2. Сдача в аренду имущества, переданного в оперативное управление (хозяйственное ведение)

Аренда имущества, переданного в хозяйственное ведение (оперативное управление), на практике вызывает ряд вопросов, связанных со следующими обстоятельствами.

1. Установленное в законе ограничение права унитарного предприятия (учреждения) на свободное распоряжение переданным ему собственником имуществом.

В соответствии со ст. ст. 294 - 296 Гражданского кодекса РФ унитарное предприятие (учреждение), которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения (оперативного управления), владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии с законом, целями своей деятельности, а также заданиями собственника имущества и назначением этого имущества.

Таким образом, унитарное предприятие (учреждение) вправе распоряжаться переданным ему имуществом только с согласия собственника (п. 2 ст. 295, ст. 297, п. 1 ст. 298 Гражданского кодекса РФ).

Однако данное правило не распространяется на движимое имущество, принадлежащее унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения (п. 1 ст. 18 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях"), и на имущество образовательных учреждений (п. 11 ст. 39 Закона РФ от 10.07.1992 N 3266-1 "Об образовании", п. 4 ст. 27 Федерального закона от 22.08.1996 N 125-ФЗ "О высшем и послевузовском профессиональном образовании").

2. Особый статус унитарных предприятий и учреждений как юридических лиц со специальной правоспособностью, которые могут иметь только те права, которые соответствуют предмету и целям их деятельности, и нести обязанности, связанные с этой деятельностью.

2.1. Вывод из судебной практики: Заключенный без согласия собственника договор аренды имущества, переданного в хозяйственное ведение (оперативное управление), ничтожен.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 06.06.2008 по делу N А28-2680/2007-38/22

"...Арендодатель, будучи по своей организационно-правовой форме муниципальным унитарным предприятием, в силу статьи 295 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 18 Закона не вправе принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество сдавать в аренду без согласия собственника. При этом конкретная форма выражения согласия собственника в действующем законодательстве не прописана.

Таким образом, в целях установления действительности сделки к юридически значимым обстоятельствам следует отнести выяснение вопроса о наличии согласия собственника на передачу имущества внаем.

В подтверждение своей юридической позиции истец представил в дело копию договора аренды, после изучения которой суд второй инстанции пришел к выводу об отсутствии согласия собственника о передаче недвижимости в аренду.

Ответчик, направляя кассационную жалобу в окружной суд, приложил к ней копию договора, а в судебное заседание представил подлинный договор аренды от 01.06.2006, на которых имеется отметка о том, что данный договор согласован с КУМИиЗР (далее Комитет) Омутнинского района. Соответствующая отметка подписана председателем Комитета Варанкиным В.В. и заверена печатью организации.

Указанный документ имеет существенное значение для правильного рассмотрения спора, однако он не был предметом исследования и оценки в судах первой и второй инстанций, а вопросы факта не входят в компетенцию кассационной инстанции (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Кировской области в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 и части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с несоответствием выводов суда доказательствам по делу.

При новом рассмотрении дела суду необходимо оценить оригинал договора от 01.09.2006, учитывая, что форма выражения согласия собственника на передачу имущества в аренду законом не предусмотрена и может быть любой..."

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд не указал прямо на то, что договор аренды имущества, переданного в оперативное управление, ничтожен. Однако он отметил, что учреждение не вправе распоряжаться таким имуществом, поскольку это противоречит требованиям ст. ст. 296, 298, 421 ГК РФ, а в соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, противоречащая закону, является ничтожной, если закон не устанавливает, что она оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 23.12.2008 N Ф03-5759/2008 по делу N А73-10898/2007-51

"...Согласно пункту 3 статьи 299 ГК РФ, право оперативного управления имуществом прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами и иными правовыми актами для прекращения права собственности, а также в случаях правомерного изъятия имущества у учреждения по решению собственника.

Поскольку арендуемое ООО "АК "Котра" помещение принадлежат учреждению на праве оперативного управления и доказательств правомерного его изъятия ТУ ФАУФИ по Хабаровскому краю спорного помещения из пользования учреждения не представлено, то апелляционным судом сделан правильный вывод о том, что истец не вправе без согласия управления распоряжаться этим имуществом, поскольку данные действия противоречат требованиям статей 296, 298, 421 ГК РФ.

С учетом этого, апелляционным судом правильно отказано в удовлетворении заявленных требований..."

Постановление ФАС Московского округа от 14.09.2009 N КГ-А40/8865-09 по делу N А40-82605/08-89-683

"...В силу статьи 295 Гражданского кодекса Российской Федерации предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным образом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.

В соответствии со ст. ст. 295, 608 ГК, ст. 18 ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", заключенный унитарным предприятием без согласия собственника договор о передаче принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения недвижимого имущества в аренду является ничтожной сделкой.

Как установлено судом первой инстанции, ДГУ ЭП "ВПК-Инвест" (впоследствии ФГУП "ВПК-Инвест") не было уполномочено собственником Минимуществом России на предоставление в аренду нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, шоссе Энтузиастов, д. 33, доказательств обратного в материалы дела представлено не было.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что договор аренды N 44 от 01.07.2001 и договор складского хранения от 01.07.2001 N 06-ХР не соответствуют положениям ст. ст. 209, 125, 295, 298, 608 ГК РФ, являются недействительными в силу их ничтожности (ст. 168 ГК РФ), и, как следствие, не повлекли юридических последствий в виде законного владения ответчиком спорными помещениями, в связи с чем истец согласно ст. 301, 305 ГК РФ вправе истребовать имущество из чужого незаконного владения..."

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд не указал прямо на то, что договор аренды имущества, переданного в оперативное управление, ничтожен. Однако он отметил, что учреждение не вправе распоряжаться таким имуществом, поскольку это противоречит требованиям ст. ст. 296, 298, 421 ГК РФ, а в соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, противоречащая закону, является ничтожной, если закон не устанавливает, что она оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Постановление ФАС Московского округа от 09.09.2009 N КА-А40/8785-09 по делу N А40-20855/09-146-79

"...Как следует из материалов дела, недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Москва, 1-й Институтский пр., д. 3, стр. 5 является федеральной собственностью, внесено в реестр федерального имущества, находится на балансе Государственного научного учреждения "Всероссийский научно-исследовательский институт механизации сельского хозяйства Российской академии сельскохозяйственных наук" и закреплено за последним на праве оперативного управления, на основании договора от 06.07.2000 N V-3.

В ходе проверки было установлено, что ООО "Вестстил" фактически занимает и использует под офис помещение N 3 общей площадью 30,1 кв. м, расположенное на третьем этаже строения N 5 по вышеуказанному адресу, на основании договора аренды от 15.09.2008 N 25, заключенного с Государственным научным учреждением "Всероссийский научно-исследовательский институт механизации сельского хозяйства Российской академии сельскохозяйственных наук" сроком до 31.05.2009.

Частью 2 ст. 295 ГК РФ предусмотрена сдача в аренду федерального недвижимого имущества только при наличии согласия собственника.

Как следует из п. 76 Устава Российской Академии сельскохозяйственных наук, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.02.2009 N 180, Российская академия сельскохозяйственных наук (как научная организация) и подведомственные ей организации в соответствии с Федеральным законом "О науке и государственной научно-технической политике" имеют право сдавать в аренду без права выкупа имущество, временно не используемое указанными организациями и находящееся в федеральной собственности, в том числе недвижимое, на основании решения президиума академии, согласованного с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на управление и распоряжение федеральным имуществом.

Исходя из этого суды правильно указали, что общество не имело право использовать федеральное имущество общей площадью 30,1 кв. м, расположенное на третьем этаже строения N 5 по адресу: г. Москва, 1-й Институтский пр., д. 3 на основании договора аренды от 15.09.2008 N 25, заключенного по результатам проведения открытого конкурса, но без согласования со специально уполномоченным органом исполнительной власти, чьи функции на территории г. Москвы осуществляет Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по г. Москве.

Согласно ч. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

В связи с чем, нормы закона обязательны для обеих сторон при заключении договора..."

Постановление ФАС Московского округа от 09.04.2007 N КГ-А40/2282-07-П

"...В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или лицу, управомоченному законом или собственником.

Судом установлено, что спорное помещение является федеральной собственностью и находится у третьего лица на праве оперативного управления.

Суд установил также, что собственник имущества согласия на заключение спорного договора аренды не давал.

С учетом установленного, суд правомерно признал договор аренды от 21 декабря 2001 г. N 35/7 ничтожной сделкой в силу статьи 168 АПК РФ <*>, как заключенный в нарушение статьи 608 ГК РФ без согласия собственника.

--------------------------------

<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: имеется в виду статья 168 Гражданского кодекса РФ, а не Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В связи с этим, суды первой и апелляционной инстанций правомерно применили согласно статье 167 ГК РФ последствия недействительности ничтожной сделки и удовлетворили требование о выселении ООО "Коралл В" из нежилых помещений..."

Постановление ФАС Московского округа от 23.11.2006 N КГ-А40/11172-06

"...В соответствии со ст. 296 ГК РФ учреждение в отношении закрепленного за ними имущества осуществляют в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества права владения, пользования и распоряжения им.

Таким образом, Департамент жилья и жилищного фонда г. Москвы не наделен правом самостоятельно распоряжаться имуществом, переданным ему на праве оперативного управления, в связи, с чем договор аренды от 24.01.2005 N 08-40/05 не может являться законным основанием для занятия ответчиком спорного помещения..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.01.2009 по делу N А56-17340/2008

"...Согласно пункту 2 статьи 295 того же Кодекса предприятие не вправе сдавать в аренду принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество без согласия собственника.

В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие получение Предприятием согласия собственника федерального имущества в лице какого бы то ни было органа на передачу спорных помещений в аренду.

При таких обстоятельствах суды правомерно в соответствии со статьей 168 ГК РФ признали названный договор ничтожной сделкой, как противоречащей статьям 295, 608 указанного Кодекса..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 08.12.2006 N А56-8448/2006

"...Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии со статьей 294 указанного Кодекса государственное унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии с названным Кодексом.

Согласно пункту 2 статьи 295 того же Кодекса предприятие не вправе сдавать в аренду принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество без согласия собственника.

В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие получение Заводом согласия собственника федерального имущества в лице какого бы то ни было органа и в какой бы то ни было форме на передачу помещений в аренду.

При таких обстоятельствах суд правомерно в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации признал договор от 01.07.2005 ничтожной сделкой как противоречащей статьям 295, 608 указанного Кодекса.

Довод подателя жалобы о том, что на момент заключения договора аренды от 01.07.2005 не был урегулирован вопрос о том, какой орган от имени собственника федерального имущества и в каком порядке должен давать согласие на сдачу недвижимости в аренду, подлежит отклонению, поскольку Завод не представил доказательств обращения по вопросу сдачи недвижимости в аренду ни к одному из лиц, между которыми распределяются полномочия по управлению федеральным имуществом, - Росимуществу, его территориальному органу, отраслевому федеральному ведомству. Тот факт, что Завод уведомлял КУГИ об имеющихся договорах аренды недвижимого имущества и возражений со стороны представителя собственника не поступало, не свидетельствует о согласовании с собственником заключения договора от 01.07.2005 в соответствии с пунктом 2 статьи 295 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку в представленных ответчиком отчетах не содержится данных о конкретных помещениях, арендаторах, реквизитах заключенных договоров. К тому же отсутствие какой-либо реакции со стороны КУГИ на полученную информацию само по себе не может расцениваться как согласие на заключение договора..."

Постановление ФАС Уральского округа от 03.09.2009 N Ф09-6612/09-С6 по делу N А60-33702/2008

"...Как установлено судами, между учреждением (арендодатель) и предпринимателем Щуповой М.В. (арендатор) подписаны договоры аренды от 01.08.2005 N 118, от 01.11.2005 N 135, от 16.01.2006 N 145, от 25.10.2007 N 172, от 01.02.2007 N 151 нежилых помещений, находящихся в государственной собственности Российской Федерации.

В силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иным правовым актам, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Поскольку арендованное предпринимателем Щуповой М.В. помещение является собственностью Российской Федерации и передано учреждению в оперативное управление, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 04.12.2002 серии 66 АВ N 899653, при этом доказательств получения согласия собственника в лице уполномоченного органа в материалах дела не имеется, вывод судов о том, что спорные договоры аренды заключены с нарушением требований закона и недействительны, является верным..."

2.2. Вывод из судебной практики: Договор аренды имущества, находящегося в хозяйственном ведении унитарного предприятия, если такое имущество является единственным активом предприятия, ничтожен даже при наличии согласия собственника на его заключение.

Судебная практика:

Примечание: Следует отметить, что если имущество является единственным активом унитарного предприятия, то в результате его передачи в аренду предприятие не сможет вести предусмотренную его уставом деятельность (см. подробнее ст. 3 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях"). В соответствии с п. 3 ст. 18 указанного Федерального закона государственное (муниципальное) унитарное предприятие вправе распоряжаться движимым и недвижимым имуществом только в пределах, не лишающих его возможности осуществлять деятельность, цели, предмет, виды которой определены его уставом. Сделки, совершенные государственным или муниципальным предприятием с нарушением этого требования, являются ничтожными.

На данное обстоятельство обращал внимание и Пленум ВАС РФ (п. 9 Постановления от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Постановление Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"

"...9. Поскольку закон устанавливает принцип специальной (целевой) правоспособности унитарных предприятий (статья 49 ГК РФ), действия предприятия по распоряжению закрепленным за ним имуществом собственника должны быть обусловлены прежде всего задачами его уставной деятельности и целевым назначением предоставленного для выполнения этих задач имущества.

Поэтому в тех случаях, когда действия предприятия, в том числе и осуществленные в порядке требований пункта 2 статьи 295 ГК РФ, по отчуждению или предоставлению в долгосрочное пользование другим лицам закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения движимого и недвижимого имущества, непосредственно участвующего в производственном процессе предприятия, приводят к невозможности использования имущества собственника по целевому назначению, соответствующие сделки являются недействительными по основаниям, предусмотренным статьей 168 ГК РФ, независимо от того, совершены они с согласия собственника (уполномоченного им органа) или самостоятельно предприятием..."

Постановление ФАС Московского округа от 26.10.2005 N КГ-А41/9094-05

"...В соответствии со ст. 1, п. 1 ст. 2, п. 1 ст. 11 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" имущество государственного унитарного предприятия закрепляется за ним на праве хозяйственного ведения собственником этого имущества.

Согласно п. 2 ст. 18 того же Федерального закона государственное или муниципальное предприятие не вправе продавать принадлежащее ему недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества или товарищества или иным способом распоряжаться таким имуществом без согласия собственника имущества государственного или муниципального предприятия.

Поэтому в тех случаях, когда действия предприятия, в том числе и осуществленные в порядке требований пункта 2 статьи 295 ГК РФ, по отчуждению или предоставлению в долгосрочное пользование другим лицам закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения движимого и недвижимого имущества, непосредственно участвующего в производственном процессе предприятия, приводят к невозможности использования имущества собственника по целевому назначению, соответствующие сделки являются недействительными по основаниям, предусмотренным статьей 168 ГК РФ, независимо от того, совершены они с согласия собственника (уполномоченного им органа) или самостоятельно предприятием..."

Постановление ФАС Уральского округа от 24.10.2006 N Ф09-5353/06-С4

"...Согласно п. 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8, поскольку закон устанавливает принцип специальной (целевой) правоспособности унитарных предприятий (ст. 49 Гражданского кодекса Российской Федерации), действия предприятия по распоряжению закрепленным за ним имуществом собственника должны быть обусловлены, прежде всего, задачами его уставной деятельности и целевым назначением предоставленного для выполнения этих задач имущества.

Поэтому в тех случаях, когда действия предприятия, в том числе и осуществленные в порядке требований п. 2 ст. 295 названного Кодекса, по отчуждению или предоставлению в долгосрочное пользование другим лицам закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения движимого и недвижимого имущества, непосредственно участвующего в производственном процессе предприятия, приводят к невозможности использования имущества собственника по целевому назначению, соответствующие сделки являются недействительными по основаниям, предусмотренным ст. 168 Кодекса, независимо от того, совершены они с согласия собственника (уполномоченного им органа) или самостоятельно предприятием.

С учетом того, что на основании договора аренды от 24.07.2003 N АО-1032/070 основной актив выбыл из пользования ГУП СО "Ин Экспо" на длительный срок, хотя и при наличии согласия собственника имущества, ГУП СО "Ин Экспо" было лишено возможности использовать его по целевому назначению для осуществления деятельности, предусмотренной его учредительными документами. Следовательно, суды обеих инстанций сделали правомерный вывод о том, что данный договор не соответствует требованиям закона, на основании ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожным и не влечет правовых последствий с момента его заключения..."

2.3. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, может ли образовательное учреждение сдавать в аренду имущество, переданное ему в оперативное управление, существует две позиции судов.

Позиция 1. Образовательные учреждения вправе сдавать в аренду имущество, закрепленное за ними на праве оперативного управления, без согласования с учредителем и собственником имущества.

Судебная практика:

Примечание: В Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 26.01.2009 по делу N А05-5585/2008 указано, что собственник знал о передаче имущества в аренду и не возражал против этого. Также отмечено, что договор был зарегистрирован в Департаменте по управлению имуществом. При этом нельзя сказать определенно, счел ли суд, что учреждение обязано сдавать имущество только с согласия собственника, и явились ли указанные выше действия выражением такого согласия.

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 26.01.2009 по делу N А05-5585/2008

"...Полагая, что договор аренды от 15.11.2007 заключен в нарушение пункта 3 статьи 13 Федерального закона от 24.07.1998 N 124-ФЗ "Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации" (далее - Закон N 124-ФЗ) и статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации без согласия собственника, прокурор обратился в суд с иском о признании названной сделки недействительной в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении иска исходя из следующих обстоятельств.

Училище является государственным образовательным учреждением, поэтому в отношении него действует положение пункта 11 статьи 39 Закона Российской Федерации "Об образовании", согласно которому образовательные учреждения вправе выступать в качестве арендатора и арендодателя имущества. Указанной нормой права предусмотрено исключение из общего правила, установленного пунктом 1 статьи 298 Гражданского кодекса Российской Федерации, о том, что частное или бюджетное учреждение не вправе отчуждать либо иным способом распоряжаться имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным этим учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества.

Таким образом, закон предоставляет образовательному учреждению право сдавать закрепленное за ним имущество в аренду, а следовательно, Училище вправе выступать в качестве арендодателя такого имущества.

В ходе рассмотрения дела Департамент по управлению имуществом подтвердил, что ему как представителю собственника названного имущества было известно о передаче помещений, закрепленных за Училищем на праве оперативного управления, в аренду Центру и что он не возражал против такой передачи. В материалы дела представлены доказательства, свидетельствующие о том, что договор аренды от 15.11.2007 зарегистрирован в Департаменте по управлению имуществом 20.11.2007.

Таким образом, договор заключен в соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.04.2007 N А56-40055/2006

"...Училище является государственным образовательным учреждением, а, следовательно, в силу статьи 296 ГК РФ в отношении закрепленного за ним имущества вправе осуществлять в пределах, установленных законом, права владения, пользования и распоряжения им.

Пунктом 2 статьи 39 Закона "Об образовании" предусмотрено, что объекты собственности, закрепленные учредителем за образовательным учреждением, находятся в оперативном управлении этого учреждения.

Пунктом 11 статьи 39 Закона "Об образовании" (в редакции, действовавшей на момент заключения договора) установлено право образовательного учреждения выступать в качестве арендодателя закрепленного за ним имущества без согласования с учредителем и собственником имущества. Данной нормой в редакции, действовавшей до 22.08.2004, предусмотрено, что образовательное учреждение использует средства, полученные в качестве арендной платы, на обеспечение и развитие образовательного процесса в данном учреждении.

Факт нахождения спорного имущества в оперативном управлении Училища ответчиком не оспаривается. Следовательно, Училище вправе передавать это имущество в пользование другим лицам и получать плату за такое пользование..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 23.03.2007 по делу N А58-2965/06-Ф02-1250/07

"...Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, или же это может быть лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Учреждение в соответствии с частью 1 статьи 296 Гражданского кодекса Российской Федерации в отношении закрепленного за ним имущества осуществляет в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества права владения, пользования и распоряжения им.

В силу части 1 статьи 298 Гражданского кодекса Российской Федерации учреждение не вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом и имуществом, приобретенным за счет средств, выделенных ему по смете.

В соответствии с пунктом 4 статьи 27 Федерального закона "О высшем и послевузовском профессиональном образовании" и пунктом 11 статьи 39 Закона Российской Федерации "Об образовании" высшие учебные заведения вправе выступать в качестве арендатора и (или) арендодателя имущества.

Необходимость согласования сделок по передаче образовательным учреждением в аренду закрепленного за ним на праве оперативного управления имущества положениями вышеуказанных Законов не предусмотрена.

На основании приведенных выше правовых норм суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что они не содержат запрета на передачу закрепленного за образовательным учреждением имущества в аренду без согласования с учредителем и собственником..."

Позиция 2. Образовательные учреждения не вправе сдавать в аренду имущество, закрепленное за ними на праве оперативного управления, без согласования с учредителем и собственником имущества.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 19.01.2009 N КА-А40/13120-08 по делу N А40-17205/08-153-210

"...В силу п. 1 ст. 296 ГК РФ учреждение, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением этого имущества.

Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателем могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Учреждение в силу п. 1 ст. 298 ГК РФ не вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом и имуществом, приобретенным за счет средств, выделенных ему по смете.

Следовательно, до получения согласия собственника использование объекта недвижимости федеральной собственности на основании заключенного договора аренды не может считаться законным.

Рассматривая заявленное по делу требование, судебные инстанции признали доказанным факт использования обществом объекта нежилого фонда, находящегося в федеральной собственности, без надлежаще оформленных документов.

Довод общества о том, что арендодатель наделен законодателем особыми по сравнению с иными учреждениями правами, был рассмотрен судами при рассмотрении спора по существу и отклонен как несостоятельный.

При этом правильно указали на то, что предоставленное п. 4 ст. 27 ФЗ от 22.08.1996 N 125-ФЗ "О высшем и послевузовском профессиональном образовании" образовательному учреждению право выступать в качестве арендодателя федерального имущества, закрепленного за ним на праве оперативного управления, не освобождает его от установленной ст. 298 ГК РФ обязанности получать согласие собственника на распоряжение этим имуществом.

Довод кассационной жалобы свидетельствует об ошибочном толковании законодательства. В названном Федеральном законе не содержится указаний на то, что для образовательного учреждения сделано исключение из установленного ст. 298 ГК РФ правила..."

Постановление ФАС Московского округа от 05.09.2008 N КА-А40/8227-08 по делу N А40-13166/08-119-115

"...Суды обсудили ссылку общества на то, что арендодатель - Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования "МАТИ" как высшее учебное заведение обладает особым гражданско-правовым статусом, наделен законодателем особыми по сравнению с иными учреждениями правами, и правомерно отклонили ее как неосновательную.

При этом правильно отметили, что предоставленное п. 4 ст. 27 Федерального закона "О высшем и послевузовском профессиональном образовании" образовательному учреждению право выступать в качестве арендодателя федерального имущества, закрепленного за ним на праве оперативного управления, не освобождает его от установленной ст. 298 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности получать согласие собственника на распоряжение этим имуществом.

Доводы кассационной жалобы свидетельствуют об ошибочном толковании законодательства. В названном Федеральном законе не содержится указаний на то, что для образовательного учреждения сделано исключение из установленного ст. 298 Гражданского кодекса Российской Федерации правила..."

Постановление ФАС Уральского округа от 26.02.2009 N Ф09-323/09-С1 по делу N А60-19499/2008-С6

"...Данное нежилое помещение находится в федеральной собственности и принадлежит учреждению на праве оперативного управления, при этом отсутствует согласие собственника на передачу в аренду указанного нежилого помещения.

В силу положений ч. 1, 4 ст. 27 Федерального закона от 22.08.1996 N 125-ФЗ "О высшем и послевузовском профессиональном образовании" за высшим учебным заведением в целях обеспечения деятельности, предусмотренной его уставом, учредитель закрепляет на праве оперативного управления здания, сооружения, имущественные комплексы, оборудование, а также иное необходимое имущество потребительского, социального, культурного и иного назначения, а также предоставлено право выступать в качестве арендатора и (или) арендодателя.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, получение предварительного согласия собственника в лице Федерального агентства по управлению федеральным имуществом обязательно при заключении договора аренды, объектом которой является данное имущество..."

2.4. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, может ли лицо, владеющее имуществом на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, сдать его в аренду до государственной регистрации такого имущественного права, существует две позиции судов.

Позиция 1. Лицо, владеющее имуществом на праве оперативного управления (хозяйственного ведения), не может сдавать имущество в аренду до государственной регистрации указанного права.

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 25.03.2009 N Ф04-1794/2009(3289-А03-44) по делу N А03-4854/2008-15

"...Из материалов дела следует, что на основании решения малого Совета Алтайского краевого Совета народных депутатов от 21.07.1993 N 218 нежилое учебно-административное трехэтажное здание общей площадью 3395,3 кв. м по адресу: город Барнаул, проспект Социалистический, 60, находится в собственности Алтайского края и передано распоряжением комитета по управлению государственным имуществом администрации Алтайского края от 19.04.2000 N 322 в оперативное управление ГОУ ДПО "АКИПКРО".

Согласно акту приема-передачи от 15.07.2005 ГОУ ДПО "АКИПКРО" передало указанное помещение АНО КРЦ "Пасадена".

Полагая, что ответчик уклоняется от государственной регистрации договора, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Руководствуясь положениями статей 432, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, дав оценку обстоятельствам дела и принимая решение об отказе в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции и апелляционный суд, правомерно исходили из того, что отсутствует государственная регистрация ранее возникшего права краевой собственности, а также права оперативного управления на спорный объект недвижимости..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 12.05.2009 по делу N А12-16196/2008

"...Пунктом 1 статьи 299 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право хозяйственного ведения или право оперативного управления имуществом, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за унитарным предприятием или учреждением, возникает у этого предприятия или учреждения с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника.

Иное установлено законом в отношении недвижимого имущества.

Спорный договор аренды заключен от имени арендодателя ФГУП "Почта России" в лице филиала - Управления Федеральной почтовой связи Волгоградской области 01.11.2006, т.е. до регистрации права хозяйственного ведения на имущество, выступившее объектом аренды.

Суд кассационной инстанции находит правильным вывод арбитражного суда о том, что ФГУП "Почта России" на 01.11.2006 не могло выступать арендодателем нежилых помещений площадью 1469,5 кв. м, расположенных в административном здании по ул. Мира, 9 г. Волгограда..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 02.03.2009 по делу N А57-6172/2008

"...Отменяя решение суда первой инстанции, и отказывая в удовлетворении иска, апелляционный суд сослался на недействительность договора аренды, поскольку у Предприятия отсутствовали полномочия на сдачу имущества в аренду.

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, либо лицу, управомоченному законом.

Статьей 299 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право хозяйственного ведения на имущество, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за унитарным предприятием, возникает у этого предприятия с момента передачи имущества, если иное не установлено законом.

Пунктом 2 статьи 11 Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" предусмотрено, что право хозяйственного ведения возникает с момента передачи имущества предприятию, если иное не предусмотрено Федеральным законом или не установлено решением собственника о передаче имущества унитарному предприятию.

В силу положений пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Таким образом, в отношении недвижимого имущества законом установлен особый порядок возникновения (перехода) права оперативного управления, заключающийся в необходимости государственной регистрации.

В силу статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Предприятием не представлены доказательства регистрации права хозяйственного ведения на имущество, переданное в арендное пользование Обществу..."

Постановление ФАС Уральского округа от 14.01.2009 N Ф09-10100/08-С6 по делу N А60-9270/2008

"...Право хозяйственного ведения или право оперативного управления имуществом, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за унитарным предприятием или учреждением, возникает у этого предприятия или учреждения с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника (п. 1 ст. 299 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суды установили, что на момент заключения договора аренды право хозяйственного ведения предприятия "Почта России" на закрепленное за ним имущество не зарегистрировано в установленном законом порядке, и пришли к обоснованному выводу о том, что предприятие "Почта России" не обладало правом сдачи спорного помещения в аренду.

Таким образом, договор аренды от 01.09.2006 N 1453/14, заключенный между предприятием "Почта России и индивидуальным предпринимателем Сальниковой Е.С., противоречит ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Позиция 2. Лицо, владеющее имуществом на праве хозяйственного ведения (оперативного управления), вправе сдавать имущество в аренду до государственной регистрации указанного права.

Судебная практика:

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 31.03.2009 N А33-8292/08-Ф02-1254/09 по делу N А33-8292/08

"...В ходе судебного разбирательства истец уточнил исковые требования и просил взыскать с ответчика 23 018 руб. 67 коп. долга по договору аренды от 01.01.2007 и 20 392 руб. 32 коп. пени.

По мнению заявителя кассационной жалобы в спорный период у истца отсутствовало право хозяйственного ведения на имущество, переданное в аренду, в связи с чем договор аренды противоречит статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации и является недействительным. Поэтому заявитель жалобы считает, что у ответчика не имеется перед истцом каких-либо обязательств.

Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, ответчик ИП Низамутдинова Н.В., по договору от 01.01.2007 получила в пользование нежилое помещение общей площадью 22,3 кв.м, расположенное в деревянном здании по адресу г. Лесосибирск, ул. Промышленная, 37 (автостанция), на срок до 21.07.2007 для размещения торговой точки.

Арендодателем по договору является МУП "Лесосибирское АТП".

Здание (автостанция) по указанному адресу передано на баланс МУП "Лесосибирское АТП" на праве хозяйственного ведения в соответствии с постановлением администрации г. Лесосибирска от 05.05.2004. Право хозяйственного ведения предприятия на это здание зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17.06.2008.

Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Пунктом 1 статьи 299 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право хозяйственного ведения или право оперативного управления имуществом, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за унитарным предприятием или учреждением, возникает у этого предприятия или учреждения с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника.

В соответствии с пунктом 2 статьи 11 Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" право на имущество, закрепляемое за унитарным предприятием на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления собственником этого имущества, возникает с момента передачи такого имущества унитарному предприятию, если иное не предусмотрено Федеральным законом или не установлено решением собственника о передаче имущества унитарному предприятию.

Удовлетворяя исковые требования частично, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.

Согласно положениям статьи 299 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 11 Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", установлено специальное правило о моменте возникновения права хозяйственного ведения: моментом возникновения права хозяйственного ведения является момент передачи имущества.

В связи с чем апелляционная инстанция обоснованно пришла к выводу, что право хозяйственного ведения на спорный объект недвижимости возникло у МУП "Лесосибирское АТП" с момента передачи ему данного имущества собственником, в связи с чем у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для признания недействительным договора аренды от 01.01.2007..."

2.5. Вывод из судебной практики: Последующее одобрение договора аренды имущества, находящегося у арендодателя на праве хозяйственного ведения, не влияет на квалификацию такого договора как ничтожного, если он был заключен без согласия собственника имущества.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 14.09.2009 N КГ-А40/8865-09 по делу N А40-82605/08-89-683

"...В соответствии со ст. ст. 295, 608 ГК, ст. 18 ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", заключенный унитарным предприятием без согласия собственника договор о передаче принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения недвижимого имущества в аренду является ничтожной сделкой.

Как установлено судом первой инстанции, ДГУ ЭП "ВПК-Инвест" (впоследствии ФГУП "ВПК-Инвест") не было уполномочено собственником Минимуществом России на предоставление в аренду нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, шоссе Энтузиастов, д. 33, доказательств обратного в материалы дела представлено не было.

Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции указывает на то, что заключенное к договору аренды от 01.07.2001 N 44 дополнительное соглашение от 31.03.2008 свидетельствует об одобрении собственником спорного имущества указанной сделки.

...Кроме того, из содержания положений ст. 295 ГК РФ не следует вывод о возможности выражения одобрения сделки собственником имущества в последующем, поскольку такое согласие должно предварять ее заключение, в связи с чем суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что оспариваемый договор аренды недвижимого имущества является ничтожной сделкой..."