- •Путеводитель по судебной практике: аренда. Общие положения
- •Глава 34. Аренда
- •§ 1. Общие положения об аренде
- •1. Последствия непривлечения оценщика при заключении договора аренды государственного (муниципального) имущества
- •2. Акт органа государственной власти (местного самоуправления) как основание для возникновения арендных правоотношений
- •3. Акт органа государственной власти (местного самоуправления) как основание для прекращения договора аренды
- •4. Ограничение прав арендатора на плоды, продукцию и доходы от использования арендованного имущества
- •5. Квалификация сделки как договора аренды
- •6. Приобретение права аренды у арендодателя при заключении договора
- •1. Предоставление одного и того же имущества в аренду одновременно нескольким лицам
- •2. Передача объекта аренды до государственной регистрации договора третьему лицу по другому договору
- •3. Возможность заключения нового договора аренды при наличии между сторонами действующего договора на тот же объект аренды
- •4. Возможность заключения договора аренды земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества, находящиеся в собственности третьих лиц
- •5. Последствия расхождения характеристик объекта аренды, согласованных в договоре, с характеристиками фактически переданного в аренду объекта
- •6. Последствия расхождения описаний объекта в договоре аренды и документах учета
- •7. Реальное исполнение договора аренды как фактор, влияющий на его судьбу
- •8. Документы, в которых может содержаться условие о предмете договора аренды
- •9. Последствия указания в договоре только площади передаваемых в аренду помещений и адреса объекта аренды
- •10. Условие о площади объекта аренды
- •11. Последствия заключения договора аренды земельного участка с нарушением установленного порядка индивидуализации
- •12. Сдача в аренду объекта незавершенного строительства
- •13. Вновь созданное недвижимое имущество, которое не прошло государственную регистрацию, как объект договора аренды
- •14. Доля в праве аренды или доля в имуществе без выделения в натуре как объекты аренды
- •15. Часть помещения как объект аренды
- •16. Аренда неделимого земельного участка, на котором расположено здание, принадлежащее нескольким лицам
- •17. Передача в аренду конструктивных элементов имущества
- •18. Определение предмета предварительного договора аренды
- •1. Недействительность договора аренды, заключенного публично-правовым образованием в отношении имущества, которое является собственностью другого публично-правового образования
- •2. Сдача в аренду имущества, переданного в оперативное управление (хозяйственное ведение)
- •3. Правомочия собственника имущества, переданного в оперативное управление (хозяйственное ведение), при сдаче его в аренду
- •4. Передача в аренду имущества, полученного по договору безвозмездного пользования (договору ссуды)
- •5. Способы выражения согласия собственника арендуемого имущества на заключение договора аренды
- •6. Заключение и расторжение договора аренды имущества, находящегося в долевой собственности
- •7. Недействительность договора аренды недвижимого имущества, права на которое не зарегистрированы в егрп
- •9. Действительность предварительного договора аренды, на момент заключения которого арендодатель по основному договору не является собственником объекта аренды
- •1. Государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по 30-е (31-е) число предыдущего месяца следующего года
- •2. Договоры аренды зданий или сооружений, не подлежащие государственной регистрации
- •3. Государственная регистрация соглашения о перенайме к договору аренды, подлежащему государственной регистрации
- •4. Случаи, когда дополнительные соглашения к договору аренды, требующему госрегистрации, не подлежат государственной регистрации
- •5. Государственная регистрация дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы и сроков ее внесения
- •6. Государственная регистрация дополнительного соглашения, продляющего срок договора аренды
- •7. Государственная регистрация возобновления договора аренды на неопределенный срок
- •8. Государственная регистрация дополнительного соглашения о выкупе арендуемого имущества
- •9. Сроки регистрации договора аренды
- •10. Последствия отсутствия государственной регистрации договора аренды, подлежащего такой регистрации
- •11. Пользование арендованным муниципальным имуществом с момента его передачи до государственной регистрации договора аренды
- •12. Государственная регистрация прекращения договора аренды
- •13. Уклонение от государственной регистрации договора аренды
- •1. Начало течения срока действия договора аренды
- •2. Согласование срока договора аренды
- •3. Последствия несогласования срока договора аренды
- •4. Продление срока действия договора органом местного самоуправления
- •5. Отказ арендодателя от договора аренды
- •6. Случаи ограничения права арендодателя на отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок
- •7. Отказ от договора аренды земельного участка, заключенного на неопределенный срок, если на участке находится недвижимость арендатора
- •8. Уведомление о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок
- •9. Содержание уведомления о прекращении договора аренды
- •10. Срок, по истечении которого прекращается договор аренды при получении уведомления арендодателя
- •11. Обжалование уведомления о прекращении договора аренды государственного или муниципального имущества
- •12. Надлежащие адреса для направления уведомлений о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок
- •1. Уплата арендной платы при передаче арендодателем имущества без необходимых документов
- •2. Передача арендодателем имущества в состоянии, не соответствующем его назначению
- •3. Фактическое использование не переданного по акту передачи объекта аренды
- •4. Момент возникновения права арендатора на защиту арендуемого имущества от притязаний третьих лиц
- •5. Акт передачи арендуемого имущества без печати арендодателя как доказательство передачи этого имущества
- •6. Свидетельские показания как доказательства в спорах, связанных с арендными отношениями
- •7. Акт органа государственной власти как доказательство предоставления имущества арендатору
- •1. Невозможность использования имущества по назначению как недостаток, препятствующий пользованию арендованным имуществом
- •2. Капитальный ремонт как недостаток, не препятствующий использованию арендованного имущества
- •3. Уведомление арендодателя о недостатках арендованного имущества как обязательное условие реализации арендатором прав, возникающих при обнаружении таких недостатков
- •4. Согласие арендодателя на устранение арендатором недостатков арендованного имущества
- •5. Последствия передачи имущества, недостатки которого на момент приемки арендатору известны
- •1. Виды арендной платы и способы ее определения
- •2. Момент возникновения и прекращения обязанности по внесению арендной платы
- •3. Изменение сумм арендной платы
- •4. Предоставление скидок и льгот по внесению арендных платежей
- •5. Обстоятельства, не освобождающие арендатора от внесения арендной платы
- •6. Обстоятельства, при которых арендатор может не вносить арендную плату в полном объеме
- •7. Обстоятельства, при которых арендодатель вправе требовать досрочного внесения арендной платы
- •8. Внесение арендной платы при неиспользовании имущества или наличии в нем недостатков
- •9. Зачет арендной платы и затрат на содержание имущества
- •10. Неосновательное обогащение, возникшее в связи с использованием имущества или получением арендных платежей по недействительному или незаключенному договору
- •11. Размер неосновательного обогащения при незаключенности (недействительности) договора аренды
- •12. Неосновательное обогащение при использовании меньшей площади помещений, чем указано в договоре аренды
- •13. Право собственника, передавшего имущество унитарному предприятию, на взыскание неосновательного обогащения с лица, которое без основания использовало имущество
- •1. Применение правил о договорах аренды к отношениям по договорам субаренды
- •2. Соотношение норм Гражданского кодекса рф и Земельного кодекса рф о согласовании с арендодателем реализации прав арендатора земельного участка, предусмотренных п. 2 ст. 615 гк рф
- •3. Применение положений о субаренде к отношениям, возникающим при фактическом предоставлении арендатором арендуемого имущества в пользование третьим лицам
- •4. Передача субарендованного имущества во вторичную субаренду
- •5. Право арендатора на возобновление договора субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя
- •6. Неосновательное обогащение при недействительности договора субаренды, заключенного без согласия собственника (арендодателя) имущества
- •7. Последствия заключения договора субаренды на срок, превышающий срок договора аренды
- •8. Применение положений гл. 24 гк рф о перемене лиц в обязательстве при перенайме арендованного имущества
- •9. Последствия заключения договора передачи прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенайма) без согласия арендодателя
- •10. Соотношение положений п. 2 ст. 615 гк рф и Федерального закона от 26.07.2006 n 135-фз "о защите конкуренции" при передаче арендатором прав на государственное или муниципальное имущество
- •1. Влияние проведения капитального ремонта на право арендатора владеть и пользоваться арендованным имуществом
- •2. Соотношение понятий "капитальный ремонт" и "неотделимые улучшения"
- •3. Бремя расходов при проведении арендатором капитального ремонта
- •4. Виды работ, относящиеся к капитальному или к текущему ремонту
- •5. Условия возникновения у арендатора права на проведение капитального ремонта
- •6. Порядок реализации арендатором права на проведение капитального ремонта и возмещения арендодателем его стоимости
- •7. Документы, которые могут являться доказательствами понесенных арендатором расходов на капремонт
- •8. Отмена обязанности арендодателя возместить расходы арендатора на капитальный ремонт
- •9. Возмещение арендатору расходов на капремонт, согласованных с арендодателем, после прекращения действия договора
- •10. Расходы арендатора на содержание недвижимости
- •11. Последствия неисполнения арендатором обязанности по поддержанию арендованного имущества в исправном состоянии
- •1. Отношения сторон договора при смене арендодателя и связанные с этим последствия
- •2. Изменение условий договора аренды в связи со сменой арендодателя
- •3. Возможность применения ст. 617 гк рф при реорганизации или ликвидации арендодателя - юридического лица
- •1. Влияние основания досрочного прекращения договора аренды на применение норм ст. 618 Гражданского кодекса рф
- •2. Ограничение прав субарендатора на заключение договора аренды
- •3. Привлечение субарендатора к делу о расторжении договора аренды
- •4. Правовые последствия признания договора аренды незаключенным для договора субаренды
- •5. Истребование имущества у субарендатора при досрочном прекращении договора аренды
- •1. Надлежащее исполнение обязанности арендодателя в рамках ст. 619 гк рф по направлению письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства
- •2. Примеры разумного срока для погашения задолженности по внесению арендных платежей
- •3. Обоснование существенности нарушений арендатора
- •4. Случаи, когда неисполнение обязанностей арендатором не влечет расторжения договора
- •5. Случаи, когда неисполнение обязанностей арендатором влечет расторжение договора
- •6. Погашение арендатором задолженности до принятия решения по делу как основание для отказа в расторжении договора
- •7. Исполнение нарушенного условия договора до принятия решения по делу как основание для отказа в расторжении договора
- •8. Исполнение нарушенного условия договора после вынесения судебного решения как основание для отмены решения о расторжении договора
- •10. Необходимость и основания обращения в суд для расторжения договора аренды по требованию арендодателя
- •12. Расторжение договора аренды, заключенного на неопределенный срок, по основаниям, предусмотренным ст. 619 гк рф
- •1. Применение норм ст. 620 гк рф к отношениям между арендатором и субарендатором
- •2. Возможность расторжения договора аренды по ст. 620 гк рф по основаниям, не указанным в данной статье
- •3. Обстоятельства, лишающие арендатора права на досрочное расторжение договора
- •1. Ограничения преимущественного права на заключение договора на новый срок
- •2. Последствия нарушения преимущественного права на заключение договора на новый срок
- •3. Уведомление арендодателя о желании заключить договор на новый срок
- •4. Возобновление договора аренды на тот же срок
- •5. Препятствия для возобновления договора аренды на неопределенный срок
- •6. Условие договора аренды об обязательной пролонгации
- •7. Отказ балансодержателя от продления договора аренды
- •8. Отказ арендодателя от возобновления договора аренды как злоупотребление правом
- •9. Применение условий прежнего (ранее действующего) договора при возобновлении его на новый или на неопределенный срок
- •10. Возможность применения положений ст. 621 гк рф к договору безвозмездного пользования по аналогии
- •1. Обязанность арендатора освободить и возвратить арендодателю арендуемое имущество в связи с прекращением договора аренды
- •2. Доказательства исполнения обязанности арендатора по возврату арендуемого имущества в связи с прекращением действия договора
- •3. Взыскание арендной платы за несвоевременное возвращение арендуемого имущества
- •4. Взыскание штрафных санкций по договору аренды за несвоевременный возврат арендуемого имущества
- •5. Договорное последствие неисполнения арендатором обязательства по возврату арендованного имущества
- •6. Место исполнения обязательства по возврату арендованного имущества
- •7. Неисполнение арендатором обязанности по возврату арендуемого имущества в первоначальном состоянии
- •8. Последствия неисполнения обязанности арендатора вернуть имущество в первоначальном состоянии
- •9. Основания, при которых ст. 622 гк рф не применяется
- •10. Возврат арендованного имущества в случае прекращения договора аренды или признания его незаключенным
- •11. Истребование имущества, находящегося у арендодателя на праве хозяйственного ведения
- •12. Возмещение убытков, причиненных арендодателю в результате неисполнения арендатором обязанности по возврату арендованного имущества
- •1. Применение п. 2 ст. 623 гк рф к отношениям по безвозмездному пользованию имуществом по аналогии закона
- •2. Применение положений ст. 623 гк рф при незаключенности или недействительности договора аренды
- •3. Возмещение стоимости неотделимых улучшений после смены собственника арендованного имущества
- •1. Распространение норм о договоре купли-продажи на договор аренды с правом последующего выкупа имущества арендатором
- •2. Условия, при которых правовые основания для выкупа арендуемого имущества отсутствуют
- •3. Существенные условия договора аренды с правом выкупа
- •4. Необходимость выделения выкупной цены в договоре аренды с правом выкупа
- •5. Переход права собственности по договору аренды с условием о выкупе имущества
1. Отношения сторон договора при смене арендодателя и связанные с этим последствия
Статья 617 ГК РФ, устанавливая гарантии для арендатора при переходе права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу, лишь частично регулирует связанные с этим отношения. Из данной нормы однозначно не следует, кому должны предъявляться претензии по ненадлежащему исполнению договора прежним арендодателем, обязан ли новый арендодатель возмещать арендатору расходы по капитальному ремонту, если они понесены до изменения арендодателя, но прежним арендодателем не компенсировались, и т.п.
1.1. Вывод из судебной практики: Переход права собственности на арендуемое имущество влечет перемену стороны в договоре аренды независимо от внесения таких изменений в договор и их государственной регистрации, если она требуется.
Судебная практика:
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"
"...24. Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).
Акционерное общество (новый собственник имущества) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о внесении изменений в договор аренды в части наименования арендодателя и срока аренды.
В подтверждение права на предъявление данного иска истец сослался на приобретение в собственность здания, в котором несколько нежилых помещений занимает ответчик на основании договора аренды, заключенного с прежним собственником, а также представил документы, подтверждающие государственную регистрацию права собственности.
Новый собственник здания предложил арендатору внести изменения в договор аренды в части наименования арендодателя, а также условия о сроке аренды. Поскольку арендатор отказался от внесения изменения в договор, акционерное общество обратилось с соответствующим требованием в арбитражный суд.
В силу статей 450, 451 Кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором, а также в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
Арбитражный суд отказал в иске, сославшись на статью 617 ГК РФ, согласно которой переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Суд апелляционной инстанции отменил решение в части отказа в иске об изменении в договоре наименования арендодателя, данное требование признал подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
В силу статьи 608 ГК РФ арендодателем по договору аренды является собственник имущества.
Таким образом, в связи со сменой собственника арендованного ответчиком имущества прежний арендодатель перестал быть стороной по договору аренды с ответчиком, поэтому требование истца о замене в договоре арендодателя правомерно..."
Постановление ФАС Московского округа от 12.10.2009 N КГ-А40/10067-09 по делу N А40-96730/08-59-808
"...Как установлено судами обеих инстанций и следует из материалов дела, между ФГУП "Российская самолетостроительная корпорация "МиГ" (арендодатель), индивидуальным предпринимателем Листковым Н.А. (арендатор) и Территориальным управлением ФАУФИ по городу Москве заключен договор аренды федерального недвижимого имущества от 30.11.2005 г. N Д-30/1292, по условиям которого арендатору переданы в аренду нежилые помещения, площадью 53,1 кв. м, в здании по адресу: г. Москва, Ленинградский пр-т, д. 33 корп. 1 на срок до 01.11.2006 г.
Распоряжением Правительства РФ от 29.04.2006 г. N 611-р указанное выше помещение передано в собственность города Москвы, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 29.08.2007 г.
Иск заявлен на основании статей 11, 12, 301 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован тем, что ответчик пользуется нежилым помещением без правоустанавливающих документов.
В соответствии с ч. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора.
На основании указанной нормы, суды сделали правильный вывод о том, что переход права собственности на арендуемые помещения от Российской Федерации к субъекту Российской Федерации городу Москве не прекратил прав индивидуального предпринимателя Листкова Н.А. на арендуемые помещения и не требовал внесения изменений в договор аренды и его переоформления..."
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.02.2008 по делу N А56-19668/2007
"...Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
В соответствии с пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
В пункте 24 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - Обзор) разъяснено, что в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестал быть стороной по договору аренды.
Согласно пункту 23 Обзора при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
С учетом приведенных норм, а также того факта, что собственником спорного здания стал истец, выводы суда первой инстанции о том, что арендодателем по спорному договору до государственной регистрации перехода прав арендодателя продолжает оставаться КУГИ, следует признать ошибочными. В связи со сменой собственника спорного здания КУГИ перестал быть стороной по договору аренды от 30.09.2002 N 07-А002727..."
1.2. Вывод из судебной практики: Претензии по ненадлежащему исполнению договора прежним арендодателем (прежним собственником) следует предъявлять новому арендодателю (новому собственнику).
Судебная практика:
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.06.2006 по делу N А21-9453/2005-С2
"...По договору купли-продажи от 21.09.2005 N 194-05 судно продано обществу с ограниченной ответственностью "Балт-Рыба" (далее - ООО "Балт-Рыба"), зарегистрированному в качестве собственника судна 04.10.2005.
Дубинин Н.В., считая, что действия Колхоза по одностороннему досрочному расторжению договора неправомерны, свидетельствуют о ненадлежащем исполнении ответчиком условий договора и нарушают права предпринимателя на пользование арендованным имуществом, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд правомерно указал, что поскольку до принятия искового заявления к производству суда право собственности на судно перешло к ООО "Балт-Рыба", исковые требования, заявленные к Колхозу как стороне договора от 29.12.2000, не могут быть удовлетворены. Данный вывод не противоречит статье 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой в случае перехода права собственности на имущество договор аренды сохраняется на прежних условиях. Однако переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу свидетельствует об изменении состава участников правоотношения и взаимообязанных лиц, которые могут предъявлять друг другу требования, связанные с ненадлежащим исполнением вытекающих из данного правоотношения обязательств..."
1.3. Вывод из судебной практики: Новый собственник имущества, переданного в аренду, не несет ответственности за нарушение права преимущественной покупки и одностороннее расторжение договора, если фактически аренда прекратилась до перехода права собственности к новому арендодателю.
Судебная практика:
Постановление ФАС Московского округа от 04.03.2009 N А40/307-09
"...Вступившим в законную силу постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2008 года <*> по делу N А40-12606/08-59-101 установлено, что договор аренды от 01.01.2005 года N 27 прекратил свое действие с 25.03.2008 года, в связи с отказом ответчика от договора аренды в установленном законом порядке.
--------------------------------
<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-12606/08-59-101 имеет дату 21.08.2008, а не 21.09.2008.
Исковые требования заявлены о взыскании штрафа, предусмотренного п. 4.4 договор аренды от 01.01.2005 года N 27 в редакции дополнительных соглашений от 01.03.2005 года N 1 и от 10.03.2005 года N 2, который уплачивается арендодателем арендатору, в случае нарушения преимущественного права покупки, а также в случае одностороннего отказа арендодателя от исполнения обязательств по договору.
Вместе с тем, как установил суд первой инстанции, из исковых заявлений ООО "Компания "МИР" по делам N А40-35312/07-11-335, А40-13520/08-6-135, А40-13521/08-28-138 следует, что правоотношения сторон по названному договору аренды фактически были прекращены в период, когда арендодателем по нему являлось ООО "Юникс".
В связи с чем, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ответчик - ЗАО "Инвестиционная компания "Гринэкс" не может нести ответственность, установленную п. 4.4 договора аренды от 01.01.2005 года N 27, за односторонний отказ от исполнения обязательств по данному договору, сделанный предыдущим арендодателем до момента перехода к ответчику прав собственности и, соответственно, права арендодателя на спорные помещения..."
1.4. Вывод из судебной практики: При переходе права собственности на арендованное имущество требования к лицам, владеющим и пользующимся им, должен заявлять новый собственник имущества.
Судебная практика:
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 26.12.2006 по делу N А66-3969/2005
"...Муниципальное предприятие "Производственное жилищное ремонтно-эксплуатационное управление Центрального района" (далее - Предприятие) обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Тверская торгово-коммерческая фирма "Презент" (далее - Общество) о выселении из нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Тверь, Тверской проспект, д. 12.
Направленными в адрес арендатора письменными обращениями Общество неоднократно уведомлялось о расторжении договора аренды с указанием срока освобождения спорного помещения. Факт получения названных обращений подтвержден материалами дела и ответчиком не оспаривается.
Поскольку названные требования арендатором выполнены не были, Предприятие обратилось в суд с настоящим иском.
В ходе судебного разбирательства установлено, что спорное нежилое помещение является объектом муниципальной собственности. На момент заключения договора аренды помещение находилось у истца на праве хозяйственного ведения. На дату подачи искового заявления у Предприятия отсутствовало вещное право на предмет аренды, так как распоряжением собственника имущества спорное нежилое помещение передано в муниципальную казну по акту приема-передачи. Право собственности на помещение зарегистрировано за муниципальным образованием города Тверь. Надлежащим представителем собственника является Департамент - третье лицо по настоящему делу с самостоятельными требованиями о выселении ответчика.
Приняв во внимание изложенные обстоятельства, суд правомерно отказал в удовлетворении требований Предприятия и удовлетворил требования Департамента..."
1.5. Вывод из судебной практики: При переходе права собственности на сданное в аренду имущество прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Судебная практика:
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"
"...23. При перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Общество с ограниченной ответственностью (новый собственник) обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу (прежнему собственнику) о взыскании на основании статьи 1107 ГК РФ доходов, которые ответчик извлек из имущества с момента перехода права собственности на него к истцу.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечен арендатор спорного имущества.
Суд первой инстанции отказал в иске, сославшись на наличие договорных отношений между ответчиком и третьим лицом. При этом суд исходил из следующего.
Помещения, которые занимал арендатор на основании договора аренды с ответчиком, были выкуплены истцом.
Арендатор о смене собственника не был уведомлен ни новым, ни прежним собственником.
Истец, став собственником спорного имущества, не ставил вопрос о замене арендодателя по договору аренды этого имущества.
Учитывая изложенное, а также то, что договор аренды между ответчиком и третьим лицом не расторгнут и не признан недействительным в установленном законом порядке, суд пришел к выводу, что арендатор правомерно уплачивал арендную плату арендодателю по договору.
Суд апелляционной инстанции признал доводы суда первой инстанции необоснованными, решение отменил, иск удовлетворил по следующим основаниям.
В силу статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При этом независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Поскольку собственником помещений стал истец, а арендную плату продолжал получать ответчик, требования истца, основанные на статье 1107 Кодекса, подлежали удовлетворению..."
Постановление ФАС Поволжского округа от 02.10.2009 по делу N А65-2258/2009
"...Из анализа материалов дела следует, что приобретенный ИП Артамоновым С.Г. объект недвижимости являлся предметом действовавшего договора аренды от 12.02.2007 N 08-014-0421, заключенного между учреждением муниципального образования (арендодатель) и ИП Юдиным Г.В.
Таким образом, ИП Артамонов С.Г. с момента государственной регистрации права собственности на нежилое помещение (27.11.2007) вправе требовать арендные платежи до перехода права собственности на объект к ООО "Сахарок" (07.03.2008)..."
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.09.2009 по делу N А05-3630/2009
"...Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Архангельской области (далее - Управление) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к муниципальному образованию "Холмогорский муниципальный район" (далее - Муниципальное образование) о взыскании 496 674 руб. неосновательного обогащения.
Луковецкая сельская администрация муниципального образования "Холмогорский район" (арендодатель) и третье лицо (арендатор) заключили договоры аренды земельных участков от 26.12.2005 N РФ 29-19-01-0819, от 28.12.2005 N РФ 29-19-01-0822, от 03.04.2006 N РФ 29-19-000105, от 20.10.2005 N РФ 29-19-01-0804, от 28.12.2005 N РФ 29-19-01-0821.
Суд установил факт внесения арендной платы ответчику третьим лицом в сумме 496 674 руб. за пользование земельными участками за период с 31.08.2006 по 31.12.2007 по договорам N РФ 29-19-01-0819, РФ 29-19-01-0822, РФ 29-19-000105, за период с 31.08.2006 по 31.10.2007 - по договорам N РФ 29-19-01-0804, РФ 29-19-01-0821.
Суд первой инстанции, руководствуясь статьями 608, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие земельного кодекса Российской Федерации", пришел к выводу о том, что после государственной регистрации права федеральной собственности на спорные земельные участки арендодателем по указанным договорам стала Российская Федерация, к которой перешло право требования уплаты арендной платы. Суд первой инстанции, установив факт получения ответчиком спорной денежной суммы после 31.08.2006, удовлетворил иск на основании статей 1102, 1005 ГК РФ.
Арендная плата, перечисленная арендатором во исполнение обязательств по договору аренды, может являться неосновательным обогащением и в том случае, если арендная плата получена лицом, которое утратило право на ее получение.
Суды установили, что с 31.08.2006 получателем арендной платы по заключенным договорам аренды с третьим лицом является Российская Федерация и что по условиям договоров арендная плата перечислялась на счет Муниципального образования.
Таким образом, суды пришли к правомерному выводу о возникновении неосновательного обогащения на стороне ответчика, у которого с указанной даты отсутствовали основания для получения арендной платы..."
Постановление ФАС Уральского округа от 25.08.2009 N Ф09-5941/09-С4 по делу N А60-34683/2008-С11
"...Согласно ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При этом при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (п. 23 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"..."
Постановление ФАС Уральского округа от 11.02.2008 N Ф09-273/08-С6 по делу N А50-7521/2007
"...В силу ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Вместе с тем независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду..."
1.6. Вывод из судебной практики: Переход права собственности (хозяйственного ведения) на арендуемое имущество не изменяет условий договора, в том числе момента начала его исполнения.
Судебная практика:
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 03.08.2007 по делу N А56-15648/2006
"...В соответствии с пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Таким образом, передача спорных помещений на праве хозяйственного ведения ФГУП "Росморпорт" и заключение в связи с этим дополнительного соглашения от 09.12.2004 N ПО-136/ис не повлекли за собой изменение договора аренды от 29.05.2002 N МА-236 в части начала его исполнения. Этим моментом по-прежнему осталось 31.05.2002 - дата передачи арендованных помещений ОАО "Морской порт Санкт-Петербург"..."
1.7. Вывод из судебной практики: С переходом права собственности на объект аренды переходит и обязанность возместить арендатору расходы по капитальному ремонту, в том числе если такой ремонт был произведен до приобретения новым арендодателем права собственности на объект.
Судебная практика:
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 09.02.2006 N А56-20186/04
"...В результате аварии, произошедшей 26.03.2003, вышло из строя оборудование (инженерные сети), питающее электрические колонки N 33-27 на причале N 36, о чем составлен акт от 27.03.2003.
Актом обследования от 26.06.2003 установлено, что на причале N 36 необходим срочный капитальный ремонт кабельной линии от трансформаторной подстанции N 25 (далее - ТП-25) до крановых колонок.
Поскольку Администрация отказалась от проведения ремонта кабельной линии на причале N 36, ЗАО "ПСК" (заказчик) заключило договор от 08.10.2003 N У-ПСК-01/03 с обществом с ограниченной ответственностью "ЭМП "Уран" (подрядчик, далее - ООО "Уран") о выполнении работ по ремонту кабелей ТП-25 и электроснабжению крановых колонок заказчика.
ООО "Уран" выполнило работы по договору от 08.10.2003 N У-ПСК-01/03, а ЗАО "ПСК" оплатило их стоимость в размере 108744 руб.
Распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 20.11.2003 N 6516-р причал N 36 в составе иного имущества изъят из оперативного управления Администрации и передан ФГУП "Росморпорт" на праве хозяйственного ведения.
Произведена государственная регистрация права хозяйственного ведения на объект недвижимости - причал N 36, выдано свидетельство о государственной регистрации права от 19.05.2004 серии 78-АБ N 060874.
Дополнительным соглашением Администрации, ФГУП "Росморпорт" и ЗАО "ПСК" от 09.12.2004 к договору от 28.01.2002 установлено, что с 01.02.2004 права и обязанности арендодателя по договору аренды от 28.01.2002 переходят к ФГУП "Росморпорт".
Согласно статье 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, в связи с чем ФГУП "Росморпорт" является надлежащим ответчиком по делу как арендодатель по договору от 28.01.2002.
Согласно статье 616 ГК РФ нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:
произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
По смыслу данной нормы указанные правомочия арендатора могут быть реализованы только в отношении лица, являющегося арендодателем имущества в момент предъявления соответствующего требования, поскольку право на зачет стоимости ремонта в счет арендной платы и на уменьшение размера арендной платы и расторжение договора не может быть реализовано при участии лица, переставшего быть арендодателем.
Таким образом, суд правильно определил надлежащего ответчика по заявленному иску..."
1.8. Вывод из судебной практики: Если первоначальный арендодатель получил арендную плату за весь период действия договора аренды единовременно, но до истечения срока его действия продал имущество, у него возникает неосновательное обогащение в размере арендной платы за период с момента перехода права собственности к другому лицу.
Судебная практика:
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 10.09.2009 по делу N А26-2065/2009
"...Как следует из материалов дела, Администрация (арендодатель) и Банк (арендатор) заключили договор от 09.11.2005 N 355 аренды вышеуказанных нежилых помещений для оказания населению банковских услуг сроком действия по 31.12.2014 со дня государственной регистрации договора - 21.12.2005.
В соответствии с пунктами 4.1 и 4.2 договора в редакции протокола разногласий от ноября 2005 года уплата арендной платы производится за период с 01.09.2005 по 31.12.2014 единовременным платежом в сумме 1 570 999 руб. 72 коп.
На основании договора купли-продажи от 26.11.2007 N 600 спорные помещения проданы Журавлевой Валентине Николаевне. Государственная регистрация права собственности Журавлевой В.Н. на спорные помещения произведена 18.12.2007.
По договору купли-продажи от 27.06.2008 Журавлева В.Н. продала спорные нежилые помещения Шутихиной Т.Д., переход права собственности на нежилые помещения зарегистрирован 22.07.2008.
В соответствии с пунктом 2.4 договора купли-продажи от 27.06.2008 продавец передает совместно с объектом покупателю права, возникшие у него в период владения, пользования и распоряжения объектом, в том числе право требования денежных средств за возмездное пользование объектом третьими лицами в период с 18.12.2007 до момента государственной регистрации договора.
Суд, установив факт перечисления Банком арендной платы за весь срок аренды нежилых помещений по платежному поручению от 10.11.2005 N 37, смену собственника помещений, удовлетворил иск на основании статей 617, 1102, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
В силу части 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Суд установил переход права собственности на переданные в аренду помещения к Шутихиной Т.Д., которая в силу статьи 617 ГК РФ стала арендодателем по договору аренды от 09.11.2005 N 355.
Суд пришел к выводу о том, что истец вправе требовать от Администрации возврата денежных средств, полученных от Банка за аренду помещений за период, когда арендодателем стало иное лицо, с учетом условия пункта 2.4 договора купли-продажи от 27.06.2008..."
1.9. Вывод из судебной практики: Дополнительное соглашение между прежним собственником и арендатором о продлении срока договора аренды, не прошедшее государственную регистрацию, может быть зарегистрировано после перехода права собственности к новому арендодателю.
Судебная практика:
Постановление ФАС Поволжского округа от 24.09.2009 по делу N А72-1737/2009
"...09 сентября 2005 г. Арендодатель заключил с заявителем дополнительное соглашение, согласно пункту 1 которого: "пункт 1.2 договора аренды дополнить абзацем следующего содержания: "Настоящий договор пролонгирован с 01.01.2010 г. до 01.01.2025 г.".
26 сентября 2006 г. на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 21.08.2006 N 171 зарегистрировано право собственности Ширякина С.В. на производственную базу с обременением права арендой.
14 января 2008 г. на основании абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации в государственной регистрации дополнительного соглашения УФРС по Ульяновской области отказано, в связи с тем, что дополнительное соглашение от 09.09.2005 заключено между Комитетом по управлению городским имуществом, представляющим г. Ульяновск Ульяновской области (арендодатель) и ООО "Меркурий-8" (арендатор).
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции, свой судебный акт мотивировал тем, что на момент приобретения Ширякиным С.В. базы договор купли-продажи данного объекта от 21.08.2006 N 171 заключался под условием обременения базы арендой нежилого помещения до 2025 года. Условие (соглашение) об обременении базы арендой в части входящего в ее состав помещения на срок до 2025 года юридически не возникло, так как Комитет по управлению городским имуществом мэрии г. Ульяновска и заявитель не оформили (не зарегистрировали) пролонгацию срока договора аренды в установленном законом порядке до смены собственника базы, то есть до момента государственной регистрации права собственности Ширякина С.В. на базу. Кроме того, с момента государственной регистрации права собственности Ширякина С.В. на базу, то есть с 26.09.2006, Комитет по управлению имуществом мэрии г. Ульяновска утратил правомочие на изменение каких-либо условий зарегистрированного договора аренды нежилого помещения N 6236/4750 в силу статьи 608 ГК РФ.
Между тем выводы суда апелляционной инстанции сделаны без учета имеющихся в деле доказательств. Так условием продажи спорного объекта недвижимого имущества на торгах, являлось обременение арендой сроком до 2025 года (информационное сообщение о продаже муниципального имущества, л. д. 42).
Данное условие отражено в договоре купли-продажи объекта от 21.08.2006 N 171, заключенного между Комитетом по организации торгов мэрии г. Ульяновска (Продавец) и Ширякиным С.В. (Покупатель) - подпункт "А" пункт 3.2 часть 3 договора.
Право собственности Ширякина С.В. на спорный объект было зарегистрировано УФРС по Ульяновской области на основании данного договора. ЗАО "Проспект" также впоследствии приобрело базу с условием обременения аренды на срок до 2025 г.
Сроки регистрации дополнительных соглашений к договорам действующим законодательством не установлены. Изменения, установленные дополнительным соглашением от 09.09.2005, касаются лишь сроков действия договора аренды, а не смены Арендодателя.
Учитывая вышеизложенное арбитражный суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования, так как отказ регистрирующего органа был мотивирован сменой Арендодателя..."
1.10. Вывод из судебной практики: Условие договора аренды о его расторжении в случае перехода права собственности на предмет аренды не противоречит п. 1 ст. 617 ГК РФ.
Судебная практика:
Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 24.11.2009 по делу N А78-4181/2009
"...Между Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа "Город Чита" (арендодатель) и Департаментом записи актов гражданского состояния Забайкальского края (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения от 12 мая 2009 года, по условиям которого в аренду было предоставлено нежилое встроенное помещение муниципальной собственности, расположенное по адресу: г. Чита, ул. Шестиперова, 66, площадью 64,53 кв.м.
Пунктом 5.9 договора стороны предусмотрели, что если объект будет включен в план приватизации муниципального имущества, договор будет считаться расторгнутым с момента полной оплаты его стоимости победителем торгов, на которые объект был выставлен, о чем арендодатель обязан уведомить арендатора. После получения уведомления арендатор обязан в тридцатидневный срок по акту приема-передачи передать объект арендодателю.
Полагая, что данный пункт договора противоречит пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, прокурор обратился с требованиями о признании данного пункта недействительным в силу ничтожности.
Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, договором могут быть предусмотрены основания его расторжения, в том числе по требованию одной из сторон.
Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации также допускает установление договором аренды оснований для его досрочного расторжения по требованию арендодателя.
Исходя из положений пунктов 1, 4 статьи 421, статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, стороны в договоре аренды вправе установить основания для его досрочного расторжения.
Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Статья 617 Гражданского кодекса Российской Федерации регулирует вопрос сохранения договора аренды при изменении арендодателя. Данная норма права не содержит условия по урегулированию ситуации о возможности включения или невключения в договор условия о его досрочном расторжении при смене собственника.
Суд первой инстанции правильно пришел к выводу, что из содержания пункта 1 статьи 617 Кодекса не следует ее запретительный характер для включения в договор аренды по соглашению сторон условия о его досрочном расторжении при переходе титульного права на объект аренды. Данная норма регулирует случаи, когда между сторонами договора аренды возникает не урегулированный в договоре спор относительно правовой судьбы сделки при переходе права собственности на объект аренды другому лицу.
Условие пункта 5.9 договора о расторжении договора с момента полной оплаты стоимости объекта аренды победителем торгов при включении данного объекта в план приватизации не противоречит пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В связи с изложенным доводы заявителя кассационной жалобы о неправильном применении судом первой инстанции при рассмотрении исковых требований норм материального права не нашли своего подтверждения..."