6. Последствия расхождения описаний объекта в договоре аренды и документах учета

В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие идентифицировать имущество, которое передается в аренду. Однако само описание объекта аренды в договоре не всегда означает надлежащее согласование предмета договора.

6.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, является ли предмет договора аренды согласованным, если его описание в тексте договора отличается от данных, содержащихся в технической и (или) регистрационной документации, существует две позиции судов.

Позиция 1. Если описание объекта в договоре не соответствует его описанию в технической и (или) регистрационной документации, это является основанием для признания договора аренды незаключенным ввиду несогласованности предмета.

Судебная практика:

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 19.11.2009 N Ф03-6033/2009 по делу N А51-2828/2009

"...При рассмотрении иска суды установили, что из представленных в материалы дела договора аренды от 03.11.03 N 01-02522-003-Н-АР-2780-00, технического паспорта на здание, расположенное по адресу: г. Владивостока, ул. Семеновская, 3, лит. А, плана мансардного этажа здания ФГУП "Ростехинвентаризация", невозможно установить какие именно нежилые помещения являются объектом договора аренды, на каком этаже они находятся. При соотнесении текста оспариваемого договора аренды и технического паспорта помещения невозможно установить помещения, которые явились предметом аренды.

Данным вывод судов и признание договора аренды незаключенным связаны с тем, что согласно оспариваемому договору аренды его предметом является недвижимое имущество, расположенное по адресу: ул. Семеновская (Колхозная), д. 3 (лит. Д), общей площадью 102,5 кв.м. (в том числе 89,7 кв.м. основная площадь, 12,8 кв.м. места общего пользования), а согласно свидетельству о государственной регистрации права от 28.06.2004 объектом права аренды являются нежилые помещения (номера на поэтажном плане: 3а, 3 - 5) общей площадью 89,7 кв.м, находящиеся на мансардном этаже в здании (лит. А), расположенном по адресу: г. Владивосток, ул. Семеновская (Колхозная), 3.

С учетом изложенного, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что договор аренды от 03.11.03 N 01-02522-003-Н-АР-2780-00 сторонами не заключен..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18.12.2008 по делу N А79-4850/2008

"...Оценив условия договора, позиции сторон, суд правомерно пришел к выводу о том, что стороны не согласовали предмет аренды, поскольку в договоре указана одна площадь сдаваемых в аренду помещений, а именно 274,7 квадратного метра, в технических паспортах - другая площадь (323,3 квадратного метра), а согласно плану 1-го этажа (том 2, л. д.39) площадь литеров А2 и А4 составляет 311,2 квадратного метра.

Несогласованность предмета аренды сторонами сделки повлекла за собой обоснованное признание судом договора аренды незаключенным и отказ в удовлетворении требований, основанных на данном договоре..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 24.09.2009 по делу N А12-34747/05

"...Между истцом и ООО "Поволжская Недвижимость" заключен договор аренды от 25.05.2004, предметом которого было определено отдельно стоящее нежилое здание, находящееся по адресу: Кумылженский район, станица Кумылженская, ул. Лермонтова, 1а, общей площадью 1376,9 кв. м. Оплату по договору аренды надлежало произвести единым платежом в размере 3 029 180 руб. из расчета 200 руб. за 1 кв. м в месяц, в том числе и налог на добавленную стоимость.

Из имеющегося в материалах дела технического паспорта следует, что в состав здания по адресу Волгоградская область, Кумылженский район, ст. Кумылженская, ул. Лермонтова, дом 1а входят помещения площадью 638,0 кв. м, расположенные на 1 этаже, помещения площадью 655,5 кв. м, расположенные на 2 этаже, здания и помещения площадью 342,8 кв. м., расположенные в подвале здания, лестничные клетки на 1 этаже - площадью 30,2 кв. м, лестничные клетки на 2 этаже - площадью 53,2 кв. м. Таким образом, общая площадь здания составляет 1719,7 кв. м.

В соответствии с пунктом 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Суд установил, что из содержания пункта 1 договора аренды от 25.05.2004 следует, что передаче в аренду подлежало здание площадью 1376,9 кв. м, из расчета этой площади устанавливалась сторонами арендная плата. Фактическая же общая площадь помещений в здании составляет 1719,7 кв. м, следовательно, из указанного договора невозможно с достоверностью установить предмет аренды - часть здания - нежилое помещение площадью 1376,9 кв. м, или же все здание площадью 1719,7 кв. м.

При таких обстоятельствах соответствует закону вывод суда апелляционной инстанции о том, что сторонами не был согласован объект аренды, и в силу положений статьи 607 ГК РФ договор аренды от 25.05.2004 не считается заключенным, и ссылка на этот договор в доказательство обоснованности своих требований неправомерно..."

Постановление ФАС Уральского округа от 13.01.2010 N Ф09-10779/09-С3 по делу N А76-8752/2009-23-495

"...Судами установлено, что из содержания п. 1.1 договора следует, что предмет аренды - нежилое помещение общей площадью 36 кв. м расположено на шестом этаже нежилого здания по адресу: г. Челябинск, ул. Малогрузовая, 1, офис 604. Ссылки на приложения к договору в виде плана арендуемого помещения (поэтажного плана шестого этажа здания, схемы расположения помещений) в договоре отсутствуют.

Данные технического паспорта нежилого помещения по указанному адресу (инвентарный номер 40775), составленного областным государственным унитарным предприятием "Областной центр технической инвентаризации" по Челябинской области по состоянию 20.02.2008, не содержат указание на какое-либо помещение площадью 36 кв. м (офис 604), расположенное на шестом этаже. Согласно поэтажному плану от 20.02.2008 на шестом этаже указанного здания находятся три помещения с аналогичными параметрами площади: 34,7 кв. м, 35,6 кв. м, 38,6 кв. м. Помещения площадью 36 кв. м, как обозначено в п. 1.1 договора, на шестом этаже здания не имеется.

Копия схемы расположения и нумерации помещений шестого этажа нежилого здания по адресу: г. Челябинск, ул. Малогрузовая, 1, признана судами неотносимым доказательством, поскольку она не является неотъемлемой частью договора, ссылок на него не содержит, утверждена истцом в одностороннем порядке и не совпадает с данными технического паспорта здания, а именно, с планом шестого этажа.

При таких обстоятельствах суды пришли к правильным выводам о том, что представленные истцов документы не позволяют определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды на основании договора, договор нельзя рассматривать как заключенный, поскольку сторонами не согласован его предмет, требования истца о взыскании задолженности по арендной платы и неустойки за просрочку ее оплаты, основанные на условиях незаключенного договора, удовлетворению не подлежат..."

Постановление ФАС Уральского округа от 10.09.2009 N Ф09-5806/09-С6 по делу N А60-33704/2008-С3

"...Как следует из материалов дела, между обществом "Титан и К" (арендодатель) и обществом "Люнол" (арендатор) подписан договор аренды помещения от 12.04.2008 и акт приема-передачи нежилого помещения от 15.04.2008 (приложение N 2 к договору), согласно которым арендодатель предоставил арендатору за плату во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 142 кв. м., расположенное по адресу: Свердловская область, г. Тавда, ул. Гоголя, д. 171.

Из договора аренды помещения от 12.04.2008 и акта приема-передачи нежилого помещения от 15.04.2008 следует, что общество "Титан и К" предоставило обществу "Люнол" во временное владение и пользование нежилое помещение, общей площадью 142 кв. м., расположенное по адресу: Свердловская область, г. Тавда, ул. Гоголя, д. 171.

Имеющиеся в материалах дела технические и регистрационные документы на объект недвижимости, расположенный по указанному адресу, содержат противоречивые данные относительно его площади.

Согласно договору купли-продажи от 28.12.1999, на основании которого общество "Титан и К" приобрело нежилое здание, его площадь составляет 94,6 кв. м. Из технического паспорта на здание магазина, находящегося по адресу: Свердловская область, г. Тавда, ул. Гоголя, 171, по состоянию на 18.11.1999 следует, что площадь магазина - 136 кв. м., площадь крыльца - 9,8 кв. м., площадь холодного пристроя - 6,8 кв. м., общая площадь - 152,6 кв. м. В регистрационном удостоверении от 28.12.1999 N 131, выданном Тавдинским бюро технической инвентаризации, указана полезная площадь здания - 94,6 кв. м., холодного пристроя - 7 кв. м.

С учетом наличия расхождений в площади здания, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Тавда, ул. Гоголя, 171, и принимая во внимание, что это здание состоит из нескольких нежилых помещений с разными литерами, суд апелляционной инстанции правильно установил, что условие об объекте аренды сторонами не согласовано.

Не признав договор аренды помещения от 12.04.2008 заключенным, апелляционный суд обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований общества "Титан и К" о взыскании основного долга и договорной неустойки..."

Постановление ФАС Уральского округа от 12.07.2007 N Ф09-5259/07-С6 по делу N А60-34498/2006

"...Как установлено судом и следует из материалов дела, между предпринимателем Усаниным С.Н. (арендодатель) и обществом (арендатор) был подписан договор аренды нежилого помещения от 08.02.2006 N 7/1, в соответствии с условиями которого предприниматель Усанин С.Н. предоставляет обществу в пользование нежилое меблированное помещение площадью 40 кв. м, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Уральская, 68/1, на срок с 08.02.2006 по 08.01.2007. Обществом (арендатор) и предпринимателем Кузнецовым С.С. (субарендатор) 06.03.2006 был подписан договор субаренды указанного нежилого помещения на срок до 08.01.2007.

В соответствии с п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Из содержания п. 1.1 договора от 08.02.2006 N 7/1 не представляется возможным определить объект договора аренды. Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 27.02.2007 N 01/205/2007-143, представленной Управлением Федеральной регистрационной службы по Свердловской области, помещение, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Уральская, 68/1, является двухкомнатной квартирой (N 17). Назначение помещения - жилое..."

Постановление ФАС Уральского округа от 15.05.2007 N Ф09-3527/07-С6 по делу N А76-34952/2004

"...При этом, оставляя решение без изменения, суд обоснованно исходил из того, что в договоре аренды от 01.01.1997 N 6А не индивидуализирован объект аренды (имеются расхождения в площадях помещения, названного в договоре и в свидетельстве о государственной регистрации права серии 74-АИ N 082330, не указаны конкретные помещения, переданные ответчику), в связи с чем данный договор является незаключенным (п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации), а следовательно, по такому договору с ответчика не может быть взыскана задолженность по арендной плате и штрафные санкции..."

Позиция 2. Несоответствие описания объекта в договоре его описанию в технической и (или) регистрационной документации не является основанием для признания договора аренды незаключенным ввиду несогласованности предмета.

Судебная практика:

Примечание: Приходя к выводу об отсутствии оснований для признания договора незаключенным, суды могут исходить из того, что у арендодателя отсутствует иное аналогичное имущество, или из того, что расхождения в описании предмета аренды являются незначительными.

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 25.05.2009 по делу N А11-4137/2008-К1-2/170

"...В ходе выяснения обстоятельств дела суд апелляционной инстанции сделал вывод об отсутствии в договоре сведений, которые в силу статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяют определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Данный вывод суда апелляционной инстанции признан окружным судом ошибочным в силу следующего.

Вывод суда апелляционной инстанции о неопределенности объекта найма и, как следствие, незаключенности договора по причине несоответствия площадей нежилых помещений, прописанных в договоре аренды, сведениям, содержащимся в свидетельствах о государственной регистрации права собственности от 18.05.2007, ошибочен, ибо истец не имеет в городе Коврове Владимирской области на праве собственности иного аналогичного недвижимого имущества..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 01.06.2006 по делу N А79-4008/2005

"...Как видно из документов и установлено судом, 31.12.2002 Чувашский республиканский союз потребительских обществ (правопредшественник ответчика) и МУП "Районный рынок "Юхма" подписали договор аренды недвижимого имущества, согласно которому в пользование последнему передано здание, расположенное по адресу: Чувашская Республика, село Батырево, улица Дружбы, общей площадью 900 квадратных метров.

Вместе с тем из свидетельства о государственной регистрации права от 28.12.1998 серии АВ 037609 следует, что Чувашпотребсоюз является собственником склада площадью 1382,6 квадратного метра (литера А, I), расположенного по адресу: Чувашская Республика, Батыревский район, село Батырево, улица Дружбы.

Различия в площади склада (900 квадратных метров и 1382,6 квадратного мера), переданного по договору аренды, послужили основанием для обращения МУП "Районный рынок "Юхма" с иском о признании сделки незаключенной.

Материалами настоящего дела подтверждено и никем из участвующих в деле лиц не оспаривается, что здание, расположенное по адресу: Чувашская Республика, село Батырево, улица Дружбы, передано Чувашпотребсоюзом в аренду МУП "Районный рынок "Юхма" на основании ранее заключенных договоров аренды; истец длительное время пользуется спорным имуществом без каких-либо возражений; иных аналогичных или схожих зданий ответчик на указанной улице не имеет, поэтому суды первой и апелляционной инстанций правомерно указали, что договор аренды от 31.12.2002 содержит достаточный объем данных, позволяющих идентифицировать объект аренды.

Кроме того, пояснения самого истца свидетельствуют о том, что у него отсутствует (отсутствовало) заблуждение относительно арендуемой недвижимости, в связи с чем основания для признания сделки незаключенной отсутствуют..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 10.11.2009 по делу N А46-8746/2009

"...В кассационной жалобе О.В. Бузова просит решение суда отменить, дело направить на новое рассмотрение.

Заявитель жалобы полагает, что суд нарушил нормы материального права - не применил положения статей 432 и 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, признав заключенным договор аренды.

Указывает, что в договоре аренды не определен предмет: отсутствует ссылка на населенный пункт, имеется несоответствие в площади помещения, указанной в договоре (67 кв. м), и в свидетельстве о праве собственности (66,7 кв. м).

Между индивидуальным предпринимателем Е.Н. Тарамбуловой (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем О.В. Бузовой (арендатор) заключен договор аренды от 01.02.2008 N 1, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору во временное возмездное владение и пользование нежилое помещение площадью 67 кв. м, расположенное в цокольном этаже жилого дома по улице Перелета, 18, для размещения швейного цеха (далее - договор).

Доводы кассационной жалобы о незаключенности договора аренды в связи с неопределенностью его предмета несостоятельны, поскольку из текста договора очевидно, что недвижимое имущество находится в городе Омске. Разница площади нежилого помещения, указанного в договоре аренды и в свидетельстве о праве собственности в размере 0,3 кв.м не является существенной, указывающей на отсутствие соглашения между сторонами о предмете договора..."

Постановление ФАС Московского округа от 17.02.2006 N КГ-А40/358-06 по делу N А40-26471/05-12-198

"...Арбитражным судом г. Москвы рассмотрен иск ЗАО "Первый Московский завод радиодеталей" о признании незаконным решения Главного управления Федеральной регистрационной службы по Москве от 15.04.05 N 77-77-14/001/2005-577 об отказе истцу в государственной регистрации договора аренды земельного участка.

В оспариваемом решении об отказе ответчик указал на то, что договор в нарушение ст. 432, 607 ГК РФ не позволяет однозначно определить предмет договора.

Исследовав доводы сторон и представленные по делу материалы, суд установил, что договор аренды от 19.06.03 N М-08-505231 соответствует требованиям ст. ст. 432, 607 ГК РФ и что отказ ответчика зарегистрировать его незаконен.

С момента заключения договора в июне 2003 года арендатор пользуется определенными договором участками земли, оплачивая аренду согласно условиям сделки.

Вопрос о неопределенности предмета аренды между арендодателем и арендатором отсутствует.

Что касается имеющейся неточности в указании общей площади арендуемых участков (в договоре - 10042 кв. м, а по кадастровому учету - 10042,3 кв. м), то это обстоятельство может быть основанием для внесения в договор соответствующих уточнений..."