- •Путеводитель по судебной практике: аренда. Общие положения
- •Глава 34. Аренда
- •§ 1. Общие положения об аренде
- •1. Последствия непривлечения оценщика при заключении договора аренды государственного (муниципального) имущества
- •2. Акт органа государственной власти (местного самоуправления) как основание для возникновения арендных правоотношений
- •3. Акт органа государственной власти (местного самоуправления) как основание для прекращения договора аренды
- •4. Ограничение прав арендатора на плоды, продукцию и доходы от использования арендованного имущества
- •5. Квалификация сделки как договора аренды
- •6. Приобретение права аренды у арендодателя при заключении договора
- •1. Предоставление одного и того же имущества в аренду одновременно нескольким лицам
- •2. Передача объекта аренды до государственной регистрации договора третьему лицу по другому договору
- •3. Возможность заключения нового договора аренды при наличии между сторонами действующего договора на тот же объект аренды
- •4. Возможность заключения договора аренды земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества, находящиеся в собственности третьих лиц
- •5. Последствия расхождения характеристик объекта аренды, согласованных в договоре, с характеристиками фактически переданного в аренду объекта
- •6. Последствия расхождения описаний объекта в договоре аренды и документах учета
- •7. Реальное исполнение договора аренды как фактор, влияющий на его судьбу
- •8. Документы, в которых может содержаться условие о предмете договора аренды
- •9. Последствия указания в договоре только площади передаваемых в аренду помещений и адреса объекта аренды
- •10. Условие о площади объекта аренды
- •11. Последствия заключения договора аренды земельного участка с нарушением установленного порядка индивидуализации
- •12. Сдача в аренду объекта незавершенного строительства
- •13. Вновь созданное недвижимое имущество, которое не прошло государственную регистрацию, как объект договора аренды
- •14. Доля в праве аренды или доля в имуществе без выделения в натуре как объекты аренды
- •15. Часть помещения как объект аренды
- •16. Аренда неделимого земельного участка, на котором расположено здание, принадлежащее нескольким лицам
- •17. Передача в аренду конструктивных элементов имущества
- •18. Определение предмета предварительного договора аренды
- •1. Недействительность договора аренды, заключенного публично-правовым образованием в отношении имущества, которое является собственностью другого публично-правового образования
- •2. Сдача в аренду имущества, переданного в оперативное управление (хозяйственное ведение)
- •3. Правомочия собственника имущества, переданного в оперативное управление (хозяйственное ведение), при сдаче его в аренду
- •4. Передача в аренду имущества, полученного по договору безвозмездного пользования (договору ссуды)
- •5. Способы выражения согласия собственника арендуемого имущества на заключение договора аренды
- •6. Заключение и расторжение договора аренды имущества, находящегося в долевой собственности
- •7. Недействительность договора аренды недвижимого имущества, права на которое не зарегистрированы в егрп
- •9. Действительность предварительного договора аренды, на момент заключения которого арендодатель по основному договору не является собственником объекта аренды
- •1. Государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по 30-е (31-е) число предыдущего месяца следующего года
- •2. Договоры аренды зданий или сооружений, не подлежащие государственной регистрации
- •3. Государственная регистрация соглашения о перенайме к договору аренды, подлежащему государственной регистрации
- •4. Случаи, когда дополнительные соглашения к договору аренды, требующему госрегистрации, не подлежат государственной регистрации
- •5. Государственная регистрация дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы и сроков ее внесения
- •6. Государственная регистрация дополнительного соглашения, продляющего срок договора аренды
- •7. Государственная регистрация возобновления договора аренды на неопределенный срок
- •8. Государственная регистрация дополнительного соглашения о выкупе арендуемого имущества
- •9. Сроки регистрации договора аренды
- •10. Последствия отсутствия государственной регистрации договора аренды, подлежащего такой регистрации
- •11. Пользование арендованным муниципальным имуществом с момента его передачи до государственной регистрации договора аренды
- •12. Государственная регистрация прекращения договора аренды
- •13. Уклонение от государственной регистрации договора аренды
- •1. Начало течения срока действия договора аренды
- •2. Согласование срока договора аренды
- •3. Последствия несогласования срока договора аренды
- •4. Продление срока действия договора органом местного самоуправления
- •5. Отказ арендодателя от договора аренды
- •6. Случаи ограничения права арендодателя на отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок
- •7. Отказ от договора аренды земельного участка, заключенного на неопределенный срок, если на участке находится недвижимость арендатора
- •8. Уведомление о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок
- •9. Содержание уведомления о прекращении договора аренды
- •10. Срок, по истечении которого прекращается договор аренды при получении уведомления арендодателя
- •11. Обжалование уведомления о прекращении договора аренды государственного или муниципального имущества
- •12. Надлежащие адреса для направления уведомлений о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок
- •1. Уплата арендной платы при передаче арендодателем имущества без необходимых документов
- •2. Передача арендодателем имущества в состоянии, не соответствующем его назначению
- •3. Фактическое использование не переданного по акту передачи объекта аренды
- •4. Момент возникновения права арендатора на защиту арендуемого имущества от притязаний третьих лиц
- •5. Акт передачи арендуемого имущества без печати арендодателя как доказательство передачи этого имущества
- •6. Свидетельские показания как доказательства в спорах, связанных с арендными отношениями
- •7. Акт органа государственной власти как доказательство предоставления имущества арендатору
- •1. Невозможность использования имущества по назначению как недостаток, препятствующий пользованию арендованным имуществом
- •2. Капитальный ремонт как недостаток, не препятствующий использованию арендованного имущества
- •3. Уведомление арендодателя о недостатках арендованного имущества как обязательное условие реализации арендатором прав, возникающих при обнаружении таких недостатков
- •4. Согласие арендодателя на устранение арендатором недостатков арендованного имущества
- •5. Последствия передачи имущества, недостатки которого на момент приемки арендатору известны
- •1. Виды арендной платы и способы ее определения
- •2. Момент возникновения и прекращения обязанности по внесению арендной платы
- •3. Изменение сумм арендной платы
- •4. Предоставление скидок и льгот по внесению арендных платежей
- •5. Обстоятельства, не освобождающие арендатора от внесения арендной платы
- •6. Обстоятельства, при которых арендатор может не вносить арендную плату в полном объеме
- •7. Обстоятельства, при которых арендодатель вправе требовать досрочного внесения арендной платы
- •8. Внесение арендной платы при неиспользовании имущества или наличии в нем недостатков
- •9. Зачет арендной платы и затрат на содержание имущества
- •10. Неосновательное обогащение, возникшее в связи с использованием имущества или получением арендных платежей по недействительному или незаключенному договору
- •11. Размер неосновательного обогащения при незаключенности (недействительности) договора аренды
- •12. Неосновательное обогащение при использовании меньшей площади помещений, чем указано в договоре аренды
- •13. Право собственника, передавшего имущество унитарному предприятию, на взыскание неосновательного обогащения с лица, которое без основания использовало имущество
- •1. Применение правил о договорах аренды к отношениям по договорам субаренды
- •2. Соотношение норм Гражданского кодекса рф и Земельного кодекса рф о согласовании с арендодателем реализации прав арендатора земельного участка, предусмотренных п. 2 ст. 615 гк рф
- •3. Применение положений о субаренде к отношениям, возникающим при фактическом предоставлении арендатором арендуемого имущества в пользование третьим лицам
- •4. Передача субарендованного имущества во вторичную субаренду
- •5. Право арендатора на возобновление договора субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя
- •6. Неосновательное обогащение при недействительности договора субаренды, заключенного без согласия собственника (арендодателя) имущества
- •7. Последствия заключения договора субаренды на срок, превышающий срок договора аренды
- •8. Применение положений гл. 24 гк рф о перемене лиц в обязательстве при перенайме арендованного имущества
- •9. Последствия заключения договора передачи прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенайма) без согласия арендодателя
- •10. Соотношение положений п. 2 ст. 615 гк рф и Федерального закона от 26.07.2006 n 135-фз "о защите конкуренции" при передаче арендатором прав на государственное или муниципальное имущество
- •1. Влияние проведения капитального ремонта на право арендатора владеть и пользоваться арендованным имуществом
- •2. Соотношение понятий "капитальный ремонт" и "неотделимые улучшения"
- •3. Бремя расходов при проведении арендатором капитального ремонта
- •4. Виды работ, относящиеся к капитальному или к текущему ремонту
- •5. Условия возникновения у арендатора права на проведение капитального ремонта
- •6. Порядок реализации арендатором права на проведение капитального ремонта и возмещения арендодателем его стоимости
- •7. Документы, которые могут являться доказательствами понесенных арендатором расходов на капремонт
- •8. Отмена обязанности арендодателя возместить расходы арендатора на капитальный ремонт
- •9. Возмещение арендатору расходов на капремонт, согласованных с арендодателем, после прекращения действия договора
- •10. Расходы арендатора на содержание недвижимости
- •11. Последствия неисполнения арендатором обязанности по поддержанию арендованного имущества в исправном состоянии
- •1. Отношения сторон договора при смене арендодателя и связанные с этим последствия
- •2. Изменение условий договора аренды в связи со сменой арендодателя
- •3. Возможность применения ст. 617 гк рф при реорганизации или ликвидации арендодателя - юридического лица
- •1. Влияние основания досрочного прекращения договора аренды на применение норм ст. 618 Гражданского кодекса рф
- •2. Ограничение прав субарендатора на заключение договора аренды
- •3. Привлечение субарендатора к делу о расторжении договора аренды
- •4. Правовые последствия признания договора аренды незаключенным для договора субаренды
- •5. Истребование имущества у субарендатора при досрочном прекращении договора аренды
- •1. Надлежащее исполнение обязанности арендодателя в рамках ст. 619 гк рф по направлению письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства
- •2. Примеры разумного срока для погашения задолженности по внесению арендных платежей
- •3. Обоснование существенности нарушений арендатора
- •4. Случаи, когда неисполнение обязанностей арендатором не влечет расторжения договора
- •5. Случаи, когда неисполнение обязанностей арендатором влечет расторжение договора
- •6. Погашение арендатором задолженности до принятия решения по делу как основание для отказа в расторжении договора
- •7. Исполнение нарушенного условия договора до принятия решения по делу как основание для отказа в расторжении договора
- •8. Исполнение нарушенного условия договора после вынесения судебного решения как основание для отмены решения о расторжении договора
- •10. Необходимость и основания обращения в суд для расторжения договора аренды по требованию арендодателя
- •12. Расторжение договора аренды, заключенного на неопределенный срок, по основаниям, предусмотренным ст. 619 гк рф
- •1. Применение норм ст. 620 гк рф к отношениям между арендатором и субарендатором
- •2. Возможность расторжения договора аренды по ст. 620 гк рф по основаниям, не указанным в данной статье
- •3. Обстоятельства, лишающие арендатора права на досрочное расторжение договора
- •1. Ограничения преимущественного права на заключение договора на новый срок
- •2. Последствия нарушения преимущественного права на заключение договора на новый срок
- •3. Уведомление арендодателя о желании заключить договор на новый срок
- •4. Возобновление договора аренды на тот же срок
- •5. Препятствия для возобновления договора аренды на неопределенный срок
- •6. Условие договора аренды об обязательной пролонгации
- •7. Отказ балансодержателя от продления договора аренды
- •8. Отказ арендодателя от возобновления договора аренды как злоупотребление правом
- •9. Применение условий прежнего (ранее действующего) договора при возобновлении его на новый или на неопределенный срок
- •10. Возможность применения положений ст. 621 гк рф к договору безвозмездного пользования по аналогии
- •1. Обязанность арендатора освободить и возвратить арендодателю арендуемое имущество в связи с прекращением договора аренды
- •2. Доказательства исполнения обязанности арендатора по возврату арендуемого имущества в связи с прекращением действия договора
- •3. Взыскание арендной платы за несвоевременное возвращение арендуемого имущества
- •4. Взыскание штрафных санкций по договору аренды за несвоевременный возврат арендуемого имущества
- •5. Договорное последствие неисполнения арендатором обязательства по возврату арендованного имущества
- •6. Место исполнения обязательства по возврату арендованного имущества
- •7. Неисполнение арендатором обязанности по возврату арендуемого имущества в первоначальном состоянии
- •8. Последствия неисполнения обязанности арендатора вернуть имущество в первоначальном состоянии
- •9. Основания, при которых ст. 622 гк рф не применяется
- •10. Возврат арендованного имущества в случае прекращения договора аренды или признания его незаключенным
- •11. Истребование имущества, находящегося у арендодателя на праве хозяйственного ведения
- •12. Возмещение убытков, причиненных арендодателю в результате неисполнения арендатором обязанности по возврату арендованного имущества
- •1. Применение п. 2 ст. 623 гк рф к отношениям по безвозмездному пользованию имуществом по аналогии закона
- •2. Применение положений ст. 623 гк рф при незаключенности или недействительности договора аренды
- •3. Возмещение стоимости неотделимых улучшений после смены собственника арендованного имущества
- •1. Распространение норм о договоре купли-продажи на договор аренды с правом последующего выкупа имущества арендатором
- •2. Условия, при которых правовые основания для выкупа арендуемого имущества отсутствуют
- •3. Существенные условия договора аренды с правом выкупа
- •4. Необходимость выделения выкупной цены в договоре аренды с правом выкупа
- •5. Переход права собственности по договору аренды с условием о выкупе имущества
9. Действительность предварительного договора аренды, на момент заключения которого арендодатель по основному договору не является собственником объекта аренды
В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются в будущем заключить договоры на условиях, предусмотренных в нем. Но если на момент заключения предварительного договора лицо не является собственником имущества, которое предполагается сдать в аренду, возникают сомнения в том, получит ли оно титул собственника на это имущество к моменту заключения основного договора. В противном случае лицо не сможет выполнить своих обязательств по предварительному договору.
9.1. Вывод из судебной практики: Вопрос о действительности предварительного договора аренды, на момент заключения которого арендодатель по основному договору не является собственником объекта аренды, решается судами по-разному.
Позиция 1. Предварительный договор аренды действителен, даже если на момент его заключения будущий арендодатель по основному договору не является собственником объекта аренды.
Судебная практика:
Примечание: Данный вывод из судебной практики основан на позиции Президиума ВАС РФ, содержащейся в п. 14 информационного письма от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Она заключается в том, что предметом предварительного договора является обязательство сторон о заключении будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества. Поэтому предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий госрегистрации, регистрировать не нужно.
Постановление Президиума ВАС РФ от 14.07.2009 N 402/09 по делу N А41-К1-13707/07
"...При этом суд исходил из следующего: поскольку правовым последствием заключения предварительного договора аренды является обязанность заключить договор аренды, а лицо, не являющееся собственником объекта аренды, в силу статьи 608 ГК РФ не может исполнить такое обязательство и его нельзя принудить к этому в судебном порядке, то общество "ИКЕА МОС (Торговля и недвижимость)" не вправе было заключать соглашение с принятием на себя указанного обязательства по предварительному договору.
Данная позиция суда ошибочна, так как не основана на правовой природе предварительного договора, его месте в процессе формирования договорного (обязательственного) правоотношения.
Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (в частности, аренды) имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора.
То, что лицо ввиду невозможности или недобросовестности может и не исполнить свое обязательство по предварительному договору о заключении основного договора (не станет в установленный срок собственником вещи, подлежащей передаче, или, став им, уклонится от заключения основного договора), в принципе не может рассматриваться в качестве основания для признания предварительного договора недействительным, поскольку подобные обстоятельства могут иметь место на стадии исполнения, но никак не заключения предварительного договора. В свою очередь, контрагент может в судебном порядке потребовать либо взыскания убытков, причиненных незаключением основного договора, либо принудительного заключения договора.
Основной договор аренды сторонами был заключен, поэтому соглашение в части предварительного договора оценке как ничтожное не подлежало..."
Определение ВАС РФ от 03.04.2009 N ВАС-402/09 по делу N А41-К1-13707/07
"...Суд первой инстанции пришел к выводу, что поскольку правовым последствием заключения предварительного договора является обязанность заключить договор аренды, а лицо, не являющееся собственником объекта аренды, согласно ст. 608 ГК РФ не может исполнить такое обязательство и его нельзя к этому принудить в судебном порядке, ответчик не вправе был заключать соглашение с принятием на себя указанного обязательства по предварительному договору.
Данный вывод суда ошибочен, т.к. не основан на правовой природе предварительного договора, его месте в процессе формирования договорного (обязательственного) правоотношения.
Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В соответствии с ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
В п. 14 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указано, что предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества. Следовательно, такой договор не подлежит государственной регистрации.
Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (в частности, аренды) имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем, чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора.
То, что лицо ввиду невозможности или недобросовестности может и не исполнить свое обязательство из предварительного договора по заключению основного (в установленный срок не станет собственником подлежащей передаче вещи или, став им, уклонится от заключения основного договора), в принципе не может рассматриваться в качестве основания для признания предварительного договора недействительным, поскольку подобные обстоятельства могут иметь место на стадии исполнения, но никак не заключения предварительного договора. В свою очередь контрагент может в судебном порядке потребовать либо взыскания убытков, причиненных незаключением основного договора, либо его принудительного заключения..."
Постановление ФАС Московского округа от 04.08.2009 N КГ-А40/6995-09 по делу N А40-83836/08-23-767
"...Обращаясь с исковым требование, истец сослался на то, что договор является ничтожным, как заключенный с нарушением требований закона, ст. 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также на то, что на момент заключения договора ответчик не являлся собственником недвижимого имущества.
На основании изложенного, суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что решение и постановление приняты на основании всестороннего, полного и объективного исследования доказательств, представленных в исчерпывающем объеме, доказательствам дана надлежащая правовая оценка, выводы суда о применении норм материального права соответствуют установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, нарушений или неправильного применения норм материального права и норм процессуального права не установлено.
Довод кассационной жалобы о том, что сторона, намеренная в будущем осуществить передачу или отчуждение имущества должна обладать полномочиями по распоряжению указанным имуществом, основан на нормах ст. ст. 219, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующих арендные отношения и касающихся вопросов распоряжения имуществом. Однако предварительный договор не является договором аренды, временное владение и пользование имуществом в качестве предмета в этом договоре не указано..."
Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 25.04.2007 N Ф08-2199/2007
"...Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции указал, что предварительный договор аренды от 27.09.2004 N 2-30 является недействительным, поскольку на момент его заключения ООО "Грандайс" не являлось собственником нежилого помещения и не обладало правом распоряжения имуществом в аренду.
Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
По смыслу приведенной нормы предметом предварительного договора является заключение в согласованный сторонами срок основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором. Заключение предварительного договора аренды порождает у сторон обязательство не передать имущество в пользование, а только заключить в дальнейшем основной договор.
Заключая предварительный договор аренды, ООО "Грандайс" не распорядилось недвижимым имуществом, а приняло на себя обязательство после регистрации права собственности на вновь созданный объект заключить с истцом в будущем договор аренды.
При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о ничтожности предварительного договора в связи с отсутствием у ООО "Грандайс" права собственности на момент заключения договора неправомерен, статья 167 Кодекса не подлежит применению к спорным правоотношениям..."
Постановление ФАС Уральского округа от 18.02.2008 N Ф09-369/08-С6 по делу N А60-8834/2007
"...В обоснование встречных исковых требований общество "КИТ-Кэпитал" указало на то, что не являлось собственником спорных помещений, следовательно, предварительные договоры являются ничтожными в силу ст. 168, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, между сторонами сложились фактические арендные отношения и общество "КСК" обязано было производить оплату за пользование помещениями. Перечислив 432000 руб. платежным поручением от 09.08.2006 N 40 с указанием назначения платежа: "за аренду по счету от 02.08.2006 N 4043 за сентябрь", общество "КСК" подтвердило, что перечисленная сумма является платой за фактическое использование помещений.
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и частично удовлетворяя встречный иск общества "КИТ-Кэпитал" в части признания предварительных договоров недействительными (ничтожными), исходил из того, что предварительные договоры соответствуют требованиям, установленным ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, однако недействительны (ничтожны) в силу того, что общество "КИТ-Кэпитал" не являлось собственником спорных помещений, и в обоснование указанного вывода применил положения ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Выводы суда апелляционной инстанции в части признания предварительных договоров недействительными (ничтожными) являются ошибочными в связи с тем, что предварительные договоры, по которым стороны обязались в будущем заключить договоры аренды, не являются сделками с недвижимостью. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества (п. 14 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Таким образом, к правоотношениям сторон по предварительным договорам не подлежали применению положения об аренде, содержащиеся в гл. 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем в удовлетворении встречного требования общества "КИТ-Кэпитал" о признании предварительных договоров недействительными (ничтожными) следует отказать..."
Позиция 2. Предварительный договор ничтожен, если на момент его заключения арендодатель по основному договору не является собственником объекта аренды.
Судебная практика:
Примечание: Данная позиция основывается, в частности, на том, что правовым последствием заключения предварительного договора аренды является обязанность заключить договор аренды, но если арендодатель по предварительному договору не является собственником объекта аренды, то он не может исполнить такое обязательство и его нельзя к этому понудить в судебном порядке.
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 02.10.2007 N Ф04-6926/2007(38909-А45-16)
"...На момент заключения предварительного договора аренды ООО "Фараон" собственником недвижимого имущества, выступающего предметом предварительного договора аренды, не являлось, соответственно, правом по распоряжению данным имуществом не обладало.
Следовательно, предварительный договор аренды N 684 в части передачи помещений во временное пользование (пункт 1.5) является недействительным (ничтожным). Указанный договор аренды мог быть заключен без включения в него пункта 1.5, признанного недействительным, в связи с чем данный пункт не влечет недействительности прочих частей договора.
Данные выводы суда заявителем не оспариваются..."
Постановление ФАС Московского округа от 24.04.2006, 17.04.2006 N КГ-А41/3101-06
"...В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также лицу, управомоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Как установлено судами и не оспаривается сторонами, ООО "ИКЕА МОС" на момент подписания оспариваемого соглашения не являлось собственником подлежащего передаче в аренду помещения, что также следует из условий оспариваемого соглашения.
Поскольку правовым последствием заключения предварительного договора аренды является обязанность заключить договор аренды, а лицо, не являющееся собственником объекта аренды, не может исполнить такое обязательство и его нельзя к этому понудить в судебном порядке, суд кассационной инстанции считает, что ООО "ИКЕА МОС" не вправе было заключать оспариваемое соглашение с принятием на себя указанного обязательства.
Однако ошибочность выводов судов о соответствии требованиям закона оспариваемого соглашения в части обязательства заключить в будущем договор аренды не привела к принятию неправильных судебных актов по заявленному предмету иска, поскольку вопросы действительности договора не влияют на его заключенность..."
Постановление ФАС Московского округа от 28.06.2005 N КГ-А40/5563-05
"...Между тем согласно ст. 131 ГК РФ права ответчика на недвижимость по 3-му Крутицкому пер., д. 18 в Москве должны быть зарегистрированы. Однако, поскольку сведений о такой госрегистрации сторонами не представлено, то ответчик был не вправе распоряжаться недвижимостью путем подписания предварительного договора ее аренды, который в силу этого ничтожен..."
Постановление ФАС Поволжского округа от 28.02.2008 по делу N А65-12856/2007-СГ2-20
"...В силу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом предварительного договора является обязанность сторон в будущем заключить договор о передаче имущества, выполнении работ и оказании услуг на условиях, согласованных в предварительном договора. При уклонении стороны от заключения основного договора другая сторона вправе обратиться с иском о понуждении заключения договора, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если ни одна из сторон до истечения срока, согласованного сторонами для заключения основного договора, не обратится к другой стороне с предложением о заключении договора.
Из текста предварительного договора следует, что стороны обязались заключить краткосрочный договор аренды в случае начала истцом торговой деятельности до даты государственной регистрации основного договора, основной договор аренды на условиях, согласованных сторонами в проекте, прилагаемом к предварительному договору.
Поскольку в силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, ни основной, ни краткосрочный договор аренды не мог быть заключен до государственной регистрации права собственности ответчика на реконструируемый объект..."
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.04.2008 N А05-7418/2007
"...Суды первой и апелляционной инстанций, отказывая в иске, пришли к выводу о ничтожности предварительного договора, сославшись на то, что он заключен с нарушением статей 608, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации. Суды сочли установленным, что на момент заключения предварительного договора предприниматель не являлся собственником подлежащего передаче в аренду имущества и не имел права арендатора имущества, которые предоставил бы ему собственник...
При таких обстоятельствах оснований для отмены или изменения решения и постановления не имеется..."
Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды
Вопросы судебной практики по толкованию и применению ст. 609 ГК РФ
1. Государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по 30-е (31-е) число предыдущего месяца следующего года >>>
2. Договоры аренды зданий или сооружений, не подлежащие государственной регистрации >>>
3. Государственная регистрация соглашения о перенайме к договору аренды, подлежащему государственной регистрации >>>
4. Случаи, когда дополнительные соглашения к договору аренды, требующему госрегистрации, не подлежат государственной регистрации >>>
5. Государственная регистрация дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы и сроков ее внесения >>>
6. Государственная регистрация дополнительного соглашения, продляющего срок договора аренды >>>
7. Государственная регистрация возобновления договора аренды на неопределенный срок >>>
8. Государственная регистрация дополнительного соглашения о выкупе арендуемого имущества >>>
9. Сроки регистрации договора аренды >>>
10. Последствия отсутствия государственной регистрации договора аренды, подлежащего такой регистрации >>>
11. Пользование арендованным муниципальным имуществом с момента его передачи до государственной регистрации договора аренды >>>
12. Государственная регистрация прекращения договора аренды >>>
13. Уклонение от государственной регистрации договора аренды >>>