интерстрой", справку о стоимости выполненных работ и затрат от 08.11.2005, акт от 08.11.2005 о приемке выполненных работ.

Оценив указанные документы, суд установил, что они составлены истцом без привлечения представителя Комитета. О необходимости принять выполненные ООО "Интерстрой" работы Комитет не извещался и не принимал участие в их приемке.

При таком положении акт, смета и справка не могут рассматриваться надлежащими доказательствами произведенных затрат на ремонт..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 17.10.2006 по делу N А56-51212/04

"...Суд первой инстанции взыскал с ООО "Адонис" в пользу ОАО "РЖД" долг по арендной плате и эксплуатационным расходам и отказал в удовлетворении встречного иска, посчитав, что арендатор не вправе требовать компенсации затрат, связанных с ремонтом помещения, поскольку не представил доказательств согласования с арендодателем сметы и проектной документации по ремонту. Суд также указал, что арендная плата установлена сторонами по минимальной ставке с учетом стоимости возможного ремонта.

Исследовав материалы дела, доводы стороны и условия договора, суд апелляционной инстанции сделал следующие выводы: из договора аренды не следует, что установленный сторонами размер арендной платы связан с обязанностью арендатора выполнить капитальный ремонт, поскольку по условиям договора расчеты между сторонами могут производиться как деньгами, так и посредством погашения инвестиций, привлеченных на проведение ремонтных работ (пункт 2 дополнительного соглашения от 03.04.2000); ни законом, ни договором не предусмотрено освобождение арендодателя от обязанности производить капитальный ремонт за свой счет; выполнение арендатором капитального ремонта за свой счет влечет предусмотренное статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации право арендатора на взыскание стоимости такого ремонта; факт осуществления ООО "Адонис" капитального ремонта на сумму 2378773 руб. подтвержден документами на проведение подрядных работ и их оплатой ООО "Адонис" (т. 2, л.д. 1 - 41).

Доводу ОАО "РЖД" о несогласованности с ним объемов работ дана надлежащая оценка судом апелляционной инстанции. Суд правомерно указал, что факт согласования проектно-сметной документации подтвержден письмом арендодателя от 01.02.2000, в котором указано, что арендодатель гарантирует возмещение арендатору денежных средств, затраченных последним на составление и изготовление проектно-сметной документации по реконструкции и капитальному ремонту названного нежилого помещения (т. 3, л.д. 73), что государственное унитарное предприятие "Дорожный центр рабочего снабжения", которое являлось арендодателем в период проведения ремонтных работ, не оспаривало необходимости проведения ремонтных работ, факта их выполнения и их стоимость. Кроме того, в материалах дела имеются документы, из которых следует, что проект реконструкции названного помещения 30.06.2000 согласован со структурным подразделением арендодателя - Центром Госсанэпиднадзора Санкт-Петербург-Витебского отделения Октябрьской железной дороги; выполненные по реконструкции работы обследованы на соответствие правилам пожарной безопасности и приняты по акту от 05.02.2001 комиссией, в состав которой входил инспектор ведомственного пожарного надзора того же отделения Октябрьской железной дороги (т. 3, л.д. 81, 85)..."

Постановление ФАС Уральского округа от 01.11.2007 N Ф09-8918/07-С6 по делу N А71-6756/2006

"...Указывая на ненадлежащее исполнение обществом "Ижстройсервис" условий договоров аренды и несвоевременное внесение арендных платежей, администрация обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате и о расторжении договоров аренды.

Возражая против исковых требований по первоначальному иску, общество "Ижстройсервис" указывало на то, что имущество, принятое в аренду обществом "Ижстройсервис" имело значительный износ и для нормальной работы требовало капитального ремонта. В целях ликвидации чрезвычайных ситуаций общество "Ижстройсервис" за счет собственных средств произвело работы по капитальному ремонту арендованного имущества.

Между тем, полно и всестороннее исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, в том числе заключение строительно-технической экспертизы, выполненной государственным унитарным предприятием Удмуртской Республики "Проектный институт "Удмурткоммунпроект" (т. 2, л. д. 32 - 38), дефектные ведомости от 05.08.2005, 15.08.2005, 28.04.2006, локальные сметы, суды пришли к правильному выводу о том, что ремонтные работы, произведенные обществом "Ижстройсервис", не могут быть признаны вызванными неотложной необходимостью, поскольку данные работы не требовали проведения срочных аварийных работ, а работы, отраженные в дефектной ведомости от 28.04.2006, были выполнены уже после окончания отопительного сезона. Таким образом, основания для зачета стоимости ремонта в счет арендной платы отсутствуют.

Также правомерно судами указано на отсутствие оснований для зачета в счет арендной платы стоимости произведенных арендатором ремонтных работ по условиям договоров аренды муниципального имущества, поскольку выполнение обществом "Ижстройсервис" указанных работ с арендодателем согласовано не было, документы, подтверждающие необходимость их выполнения составлены арендатором в одностороннем порядке, арендодатель участия в приемке выполненных работ не принимал.

При таких обстоятельствах выводы судов первой и апелляционной инстанций об отсутствии оснований для удовлетворения встречных исковых требований являются правильными..."

Постановление ФАС Центрального округа от 10.08.2009 по делу N А14-15066/2008/486/6

"...20.02.1999 между Комитетом по управлению государственным имуществом Воронежской области (правопредшественником Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области) (арендодатель) и Воронежской межтерриториальной коллегией адвокатов (арендатор) был заключен договор N Х/99-10 аренды нежилого помещения общей площадью 869,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Свободы, д. 16, для образовательной деятельности и размещения филиала Российской академии адвокатуры, библиотеки юридической литературы, читального зала, проведения учебных процессов, лекций, бесед на правовые темы для населения, оказания профессорско-преподавательским составом бесплатной правовой помощи депутатам всех уровней, администрациям г. Воронежа и Воронежской области, а также инвалидам войн и малоимущим гражданам, в других целях, не противоречащих законодательству об аренде помещений, сроком с 01.03.1999 по 01.03.2014.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 17.12.2008 по делу N А14-254711877-2008/415/17 названный договор аренды от 20.02.1999 N Х/99-10 расторгнут, Воронежская межтерриториальная коллегия адвокатов выселена из нежилого помещения площадью 869,3 кв. м.

По смыслу п. п. 2, 3 ст. 623 ГК РФ затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, подлежат возмещению лицу, их осуществившему, если они произведены с согласия арендодателя.

Пунктом 5.1 договора N Х/99-10 от 20.02.1999 предусмотрена обязанность арендатора производить в течение срока аренды по согласованию с арендодателем капитальный ремонт и реконструкцию арендуемого объекта. Стоимость согласованных с ГУ "СЭС УД АВО" работ по реконструкции здания, производимых арендатором, засчитывается в арендную плату и определяется по подписанным сторонами актам выполненных работ.

Между тем, судами установлено, что проведенные арендатором работы не были согласованы с арендодателем.

При таких обстоятельствах, учитывая, что условиями договора N Х/99-10 от 20.02.1999 (п. 5.1) была предусмотрена обязанность арендатора производить в течение срока аренды капитальный ремонт и реконструкцию арендуемого объекта по согласованию с арендодателем, однако доказательств получения такого согласия не представлено, суды, исходя из положений п. 2, 3 ст. 623 ГК РФ, пришли к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении иска о взыскании с ответчика неосновательного обогащения..."

6.2. Вывод из судебной практики: Если обязанность арендатора провести капитальный ремонт арендуемого имущества возникает на основании договора поручения между арендодателем и арендатором, то проведение ремонта согласовывать с арендодателем не нужно, если договор не предусматривает такой необходимости.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 05.10.2006 по делу N А56-13986/2005

"...В соответствии с договором поручения от 05.01.2004 стороны предусмотрели возложение обязанности по проведению капитального ремонта арендованного имущества на арендатора, не изменив при этом установленное статьей 616 ГК РФ правило о том, что такой ремонт производится за счет арендодателя, так как последний должен компенсировать арендатору расходы на ремонт.

Судебные инстанции обоснованно квалифицировали договор от 05.01.2004 как смешанный и соответствующий требованиям действующего законодательства.

Поскольку договор поручения от 05.01.2004 является действительным, следует признать, что на Завод возложена предусмотренная статьей 2 договора обязанность возместить Обществу расходы, понесенные последним в связи с осуществлением капитального ремонта арендуемых помещений.

Кассационная инстанция считает необоснованными выводы суда о том, что у Завода не наступила обязанность по возмещению Обществу расходов на капитальный ремонт в связи со следующим.

Условиями договора поручения от 05.01.2004 не предусмотрена обязанность Общества согласовывать проведение ремонтных работ с Комитетом. Суд не установил и материалами дела не подтверждено, что Завод как арендодатель ставил Общество в известность о необходимости такого согласования..."

6.3. Вывод из судебной практики: Если договором установлено право арендодателя на возмещение арендатору стоимости проведенного последним капитального ремонта, это не означает, что возмещение стоимости капремонта является правом, а не обязанностью арендодателя, поскольку такая обязанность предусмотрена ст. 616 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 03.08.2009 N Ф09-5495/09-С6 по делу N А50-1358/2008

"...В соответствии с п. 5.5 договора аренды от 04.03.2004 N 2430-04С в редакции изменений от 30.12.2004 N 3 арендодатель имеет право в порядке, установленном решением Пермской городской Думы от 28.05.2002 N 61 "Об утверждении "Положения об аренде муниципального имущества" и Методики определения размера арендной платы за недвижимое муниципальное имущество" и "Методики определения размера арендной платы за сооружения муниципальной собственности", возместить арендатору путем снижения арендной платы стоимость работ, относящихся к капитальному ремонту и не связанных с деятельностью арендатора, проведенных арендатором в течение срока действия договора по предварительному согласованию с арендодателем.

Таким образом, основания, условия и порядок возмещения арендатору стоимости капитального ремонта предусмотрены п. 5.5 договора аренды с учетом положений ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Указание апелляционного суда в мотивировочной части постановления на то, что возмещение стоимости работ, относящихся к капитальному ремонту, является правом, а не обязанностью арендодателя, следует считать неточным изложением существа названного условия договора..."