5. Препятствия для возобновления договора аренды на неопределенный срок

Пунктом 2 ст. 621 ГК РФ предусмотрено, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Однако на практике возникает множество споров о том, возобновляется или нет на неопределенный срок договор аренды по истечении установленного срока.

Эти споры возникают в связи с различными "дополнительными обстоятельствами", которые касаются прекращения или продления договора, такими как установление запрета на продление договора в законе или договоре, фактическое продолжение аренды или выражение согласия арендодателя на такое продолжение, несмотря на направленное ранее уведомление о прекращении договора, и т.д.

5.1. Вывод из судебной практики: При противоречии норм Гражданского и Земельного кодексов, регулирующих вопросы продления срока аренды земельного участка на неопределенный срок, действуют нормы Земельного кодекса РФ.

Судебная практика:

Примечание: При аренде земельного участка в силу ст. 2 Земельного кодекса РФ нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов РФ, должны соответствовать Земельному кодексу РФ. Соответственно, при противоречии норм ГК РФ и ЗК РФ приоритет имеют нормы последнего. Например, в соответствии с п. 7 ст. 22 Земельного кодекса РФ участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более года.

Таким образом, суды в приведенных далее Постановлениях при разрешении споров о возобновлении договора аренды земельного участка для изыскательских работ на неопределенный срок применяли императивные положения п. 7 ст. 22 Земельного кодекса РФ, которые устанавливают максимальный срок договора аренды для изыскательских работ в один год, указав, что по истечении данного срока договор не может быть возобновлен на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ.

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 11.03.2008 по делу N А56-3642/2007

"...Как видно из материалов дела и установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградского области от 07.09.2007 по делу N А56-2308/2007, оставленным без изменения постановлением суда кассационной инстанции от 12.02.2008, договор от 01.07.2005 аренды земельного участка для проведения изыскательских работ, заключенный на 1 год, не был и не мог быть продлен на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку он прекратил свое действие 30.03.2006 в силу императивных положений пункта 7 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Ввиду того, что договор аренды от 01.07.2005 N 1350 прекратил свое действие задолго до принятия администрацией Всеволожского городского поселения распоряжения от 23.11.2006 N 571 о проведении торгов в форме открытого аукциона на право выкупа земельного участка с кадастровым номером 47:07:13-02-077:0032, неверен вывод арбитражного суда о нарушении оспариваемыми торгами прав и законных интересов истца..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.02.2008 по делу N А56-2308/2007

"...В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Согласно пункту 3 той же статьи законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды; договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Пунктом 1.2 договора стороны определили срок его действия с 01.04.2005 по 30.03.2006. Это соответствует пункту 7 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому земельный участок может быть передан в аренду для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год.

В силу статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

При таком положении арбитражный суд сделал правильный вывод о том, что договор аренды от 01.07.2005 не мог быть продлен на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, а прекратил свое действие 30.03.2006 в силу императивных положений пункта 7 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации..."

5.2. Вывод из судебной практики: Возможность возобновления на неопределенный срок договора аренды, в котором установлен прямой запрет на продление, рассматривается судами по-разному.

Позиция 1. Договор аренды не подлежит возобновлению на неопределенный срок даже при отсутствии возражений арендодателя, если договором установлен запрет на продление.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27.03.2009 по делу N А79-3187/2008

"...Основанием для обращения в суд с настоящим иском послужило невнесение арендатором арендных с платежей с 10.06.2007 по 31.01.2008, а также неисполнение им обязанности по возврату объекта имущественного найма по истечении срока действия договора.

В силу положений пунктов 1.3 и 5.4 договора контрагенты согласовали прекращение договора аренды по истечении его срока 30.01.2008. При этом продолжение использования объекта арендатором по истечении срока аренды не является основанием для возобновления или продления договора.

С учетом данных договорных условий суд пришел к правильному выводу о прекращении действия договора по истечении его срока..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 08.06.2007 по делу N А56-19686/2006

"...В кассационной жалобе Гейдаров Э.Р. просит отменить принятые судебные акты и направить по делу на новое рассмотрение, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права. В обоснование жалобы Гейдаров Э.Р. ссылается на то, что апелляционным судом не применены положения статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), устанавливающие возможность добровольного исполнения воли арендодателя и досудебного порядка урегулирования спора, а также положения части 2 статьи 610 ГК РФ, обязывающее арендодателя за три месяца направить арендатору соответствующее уведомление.

Как следует из пункта 6.1 договора, по окончании срока действия он не подлежит продлению.

Поскольку отношения между истцом и ответчиком в данном случае носят исключительно гражданско-правовой, обязательственный характер, то согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором..."

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2007 по делу N А56-19686/2006

"...Как указывает ответчик, по истечении срока действия договора, установленного п. 3.1, арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом в отсутствие возражений со стороны арендодателя, что свидетельствует о возобновлении договора на неопределенный срок и необходимости направления уведомления о прекращении договора за 3 месяца (ч. 2 ст. 621 и ч. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Доводы ответчика нельзя признать обоснованными.

Пунктом 6.1 договора стороны установили, что договор прекращает свое действие по окончании его срока и не подлежит продлению. Исходя из буквального содержания данного условия договора аренды следует, что арендодатель однозначно заявил о своих возражениях на возобновление договора по окончании его срока, с чем ответчик согласился..."

Постановление ФАС Уральского округа от 13.01.2010 N Ф09-1996/09-С6 по делу N А07-14321/2008-Г-МАФ/ВМХ

"...Как установлено судами, на основании постановлений администрации г. Стерлитамака от 16.12.2003 N 2645, от 23.05.2003 N 1070 между Комитетом (арендодатель) и предпринимателем Макеевым С.В. (арендатор) заключен договор аренды от 15.01.2007 N 31-07-59-зем, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 8940 кв. м с кадастровым номером 02:56: 06 05 06, находящийся по адресу: г. Стерлитамак, ул. Гоголя, под строительство и обслуживание рынка автозапчастей (л. д. 12, 13).

Согласно п. 2.1 договора указанный земельный участок передается в аренду на срок с 01.01.2007 по 30.12.2007.

Полагая, что срок действия договора аренды земельного участка истек 30.12.2007, Комитет обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с соответствующим иском.

Суды, исследовав в совокупности представленные в материалы дела доказательства, установили, что в п. 4.2 договора аренды от 15.01.2007 N 31-07-59-зем стороны согласовали условие о том, что продление данного договора на неопределенный срок по истечении срока действия не допускается. Кроме того, в п. 5.2 названного договора стороны оговорили, что в случае использования арендатором земельного участка по истечении срока действия договора он обязуется вносить арендную плату за пользование земельным участком в размере и порядке, установленных данным договором, что не может быть расценено сторонами в качестве продления договора на неопределенный срок либо в качестве согласия арендодателя на продолжение арендных отношений.

При таких обстоятельствах суды пришли к верному выводу о том, что договор аренды земельного участка от 15.01.2007 N 31-07-59-зем прекратил свое действие в соответствии с условиями данного договора аренды, то есть 30.12.2007.

Поскольку после прекращения действия договора аренды от 15.01.2007 N 31-07-59-зем земельный участок Комитету возвращен не был, удовлетворение требований истца о возврате земельного участка, приведении его в первоначальное состояние, а также взыскании с ответчика 29 135 руб. 04 коп. неустойки за просрочку возврата земельного участка является законным и обоснованным..."

Позиция 2. Договор аренды подлежит возобновлению на неопределенный срок по истечении срока его действия, если арендатор продолжает пользоваться имуществом, несмотря на то что в договоре установлен прямой запрет на его продление.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 03.04.2008 по делу N Ф09-1424/08-С6

"...Вывод суда о том, что договор аренды от 22.07.2002 N 1622-2002 не был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок после окончания срока его действия, поскольку в нем прямо предусмотрена невозможность такого продления при любых обстоятельствах, основанный на анализе условий договора (п. 3.3, 3.4, 6.1 договора), сделан без учета иных имеющихся в деле доказательств в их совокупности.

В соответствии со ст. 610, п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Как видно из материалов дела, кооператив "Жуковский" на условиях договора аренды продолжал пользоваться земельным участком и после истечения срока действия договора, поведение арендодателя подтверждает отсутствие с его стороны возражений относительно пользования данным земельным участком, арендодателем согласован годовой расчет арендной платы, о своем намерении расторгнуть договор последний заявил лишь 21.11.2006..."

5.3. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, может ли быть возобновлен на неопределенный срок договор аренды после того, как арендодатель выразил волю на прекращение арендных отношений, существует две позиции судов.

Позиция 1. Договор аренды не возобновляется, если арендодатель выразил волю на прекращение арендных отношений.

Судебная практика:

Примечание: В некоторых приведенных ниже Постановлениях указано, что после направления уведомления об отказе от договора арендодатель продолжает принимать арендные платежи, извещает арендатора об изменении арендной платы. В этом случае суды не считают, что арендодатель изменил свое решение прекратить арендные отношения.

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.12.2009 N Ф03-7315/2009 по делу N А04-3428/2009

"...Как установлено судом первой инстанции и апелляционным судом, между Комитетом (арендодатель) и предпринимателем Удод Т.А. (арендатор) 01.06.1999 заключен договор аренды N 262/1 (с учетом дополнительных соглашений), предметом которого является аренда муниципального предприятия кафе "Бирюза" как имущественного комплекса, находящегося по адресу: г. Благовещенск, ул. Ленина, 124, на срок с 01.06.1999 по 31.05.2009. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Решением Арбитражного суда Амурской области от 10.05.2007 по делу N А04-243/07-10/36 по иску Комитета к предпринимателю Удод Т.А. о возврате муниципального арендованного имущества установлено, что фактически по указанному выше договору в аренду передано не предприятие как имущественный комплекс, а объект недвижимости - нежилые помещения по адресу: г. Благовещенск, ул. Ленина, 124.

Письмом от 07.05.2009 N 4350 Комитет известил предпринимателя об отсутствии намерения в дальнейшем сдавать спорное здание в аренду и, ссылаясь на статью 622 ГК РФ, предложил освободить здание по истечении срока действия договора аренды от 01.06.1999 N 262/1 и передать его Комитету по акту приема-передачи до 10.06.2009.

Исследовав представленные в дело доказательства и дав им оценку в соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд первой инстанции и апелляционный суд установили, что срок действия договора аренды от 01.06.1999 N 262/1 истек. Данный договор не может считаться возобновленным на неопределенный срок, поскольку до истечения срока его действия, а также после его истечения арендодателем были заявлены возражения против этого. На момент рассмотрения данного дела договорные отношения между сторонами отсутствуют.

При таких обстоятельствах суды обеих инстанций пришли к правильным выводам о том, что договор аренды от 01.06.1999 N 262/1 прекратил свое действие, ответчик в соответствии со статьей 622 ГК РФ обязан освободить спорное здание и возвратить его истцу, в связи с чем полностью удовлетворили исковые требования Комитета..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 23.11.2009 N Ф03-6333/2009 по делу N А59-611/2009

"...Как установлено судами, 26.01.1999 между Комитетом по управлению муниципальной собственностью города Южно-Сахалинска (арендодатель) и ООО "Сахконструкт Ко., ЛТД" (арендатор) заключен договор аренды N 5/47, по условиям которого ответчику во временное пользование передано помещение магазина на первом этаже жилого дома общей площадью 272,4 кв.м, расположенное по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Ленина, 182, под размещение магазина продовольственных и промышленных товаров (далее - помещение магазина).

Соглашениями от 26.10.2001, 09.10.2002 срок действия договора продлен до 31.01.2009 и увеличена арендуемая площадь (до 290,3 кв.м.).

Письмом от 14.10.2008 N 9647-014/06 Департамент уведомил ответчика об отказе в продлении договора на новый срок, а также о необходимости возврата арендуемого объекта по акту в течение трех дней по окончании срока действия договора аренды.

Поскольку письмом от 14.10.2008 N 9647-014/06 Департамент, являющийся правопреемником Комитета по управлению муниципальной собственностью города Южно-Сахалинска, уведомил ответчика об отказе в продлении договора на новый срок, выводы судов первой и апелляционной инстанций о прекращении заключенного сторонами договора аренды и об отсутствии законных оснований использования имущества ответчиком признаются обоснованными.

Учитывая, что при принятии обжалуемых судебных актов, правильно применены нормы материального права, в соответствии со статьей 71 АПК РФ всесторонне и объективно исследованы все имеющиеся в деле доказательства, основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют..."

Постановление ФАС Московского округа от 14.12.2009 N КГ-А41/13060-09 по делу N А41-9685/09

"...В свою очередь, ООО "Олимп инвест" (субарендодатель) и ООО "Ригла-Московская область" (субарендатор), с согласия арендодателя, заключили договор субаренды недвижимого имущества от 01.02.2008 г. N 2648, согласно которому субарендодатель передал, а субарендатор принял в субаренду муниципальное имущество: часть нежилого помещения торгового назначения N 51 общей площадью 137,1 кв. м, расположенное по вышеназванному адресу, для самостоятельного использования на срок, начиная с 01.02.2008 г. по 31.12.2008 г.

Исковые требования мотивированы тем, что после истечения срока действия договора N 2648 от 01.02.08 г. ООО "Ригла-Московская область" занимаемое помещение не освободило и не передало субарендодателю в установленном договором порядке. Субарендатор продолжает пользоваться имуществом и не вносит арендную плату.

В силу части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Спорный договор возобновлен не был, поскольку по истечении срока его действия арендодатель в письмах от 23.12.2008 г. и повторно от 06.02.2009 г. потребовал от ответчика освободить арендуемое помещение в соответствии с п. 4.5.1 договора. Ответчиком были получены указанные уведомления, что подтверждается имеющимися в деле доказательствами.

Поскольку нежилое помещение арендатором возвращено не было, суд первой инстанции правомерно удовлетворил настоящий иск в части выселения ответчика из нежилого помещения..."

Постановление ФАС Московского округа от 04.08.2006 по делу N КГ-А41/7087-06-П

"...Ссылка Медицинской фирмы на то, что после прекращения договора аренды ответчик продолжает пользоваться имуществом и вносит арендную плату, не свидетельствует о возобновлении арендных отношений на новый срок..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 06.10.2009 по делу N А12-1613/2009

"...Решением Арбитражного суда Волгоградской от 11.03.2009 на общество с ограниченной ответственностью "Мир рекламы" (далее - ООО "Мир рекламы") возложена обязанность освободить земельный участок площадью 16 кв. м путем демонтажа рекламного щита размером 3х6 метров, расположенного на участке автодороги Волжский - Волгоград (до шлюзов), за свой счет и своими силами.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2009 решение суда оставлено без изменения.

Как следует из материалов дела, между Комитетом земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский (арендодатель) и ООО "Мир рекламы" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 16.11.2007 N 5551аз, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 16 кв. м, расположенный на участке автодороги Волжский - Волгоград (до шлюзов), для установки рекламной конструкции - рекламного щита размером 3х6 метров, для целей, не связанных со строительством, на срок с 16.11.2007 до 16.10.2008.

Пунктами 6.1, 6.4 договора аренды предусмотрено, что договор прекращает свое действие по окончании его срока, а также в любой другой срок по соглашению сторон. В случае если до окончания срока действия договора ни одна из сторон не уведомит другую о прекращении договора, то договор считается возобновленным на неопределенный срок.

Письмом от 29.09.2007, полученным ответчиком 06.10.2008, до истечения срока договора истец заявил о своем возражении на продление срока договора аренды, при наличии которого договор аренды не может считаться продленным на неопределенный срок в силу закона.

Оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.01.2010 по делу N А56-47994/2008

"...Из материалов дела следует, что 10.02.2006 КУГИ и Общество заключили договор N 13/3К-03552 аренды земельного участка площадью 4 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пер. Матюшенко, участок 2 (у дома 8), кадастровый номер 78:7139А:1017.

Пунктом 3.1 договора стороны установили срок действия договора по 31.08.2008.

Договор прекращает свое действие по окончании его срока, а также в любой другой срок по соглашению сторон. В случае если ни одна из сторон до окончания срока действия договора не уведомит другую сторону о прекращении договора, то договор считается продленным на неопределенный срок (пункт 6.1 договора).

Уведомлением N 1151 от 07.05.2008 КУГИ известил ответчика о прекращении договора в связи с истечением срока его действия с 31.08.2008 и предложил в десятидневный срок с момента окончания договора освободить занимаемый земельный участок.

В ходе проверки истцом фактического использования спорного земельного участка установлено, что он используется Обществом (акты от 14.10.2008 и от 12.05.2009), в связи с чем КУГИ обратился в суд с настоящим иском.

Поскольку судами установлено, что путем направления уведомления от 07.05.2008 N 1151 КУГИ надлежащим образом выразил свое намерение расторгнуть договор аренды после истечения срока его действия, нет оснований считать, что договор аренды возобновился на неопределенный срок. Суд правильно установил отсутствие у арендатора оснований для пользования спорным земельным участком после истечения срока договора аренды..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 03.11.2009 по делу N А42-2191/2009

"...До истечения срока действия договора Предприятие направило Организации письмо от 02.10.2008 N 08/989, в котором сообщило арендатору о том, что срок спорного договора не может быть продлен. В названном письме арендодатель также просил арендатора освободить занимаемые по договору от 10.11.2005 N 61 помещения в течение трех дней с момента окончания срока действия договора. Аналогичные требования Предприятия изложены в письмах от 11.12.2008 N 08/1379 и от 24.12.2008 N 08/1443 и в претензии от 09.02.2009 N 08/91.

Поскольку в установленном в договоре порядке Организация не возвратила арендодателю спорные помещения, Предприятие обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В силу изложенного арендатор не имеет правовых оснований для пользования спорным имуществом. Факт пользования подтвержден имеющимися в материалах дела актами от 29.12.2008 и 16.02.2009.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции принял обоснованный судебный акт о выселении Организации с занимаемых помещений..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 09.10.2009 по делу N А56-27392/2008

"...КУГИ направил ответчику уведомление от 06.09.2007 N 3391 о прекращении действия договора по истечении его срока и предложил в десятидневный срок с момента окончания договора освободить земельный участок. Факт получения Обществом уведомления подтвержден материалами дела.

Поскольку земельный участок не был освобожден, КУГИ обратился с настоящим иском в арбитражный суд на основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Суды пришли к выводу, что договор аренды прекратил свое действие по истечении его срока, а именно с 15.02.2008, и, не установив иных законных оснований для занятия ответчиком земельного участка, удовлетворили иск.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

В пункте 3.1 договора стороны определили срок его действия - по 15.02.2008.

Как установлено судами, до истечения срока действия договора КУГИ уведомил арендатора о прекращении действия договора по окончании его срока и предложил освободить земельный участок.

С учетом изложенного выводы судов о прекращении действия договора по окончании его срока являются правильными, поскольку в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ договор считается возобновленным на неопределенный срок только в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

Судами установлено, что ответчик после прекращения действия договора не освободил земельный участок.

Проанализировав обстоятельства дела, суды пришли к обоснованному выводу, что, поскольку КУГИ отказался от намерения продлевать договор на новый срок, договор прекращен, в связи с чем правомерно удовлетворили требование о выселении Общества..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.03.2008 по делу N А26-2035/2007

"...Податель жалобы считает, что поскольку Министерство письмом от 11.12.2006 уведомило Общество об изменении размера арендной платы, то договор аренды от 14.03.2003 считается действующим.

В соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ Министерство направило Обществу уведомление от 09.11.2006 N 7.3/7601 об отказе от договора аренды и предложило возвратить арендуемые помещения по акту приема-передачи до 15.12.2006.

Довод подателя о том, что Министерство, направив Обществу письмо от 11.12.2006, подтвердило продолжение договорных отношений, подлежит отклонению, поскольку из уведомления от 09.11.2006 ясно усматривается воля Министерства на прекращение имеющегося между сторонами договора аренды, в данном письме содержится предложение арендодателя со ссылкой на статью 610 ГК РФ освободить арендуемые помещения. Указанное уведомление получено ответчиком, что подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривается..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 29.09.2006 по делу N А56-48478/2005

"...Довод подателя жалобы о том, что договор по истечении трехмесячного срока с момента получения ответчиком уведомления КУГИ повторно возобновлен на неопределенный срок, подлежит отклонению как основанный на неправильном толковании статей 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. Воля арендодателя на прекращение арендных отношений явно выражена в уведомлении от 27.04.2005; доказательства, подтверждающие изменение намерений арендодателя, в материалах дела отсутствуют. Принятие КУГИ арендной платы за период, когда участок использовался ответчиком, не может рассматриваться как согласие на продолжение действия договора аренды, поскольку такая плата подлежала внесению в любом случае до момента фактического освобождения участка..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.04.2006 по делу N А56-30604/2005

"...Уведомлением от 12.11.2004 Комбинат сообщил Обществу о нежелании продлевать на новый срок действие договора аренды от 01.03.2004 (л.д. 135). Названное уведомление получено Обществом 12.11.2004, что подтверждается представленной в материалы дела почтовой квитанцией (л.д. 136).

При таких обстоятельствах суд обеих инстанций правомерно отклонил довод Общества о существовании в настоящее время между сторонами договорных отношений..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.11.2006 по делу N А05-5116/2006-30

"...Полно и всесторонне исследовав собранные по делу доказательства, надлежащим образом оценив представленную сторонами переписку, суд пришел к обоснованному выводу об осведомленности ответчицы о том, что договор аренды на 2006 год с ней заключаться не будет, и о принятии истцом надлежащих мер по извещению арендатора о прекращении договора по истечении срока. Таким образом, Администрация до истечения определенного в договоре срока явно выразила волю на отказ от дальнейшего продолжения арендных отношений с предпринимателем..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.12.2009 по делу N А15-711/2009

"...Как видно из материалов дела, 04.12.1997 предприятие (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды, по условиям которого в аренду по акту приема передачи от 04.12.1997 переданы здание птицефабрики и прилегающий земельный участок площадью 1,5 га, расположенные по адресу: с. Рубас, Дербентский район. Срок действия договора установлен с 01.01.1998 по 31.12.2008.

В 2006 и 2008 годах предприниматель обратился с письмами к предприятию и администрации о продлении договора и выдаче ему первичных документов на арендуемое здание и земельный участок для представления их в управление для регистрации договора аренды от 04.12.1997.

Согласно пункту 4 договора аренды от 04.12.1997 срок действия данного договора определен с 01.01.1998 по 31.12.2008, с дальнейшим продлением срока его действия и с последующим выкупом здания подсобного хозяйства с прилегающими территориями, указанными в настоящем договоре.

Суды установили, что срок действия договора аренды истек 31.12.2008. Из имеющихся в деле писем предприятия следует, что оно не намерено продлевать договорные отношения с предпринимателем и заявило о прекращении договора с требованиями об освобождении спорного имущества.

При таких обстоятельствах судебные инстанции обоснованно пришли к выводу об отсутствии оснований для признания договора аренды от 04.12.1997 возобновленным сроком на десять лет с 01.01.2009 по 31.12.2019 и правомерно признали его прекратившим свое действие.

Судебные инстанции пришли к выводу, что указание в пункте 4 договора аренды от 04.12.1997 на дальнейшее продление срока действия договора с последующим выкупом здания подсобного хозяйства с прилегающими территориями свидетельствует о праве предпринимателя совершить названные действия, а не о принятии арендодателем на себя обязательств по продлению с предпринимателем договора аренды и передаче ему в собственность арендуемого имущества. Из материалов дела также не усматривается намерения администрации передать предпринимателю в собственность арендуемое им имущество..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 03.11.2009 по делу N А32-5912/2009

"...Администрация муниципального образования г. Краснодар (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО "Компит" (далее - общество) о расторжении договора аренды земельного участка, заключенного администрацией и обществом, погашении записи о государственной регистрации.

Решением от 02.06.2009, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2009, в иске отказано. Судебные акты мотивированы тем, что срок действия договора аренды от 16.09.2003 истек 15.08.2008. В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Суды пришли к выводу, что воля арендодателя на отказ продолжать арендные правоотношения подтверждается материалами дела, в связи с чем, суд посчитал договор аренды от 16.09.2003 прекращенным, что исключает возможность удовлетворения иска о расторжении прекращенного договора.

В письме от 28.05.2008 администрация сообщила обществу о том, что договор аренды от 15.09.2003 на новый срок продлеваться не будет. В письме от 02.09.2008 администрация со ссылкой на письмо от 28.05.2008 направила обществу проект соглашения о расторжении договора аренды.

Вывод судебных инстанций о наличии воли арендодателя прекратить арендные отношения после истечения срока действия договора аренды, выраженной до окончания срока действия договора, основан на материалах дела...

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения судебных актов по доводам кассационной жалобы..."

Постановление ФАС Центрального округа от 23.10.2009 N Ф10-4015/09 по делу N А08-3031/07-28-5-28

"...Договор аренды земельного участка от 01.08.2006 заключен на срок с 05.02.2006 по 04.02.2007 (п. 2.1. договора).

19.12.2006 в адрес ответчика было направлено уведомление N 5684 о том, что срок действия договора-обязательства приобретения права аренды земельного участка N 407-ПС и заключенного в соответствии с ним договора аренды земельного участка истекает 06.02.2007. Продлевать договор-обязательство администрация г. Белгорода не намерена, в связи с чем на ООО "Ваше право" возложена обязанность в срок до 06.03.2007 демонтировать сооружение и освободить земельный участок.

Поскольку ответчик после истечения срока действия договора аренды спорный земельный участок не освободил, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

По мнению кассационной инстанции, удовлетворяя заявленные исковые требования, суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку срок действия заключенного сторонами договора аренды истек, учитывая, что у администрации г. Белгорода отсутствуют намерения заключать с ответчиком договор аренды на новый срок, а доказательств освобождения спорного земельного участка в материалы дела не представлено, суд апелляционной инстанции правомерно удовлетворил требование МУ "Городская недвижимость"..."

Постановление ФАС Центрального округа от 26.05.2009 по делу N А48-2780/08-7

"...Как следует из материалов дела и не оспаривается ответчиком, уведомление о намерении заключить новый договор аренды на арендуемое помещение последним в адрес истца направлено не было.

В то же время 23.01.2007 истец направил в адрес ответчика уведомление N 43 с требованием в месячный срок со дня получения настоящего уведомления освободить занимаемые помещения в здании администрации Залегощенского района.

Учитывая то обстоятельство, что арендодатель возражал против продолжения арендных отношений после истечения срока действия договора аренды от 01.07.2006, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что данный договор не может считаться продленным на неопределенный срок в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ..."

Позиция 2. Если арендодатель направил арендатору уведомление о прекращении арендных отношений, но, по истечении срока договора, мер по истребованию арендованного имущества не предпринимал и указал арендатору на необходимость исполнения договора, то договор является возобновленным на неопределенный срок.

Судебная практика:

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 25.12.2009 N Ф03-7359/2009 по делу N А51-9937/2008

"...Как установлено судом и следует из материалов дела, между Управлением муниципальной собственности г.Владивостока (Арендодатель) и ООО "Эдельвейс-Трейд" (Арендатор) 27.03.2003 заключен договор N 05-00180-001-Н-АР-2079-00 аренды нежилого помещения, расположенного по адресу г. Владивосток, проспект 100-летия Владивостока, д. 109, общей площадью 509,90 кв.м. (далее - спорное помещение") на срок с 01.02.2003 по 31.12.2007 для использования в целях "Магазин". Помещение передано арендатору по акту приема-передачи в аренду нежилого помещения от 01.02.2003.

Письмом от 11.10.2007 N 12/3-1-8041 УМС г.Владивостока уведомило ответчика о прекращении договора аренды и освобождении помещения в срок до 01.01.2008, и предупредило его о выселении в судебном порядке в случае неосвобождения помещения в установленный срок.

Письмом от 07.07.2008 N 12/3-1-134 УМС г.Владивостока предупредило ответчика о необходимости исполнения обязательства и сообщило о нарушении им условий договора в части внесения арендной платы и о необходимости погашения задолженности по арендной плате, составляющей по состоянию на 30.06.2008 230 372 руб. 84 коп., в том числе 162 773 руб. 11 коп. основного долга, 61 643 руб. 34 коп. пени и 5 956 руб. 39 коп. процентов.

Как установлено судом апелляционной инстанции и подтверждается актом проверки использования муниципального имущества от 27.05.2008 N 127, после истечения срока действия договора ответчик продолжал пользоваться спорным нежилым помещением. При этом истцом не предпринимались меры по выселению ответчика из занимаемого помещения в судебном порядке, о чем сообщалось в уведомлении от 11.10.2007 N 12/3-1-8041.

Кроме того, в предупреждении от 07.07.2008 N 12/3-1-134 истец сообщил обществу о необходимости исполнения обязательства по договору, при этом сумма задолженности по договору была рассчитана на 30.06.2008 исходя из арендной платы за время пользования спорным помещением по истечении срока действия договора. В уведомлении от 17.08.2008 N 28/2-3-1166 истец сообщил арендатору об изменении реквизитов бюджетного счета, на который следует оплачивать арендную плату по договору.

Данные обстоятельства, как указал апелляционный суд, свидетельствуют об отсутствии у арендодателя возражений относительно использования ответчиком спорного помещения.

Учитывая, что после истечения срока действия договора ответчик продолжал пользоваться недвижимым имуществом при отсутствии возражении со стороны арендодателя, апелляционный суд пришел к правильному выводу о том, что в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор был возобновлен на неопределенный срок..."

5.4. Вывод из судебной практики: Договор аренды не считается возобновленным на неопределенный срок, если арендатор после прекращения срока его действия передал имущество балансодержателю.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.03.2007 по делу N А56-8028/2006

"...В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Поскольку, как установлено судом первой инстанции, предприниматель освободил арендуемое помещение 01.08.2005 и передал его по акту балансодержателю, то есть отказался от возобновления договора на неопределенный срок, суд правомерно отказал во взыскании задолженности за период с 01.08.2005 по 31.01.2006..."

5.5. Вывод из судебной практики: Отказ арендатора от договора аренды, если он продолжает фактическое использование имущества, не является препятствием для возобновления договора.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 06.04.2007 по делу N А56-26630/2006

"...В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Вывод арбитражного суда о том, что договор аренды от 01.01.02 возобновлен на неопределенный срок, полностью соответствует материалам дела и положениям названной правовой нормы.

Пунктом 2 статьи 610 ГК РФ предусмотрено, что в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Ответчик ссылается на направленное им истцу письмо от 11.12.03 с предложением расторгнуть договор, однако, как видно из материалов дела, земельный участок арендодателю возвращен не был, соглашения о прекращении действия договора стороны не заключили, в связи с чем арбитражный суд обоснованно указал на правомерность требования Администрации о взыскании арендной платы и пеней..."

5.6. Вывод из судебной практики: Если в договоре аренды установлено, что его можно продлить, только если стороны достигнут соглашения о продлении путем направления уведомления до истечения срока его действия, то возобновить договор на неопределенный срок в отсутствие такого соглашения нельзя.

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 23.07.2009 N Ф04-4275/2009(10710-А70-9) по делу N А70-7837/32-2008

"...Пунктом 7.3 договора аренды земельного участка стороны определили считать договор расторгнутым по истечении срока его действия (пункт 7.2 договора) при отсутствии соглашения о его продлении.

Суды, считая данный пункт противоречащим императивному характеру части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, в нарушении статей 170 и 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не указали, в чем согласованное сторонами условие о расторжении договора противоречит норме закона, содержащей условия о возобновлении договора аренды.

Пунктом 3.1.3 договора аренды земельного участка предусмотрено право предпринимателя по истечении срока действия договора заключить новый договор или продлить срок аренды на прежних условиях по письменному заявленному, направленному арендодателю не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора.

Включение в договор аренды земельного участка условий о пролонгации договора указывает на то, что арендодатель возражает против использования земельного участка по истечении срока аренды в отсутствие соглашения сторон о продлении срока действия договора или нового договора аренды.

Материалы дела не содержат ни соглашения сторон о продлении договора аренды, ни заключенного нового договора аренды.

При данных обстоятельствах договор аренды земельного участка от 04.10.2007 N 23-21/119 прекратил свое действие по окончании указанного в нем срока.

Арбитражный суд неправильно применил положения пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и сделал необоснованный вывод о продлении договора аренды земельного участка от 04.10.2007 N 23-21/119 на неопределенный срок..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 31.03.2009 N Ф04-1813/2009(3338-А45-9) по делу N А45-14994/2008-53/270

"...Признавая договор аренды возобновленным на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, арбитражный суд не учел условие пункта 4.1 договора аренды земельного участка.

Пунктом 4.1 договора аренды предпринимателю предоставлено право на продление договора при условии письменного уведомления арендодателя не позднее, чем за 30 календарных дней до истечения срока действия договора.

Согласно пункту 6.3 договора аренды истечение срока действия договора влечет за собой его прекращение, если ко дню истечения срока действия договора не будет достигнуто соглашение о его пролонгации.

Вопросы о направлении предпринимателем уведомления о продлении арендных отношений, о наличии достигнутого соглашения на пролонгацию договора не исследовались судом.

Выводы суда в нарушении статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сделаны при неполном исследовании представленных в дело документов, поэтому не соответствуют обстоятельствам дела.

При таких обстоятельствах решение арбитражного суда подлежит отмене, как незаконное и необоснованное..."

5.7. Вывод из судебной практики: Отсутствие обращения арендатора с письменным заявлением о продлении срока договора не является препятствием для продления договора на неопределенный срок.

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.01.2009 N Ф04-49/2009(19191-А70-17) по делу N А70-707/11-2008

"...Со ссылкой на положения статей 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, правомерно отклонила довод ответчика об окончании срока действия договора, поскольку ответчик к истцу с письменным заявлением о продлении срока действия не обращался и не заявлял об отказе от договора, то договор аренды является возобновленным на неопределенный срок..."

5.8. Вывод из судебной практики: Условие договора аренды о том, что окончание срока его действия влечет прекращение обязательств сторон по договору, не препятствует возобновлению договора на новый срок, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

Судебная практика:

Постановление ФАС Центрального округа от 12.11.2008 по делу N А36-722/2008

"...Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Следовательно, окончание срока договора аренды влечет его прекращение.

Однако пункт 2 ст. 621 ГК РФ устанавливает исключение из общего правила. В соответствии с приведенной правовой нормой договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя. Поэтому наличие в договоре аренды условия, предусматривающего, что окончание срока его действия влечет прекращение обязательств сторон по договору (в данном случае - пункта 2.3), не является определяющим для арендных правоотношений и не исключает возможность возобновления договора на неопределенный срок при вышеуказанных условиях..."

5.9. Вывод из судебной практики: Отказ арендатора препятствует возобновлению договора на неопределенный срок, даже если отказ заявлен с пропуском срока, предусмотренного договором для его заявления, при условии что арендатор не использовал имущество после прекращения договора.

Судебная практика:

Постановление ФАС Поволжского округа от 03.06.2009 по делу N А55-17889/2008

"...В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Договор аренды от 01.01.2007 N 10/01-07 в редакции дополнительного соглашения от 01.12.2007 N 2 был заключен на срок до 31.10.2008.

Как установлено судом, ответчик 31.10.2008 направил истцу уведомление об отказе в продлении срока аренды нежилых помещений с приложением акта приема-передачи нежилых помещений. Арендуемые помещения ответчиком были освобождены до 31.10.2008.

Таким образом, по истечении срока действия договора у арендатора отсутствовало намерение воспользоваться преимущественным правом на продление срока действия договора, в связи с чем суд правильно признал договорные отношения прекращенными 31.10.2008.

Судом правомерно указано, что нарушение истцом установленного договором месячного срока для направления отказа от продления договорных отношений не может являться основанием для того, чтобы считать договорные отношения продленными.

Доказательства пользования ответчиком арендованным имуществом после прекращения договора аренды, в материалы дела не представлены..."