11. Последствия заключения договора аренды земельного участка с нарушением установленного порядка индивидуализации

В соответствии со ст. 11.1 Земельного кодекса РФ земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. С 01.01.2009 порядок формирования границ утвержден Приказом Минэкономразвития России от 24.11.2008 N 412 "Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков" (ранее действовал Приказ Росземкадастра от 02.10.2002 N П/327 "Об утверждении требований к оформлению документов о межевании, представляемых для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет").

11.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, может ли земельный участок быть объектом аренды только после формирования его границ (межевания) и постановки на кадастровый учет, существует три позиции судов.

Позиция 1. После вступления в силу Земельного кодекса РФ и Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" (ныне утратил силу в связи с принятием Федерального закона от 13.05.2008 N 66-ФЗ) земельный участок может быть объектом аренды только после формирования его границ (межевания) и постановки на кадастровый учет. В противном случае договор аренды участка является незаключенным.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27.11.2009 по делу N А43-10354/2009-14-234

"...В статье 607 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что предметом договора аренды может быть земельный участок; в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Понятие земельного участка как объекта земельных отношений содержится в пункте 2 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому земельным участком признается часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

В силу статьи 1, пункта 3 статьи 14, пунктов 2 и 6 статьи 19 Закона о государственном земельном кадастре (в редакции, действовавшей на дату подписания договора аренды) индивидуализация земельного участка осуществлялась посредством его государственного кадастрового учета. Указанное правовое значение кадастрового учета применительно к земельным участкам не изменилось в связи с тем, что утратил силу Закон о государственном земельном кадастре и вступил в действие с 01.03.2008 Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Из смысла приведенных статей усматривается, что до тех пор, пока земельный участок не прошел государственный кадастровый учет, он не может являться объектом гражданско-правовых отношений, то есть быть предметом сделок.

В договоре и дополнительном соглашении отсутствуют кадастровый номер передаваемых в аренду частей земельных участков, как отсутствуют и доказательства постановки спорных земельных участков на кадастровый учет, поэтому суд пришел к правильному выводу о том, что в договоре от 01.05.2008 N 1 и дополнительном соглашении к нему от 13.08.2008 нет данных, позволяющих идентифицировать объект арендных правоотношений, и обоснованно счел договор аренды земельного участка от 01.05.2008 N 1 незаключенным..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 24.11.2009 по делу N А43-32746/2008

"...Кроме того, согласно части 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Из статьи 1 Закона о государственном земельном кадастре и статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что объектом земельных отношений может быть земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет.

Суд установил, что ЗАО "Корона" и Предприниматель не зарегистрировали в предусмотренном законном порядке договоры аренды доли земельного участка и что государственный кадастровый учет спорного земельного участка не проводился, и пришел к правильному выводу о незаключенности договоров аренды от 14.06.2002 N 06474/03 и от 19.06.2002 N 06475/03.

Таким образом, правовые основания для пользования спорным земельным участком у ответчиков отсутствуют.

При указанных обстоятельствах суд правомерно удовлетворил исковые требования Администрации и обязал ответчиков освободить занимаемый земельный участок..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 04.09.2009 по делу N А82-6531/2008-56

"...В пункте 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Понятие земельного участка как объекта земельных отношений содержится в пункте 2 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому земельным участком признается часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

В силу статьи 1, пункта 3 статьи 14, пунктов 2 и 6 статьи 19 Закона о государственном земельном кадастре (в редакции, действовавшей на дату подписания договора аренды) индивидуализация земельного участка осуществлялась посредством его государственного кадастрового учета. Указанное правовое значение кадастрового учета применительно к земельным участкам не изменилось в связи с тем, что утратил силу Закон о государственном земельном кадастре и вступил в действие с 01.03.2008 Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Из смысла приведенных статей усматривается, что до тех пор, пока земельный участок не прошел государственный кадастровый учет, он не может являться объектом гражданско-правовых отношений, то есть быть предметом сделок.

В данном случае в договоре аренды от 25.09.2003 N 549/03 отсутствует кадастровый номер передаваемого в аренду земельного участка. Доказательства постановки земельного участка площадью 44009 квадратных метров на кадастровый учет на момент заключения договора в материалы дела не представлены. Следовательно, в указанном договоре нет данных, позволяющих идентифицировать объект арендных правоотношений, что исключает возможность признать договор аренды от 25.09.2003 N 549/03 заключенным..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 02.09.2009 по делу N А28-13424/2008-366/32

"...Обе судебные инстанции исходили из того, что договор аренды от 23.10.2001 N 38869 является незаключенным, так как отсутствие проведения государственного кадастрового учета арендованного земельного участка свидетельствует о том, что участок как объект аренды надлежащим образом не определен (не индивидуализирован).

В данном случае в договоре аренды N 38869 отсутствует кадастровый номер передаваемого в аренду земельного участка. Доказательства постановки земельного участка площадью 4881 квадратный метр на кадастровый учет на момент заключения договора в материалы дела не представлены.

Следовательно, в указанном договоре нет данных, позволяющих идентифицировать объект арендных правоотношений, поэтому суд правомерно признал договор аренды незаключенным.

Отсутствие договорных отношений исключает возникновение арендного правоотношения, а, следовательно, и соответствующих ему взаимных прав и обязанностей сторон, что ведет к отказу в удовлетворении требований истца, связанных с имущественным наймом..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 28.08.2009 по делу N А82-6530/2008-56

"...В пункте 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу статьи 1, пункта 3 статьи 14, пунктов 2 и 6 статьи 19 Закона о государственном земельном кадастре (в редакции, действовавшей на дату подписания договора аренды), индивидуализация земельного участка осуществлялась посредством его государственного кадастрового учета. Указанное правовое значение кадастрового учета применительно к земельным участкам не изменилось в связи с тем, что утратил силу Закон о государственном земельном кадастре и вступил в действие с 01.03.2008 Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Из смысла приведенных статей усматривается, что до тех пор, пока земельный участок не прошел государственный кадастровый учет, он не может являться объектом гражданско-правовых отношений, то есть быть предметом сделок.

В данном случае в договоре аренды от 23.01.2006 N 06/06 отсутствует кадастровый номер передаваемого в аренду земельного участка. Доказательства постановки земельного участка площадью 29614 квадратных метров на кадастровый учет на момент заключения договора в материалы дела не представлены. Следовательно, в указанном договоре нет данных, позволяющих идентифицировать объект арендных правоотношений, что исключает возможность признать договор аренды от 23.01.2006 N 06/06 заключенным..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 24.08.2009 по делу N А43-26479/2008-41-736

"...В соответствии с пунктом 1.2 договора земельный участок передается Предпринимателю в границах, указанных в плане, приложенном к договору.

Кадастровый номер земельного участка в договоре не обозначен.

В пункте 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

По смыслу статьи 1, пункта 3 статьи 14, пунктов 2 и 6 статьи 19 Закона о государственном земельном кадастре, индивидуализация земельного участка осуществлялась посредством его государственного кадастрового учета. Указанное правовое значение кадастрового учета применительно к земельным участкам не изменилось в связи с тем, что утратил силу Закон о государственном земельном кадастре и вступил в действие с 01.03.2008 Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Из смысла приведенных статей усматривается, что до тех пор, пока земельный участок не прошел государственный кадастровый учет, он не может являться объектом гражданско-правовых отношений, то есть быть предметом сделок.

В договоре от 30.08.2005 N 13274/08 отсутствуют кадастровый номер передаваемого в аренду земельного участка, доказательств постановки спорного земельного участка на кадастровый учет в материалах дела не представлено, поэтому суд пришел к правильному выводу о том, что в этом договоре нет данных, позволяющих идентифицировать объект арендных правоотношений, и обоснованно счел данный договор аренды незаключенным..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 04.03.2009 по делу N А29-4165/2008

"...Из смысла приведенных статей усматривается, что до тех пор, пока земельный участок не прошел государственный кадастровый учет, он не может являться объектом гражданско-правовых отношений, то есть быть предметом сделок.

В договоре отсутствуют кадастровый номер передаваемого в аренду земельного участка, доказательства постановки спорного земельного участка на кадастровый учет в материалах дела отсутствуют, поэтому суд пришел к правильному выводу о том, что в этом договоре нет данных, позволяющих идентифицировать объект арендных правоотношений, и обоснованно счел договор аренды от 07.09.2006 незаключенным..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 28.09.2009 по делу N А19-1814/09

"...В представленном ответчиком в материалы дела экземпляре договора от 20.05.04 N 159/4 указания о кадастровом номере не имеется.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В материалах дела имеется письмо от 29.04.09 N 052-03-772/9 Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Иркутской области о том, что в государственном кадастре недвижимости сведения о земельном участке площадью 20,22 кв.м, расположенном в г. Иркутске, ул. Ленина, 20, под размещение павильона, отсутствуют.

Таким образом, арбитражный суд пришел к обоснованному выводу о том, что земельный участок, переданный по договору от 20.05.04 N 159/4, не поставлен на государственный кадастровый учет.

Арбитражный суд пришел к обоснованному выводу об отсутствии в договоре аренды от 20.05.04 N 159/4 данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче ООО "Ратас" в качестве объекта аренды, а также - существенного условия о размере арендной платы, в связи с чем договор признал незаключенным..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.03.2009 N Ф03-914/2009 по делу N А59-110/2008

"...В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Арбитражный суд, исследовав материалы дела, установил, что переданный предпринимателю Б. по договору аренды от 01.07.2006 N 181 земельный участок не сформирован и не поставлен на кадастровый учет в установленном порядке.

С учетом установленных обстоятельств, и принимая во внимание тот факт, что у предпринимателя Б. отсутствуют законные основания для пользования спорным земельным участком, правомерен вывод суда о признании договора аренды земельного участка от 01.07.2006 N 181 незаключенным..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 22.01.2009 N Ф03-6270/2008 по делу N А24-1764/2008

"...В соответствии со ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно материалам дела земельный участок, на котором располагался принадлежащий ИП Л. киоск, не имеет кадастрового номера. В договоре аренды от 05.10.2006 указан только адрес земельного участка. Объективных данных, позволяющих установить положение спорного земельного участка на местности, в договоре не имеется.

При таких обстоятельствах суд пришел к обоснованному выводу о том, что договор от 05.10.2006 является незаключенным, что также подтверждает отсутствие у ИП Л. права требовать заключения договора аренды на новый срок..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 25.12.2008 N Ф03-5961/2008 по делу N А51-12050/20072-460/20

"...Рассматривая их, судом установлено, что в нарушение положений пункта 3 статьи 14, пункта 2 статьи 17, пункта 1 статьи 19 ФЗ от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" межевание арендованного земельного участка (площадки) и его кадастровый учет не производились.

Это обстоятельство свидетельствует об отсутствии у спорного земельного участка индивидуально-определенных признаков, определяющих его как объект гражданских прав в соответствии с пунктом 3 статьи 129 ГК РФ, пунктом 2 статьи 6 Земельного кодекса РФ.

Поскольку в договоре аренды N 05-ДЗ-13/07 от 28.06.2007 отсутствовали данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, таким образом, суд правомерно посчитал условие об объекте аренды сторонами несогласованным и признал этот договор аренды незаключенным в силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ, пункта 3 статьи 607 ГК РФ.

Такая оценка договора влечет отказ суда во взыскании задолженности, начисленной на его основании. Иных требований, в частности о взыскании неосновательного обогащения, истцом не заявлялось..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 04.04.2008 N Ф03-А73/08-1/932 по делу N А73-5048/2007-28

"...15.06.2006 между Администрацией (арендодатель) и ООО "Владимир" (арендатор) подписан предварительный договор аренды земельного участка N ДОГ/А-15/2772, по условиям которого стороны договорились в будущем заключить договор о передаче в аренду земельного участка на условиях, предусмотренных настоящим договором.

Сторонами оформлен акт приема-передачи земельного участка площадью 16320 кв.м, указан кадастровый номер 27:22:01 13 05:0000.

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Поскольку предметом договора является земельный участок, его оформление как объекта земельных отношений регулируется статьей 6 ЗК РФ.

Содержание в договоре условий, позволяющих установить предмет, а также другие существенные условия договора относится и к предварительному договору (п. 3 ст. 429 ГК РФ).

В данном случае, как установил арбитражный суд апелляционной инстанции предварительный договор и акт приема-передачи земельного участка не содержит данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче.

Указание в акте приема-передачи кадастрового номера земельного участка - 27:22:01 13 05:0000, арбитражным судом апелляционной инстанции обоснованно не принято во внимание как сведение, позволяющее идентифицировать спорный участок, поскольку ответчиком в нарушение статьи 65 АПК РФ доказательств проведения кадастрового учета земельного участка площадью 16320 кв. м не представлено. Однако, как указано выше, кадастровый учет земельного участка является необходимым условием для признания его предметом договора аренды (ст. 6 ЗК РФ).

С учетом изложенного, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о признании предварительного договора незаключенным и в этой связи об отказе в удовлетворении требований о признании его недействительным..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 08.09.2009 N Ф04-5064/2009(13175-А45-9) по делу N А45-3168/2008

"...В соответствии пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Учитывая изложенное, признаками, которые присущи юридическому понятию земельного участка, являются границы и местоположение. Границы земельного участка определяют территориальную и пространственную сферу осуществления прав и исполнения обязанностей их правообладателями. Установление границ земельного участка является одним из правовых средств его индивидуализации как объекта права собственности и иных прав землепользования.

Таким образом, для индивидуализации земельного участка необходимо описать и удостоверить границы земельного участка уполномоченным государственным органом.

Таким образом, в силу названных норм закона, земельный участок считается объектом гражданских прав с момента внесения записи в Единый государственный реестр земель.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что при подписании договора аренды от 05.04.2007 земельный участок площадью 118 га не проходил кадастрового учета..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 28.01.2009 N Ф04-7921/2008(19414-А03-9) по делу N А03-5487/2008-23

"...Спорный договор аренды не содержит сведений о кадастровом номере земельного участка площадью 1867 га, не позволяет определить границы земельного участка.

В материалы дела не представлены доказательства совершения ООО "Урожай" действий по межеванию, утверждению границ спорного земельного участка, по постановке земельного участка площадью 1867 га на кадастровый учет.

При таких обстоятельствах, арбитражные суды сделали правомерный вывод о том, что земельный участок, как объект договора аренды от 15.03.2007 N 18/07 не определен, признав данный договор аренды незаключенным..."

Постановление ФАС Московского округа от 15.02.2008 N КГ-А41/14850-07 по делу N А41-К1-9762/07

"...В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно ст. 6 ЗК РФ объектом земельных отношений является земельный участок - часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченном государственным органом.

В соответствии с ФЗ от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков происходит при проведении кадастрового учета земельных участков, в результате которого земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценку. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.

В силу названных норм закона следует, что объектом аренды по договору аренды земельного участка может быть земельный участок, прошедший кадастровый учет..."

Постановление ФАС Московского округа от 25.04.2007, 03.05.2007 N КГ-А41/3404-07 по делу N А41-К1-10023/06

"...Суд апелляционной инстанции установил, что кадастровый план переданного в аренду земельного участка не составлялся, межевание границ не производилось и пришел к обоснованному выводу о том, что земельный участок, упомянутый в п. 1.1 договора аренды от 07.12.2004 N 105/ДЗ как объект земельных отношений не существует.

При таких обстоятельствах суд правомерно на основании п. 3 ст. 607 <*> признал договор от 07.12.2004 N 105/ДЗ незаключенным..."

--------------------------------

<*> В документе, видимо, допущен пропуск текста: имеется в виду пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса РФ.

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд рассматривал спор о понуждении заключить договор аренды земельного участка и пришел к выводу, что такой договор не может быть заключен, поскольку земельный участок, не поставленный на кадастровый учет, не может быть объектом договора аренды.

Постановление ФАС Московского округа от 16.04.2007, 23.04.2007 N КГ-А41/2723-07 по делу N А41-К1-20305/06

"...Общество с ограниченной ответственностью "Теплоинвест" (далее - ООО "Теплоинвест") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Управлению имущественных отношений Администрации Балашихинского района МО (далее - Управление) о понуждении заключить договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: Московская область, г. Балашиха, ул. Заречная, корп. 8А, площадью 6300 кв. м.

Решением от 21.12.2006 иск удовлетворен на основании ст. ст. 309, 421, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Решение мотивировано тем, что обязанность Администрации заключить с истцом договор аренды земельного участка возникла в связи с заключением договора от 13.09.2001 N 009ИД о реализации инвестиционного проекта и уклонение от ее исполнения недопустимо.

Изучив доводы кассационной жалобы, выслушав явившихся в судебное заседание представителей участвующих в деле лиц, проверив в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) правильность применения судом норм процессуального и материального права, суд кассационной инстанции считает обжалуемое решение подлежащим отмене по следующим основаниям.

Согласно ст. 261 ГК РФ территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству.

Земельным кодексом Российской Федерации (п. 2 ст. 6) земельный участок в качестве объекта земельных отношений определяется как часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Такой порядок установлен Федеральным законом от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре".

Согласно ст. 1 данного Закона государственный кадастровый учет земельных участков - описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.

Государственному кадастровому учету подлежат земельные участки, расположенные на территории Российской Федерации, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования земельных участков (ст. 7).

В соответствии со ст. 16 ФЗ "О государственном земельном кадастре" сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре, в графической и текстовой формах воспроизводятся в кадастровой карте (плане).

По смыслу указанных положений Закона земельный участок может выступать в качестве объекта аренды по договору при наличии в договоре сведений о размере земельного участка и приложении к договору его кадастрового плана с описанием границ.

Кадастровый учет земельного участка, расположенного по адресу: Московская область, г. Балашиха, ул. Заречная, корп. 8А, площадью 6300 кв. м, в отношении которого истцом заявлены требования о понуждении к заключению договора аренды, не проводился, что сторонами не оспаривается.

Таким образом, данный земельный участок не может являться объектом аренды, в связи с чем, независимо от правомерности либо неправомерности действий Администрации, у суда в силу ст. ст. 422, 432, 607 ГК РФ отсутствовали правовые основания для удовлетворения иска..."

Постановление ФАС Московского округа от 15.12.2006 N КГ-А40/11991-06 по делу N А40-10219/06-57-103

"...Признавая данный договор незаключенным, суд первой инстанции исходил из того, что в договоре отсутствует такое существенное условие как предмет договора аренды земельного участка, и, следовательно, между сторонами договора не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, а именно: о предмете договора.

Между тем, согласно п. 1.1 договора предметом является земельный участок, площадью около 6000 кв. м, имеющий адресные ориентиры. Неотъемлемой частью договора является план границ земельного участка.

Земельный участок прошел кадастровый учет и ему присвоен кадастровый номер.

При таких обстоятельствах апелляционный суд сделал правильный вывод о том, что спорный договор содержит все необходимые данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды, что свидетельствует о заключенности договора..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 22.01.2009 по делу N А12-13299/2008

"...Апелляционный суд исходил из незаключенности договора аренды.

В то же время, земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (часть 3 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Земельные участки являются объектами государственного кадастрового учета. Государственный земельный кадастр ведется по единой для Российской Федерации системе (статья 70 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Из договора от 25.07.2007 г. N 5169аз, материалов дела следует, что на момент подписания спорного договора кадастровый план земельного участка составлен не был (пункт 1.2. договора). Из объяснений сторон в судебном заседании следует, что по настоящее время кадастровый план земельного участка так же составлен не был.

Земельный участок, не включенный в единую систему учета в государственном земельном кадастре, не мог быть объектом договора аренды.

Принятые судебные акты основаны на нормах права и материалах дела. Оснований для их отмены, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебной коллегией не усматривается..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.08.2008 по делу N А26-6632/2007

"...Закрытое акционерное общество "Беломорский порт" (далее - ЗАО "Беломорский порт") обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к администрации муниципального образования "Беломорский муниципальный район" (далее - Администрация) и обществу с ограниченной ответственностью "Беломорский порт" (далее - ООО "Беломорский порт") о признании договора аренды от 13.01.2007 N 8 незаключенным (с учетом уточнения исковых требований).

Решением от 28.02.2008 иск удовлетворен.

В апелляционной инстанции решение суда не пересматривалось.

Как следует из материалов дела, 13.01.2007 Администрация и ООО "Беломорский порт" заключили договор N 8 аренды земель несельскохозяйственного назначения - земельного участка общей площадью 81 852 кв.м с кадастровым номером 10:11:01:010901:002, расположенного по адресу: Беломорский кадастровый район, г. Беломорск (в районе угольного причала), для размещения производственных зданий и сооружений. Срок действия договора 11 месяцев с 15.02.2007.

Согласно передаточному акту кадастровый номер передаваемого в аренду земельного участка - 10:11:01:010901:002, а в договоре указан другой кадастровый номер - 13:11:01 09 01:002. Кадастровый план к договору не приложен.

В соответствии со статьей 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки. При этом в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Как видно из договора от 13.01.2007 N 8, стороны определили объект аренды путем указания адреса, по которому расположен подлежащий передаче земельный участок, площади и кадастрового номера. Пунктом 5.2 договора на арендатора возложена обязанность приступить к использованию земельного участка после установления границ этого участка в натуре (на местности) и выдачи документов, удостоверяющих право аренды.

Из отзыва Администрации следует, что на дату подписания договора земельный участок не был сформирован и не имел утвержденных границ, план земельного участка не был согласован и утвержден, также не были установлены его границы на местности. Данные обстоятельства подтверждены документально.

Указание в договоре аренды имущества, которое не может быть предоставлено в натуре, противоречит существу арендного обязательства.

Довод жалобы о том, что на момент заключения договора аренды от 13.01.2007 N 8 границы земельного участка были утверждены, необоснован и противоречит материалам дела..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 14.10.2009 по делу N А32-22737/2008

"...В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу статьи 1 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ (действовавшего на момент подписания договора аренды от 23.01.2008) земельный участок - часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом. Государственный кадастровый учет земельных участков - описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.

При разрешении спора судебные инстанции установили, что договор от 23.01.2008 N 01 является незаключенным, так как не содержит условия об объекте аренды - индивидуализированном земельном участке, предоставляемом истцу органом местного самоуправления..."

Постановление ФАС Уральского округа от 21.12.2009 N Ф09-10153/09-С3 по делу N А50-16865/2009

"...Согласно условиям договора истцу передан на срок с 15.03.2003 по 14.02.2008 земельный участок площадью 385 554,79 кв. м, расположенный по адресу: г. Пермь, Мотовилихинский район, в границах, указанных на прилагаемом к договору плане земельного участка и в качественном состоянии как он есть. Земельный участок предоставлен для использования под санитарно-защитную зону.

В обоснование требований истец указал на незаключенность договора, поскольку предмет договора не определен - земельный участок на кадастровый учет не поставлен, не индивидуализирован, фактическое пользование земельным участком истец не осуществлял.

Суд установил, что план земельного участка площадью 385 554 кв. м, расположенного по адресу: г. Пермь, Мотовилихинский район, отсутствует, межевание земель для определения местоположения участка не проводилось, кадастровых данных об участке не имеется.

При отсутствии данных, позволяющих идентифицировать объект, подлежащий передаче в аренду, условие о предмете договора не может считаться согласованным, а договор - заключенным.

С учетом изложенного оснований для отмены судебного акта не имеется..."

Постановление ФАС Уральского округа от 17.09.2009 N Ф09-7015/09-С6 по делу N А07-20144/2008-А-КРК

"...Согласно п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" (утратил силу 16.05.2008) установлено, что государственный кадастровый учет земельных участков - это описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.

Однако в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательств того, что указанный земельный участок поставлен на кадастровый учет, заявителем в материалы дела не представлено.

Поскольку сторонами договора аренды земельного участка от 06.05.2004 N 08-04 СХ объект аренды не согласован, он является незаключенным и не может порождать юридических последствий для сторон..."

Постановление ФАС Уральского округа от 14.09.2009 N Ф09-6799/09-С6 по делу N А76-3709/2009-22-240

"...Отказывая в удовлетворении иска, суды обеих инстанции исходили из незаключенности договора аренды от 09.06.2008 N 4864.

В силу п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно п. 2 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации объектом земельных отношений является земельный участок, поставленный на кадастровый учет и в отношении которого проведены землеустроительные работы по межеванию и установлению его границ на местности. Местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части (п. 7 ст. 38 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости").

Согласно п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки предоставляются в аренду в соответствии с нормами гражданского законодательства.

Судами установлено и материалами дела подтверждено, что в нарушение вышеназванных норм кадастровый учет спорного земельного участка на момент подписания договора аренды от 09.06.2008 N 4864 не произведен, объект аренды не индивидуализирован.

Учитывая, что названное требование, установленное гражданским и земельным законодательствами и являющееся обязательным при заключении договора аренды земельного участка, не соблюдено, суды правильно установили, что предмет договора аренды земельного участка от 09.06.2008 N 4864 сторонами не согласован.

Не признав договор аренды земельного участка от 09.06.2008 N 4864 заключенным, суды обоснованно отказали в удовлетворении исковых требований администрации о взыскании с общества арендной платы в сумме 90 215 руб. 65 коп..."

Постановление ФАС Уральского округа от 09.09.2009 N Ф09-6734/09-С6 по делу N А50-3557/09-Г-27

"...Как установлено судами и подтверждается материалами дела, между физическими лицами - собственниками земельного участка с кадастровым номером 59:24:000 00 00:138 общей площадью 69 230 300 кв. м, указанными в приложении N 1 (арендодатели) и обществом "Совхоз Ленский" (арендатор) 05.12.2007 заключен договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя, по условиям которого арендодатели передают, а арендатор принимает в аренду сроком на 11 месяцев указанный земельный участок, принадлежащий арендодателям на праве общей долевой собственности (т. 1, л. д. 61).

Дополнительным соглашением от 17.03.2008 стороны продлили действие договора от 05.12.2007 на тот же срок на тех же условиях (т. 1, л. д. 62).

В силу п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным, а соответствующий договор не считается заключенным.

Как следует из п. 2 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации, которая действовала на момент подписания соглашения от 09.06.2008, земельный участок как объект земельных правоотношений представляет собой часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Оценив содержание соглашения с учетом требований ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также установив, что на момент подписания соглашения указанный в нем земельный участок не был сформирован и поставлен на кадастровый учет, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о том, что спорный земельный участок не был индивидуализирован.

С учетом того, что сведения, позволяющие определенно установить характеристики указанного земельного участка, в оспариваемом соглашении отсутствуют, судами первой и апелляционной инстанций сделан правильный вывод о том, что стороны при подписании данного соглашения не согласовали условие договора об объекте, подлежащем в будущем передаче в аренду.

При таких обстоятельствах соглашение от 09.06.2008 правомерно признано незаключенным, в связи с чем судами обоснованно отказано в удовлетворении исковых требований..."

Постановление ФАС Уральского округа от 05.08.2009 N Ф09-5591/09-С6 по делу N А60-38563/2008-С2

"...Апелляционным судом принято во внимание отсутствие в приложениях к договору аренды земельного участка кадастрового плана указанного земельного участка, и указано, что описание земельного участка от 08.07.2003 не содержит сведений о его постановке на кадастровый учет, в то время как согласно имеющемуся в материалах дела кадастровому плану постановка на кадастровый учет указанного земельного участка произведена 24.08.2004, то есть после подписания договора аренды от 01.08.2004 N 101/3.

С учетом установленных обстоятельств дела и приведенных норм права апелляционный суд пришел к правильному выводу о том, что спорный земельный участок на момент подписания договора аренды не обладал индивидуально-определенными признаками, идентифицирующими его как объект гражданских прав, в связи с чем условие данного договора о предмете является несогласованным, а договор аренды от 01.08.2004 N 101/3 - незаключенным..."

Постановление ФАС Уральского округа от 07.05.2009 N Ф09-2793/09-С6 по делу N А76-11964/2008-1-409

"...Управление, ссылаясь на то, что договор аренды от 19.06.2002 N 540 является незаключенным, поскольку не зарегистрирован в установленном законом порядке, а также не определен предмет аренды, плата за пользование земельным участком в период с 06.02.2004 по 06.01.2006 вносилась не в полном объеме, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя исковые требования, суды обоснованно исходили из того, что в нарушение п. 1 ст. 132 <*> Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды от 19.06.2002 N 540, заключенный на срок более одного года, не прошел государственную регистрацию, в связи с чем является незаключенным. Кроме того, предоставленный в аренду земельный участок не прошел кадастровый учет, что также является основанием для признания договора незаключенным..."

--------------------------------

<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: имеется в виду пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, а не статьи 132.

Постановление ФАС Уральского округа от 16.03.2009 N Ф09-1154/09-С6 по делу N А07-9557/2008-Г-ФЛВ

"...В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 названного Кодекса).

В силу п. 2 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей до 24.10.2008) земельный участок как объект земельных отношений представляет собой часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Согласно ст. 1 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре", который действовал на момент подписания договора аренды земельного участка от 13.09.2002 N 246, государственный кадастровый учет земельных участков - это описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.

Таким образом, предметом земельных отношений может быть земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет.

Суды первой и апелляционной инстанций, оценив условия и содержание договора аренды земельного участка от 13.09.2002 N 246, сделали правильный вывод о том, что данный договор является незаключенным, поскольку указанный в нем земельный участок площадью 24 кв. м, расположенный по ул. Коммунистической, 69, не прошел кадастровый учет, в связи с чем не мог быть объектом гражданских правоотношений..."

Постановление ФАС Уральского округа от 16.03.2009 N Ф09-1158/09-С6 по делу N А76-2965/2008-1-330

"...Согласно ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент подписания договора аренды от 01.10.2006 N 214) объектом земельных отношений является земельный участок, границы которого описаны и удостоверены в установленном законом порядке.

Статьей 17 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" (утратил силу 17.05.2008) было предусмотрено, что сведения о состоянии и об использовании земельных участков, их площадях, местоположении, экономических и качественных характеристиках вносятся в документы государственного земельного кадастра на основании данных о межевании земельных участков.

Учитывая, что земельный участок был предоставлен ответчикам в аренду после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона "О землеустройстве", при этом в имеющемся в материалах дела кадастровом плане земельного участка в графе "особые отметки" указано: "площадь ориентировочная; сведения о границах не позволяют однозначно определить участок в качестве объекта недвижимости, подлежащего передаче по сделке; сведения об участке подлежат уточнению при межевании", суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что условие о предмете договора аренды от 01.10.2006 N 214 является несогласованным, а договор - незаключенным..."

Постановление ФАС Уральского округа от 09.02.2009 N Ф09-239/09-С6 по делу N А60-17053/2008

"...В силу п. 2 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 1, 14, 19 Федерального закона "О государственном земельном кадастре" объектом земельных отношений является земельный участок, поставленный на кадастровый учет и в отношении которого проведены землеустроительные работы по межеванию и установлению его границ на местности.

Как установлено судом, спорный земельный участок процедуру межевания не прошел и не поставлен на кадастровый учет, в силу чего в договоре аренды земельного участка от 24.05.2004 N 27 отсутствуют сведения, позволяющие индивидуализировать земельный участок и определенно установить его местоположение.

При таких обстоятельствах суд пришел к верному выводу о том, что данный земельный участок не может являться объектом гражданских прав и предметом договора аренды, и, руководствуясь ст. 432, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, признал договор аренды от 24.05.2004 N 27 незаключенным..."

Постановление ФАС Уральского округа от 03.04.2008 N Ф09-2108/08-С6 по делу N А50-8584/2007

"...Как установлено судами, администрацией городского поселения на основании постановления от 13.06.2006 N 490 с предприятием "Жилкомэнергосервис" подписан договор аренды земельного участка от 13.06.2006 N 03-09/47.

Однако из материалов дела усматривается, что на момент подписания договора данный земельный участок в нарушение п. 2 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации, абз. 3 ст. 1 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре", ст. 17 Федерального закона от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве" сформирован не был, на кадастровый учет не поставлен, его границы не были описаны и удостоверены в установленном законом порядке. Согласно выписке из государственного земельного кадастра от 26.03.2007 N 12/07-1-1314 площадь указанного земельного участка является ориентировочной; сведения о его границах не позволяют однозначно определить участок в качестве объекта недвижимости, подлежащего передаче по сделке; сведения об участке подлежат уточнению при межевании (т. 1, л. д. 75).

Таким образом, предмет договора аренды от 13.06.2006 N 03-09/47 не определен сторонами, в соответствии со ст. 432, п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации названный договор не может быть признан заключенным..."

Постановление ФАС Уральского округа от 02.04.2008 N Ф09-2099/08-С6 по делу N А50-9824/2007

"...Согласно п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно выписке из государственного земельного кадастра от 26.03.2007 N 12/07-1-1315 земельный участок площадью 573,3 кв. м, расположенный по адресу: Пермский край, г. Чайковский, ул. Советская - Камская (с северо-восточной стороны ГАИ), поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером 59:12:001 02 45:0035. Из указанной выписки следует, что площадь земельного участка ориентировочная, сведения о границах не позволяют однозначно определить участок в качестве объекта недвижимости, подлежащего передаче по сделке, сведения об участке подлежат уточнению при межевании.

Установив, что на момент предоставления земельного участка предприятию "Жилкомэнергосервис" земельный участок площадью 573,3 кв. м сформирован не был, его границы не описаны и не удостоверены в установленном порядке (ст. 13, п. 1, 2 ст. 16 Федерального закона "О государственном земельном кадастре"), суды обоснованно указали на то, что данный земельный участок не индивидуализирован, и признали договор аренды от 13.06.2006 N 03-09/43 незаключенным..."

Постановление ФАС Уральского округа от 05.03.2008 N Ф09-1182/08-С6 по делу N А76-5323/07

"...Удовлетворяя исковые требования Комитета по управлению имуществом в полном объеме, суд первой инстанции пришел к выводу, что договор аренды от 24.01.2005 УЗ N 004507-К-2004 является незаключенным, поскольку указанный в нем земельный участок не сформирован, в отношении него не проведены землеустроительные работы и не определены его границы, а в силу положений Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" (далее - Закон "О государственном земельном кадастре") и Земельного кодекса Российской Федерации такой земельный участок не является объектом гражданских прав...

Поскольку материалами дела не подтверждается, что спорный земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет в установленном порядке, судами сделан правильный вывод о том, что предмет договора аренды от 24.01.2005 УЗ N 004507-К-2004 не согласован сторонами, в силу чего указанный договор является незаключенным, а у ответчика отсутствовали правовые основания для использования земельного участка площадью 2755 кв. м, расположенного по ул. Кулибина в Тракторозаводском районе г. Челябинска..."

Постановление ФАС Уральского округа от 14.11.2007 N Ф09-9289/07-С4 по делу N А76-13351/2006-1-422/272

"...Статьей 15 Федерального закона "О землеустройстве" определено, что при проведении территориального землеустройства выполняется межевание объектов землеустройства.

Из содержания инвестиционного контракта следует, что в отношении земель, подлежащих передаче в аренду, межевание не проводилось, надлежащий кадастровый учет, представляющий собой индивидуализацию и описание земельного участка и позволяющий выделить его из других земельных участков, отсутствует.

В соответствии с ч. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным..."

Постановление ФАС Уральского округа от 17.09.2007 N Ф09-7642/07-С6 по делу N А76-32498/2006

"...Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что предмет договора аренды определен, так как границы земельного участка установлены, к договору приложен план земельного участка от 24.05.2005, выданный председателем комитета. Кроме того, земельный участок на момент рассмотрения дела в суде первой инстанции прошел государственный учет, что подтверждается кадастровым планом земельного участка от 30.09.2005. Как указал суд, положения ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержат запрета на передачу в аренду земельных участков при отсутствии кадастрового плана.

При отсутствии кадастрового плана земельного участка земельный участок не является достаточно индивидуализированным, поскольку данные о нем не позволяют определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. Поскольку условие договора об объекте, подлежащем передаче в собственность или в аренду, не согласовано сторонами, соответствующий договор не может считаться заключенным (п. 5 ст. 36, п. 1 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 1, 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Не могут являться документами, индивидуализирующими земельные участки для целей совершения с ними сделок, дежурные кадастровые карты (абз. 2 ч. 1, ч. 3 ст. 16 Федерального закона "О государственном земельном кадастре") либо кадастровые карты (планы), в которых указано, что границы земельного участка определены ориентировочно (то есть межевание не осуществлялось)..."

Постановление ФАС Уральского округа от 04.09.2007 N Ф09-7072/07-С6 по делу N А07-28287/2006

"...Учитывая, что в материалах дела имеется кадастровый план земельного участка с кадастровым номером 02:18:10 05 01:0003 площадью 780000 кв. м, в графе "Особые отметки" которого указано: "Площадь участка ориентировочная, сведения о границах земельного участка не позволяют однозначно определить земельный участок в качестве объекта недвижимости, подлежащего передаче по сделке, сведения об участке подлежат уточнению при межевании", суды пришли к обоснованному выводу о том, что в договоре аренды от 28.05.2006 N 1 не согласовано условие о предмете договора, следовательно, данный договор является незаключенным..."

Постановление ФАС Уральского округа от 26.07.2007 N Ф09-5884/07-С6 по делу N А47-10912/2006-33ГК

"...Объектом договора аренды земли является земельный участок, представляющий собой часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (ч. 2 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации).

При этом по смыслу земельного законодательства земельный участок должен быть сформированным, то есть прошедшим государственный кадастровый учет в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 70 Земельного кодекса Российской Федерации и Федеральным законом "О государственном земельном кадастре".

Установив, что на момент подписания спорного договора земельный участок не прошел государственный кадастровый учет (кадастровый план земельного участка не изготавливался, кадастровый номер земельному участку не присваивался), а следовательно, объект аренды не мог быть индивидуализирован, суд пришел к верному выводу о том, что договор аренды земельного участка от 15.07.2005 N 1331 является незаключенным в силу ст. 432, п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Уральского округа от 07.06.2007 N Ф09-4443/07-С6 по делу N А47-8345/2006

"...Суд пришел к верному выводу о том, что земельный участок, указанный в договоре аренды N 1331, нельзя индивидуализировать в качестве объекта аренды, поскольку на момент заключения договора он не прошел государственный кадастровый учет, следовательно, условие о предмете договора аренды сторонами не согласовано, договор в силу ст. 432, п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации является незаключенным..."

Постановление ФАС Уральского округа от 16.05.2007 N Ф09-3393/07-С6 по делу N А60-26845/2006

"...Как установлено судами, из кадастрового плана от 24.11.2004 N 41-01/04-17214 земельного участка площадью 143 кв. м, кадастровый номер 66:41:0204051:0020, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Бебеля, 136, следует, что площадь этого земельного участка является ориентировочной, подлежит уточнению при межевании.

Кадастровые планы земельных участков, межевание которых не осуществлялось, не являются документами, индивидуализирующими земельные участки для целей совершения с ними сделок, в том числе передачи в аренду (абз. 1 ч. 1, ч. 2 ст. 16 Федерального закона "О государственном земельном кадастре").

При таких обстоятельствах судами сделан правильный вывод о том, что переданный в аренду земельный участок не был индивидуализирован, условие о предмете договора сторонами не согласовано, в связи с чем названный договор аренды в силу ст. 432, п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации не может считаться заключенным..."

Постановление ФАС Уральского округа от 11.09.2006 N Ф09-7760/06-С6 по делу N А60-40251/2005

"...В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно п. 3 ст. 607 названного Кодекса, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу п. 3 ст. 6 <*> Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок как объект земельных правоотношений - часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

--------------------------------

<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: имеется в виду пункт 2 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации, а не пункт 3.

В соответствии с п. 3 ст. 14, п. 2 ст. 17 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" моментом возникновения или моментом прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель. Сведения о состоянии и об использовании земельных участков, их площадях, местоположении, экономических и качественных характеристиках вносятся в документы государственного земельного кадастра на основании данных о межевании земельных участков.

Между тем, арбитражным судом установлено, что в нарушение указанных норм права межевание спорного земельного участка и его кадастровый учет произведены не были, в связи с чем суды пришли к обоснованному выводу о том, что данный земельный участок не обладает индивидуально-определенными признаками, определяющими его как объект гражданских прав, следовательно, условие договора аренды от 19.06.2001 N 202 об объекте, подлежащем передаче в аренду, нельзя считать согласованным, а договор заключенным..."

Постановление ФАС Уральского округа от 29.08.2006 N Ф09-7636/06-С6 по делу N А76-3471/2006

"...Оспариваемый договор содержит сведения, позволяющие определенно установить переданное в аренду имущество: площадь земельного участка, его кадастровый номер, местонахождение, срок договора. Границы земельного участка указаны в кадастровом плане, о чем имеется ссылка в п. 1.2 договора. Поскольку в договоре содержатся все существенные условия, касающиеся объекта аренды, правомерен вывод судов о том, что договор аренды 05.11.2004 N 3322 является заключенным (п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации)..."

Постановление ФАС Уральского округа от 29.03.2006 N Ф09-1982/06-С6 по делу N А60-16681/2005

"...Земельный участок площадью 87 кв. м, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Мамина-Сибиряка, 145, не прошел государственный кадастровый учет, следовательно, не мог быть предметом договора аренды (ст. 6, 22 Земельного кодекса Российской Федерации). Данное обстоятельство не позволяет также достоверно определить: в состав каких земель входит указанный земельный участок, его точное местоположение и размер..."

Постановление ФАС Центрального округа от 24.11.2009 по делу N А36-2051/2009

"...Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается не заключенным.

В силу пункта 2 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок как объект земельных отношений представляет собой часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Исходя из положений п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 5, п. 1 ст. 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", суд указал, что земельный участок становится объектом гражданского оборота с момента внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости и присвоения кадастрового номера.

Судом установлено, что в представленных Предпринимателем документах отсутствуют сведения об образовании в установленном законом порядке земельного участка площадью 70 кв. м, кадастровый номер и иные индивидуально-определенные признаки объекта недвижимости.

Учитывая указанные обстоятельства, суд пришел к выводу, что в договоре аренды земельного участка от 23.09.2008 отсутствует предмет договора, в связи с чем его нельзя считать заключенным. Такой договор не порождает прав и обязанностей сторон.

Кассационная коллегия считает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют установленным по делу обстоятельствам, имеющимся в материалах дела доказательствам..."

Постановление ФАС Центрального округа от 02.05.2007 по делу N А36-1555/2006

"...Изучив представленные ответчиком договоры от 06.07.2006, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что поскольку предметом данных соглашений являлось предоставление земельных участков в пользование на возмездной основе, то между сторонами были фактически подписаны договоры аренды, однако, так как сторонами не достигнуто соглашение об объекте договоров аренды, поскольку указанные земельные участки не поставлены на государственный кадастровый учет, следовательно, данные договоры, в соответствии с положениями п. 3 ст. 607 ГК РФ являются незаключенными, и не порождают правовых последствий..."

Позиция 2. Если у земельного участка не были сформированы границы (межевание), он не был поставлен на кадастровый учет, однако имеется возможность определить его местоположение, размер, границы и у арендатора не возникло разногласий относительно индивидуализации участка, то такой участок может быть объектом договора аренды и, соответственно, данный договор считается заключенным.

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24.03.2009 N Ф04-1061/2009(1135-А75-9) по делу N А75-3320/2008

"...Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска, признав незаключенным договор аренды в связи с тем, что земельный участок не прошел кадастровый учет и отсутствует кадастровый план земельного участка. При этом суд основывался на положениях статей 6 и 70 Земельного кодекса Российской Федерации, на статью 14 Федерального закона "О государственном земельном кадастре", на пункт 5 Правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.09.2000 N 660, посчитав, что земельный участок как объект гражданских прав не индивидуализирован, не сформирован.

Суд апелляционной инстанции, исходя из совокупности установленных обстоятельств по делу, пришел к выводу, что условия спорного договора аренды содержат достаточные сведения, позволяющие определенно установить земельный участок, передаваемый в аренду.

Выводы суда апелляционной инстанции следует признать правильными.

Договор аренды от 21.07.2003 N 2063 содержит сведения, позволяющие определенно установить земельный участок, передаваемый в аренду: местоположение, размер, границы, описанные в плане земельного участка, являющемся неотъемлемой частью договора.

У предпринимателя при подписании спорного договора аренды и использовании земельного участка не возникло никаких разногласий относительно местонахождения земельного участка, его площади и границ.

При таких обстоятельствах отсутствие кадастрового номера у земельного участка не свидетельствует о несогласованности условия о предмете аренды и не влечет признание договора аренды незаключенным..."

Позиция 3. После вступления в силу Земельного кодекса РФ и Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" (ныне утратил силу в связи с принятием Федерального закона от 13.05.2008 N 66-ФЗ) земельный участок может быть объектом аренды только после формирования его границ (межевания) и постановки на кадастровый учет. В противном случае договор аренды участка является ничтожным.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19.05.2009 по делу N А29-3293/2008

"...В соответствии с пунктом 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки как обособленные природные объекты.

Таким образом, объектом земельных правоотношений может быть только индивидуализированный земельный участок.

Из изложенного следует, что земельный участок площадью 6596500 квадратных метров не существует и объект аренды отсутствует, так как часть участка осталась в арендном пользовании Кооператива, поэтому суд апелляционной инстанции правильно посчитал договор аренды от 11.12.2007 N 390-2007 ничтожным в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, ибо он противоречит пункту 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

11.2. Вывод из судебной практики: Договор, в котором не указан кадастровый номер земельного участка, переданного в аренду, является незаключенным.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 09.12.2009 по делу N А29-1308/2009

"...Как видно из документов и установил суд, на основании постановления главы Администрации от 14.04.2006 "О предоставлении Мамедовой М.П. земельного участка под ранее установленный торговый киоск в районе дома N 28а по проспекту Ленина в городе Ухте" Администрация (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) подписали договор от 29.06.2006 N 06.00А.362 аренды земельного участка площадью девять квадратных метров из категории земель - земли поселений, расположенного по адресу: Республика Коми, город Ухта, в районе дома N 28а по проспекту Ленина, для эксплуатации ранее установленного временного торгового киоска по реализации продовольственных товаров.

Из содержания статьи 1 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" (действовавшего во время возникновения спорных правоотношений) и статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент подписания договора аренды от 29.06.2006 N 06.00А.362) следует, что объектом земельных отношений может быть земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет.

В рассматриваемом случае в договоре от 29.06.2006 N 06.00А.362 отсутствует кадастровый номер передаваемого в аренду земельного участка площадью девять квадратных метров, то есть нет данных, позволяющих идентифицировать объект арендных правоотношений, в связи с чем указанный договор правомерно признан судом незаключенным в силу части 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10.09.2009 по делу N А82-14845/2008-56

"...Согласно части 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В рассматриваемом случае в договорах от 01.12.2005 N 11501/329 и от 06.12.2005 N 18019 отсутствуют кадастровые номера передаваемых в аренду земельных участков площадями 90 и 60 квадратных метров соответственно, то есть нет данных, позволяющих идентифицировать объекты арендных правоотношений, в связи с чем указанные договоры являются не заключенными в силу части 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 08.07.2009 N Ф03-2619/2009 по делу N А73-9976/2008

"...Предметом договорных отношений может быть лишь обособленный (идентифицированный) земельный участок.

Апелляционным судом установлено и материалами дела подтверждается, что в договорах аренды от 10.04.2007 N 03-Ю, N 04-Ю отсутствуют сведения о кадастровом номере земельного участка, предоставленного Обществу, в связи с чем суд пришел к обоснованному выводу об отсутствии в указанных договорах данных, позволяющих идентифицировать объект арендных правоотношений, и руководствуясь частью 3 статьи 607 ГК РФ, признал договоры аренды от 10.04.2007 N 03-Ю, N 04-Ю незаключенными.

Такая оценка договоров влечет правомерный отказ суда во взыскании задолженности, начисленной на их основании. Иных требований, в частности о взыскании неосновательного обогащения, Администрацией не заявлялось..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 11.03.2009 N Ф03-6434/2008 по делу N А24-1763/2008

"...Материалами дела подтверждается, что 26.05.2006 КУМИ Петропавловск - Камчатского городского округа и ИП А. подписали договор аренды земельного участка N 669 площадью 64 кв.м., категории земель - земли поселений, расположенного по адресу г. Петропавловск - Камчатский, проспект Рыбаков, дом 10.

Судами обеих инстанций установлено и материалами дела подтверждается, что в договоре аренды от 26.05.2006 N 669 отсутствуют сведения о кадастровом номере земельного участка, предоставленного индивидуальному предпринимателю, в связи с чем суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии в указанном договоре данных, позволяющих идентифицировать объект арендных правоотношений, и руководствуясь частью 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, признали договор аренды от 26.05.2006 N 669 незаключенным.

Учитывая, что суды обеих инстанций правильно применили нормы материального права и не допустили нарушений норм процессуального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют законные основания для отмены или изменения судебных актов..."

Постановление ФАС Московского округа от 10.08.2006 N КГ-А40/6324-06 по делу N А41-К1-10979/05

"...Судом установлено, что между сторонами был заключен договор аренды земельного участка от 10.07.01 площадью 91530 кв. м сроком на 10 лет. Данный земельный участок в установленном порядке не передавался, также в договоре отсутствуют данные, позволяющие определенно установить имущество, передаваемое в аренду, кадастровые номера участка. Спорный договор не был зарегистрирован в надлежащем порядке.

При таких обстоятельствах в соответствии с требованиями ст. ст. 607, 609 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ суд правильно признал спорный договор незаключенным..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 24.02.2009 по делу N А12-11190/2008

"...Поскольку предметом рассматриваемого спора является понуждение заключить договор аренды земельного участка, то для данного вида договора (сделки) в соответствии с частью 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается незаключенным.

Учитывая, что в предложенном истцом проекте договора аренды данных о государственном кадастровом учете земельного участка не содержится, условие договора об объекте, подлежащем передаче в аренду, не может считаться согласованным сторонами.

Суды пришли к правильному выводу об отсутствии правовых оснований для понуждения ответчика к заключению с Обществом автомобилистов договора аренды земельного участка на условиях, изложенных в проекте истца..."

Постановление ФАС Уральского округа от 24.10.2007 N Ф09-7311/07-С6 по делу N А47-8416/06

"...В силу п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В п. 2 ст. 6, ст. 22, п. 6 ст. 34, ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что объектом аренды могут быть земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

При отсутствии кадастрового плана земельного участка земельный участок не является достаточно индивидуализированным, поскольку данные о нем не позволяют определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. Так как условие договора об объекте, подлежащем передаче в собственность или в аренду, не согласовано сторонами, соответствующий договор не может считаться заключенным (п. 5 ст. 36, п. 1 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 1, 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Установив, что в договоре аренды земельного участка от 10.04.2006 N 1618 данных о государственном кадастровом учете и о границах земельного участка не содержится, суд пришел к правильному выводу о незаключенности данного договора аренды и обоснованно удовлетворил исковые требования..."

Постановление ФАС Уральского округа от 04.04.2007 N Ф09-2250/07-С6 по делу N А07-51593/2005

"...В силу п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенным условием является условие о предмете договора.

Согласно п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

В соответствии с ч. 2 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. В силу ст. 3, 16 Федерального закона "О землеустройстве" землеустройство проводится в обязательном порядке в случаях предоставления земельных участков и совершения сделок с ними.

На основании ст. 1 Федерального закона "О государственном земельном кадастре" государственный кадастровый учет земельных участков - описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.

Как установлено судами, из содержания договора аренды от 14.12.2003 невозможно определить границы земельного участка, поскольку отсутствует указание на кадастровый номер земельного участка, план земель в приложении к договору сторонами не согласован, а также п. 1.1 договора содержит лишь сведения об общей площади предоставляемого в аренду земельного участка и его адрес.

На основании изложенного судами сделан правильный вывод о том, что указанные сведения не позволяют определенно идентифицировать земельный участок, подлежащий передаче арендатору, в связи с чем данный договор аренды правомерно признан судами незаключенным в силу ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации. Таким образом, обязательственная ответственность по данному договору отсутствует, требования комитета о взыскании задолженности по внесению арендных платежей с ответчика удовлетворению не подлежат..."

Постановление ФАС Уральского округа от 17.10.2006 N Ф09-9165/06-С6 по делу N А76-3183/2006

"...Учитывая, что в договоре аренды земельного участка от 20.04.2005 N 27-05 сведений о кадастровом учете и о границах земельного участка не содержится, то есть определенно установить передаваемое арендатору имущество не представляется возможным, суды, руководствуясь ст. 432, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 6, ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации, пришли к правомерному выводу о том, что указанный договор аренды является незаключенным, так как сторонами не согласовано условие о его предмете. В связи с этим основания для взыскания задолженности по арендной плате и пени за нарушение сроков ее уплаты по незаключенному договору у суда отсутствуют..."

Постановление ФАС Уральского округа от 17.10.2006 N Ф09-9167/06-С6 по делу N А76-3182/2006

"...Учитывая, что в договоре аренды земельного участка от 20.04.2005 N 28-05 сведений о кадастровом учете и о границах земельного участка не содержится, то есть определенно установить передаваемое арендатору имущество не представляется возможным, суды, руководствуясь ст. 432, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 6, ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации, пришли к правомерному выводу о том, что указанный договор аренды является незаключенным, так как сторонами не согласовано условие о его предмете. В связи с этим основания для взыскания задолженности по арендной плате и пени за нарушение сроков ее уплаты по незаключенному договору у суда отсутствуют..."

11.3. Вывод из судебной практики: Если на часть земельного участка, передаваемого в субаренду, нет кадастрового плана, то это не приводит к признанию договора незаключенным, если данную часть можно идентифицировать иным образом (например, по плану землепользования).

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.05.2008 по делу N А52-952/2007

"...Суд первой инстанции отказал в иске, пришел к выводу, что договор субаренды земельного участка является незаключенным, так как в нарушение пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) не определен предмет договора, а именно: отсутствует кадастровый план на часть земельного участка, переданного в субаренду предпринимателю Агаханяну А.А.

Апелляционная инстанция не согласилась с выводом суда первой инстанции, поскольку в спорном договоре указаны все данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду; отсутствие кадастрового плана на часть земельного участка, передаваемого в аренду, является основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды, но не является в силу статьи 607 ГК РФ основанием для признания его незаключенным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Суд кассационной инстанции считает, что, проанализировав содержание спорного договора субаренды, а также исследовав в совокупности представленные сторонами доказательства, суд апелляционной инстанции правомерно посчитал, что в материалах дела имеется план землепользования, согласованный с Администрацией, на котором обозначены границы всех объектов, строительство которых запланировано для создания рынка "Славянский базар" (торговые ряды, проезды, площадки для стоянок автотранспорта); наличие согласованного обеими сторонами плана застройки договором не предусмотрено и не является основанием для признания договора незаключенным..."

11.4. Вывод из судебной практики: Договор аренды земельного участка, подписанный до вступления в силу Земельного кодекса РФ и Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" (ныне утратил силу в связи с принятием Федерального закона от 13.05.2008 N 66-ФЗ), признается заключенным и без кадастрового учета передаваемого земельного участка (если такой участок можно идентифицировать).

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 05.03.2008 N Ф09-1103/07-С6 <*> по делу N А76-4519/07

--------------------------------

<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: данное Постановление имеет номер Ф09-1103/08-С6, а не Ф09-1103/07-С6.

"...Как следует из материалов дела, договор аренды спорного земельного участка N 1315-К-98 подписан Комитетом по управлению имуществом и индивидуальным предпринимателем Бурматовым И.В. 19.06.1998.

Согласно ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения...

Таким образом, у судов первой и апелляционной инстанций не имелось оснований для применения положений ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации (действует с 29.10.2001) и положений ст. 1, 7, 14 Закона "О государственном земельном кадастре" (введен в действие с 10.07.2000), которыми предусмотрено, что для индивидуализации земельного участка необходимо проведение его государственного кадастрового учета..."

Постановление ФАС Уральского округа от 20.11.2006 N Ф09-10163/06-С6 по делу N А76-51336/2005

"...Между кооперативом "Красное поле" (арендатором) и собственниками земельных долей - Кучуковой С.Д., Лавровой Э.А., Салихжановой И.А., Тарасовым С.А., Степанковой З.А., Талиповым М.М. (арендодатели) были заключены договоры передачи в аренду земельной доли.

Кооператив "Красное поле", полагая, что неправомерными действиями общества "Диорит" причинен ущерб принадлежащему ему на праве аренды земельному участку (нарушен плодородный почвенный слой земли и вынут грунт), обратился в арбитражный суд с соответствующим иском. В качестве правового основания искового требования кооператив назвал ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 41, 61, 62, 76 Земельного кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, указал, что кооператив "Красное поле" не представил доказательств причинения ему убытков, связанных с восстановлением плодородного слоя земли, поскольку согласно лицензионному соглашению рекультивацию земли должно будет произвести общество "Диорит". Судом первой инстанции отмечено также, что договоры о передаче в аренду земельных долей являются незаключенными в силу ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как не позволяют определить их предмет (договоры не содержат ссылки на кадастровые номера участков, доказательств проведения землеустроительных работ также не представлено).

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и частично удовлетворяя заявленные кооперативом "Красное поле" требования, правомерно исходил из того, что имеющиеся в материалах дела договоры о передаче в аренду земельных долей, на которых истец основывает свои требования, отвечают требованиям действовавшего на момент их заключения законодательства..."

11.5. Вывод из судебной практики: Если по договору аренды передаются торговые места без указания их конкретного расположения на земельном участке, такой договор является заключенным, когда сам участок индивидуализирован в установленном порядке.

Судебная практика:

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 21.07.2009 по делу N А33-15159/08

"...Согласно пункту 1.1 договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в срочное возмездное пользование (аренду) временное сооружение - летнее кафе, расположенное по адресу: Красноярский край, Березовский район, в районе карьера ПГС "Терентьевский", 1800 м южнее п. Есауловка, N 1, принадлежащие арендодателю на праве собственности, а также торговые места, расположенные на пляже "Бархатный" по выбору арендатора.

...В обоснование встречного иска о признании договора аренды N 1 недействительным ответчик ссылается на отсутствие определенности относительно объекта аренды (отсутствие закрепленного места расположения предоставленных торговых мест на пляже)...

...Представленными истцом в материалы дела доказательствами подтверждено, что в установленном порядке определены границы земельного участка площадью 29 449 кв.м с кадастровым номером 24:0460301005:0017, находящегося относительно ориентира Березовский район, в районе карьера ПГС "Терентьевский", 1800 м южнее п. Есауловка, уч. 1 (распоряжение Совета администрации Красноярского края от 9 июня 2007 года N 596-р). Указанный земельный участок предоставлен истцу на основании договора аренды земельных участков от 28 декабря 2005 года N 459 согласно постановлению администрации Березовского района Красноярского края от 27 марта 2003 года N 195. Также истцом подтвержден факт возведения временного сооружения летнего кафе.

Таким образом, ООО ПКФ "Бархат" являясь правообладателем земельного участка, вправе устанавливать условия пользования земельным участком, в том числе, размещая объекты торговли на занимаемой территории.

Судебные инстанции правомерно исходили из того, что неуказание в данном акте торговых мест, расположенных на пляже "Бархатный", не может служить основанием для признания незаключенным договора аренды N 1 от 14.05.2008..."