2. Последствия нарушения преимущественного права на заключение договора на новый срок

2.1. Вывод из судебной практики: По вопросу, вправе ли арендатор требовать от арендодателя заключить с ним договор на новый срок, существует две позиции судов.

Позиция 1. Арендатор не вправе требовать от арендодателя заключить договор на новый срок, а может лишь при отказе в этом потребовать перевода прав и обязанностей либо взыскать убытки, если в последующем арендодатель заключит договор аренды на то же имущество с другим лицом.

Судебная практика:

Определение ВАС РФ от 25.12.2009 N ВАС-17393/09 по делу N А40-89440/08-89-746

"...Письмом от 16.06.2008 N 09-1758/08 арендодатель уведомил арендатора о возражениях на использование арендованного помещения после 31.08.2008 и прекращении указанного договора аренды истечением срока.

В письмах от 26.06.2008 и 12.12.2008 арендатор сообщил арендодателю о своем намерении заключить договор аренды спорного помещения на новый срок.

Между тем, учитывая, что арендодатель надлежащим образом уведомил арендатора о прекращении договора аренды по окончанию его действия, т.е. 31.08.2008, суды сделали обоснованный вывод о том, что договор прекратил свое действие 31.08.2008.

В соответствии со статьей 621 ГК РФ если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Как установлено судами, в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие намерение арендодателя или фактическую сдачу им спорных нежилых помещений в аренду третьим лицам, в связи с чем является несостоятельной ссылка ООО "Кайрос 92" на неприменение судами статьи 621 ГК РФ и на наличие у него преимущественного права на заключение договора на новый срок.

При таких обстоятельствах судебные акты являются законными и обоснованными, принятыми по всесторонне и полно исследованным обстоятельствам дела, нормы материального права применены судом к установленным правоотношениям правильно..."

Определение ВАС РФ от 24.11.2009 N ВАС-14788/09 по делу N А57-7779/2008-132

"...Судом установлено, что между предпринимателем и администрацией 28.02.2007 заключен договор N 72 аренды земельного участка, площадью 12 кв.м., расположенного в г. Балаково, 6-й микрорайон, Проспект Героев, район магазина "Колосок" сроком действия с 29.01.2007 по 28.12.2007 для установки торгового павильона.

До истечения срока действия указанного договора, предприниматель, ссылаясь на пункт 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, обратилась к Главе администрации с заявлением о его продлении на три года.

Комитет по управлению имуществом Балаковского муниципального образования Саратовской области, от имени арендодателя (администрации), письмом от 04.12.2007 N 7228 сообщил предпринимателю об отказе в продлении договора аренды на новый срок и указал на необходимость по окончании срока действия договора аренды привести участок в надлежащее состояние, т.е. убрать временные сооружения, которые на нем расположены, и сдать участок по акту приема передачи.

10.12.2007 предприниматель повторно обратилась с заявлением о продлении срока действия договора аренды земельного участка, но арендодатель отказался от продления договора и вновь просил предпринимателя освободить земельный участок.

Таким образом, воля арендодателя была направлена на прекращение договорных отношений с предпринимателем, о чем ей неоднократно сообщалось в названных выше письмах.

Не согласившись с отказами администрации в продлении договора аренды на новый срок и считая их не соответствующими положениям статей 22 Земельного кодекса Российской Федерации и 621 Гражданского Российской Федерации, предусматривающих преимущественное право арендодателя по истечении срока договора аренды на заключение этого договора на новый срок, предприниматель обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд отказал в удовлетворении заявленных требований, указав на то, что ни законом ни договором аренды не предусмотрена обязательность его перезаключения на новый срок, а при отсутствии доказательств передачи в аренду земельного участка третьим лицам, оспариваемые заявителем отказы не могут нарушать преимущественного права арендатора (предпринимателя) на заключение договора на новый срок, которое предусмотрено статьями 22 Земельного кодекса Российской Федерации и 621 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Определение ВАС РФ от 12.11.2007 по делу N 14061/07

"...Согласно части 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков...

Из содержания данных норм следует, что право требовать возмещения убытков (перевода прав и обязанностей по договору аренды) возникает у арендатора в случае, если арендодатель, отказав арендатору в заключении договора аренды имущества на новый срок, в течение года со дня истечения срока этого договора передает то же самое имущество в аренду другому лицу..."

Определение ВАС РФ от 16.08.2007 по делу N 9641/07

"...Судом кассационной инстанции было установлено, что в договоре аренды отсутствует условие, в соответствии с которым собственник помещения взял на себя обязательство продлевать данный договор при любом обращении арендатора с просьбой о таком продлении. Довод Силаевой О.А. о наличии у нее преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок является несостоятельным, поскольку в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предпринимателем не предоставлено доказательств передачи арендодателем спорного помещения в аренду другим лицам, в связи с чем положения п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации к правоотношениям сторон неприменимы..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.10.2009 по делу N А82-15365/2008-10

"...В пункте 2.1 договора контрагенты согласовали срок действия договора в течение пяти лет с момента его регистрации.

С целью продления арендных правоотношений после окончания срока действия договора арендатор обратился к арендодателю с просьбой заключить договор аренды указанных помещений на новый пятилетний срок (письма от 30.07.2008 N 16/08, от 25.08.2008 N 24/08, получены адресатом 04 и 25.08.2008 соответственно).

Письмом от 02.10.2008 N 844 арендодатель сообщил арендатору со ссылкой на пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что считает договор аренды от 26.03.2003 N 570 заключенным с 03.10.2003 на неопределенный срок и предупреждает об отказе от данного договора с 04.01.2009.

Общество посчитало, что арендодатель умышленно бездействовал до последнего дня срока действия договора аренды в рассмотрении вопроса о заключении договора на новый срок, поэтому должен понести имущественную ответственность в виде возмещения арендатору упущенной выгоды за период с октября по декабрь 2008 года.

Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации за арендатором, надлежащим образом исполнявшим договорные обязанности, закреплено преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, которым он может воспользоваться лишь при условии письменного уведомления им арендодателя о желании заключить новый договор.

Такое уведомление имеет существенное значение в ситуациях, когда арендодатель отказывает арендатору в заключении договора на новый срок и одновременно заключает договор имущественного найма с третьим лицом. Способ защиты арендатора в этом случае - исковое требование о переводе на себя прав и обязанностей по заключенному договору аренды и возмещение убытков, причиненных ему из-за отказа контрагента в заключении договора на новый срок.

По данному делу арендодатель проинформировал арендатора о возобновлении арендных правоотношений на неопределенный срок и потребовал расторжения договора, предупредив контрагента об этом за три месяца, что не противоречит статьями 610 и 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, суд обоснованно исходил из отсутствия оснований для взыскания с ответчиков убытков..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 23.11.2009 N Ф03-6336/2009 по делу N А04-2672/2009

"...Как следует из материалов дела и установлено судами, 01.06.1999 между Комитетом (арендодатель) и предпринимателем Удод Т.А. (арендатор) заключен договор N 262/1, предметом которого является аренда муниципального кафе "Бирюза" в целом как имущественного комплекса, расположенного по адресу: г.Благовещенск, ул.Ленина, 124, на срок с 01.06.1999 по 31.05.2009.

02.02.2009 предприниматель Удод Т.А. направил в адрес арендодателя заявление о предоставлении ему преимущественного права на приобретение арендуемого здания по ул.Ленина, 124 в г.Благовещенске (кафе "Бирюза").

Письмом от 07.05.2009 N 4350 Комитет поставил предпринимателя в известность о том, что после истечения срока действия договора от 01.06.1999 N 262/1 Комитет не намерен сдавать в аренду муниципальное недвижимое имущество, расположенное по ул.Ленина, 124 в г.Благовещенске, предложил в соответствии с требованиями статьи 622 ГК РФ освободить указанное имущество и передать Комитету по акту в 10-дневный срок после прекращения действия договора, то есть до 10.06.2009.

Предприниматель Удод Т.А., ссылаясь на наличие у нее преимущественного права приватизации данного объекта при его аренде, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 621 ГК РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

По смыслу указанной нормы права, ее применение возможно при наличии волеизъявления собственника сдаваемого в аренду имущества на его сдачу в аренду после окончания срока действия предыдущего договора, следовательно, для реализации соответствующего права должны существовать лица, по отношении к правам которых у истца (арендатора по предыдущему договору аренды) возникло преимущество.

При рассмотрении настоящего спора судами установлено, что доказательств распоряжения собственником спорного имущества (ответчиком по делу) этим имуществом посредством сдачи его в аренду другому лицу, не представлено.

При таких обстоятельствах обоснован вывод судов о том, что ответчик, осуществляя полномочия собственника в отношении муниципального имущества, имел законные основания ответить отказом на предложение арендатора заключить договор аренды на новый срок.

Поскольку правовых оснований для обязания ответчика заключить с истцом договор аренды не имеется, арбитражные суды в удовлетворении исковых требований отказали обоснованно..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 29.06.2009 N Ф03-2360/2009 по делу N А73-3713/2008

"...Суды установили, что между Комитетом (арендодатель) и предпринимателем А. (арендатор) с 1999 года заключались договоры аренды нежилого помещения бывшей кассы парка "Судостроитель", расположенного по ул. Кирова в г.Комсомольске-на-Амуре, в частности, договор аренды от 03.05.2007 N 29 сроком действия с 11.04.2007 по 09.04.2008.

Пунктом 6.1 данного договора предусмотрено, что арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок при надлежащем исполнении условий этой сделки в период ее действия.

12.03.2008 предприниматель А. обратился к ответчику с заявлением о заключении договора аренды указанного выше помещения на новый срок, однако Комитет предложение истца о продлении арендных отношений отклонил, направив ему уведомление об освобождении помещения (письмо от 28.03.2008).

Однако арбитражные суды установили, что, требуя применения способа защиты права, предусмотренного статьей 621 ГК РФ, истец не доказал наличие у ответчика намерения передать объект договора от 03.05.2007 в аренду по окончании срока его действия.

При изложенных обстоятельствах, арбитражные суды сделали соответствующий статье 621 ГК РФ вывод об отсутствии оснований для удовлетворения иска..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 23.06.2009 N Ф03-2498/2009 по делу N А04-8994/2008

"...Как следует из материалов дела, между КУМИ г.Тынды (арендодатель) и ЗАО "Инженерные сети" (арендатор) заключены договоры аренды муниципального имущества N 315 от 01.01.2008 и N 319 от 04.02.2008, согласно которым арендодатель обязался предоставить арендатору во временное возвратное пользование муниципальное имущество: нежилое помещение и автотранспортные средства. Срок действия договоров установлен с 01.01.2008 по 30.12.2008.

Письмами от 28.10.2008 N 1545/2 и N 1545/4 КУМИ г.Тынды уведомил общество о том, что после истечения срока действия спорных договоров аренды договорные отношения возобновляться не будут.

Не согласившись с отказом от заключения на новый срок договоров аренды имущества общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Для обоснования требований арендатор обязан представить документы, подтверждающие намерение арендодателя сдать другому арендатору имущество, ранее находившееся у него в аренде по договору, срок которого истек, или передачу этого имущества в аренду другому арендатору.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства по правилам, предусмотренным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд установил отсутствие у КУМИ г.Тынды намерения на передачу в аренду другим лицам имущества, являющегося объектом аренды по договорам от 01.01.2008 и от 04.02.2008, срок действия которых истек 30.12.2008..."

Постановление ФАС Московского округа от 27.11.2009 N КГ-А40/12492-09 по делу N А40-37650/09-77-235

"...Ссылку заявителя жалобы на нормы ст. 621 ГК РФ, которая предусматривает, что арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, не принимается во внимание судом кассационной инстанции как не имеющая правового значения, поскольку несет в себе самостоятельное исковое требование, которое не было предъявлено в качестве встречного требования и не рассматривалось в рамках настоящего дела.

Надлежащее исполнение арендатором своих обязанностей из договора аренды не лишает арендодателя права на отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, и не наделяет арендатора правом понудить арендодателя к заключению договора аренды на новый срок.

В силу нормы п. 1 ст. 621 ГК РФ защита преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок осуществляется посредством предъявления последним иска о переводе на себя прав и обязанностей из договора аренды, заключенного арендодателем с другим лицом.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает, что арбитражными судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, правильно применены нормы материального и процессуального права..."

Постановление ФАС Московского округа от 28.10.2009 N КГ-А41/9766-09 по делу N А41-16157/08

"...Общество с ограниченной ответственностью (ООО) фирма "Каштан" обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании незаконными решений и действий Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Химки Московской области по отказу ООО фирма "Каштан" в пролонгации (заключении на новый срок) договоров на аренду нежилых помещений муниципальной собственности: договор N 1111/132 от 22.09.95, договор N 1112/133 от 22.09.95, договор N 1110/134 от 22.09.95 и обязании Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Химки пролонгировать (заключить на новый срок) с ООО фирма "Каштан" договоры на аренду нежилых помещений муниципальной собственности: договор N 1111/132 от 22.09.95, договор N 1112/133 от 22.09.95, договор N 1110/134 от 22.09.95.

28 марта 2008 года ООО фирма "Каштан" обратилось в Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Химки с просьбой продлить договоры N 1111/132 от 22.09.95, N 1112/133 от 22.09.95, N 1110/134 от 22.09.95 на тот же срок и на прежних условиях.

Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Химки направил 30.04.2008 в адрес ООО "Каштан" уведомления, в которых сообщил, что срок договоров N 1111/132 от 22.09.95, N 1112/133 от 22.09.95, N 1110/134 от 22.09.95 истекает 21 августа 2008 года, договоры аренды на новый срок продлеваться не будут, и просил в срок до 31 августа 2008 года передать помещения и ключи от них по акту приемки-передачи собственнику помещения - городскому округу Химки.

Суд апелляционной инстанции обоснованно указал, что срок действия договоров истек и до истечения срока арендодатель уведомил арендатора об отказе от продления договора. Поскольку договоры аренды прекращены в связи с истечением срока действия, суд апелляционной инстанции правомерно на основании ст. 622 ГК РФ удовлетворил встречный иск о выселении.

Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечение срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Поскольку не представлено доказательств, подтверждающих намерение Комитета по управлению имуществом передать указанные нежилые помещения в аренду другим лицам, суд апелляционной инстанции обоснованно отказал в удовлетворении первоначального иска..."

Постановление ФАС Московского округа от 22.10.2009 N КГ-А40/10954-09 по делу N А40-69967/08-135-552

"...Исковые требования заявлены в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Вместе с тем преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду (пункт 35 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Как установлено судами, в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие намерение арендодателя или фактическую сдачу им спорного земельного участка в аренду третьим лицам.

В тех случаях, когда при рассмотрении дела будет выявлено, что арендодатель не сдавал и не намерен сдавать спорное имущество в аренду, обязывать арендодателя возобновить договор с прежним арендатором оснований не имеется (Письмо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10 сентября 1993 года N С-13/ОП-276).

Согласно данной норме права арендатор может заявить исковые требования о переводе на себя прав и обязанностей по заключенному арендодателем договору с третьим лицом, а не о понуждении заключить договор аренды..."

Постановление ФАС Московского округа от 16.07.2009 N КГ-А40/6190-09 по делу N А40-55844/08-64-208

"...Ответчик заявил встречный иск об обязании Департамента имущества г. Москвы заключить с ИП Б. договор аренды спорных нежилых помещений на условиях договора аренды нежилого фонда, находящегося в собственности г. Москвы от 21.11.2003 N 04-906/03 на срок, указанный в договоре.

Между тем, само по себе надлежащее исполнение арендатором обязанностей по уплате арендных платежей не является достаточным основанием для заключения договора аренды на новый срок при его прекращении в связи с истечением срока и отсутствии волеизъявления арендодателя на пролонгацию договора, принимая во внимание установленный п. 1 ст. 421 ГК РФ принцип свободы в заключении договора, на применение которого обоснованно сослался апелляционный суд.

При этом судами правильно отмечено, что правовые последствия отказа арендодателя от заключения договора аренды на новый срок установлены п. 1 ст. 621 ГК РФ, согласно которому если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, поскольку у ответчика была возможность реализовать предусмотренные указанной нормой способы защиты своих прав..."

Постановление ФАС Московского округа от 30.10.2007 по делу N КГ-А40/11140-07

"...В соответствии со ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключен договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды.

Судом не установлено наличие оснований для удовлетворения заявленных требований. Сведения об иных арендаторах спорного помещения в материалах дела отсутствуют. Доказательств заключения договора аренды с иными лицами после прекращения договора аренды с истцом не представлено.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Поскольку истцом не доказаны обстоятельства, подтверждающие намерение ответчика заключить договор аренды с третьими лицами и обстоятельства заключения такого договора, судом правомерно принято решение об отказе в иске..."

Постановление ФАС Московского округа от 08.10.2007 по делу N КГ-А40/9208-07

"...В силу п. 1 ст. 621 ГК РФ преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.

Доказательств указанного заявителем жалобы не представлено..."

Постановление ФАС Московского округа от 07.08.2007 по делу N КГ-А40/6498-07

"...Согласно ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Что касается ссылки истца на установленное ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественное право на заключение с ним нового договора, то с учетом результатов исследования представленных заявителем аргументов в подтверждение этого права, суд сделал правильный вывод о неприменении указанной нормы по данному делу..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 11.12.2008 по делу N А55-2712/2008

"...Мэрия городского округа Тольятти, город Тольятти, обратилась в Арбитражный суд Самарской области с иском к индивидуальному предпринимателю Роговой В.О., город Тольятти, об обязании возвратить земельный участок площадью 182 кв. м., расположенный по ул. Л.Яшина, квартал 20 города Тольятти, с кадастровым номером 63:09:01:01:157:0011 в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования, полностью освободив его от строений.

Заявитель кассационной жалобы указывает на необходимость применения при рассмотрении данного спора правил статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации о его преимущественном праве на заключение договора аренды земельного участка на новый срок.

В пункте 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено преимущественное право арендатора возобновить арендные отношения по истечении срока договора и определены условия, при которых оно может быть реализовано.

Одним из условий реализации арендатором преимущественного права является передача арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу после отказа арендатору в заключении договора аренды на новый срок.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что истцом (арендодатель) указанные действия не совершались.

Следовательно ответчик не может ссылаться на наличие преимущественного права возобновить арендные отношения по истечении срока договора при рассмотрении настоящего спора..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.04.2008 по делу N А13-11650/2006

"...Довод истца о том, что согласно статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации он имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок перед другими арендаторами, обоснованно не принят судом, поскольку указанная статья не устанавливает обязанности арендодателя заключить с прежним добросовестным арендатором такой договор. В случае отказа арендодателя арендатору в заключении договора на новый срок названная статья предоставляет последнему лишь право требовать перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды, заключенному с другим лицом в течение года со дня истечения срока действовавшего договора. Однако предприниматель Михеева Н.Л. не представила суду надлежащих доказательств, свидетельствующих о заключении Дирекцией нового договора аренды с другим арендатором в отношении спорного помещения. Акт контрольной закупки, на который ссылается предприниматель Михеева Н.Л., не может быть признан достаточным доказательством, подтверждающим заключение договора аренды на спорное помещение с другим лицом, а лишь свидетельствует об осуществлении торговой деятельности в этом помещении. Установление факта осуществления торговой деятельности в помещении иным лицом нельзя признать достаточным для удовлетворения требования о переводе прав и обязанностей по договору аренды на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.07.2006 по делу N А21-9028/04

"...Право ООО "Хэлп-Кириши" на возобновление арендных отношений может быть реализовано только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 621 ГК РФ, в случае заключения договора аренды с другим лицом.

Поскольку имущество в аренду другому лицу не передано, преимущественное право ООО "Хэлп-Кириши" на заключение договора аренды на новый срок не нарушено..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.04.2006 по делу N А05-18272/2005-30

"...Статьей 621 того же Кодекса, на которую ссылается истец, предусмотрено преимущественное право арендатора, надлежащим образом исполнявшего свои обязанности, заключить договор аренды на новый срок. Однако указанная норма права не устанавливает право требовать от арендодателя заключения такого договора и соответствующей обязанности последнего. Арендатор имеет лишь право в случае отказа ему арендодателем в заключении договора на новый срок требовать перевода на себя прав и обязанностей по договору, заключенному с другим лицом в течение года со дня истечения срока действовавшего договора.

При таких обстоятельствах оснований для отмены или изменения решения не имеется..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 03.06.2009 по делу N А32-19926/2008

"...Администрация уведомила предпринимателя о прекращении договора аренды. В соответствии со статьей 622 Кодекса предприниматель обязан возвратить истцу арендуемый земельный участок. Предъявив иск о понуждении администрации к заключению договора аренды, предприниматель использовал ненадлежащий способ защиты субъективного гражданского права. Предусмотренное законом преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды не дает арендатору права на удовлетворение иска о заключении нового договора аренды.

...Преимущественное право арендатора может быть реализовано путем перевода в судебном порядке на себя прав и обязанностей по заключенному администрацией договору аренды на спорный земельный участок с другим лицом в течение года со дня истечения срока договора..."

Позиция 2. Арендатор вправе обратиться в суд с иском о понуждении арендодателя заключить договор на новый срок, если известно, что последний намерен и в дальнейшем сдавать данное имущество в аренду, но другому лицу.

Судебная практика:

Определение ВАС РФ от 07.08.2009 N ВАС-9974/09 по делу N А73-3713/2008-4

"...Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Однако арендатор вправе обратиться в суд с иском о понуждении арендодателя заключить договор на новый срок, если известно, что арендодатель намерен и в дальнейшем сдавать данное имущество в аренду, но другому лицу.

Факт наличия у Комитета намерения в дальнейшем сдавать спорное нежилое помещение в аренду третьим лицам судами не установлен.

При таких обстоятельствах следует согласиться с выводом судов об отсутствии оснований для понуждения Комитета заключить с предпринимателем договор аренды на новый срок..."

2.2. Вывод из судебной практики: Нарушение преимущественного права арендатора на заключение договора аренды не влечет недействительности договора.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 02.04.2008 по делу N КГ-А41/1226-08

"...Апелляционный суд также указал на то, что в силу положений части 1 статьи 621 ГК РФ нарушение преимущественного права арендатора на заключение договора аренды не влечет недействительность договора.

Оснований для иных выводов кассационной инстанцией не установлено..."