- •Путеводитель по судебной практике: аренда. Общие положения
- •Глава 34. Аренда
- •§ 1. Общие положения об аренде
- •1. Последствия непривлечения оценщика при заключении договора аренды государственного (муниципального) имущества
- •2. Акт органа государственной власти (местного самоуправления) как основание для возникновения арендных правоотношений
- •3. Акт органа государственной власти (местного самоуправления) как основание для прекращения договора аренды
- •4. Ограничение прав арендатора на плоды, продукцию и доходы от использования арендованного имущества
- •5. Квалификация сделки как договора аренды
- •6. Приобретение права аренды у арендодателя при заключении договора
- •1. Предоставление одного и того же имущества в аренду одновременно нескольким лицам
- •2. Передача объекта аренды до государственной регистрации договора третьему лицу по другому договору
- •3. Возможность заключения нового договора аренды при наличии между сторонами действующего договора на тот же объект аренды
- •4. Возможность заключения договора аренды земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества, находящиеся в собственности третьих лиц
- •5. Последствия расхождения характеристик объекта аренды, согласованных в договоре, с характеристиками фактически переданного в аренду объекта
- •6. Последствия расхождения описаний объекта в договоре аренды и документах учета
- •7. Реальное исполнение договора аренды как фактор, влияющий на его судьбу
- •8. Документы, в которых может содержаться условие о предмете договора аренды
- •9. Последствия указания в договоре только площади передаваемых в аренду помещений и адреса объекта аренды
- •10. Условие о площади объекта аренды
- •11. Последствия заключения договора аренды земельного участка с нарушением установленного порядка индивидуализации
- •12. Сдача в аренду объекта незавершенного строительства
- •13. Вновь созданное недвижимое имущество, которое не прошло государственную регистрацию, как объект договора аренды
- •14. Доля в праве аренды или доля в имуществе без выделения в натуре как объекты аренды
- •15. Часть помещения как объект аренды
- •16. Аренда неделимого земельного участка, на котором расположено здание, принадлежащее нескольким лицам
- •17. Передача в аренду конструктивных элементов имущества
- •18. Определение предмета предварительного договора аренды
- •1. Недействительность договора аренды, заключенного публично-правовым образованием в отношении имущества, которое является собственностью другого публично-правового образования
- •2. Сдача в аренду имущества, переданного в оперативное управление (хозяйственное ведение)
- •3. Правомочия собственника имущества, переданного в оперативное управление (хозяйственное ведение), при сдаче его в аренду
- •4. Передача в аренду имущества, полученного по договору безвозмездного пользования (договору ссуды)
- •5. Способы выражения согласия собственника арендуемого имущества на заключение договора аренды
- •6. Заключение и расторжение договора аренды имущества, находящегося в долевой собственности
- •7. Недействительность договора аренды недвижимого имущества, права на которое не зарегистрированы в егрп
- •9. Действительность предварительного договора аренды, на момент заключения которого арендодатель по основному договору не является собственником объекта аренды
- •1. Государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по 30-е (31-е) число предыдущего месяца следующего года
- •2. Договоры аренды зданий или сооружений, не подлежащие государственной регистрации
- •3. Государственная регистрация соглашения о перенайме к договору аренды, подлежащему государственной регистрации
- •4. Случаи, когда дополнительные соглашения к договору аренды, требующему госрегистрации, не подлежат государственной регистрации
- •5. Государственная регистрация дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы и сроков ее внесения
- •6. Государственная регистрация дополнительного соглашения, продляющего срок договора аренды
- •7. Государственная регистрация возобновления договора аренды на неопределенный срок
- •8. Государственная регистрация дополнительного соглашения о выкупе арендуемого имущества
- •9. Сроки регистрации договора аренды
- •10. Последствия отсутствия государственной регистрации договора аренды, подлежащего такой регистрации
- •11. Пользование арендованным муниципальным имуществом с момента его передачи до государственной регистрации договора аренды
- •12. Государственная регистрация прекращения договора аренды
- •13. Уклонение от государственной регистрации договора аренды
- •1. Начало течения срока действия договора аренды
- •2. Согласование срока договора аренды
- •3. Последствия несогласования срока договора аренды
- •4. Продление срока действия договора органом местного самоуправления
- •5. Отказ арендодателя от договора аренды
- •6. Случаи ограничения права арендодателя на отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок
- •7. Отказ от договора аренды земельного участка, заключенного на неопределенный срок, если на участке находится недвижимость арендатора
- •8. Уведомление о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок
- •9. Содержание уведомления о прекращении договора аренды
- •10. Срок, по истечении которого прекращается договор аренды при получении уведомления арендодателя
- •11. Обжалование уведомления о прекращении договора аренды государственного или муниципального имущества
- •12. Надлежащие адреса для направления уведомлений о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок
- •1. Уплата арендной платы при передаче арендодателем имущества без необходимых документов
- •2. Передача арендодателем имущества в состоянии, не соответствующем его назначению
- •3. Фактическое использование не переданного по акту передачи объекта аренды
- •4. Момент возникновения права арендатора на защиту арендуемого имущества от притязаний третьих лиц
- •5. Акт передачи арендуемого имущества без печати арендодателя как доказательство передачи этого имущества
- •6. Свидетельские показания как доказательства в спорах, связанных с арендными отношениями
- •7. Акт органа государственной власти как доказательство предоставления имущества арендатору
- •1. Невозможность использования имущества по назначению как недостаток, препятствующий пользованию арендованным имуществом
- •2. Капитальный ремонт как недостаток, не препятствующий использованию арендованного имущества
- •3. Уведомление арендодателя о недостатках арендованного имущества как обязательное условие реализации арендатором прав, возникающих при обнаружении таких недостатков
- •4. Согласие арендодателя на устранение арендатором недостатков арендованного имущества
- •5. Последствия передачи имущества, недостатки которого на момент приемки арендатору известны
- •1. Виды арендной платы и способы ее определения
- •2. Момент возникновения и прекращения обязанности по внесению арендной платы
- •3. Изменение сумм арендной платы
- •4. Предоставление скидок и льгот по внесению арендных платежей
- •5. Обстоятельства, не освобождающие арендатора от внесения арендной платы
- •6. Обстоятельства, при которых арендатор может не вносить арендную плату в полном объеме
- •7. Обстоятельства, при которых арендодатель вправе требовать досрочного внесения арендной платы
- •8. Внесение арендной платы при неиспользовании имущества или наличии в нем недостатков
- •9. Зачет арендной платы и затрат на содержание имущества
- •10. Неосновательное обогащение, возникшее в связи с использованием имущества или получением арендных платежей по недействительному или незаключенному договору
- •11. Размер неосновательного обогащения при незаключенности (недействительности) договора аренды
- •12. Неосновательное обогащение при использовании меньшей площади помещений, чем указано в договоре аренды
- •13. Право собственника, передавшего имущество унитарному предприятию, на взыскание неосновательного обогащения с лица, которое без основания использовало имущество
- •1. Применение правил о договорах аренды к отношениям по договорам субаренды
- •2. Соотношение норм Гражданского кодекса рф и Земельного кодекса рф о согласовании с арендодателем реализации прав арендатора земельного участка, предусмотренных п. 2 ст. 615 гк рф
- •3. Применение положений о субаренде к отношениям, возникающим при фактическом предоставлении арендатором арендуемого имущества в пользование третьим лицам
- •4. Передача субарендованного имущества во вторичную субаренду
- •5. Право арендатора на возобновление договора субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя
- •6. Неосновательное обогащение при недействительности договора субаренды, заключенного без согласия собственника (арендодателя) имущества
- •7. Последствия заключения договора субаренды на срок, превышающий срок договора аренды
- •8. Применение положений гл. 24 гк рф о перемене лиц в обязательстве при перенайме арендованного имущества
- •9. Последствия заключения договора передачи прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенайма) без согласия арендодателя
- •10. Соотношение положений п. 2 ст. 615 гк рф и Федерального закона от 26.07.2006 n 135-фз "о защите конкуренции" при передаче арендатором прав на государственное или муниципальное имущество
- •1. Влияние проведения капитального ремонта на право арендатора владеть и пользоваться арендованным имуществом
- •2. Соотношение понятий "капитальный ремонт" и "неотделимые улучшения"
- •3. Бремя расходов при проведении арендатором капитального ремонта
- •4. Виды работ, относящиеся к капитальному или к текущему ремонту
- •5. Условия возникновения у арендатора права на проведение капитального ремонта
- •6. Порядок реализации арендатором права на проведение капитального ремонта и возмещения арендодателем его стоимости
- •7. Документы, которые могут являться доказательствами понесенных арендатором расходов на капремонт
- •8. Отмена обязанности арендодателя возместить расходы арендатора на капитальный ремонт
- •9. Возмещение арендатору расходов на капремонт, согласованных с арендодателем, после прекращения действия договора
- •10. Расходы арендатора на содержание недвижимости
- •11. Последствия неисполнения арендатором обязанности по поддержанию арендованного имущества в исправном состоянии
- •1. Отношения сторон договора при смене арендодателя и связанные с этим последствия
- •2. Изменение условий договора аренды в связи со сменой арендодателя
- •3. Возможность применения ст. 617 гк рф при реорганизации или ликвидации арендодателя - юридического лица
- •1. Влияние основания досрочного прекращения договора аренды на применение норм ст. 618 Гражданского кодекса рф
- •2. Ограничение прав субарендатора на заключение договора аренды
- •3. Привлечение субарендатора к делу о расторжении договора аренды
- •4. Правовые последствия признания договора аренды незаключенным для договора субаренды
- •5. Истребование имущества у субарендатора при досрочном прекращении договора аренды
- •1. Надлежащее исполнение обязанности арендодателя в рамках ст. 619 гк рф по направлению письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства
- •2. Примеры разумного срока для погашения задолженности по внесению арендных платежей
- •3. Обоснование существенности нарушений арендатора
- •4. Случаи, когда неисполнение обязанностей арендатором не влечет расторжения договора
- •5. Случаи, когда неисполнение обязанностей арендатором влечет расторжение договора
- •6. Погашение арендатором задолженности до принятия решения по делу как основание для отказа в расторжении договора
- •7. Исполнение нарушенного условия договора до принятия решения по делу как основание для отказа в расторжении договора
- •8. Исполнение нарушенного условия договора после вынесения судебного решения как основание для отмены решения о расторжении договора
- •10. Необходимость и основания обращения в суд для расторжения договора аренды по требованию арендодателя
- •12. Расторжение договора аренды, заключенного на неопределенный срок, по основаниям, предусмотренным ст. 619 гк рф
- •1. Применение норм ст. 620 гк рф к отношениям между арендатором и субарендатором
- •2. Возможность расторжения договора аренды по ст. 620 гк рф по основаниям, не указанным в данной статье
- •3. Обстоятельства, лишающие арендатора права на досрочное расторжение договора
- •1. Ограничения преимущественного права на заключение договора на новый срок
- •2. Последствия нарушения преимущественного права на заключение договора на новый срок
- •3. Уведомление арендодателя о желании заключить договор на новый срок
- •4. Возобновление договора аренды на тот же срок
- •5. Препятствия для возобновления договора аренды на неопределенный срок
- •6. Условие договора аренды об обязательной пролонгации
- •7. Отказ балансодержателя от продления договора аренды
- •8. Отказ арендодателя от возобновления договора аренды как злоупотребление правом
- •9. Применение условий прежнего (ранее действующего) договора при возобновлении его на новый или на неопределенный срок
- •10. Возможность применения положений ст. 621 гк рф к договору безвозмездного пользования по аналогии
- •1. Обязанность арендатора освободить и возвратить арендодателю арендуемое имущество в связи с прекращением договора аренды
- •2. Доказательства исполнения обязанности арендатора по возврату арендуемого имущества в связи с прекращением действия договора
- •3. Взыскание арендной платы за несвоевременное возвращение арендуемого имущества
- •4. Взыскание штрафных санкций по договору аренды за несвоевременный возврат арендуемого имущества
- •5. Договорное последствие неисполнения арендатором обязательства по возврату арендованного имущества
- •6. Место исполнения обязательства по возврату арендованного имущества
- •7. Неисполнение арендатором обязанности по возврату арендуемого имущества в первоначальном состоянии
- •8. Последствия неисполнения обязанности арендатора вернуть имущество в первоначальном состоянии
- •9. Основания, при которых ст. 622 гк рф не применяется
- •10. Возврат арендованного имущества в случае прекращения договора аренды или признания его незаключенным
- •11. Истребование имущества, находящегося у арендодателя на праве хозяйственного ведения
- •12. Возмещение убытков, причиненных арендодателю в результате неисполнения арендатором обязанности по возврату арендованного имущества
- •1. Применение п. 2 ст. 623 гк рф к отношениям по безвозмездному пользованию имуществом по аналогии закона
- •2. Применение положений ст. 623 гк рф при незаключенности или недействительности договора аренды
- •3. Возмещение стоимости неотделимых улучшений после смены собственника арендованного имущества
- •1. Распространение норм о договоре купли-продажи на договор аренды с правом последующего выкупа имущества арендатором
- •2. Условия, при которых правовые основания для выкупа арендуемого имущества отсутствуют
- •3. Существенные условия договора аренды с правом выкупа
- •4. Необходимость выделения выкупной цены в договоре аренды с правом выкупа
- •5. Переход права собственности по договору аренды с условием о выкупе имущества
6. Заключение и расторжение договора аренды имущества, находящегося в долевой собственности
Согласно п. 1 ст. 246 Гражданского кодекса РФ распоряжение имуществом, которое находится в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, поэтому сособственник объекта вправе сдавать его в аренду или расторгать договор аренды только при наличии согласия всех собственников.
6.1. Вывод из судебной практики: Имущество, которое находится в общей долевой собственности, может быть сдано в аренду одним из его собственников без доверенности от других собственников, если из договора следует, что они уполномочили его на это.
Судебная практика:
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20.12.2007 N А05-5630/2007
"...В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику; арендодателями могут также выступать лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Согласно пункту 1 статьи 246 того же Кодекса распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Проанализировав представленный на государственную регистрацию договор аренды от 04.04.2007, судебные инстанции пришли к правильным выводам, что наличие в договоре указания на передачу Афанасьеву М.В. другими сособственниками правомочий сдавать помещение площадью 467 кв. м в аренду и проставление всеми сособственниками подписей в договоре свидетельствует о наличии у Афанасьева М.В. полномочий выступать арендодателем помещения, находящегося в общей долевой собственности, и о согласии других участников долевой собственности на сдачу имущества в аренду, а специального оформления полномочий Афанасьева М.В. от имени двух других дольщиков в таком случае не требовалось..."
6.2. Вывод из судебной практики: Для заключения или продления договора необходимо согласие всех собственников сдаваемого в аренду имущества.
Судебная практика:
Постановление ФАС Московского округа от 04.07.2006 N КГ-А40/5791-06
"...Судом установлено, что между ЗАО "Лизинг" (арендатор) и ООО "Инженер" (арендодатель) был заключен договор от 11.05.2004 N 21/11-72-1-(55) на аренду нежилого помещения площадью 72 кв. м, расположенного на 1-м этаже здания по адресу: город Москва, ул. Трубная, д. 21/11, сроком действия с 11.05.2004 по 06.05.2005.
Судом установлено также, что ответчик на основании заключенного с Администрацией города Москвы контракта от 21.01.1995 является инвестором реализации инвестиционного проекта по комплексной реконструкции и строительству объектов 1-ой очереди 259 квартала по улице Трубной, в связи с чем на него возложены обязанности по строительству и реконструкции объектов.
По условиям инвестиционного контракта объекты строительства и реконструкции являются общей долевой собственностью сторон, раздел долевой собственности производится после выполнения контракта. Оформление имущественных прав сторон на объекты производится по мере сдачи их в эксплуатацию и выполнения сторонами обязательств.
В этой связи суды сделали вывод о том, что ответчик не может быть признан лицом, имеющим право сдачи помещения в аренду, и указали на недействительность договора аренды от 11.05.2004 N 21/11-72-1-(55), указав, что инвестиционный контракт не содержит условий об отнесении спорного нежилого помещения к доли ответчика, а также условий о предоставлении ответчику права распоряжаться помещением путем сдачи его в аренду или каким-либо иным способом.
Отказывая во взыскании 1549345 рублей 50 копеек арендной платы, уплаченной истцом ответчику во исполнение договора аренды, суды указали на то, что истец пользовался помещением в период с 11.05.2004 по 06.05.2005 и в соответствии со статьей 1105 ГК РФ обязан возместить стоимость пользования.
Между тем для правильного разрешения вопроса о праве ООО "Инженер" на сдачу спорных нежилых помещений в аренду и правомерности взимания ответчиком арендной платы за пользование ими суду необходимо было привлечь к участию в деле Правительство Москвы как собственника реконструируемого здания, расположенного по адресу: Москва, ул. Трубная, д. 21/11, чего сделано не было..."
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 09.06.2008 N А56-15598/2007
"...Суд первой инстанции посчитал предварительный договор ничтожной сделкой как противоречащей статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку на момент его заключения истец не являлся единственным инвестором строящегося здания.
В силу статей 8, 307 Гражданского кодекса Российской Федерации договор является основанием возникновения у его сторон гражданских прав и обязанностей. По предварительному договору у сторон возникает обязанность заключить в будущем договор на условиях предварительного договора. При этом из положений статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что основной договор заключается теми же сторонами, которые заключили предварительный договор. По предварительному договору аренды стороны берут на себя обязательство заключить в будущем договор аренды, что для арендодателя, которым согласно статье 608 упомянутого Кодекса может быть только собственник либо управомоченное законом или собственником лицо, является одним из способов реализации полномочий по распоряжению имуществом. Вместе с тем согласно пункту 1 статьи 246 названного Кодекса распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что имущество, в отношении которого предполагалось в будущем заключить договор аренды, создавалось в рамках совместной деятельности, а в силу норм главы 55 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенное в результате совместной деятельности имущество признается общей долевой собственностью товарищей. В таком случае Концерн был не вправе без согласования с другими участниками совместной деятельности распорядиться этим имуществом путем принятия на себя обязательства передать часть общего имущества в аренду. Наличие в предварительном договоре ссылки на договор простого товарищества от 22.01.2003 не влияет на правовую оценку предварительного договора..."
Постановление ФАС Уральского округа от 19.02.2009 N Ф09-7273/08-С6 по делу N А60-34547/2007
"...Как установлено судами, между Управлением по жилищной политике администрации г. Нижнего Тагила (владелец) и обществом "Здоровье" (предприятие) 14.06.2005 заключен договор N 43 об использовании помещения в жилом доме, арендуемого предприятием у администрации города (т. 1, л. д. 15 - 20), по условиям которого владелец предоставил предприятию для использования в качестве кулинарии-закусочной во временное пользование подвальное помещение общей площадью 315,6 кв. м, расположенное в жилом доме по адресу: Свердловская обл., г. Нижний Тагил, ул. Победы, д. 22 (п. 1.1 договора).
Срок действия договора установлен сторонами с 14.06.2005 по 11.06.2006 (п. 8.1 договора) и впоследствии продлен до 09.06.2007 (т. 1, л. д. 14).
Заместитель прокурора Свердловской области, полагая, что договор от 14.06.2005 N 43 заключен неуполномоченным лицом и не соответствует требованиям действующего законодательства (ст. 246, 247, 289, 290, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации), обратился в Арбитражный суд Свердловской области с названным иском. В обоснование своих требований заместитель прокурора указал, что переданное в аренду помещение подвала является общим имуществом собственников жилых помещений многоквартирного дома и может быть передано в аренду только с их согласия.
При этом суды правомерно исходили из следующего.
Согласно ст. 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что переданное в аренду подвальное помещение является общим имуществом всех собственников жилых квартир, поскольку в нем находятся трубы теплоснабжения, горячего и холодного водоснабжения, стояки холодной и горячей воды с вентилями (т. 1, л. д. 45, 46)...
Согласно п. 1 ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
На основании п. 4 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Судами установлено и материалами дела подтверждается, что согласия всех собственников жилых помещений на передачу указанного в договоре аренды от 14.06.2005 N 43 помещения получено не было...
При таких обстоятельствах суды на основании ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации признали данный договор недействительным..."
Постановление ФАС Уральского округа от 26.06.2007 N Ф09-4751/07-С6
"...В соответствии с ч. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Направление предпринимателем Занковым А.Н. телеграммы от 17.11.2006 обществу "Континенталь" правильно расценено судом апелляционной инстанции как выражение воли указанного лица на прекращение действия договора аренды в установленный договором срок без продолжения его действия в порядке, предусмотренном п. 1.4.1 договора.
Доводам о том, что для прекращения действия договора необходимо направление арендатору уведомления о расторжении договора от Занковой В.В. как второго участника долевой собственности в соответствии с решением мирового судьи судебного участка N 1 г. Заречного Свердловской области от 12.02.2006, право общей долевой собственности которой на спорные объекты в доле 1/2 зарегистрировано 31.08.2006, судом апелляционной инстанции дана надлежащая правовая оценка.
Согласно ч. 1 ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
При отсутствии согласия участников долевой собственности на продолжение договора аренды суд сделал правильный вывод о том, что в порядке, предусмотренном п. 1.4.1 договора, действие договора не продлено, договор аренды прекратил действие 30.11.2006..."
Постановление ФАС Уральского округа от 24.05.2007 N Ф09-3857/07-С6
"...Согласно ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
Исследовав материалы дела и оценив представленные доказательства, в частности, заключение эксперта Государственного учреждения Челябинской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, согласно которому помещение (часть технического подвала) общей площадью 89 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Энтузиастов, д. 15, признано техническим помещением, в котором находятся общедомовые коммуникации, обслуживающие более одной квартиры, суды, руководствуясь ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о принадлежности данного помещения собственникам квартир дома на праве общей долевой собственности.
В соответствии с п. 1 ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Учитывая, что договор аренды от 12.04.2004 N 9-5889 заключен комитетом, не обладающим правом сдачи спорного помещения в аренду, то есть в нарушение ст. 244, 246, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды правомерно признали его недействительным в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем удовлетворили встречные исковые требования..."
Постановление ФАС Уральского округа от 18.04.2007 N Ф09-2612/07-С6
"...Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании договора аренды объекта муниципального нежилого фонда муниципального образования "Город Качканар" от 10.09.2004 N 334 по акту приема-передачи от 13.10.2004 комитет передал предпринимателю Агафоновой Е.Т. часть здания площадью 25 кв. м, расположенного по адресу: г. Качканар, 10 микрорайон, д. 29 (подвал), для организации розничной торговли (зоомагазин). Согласно справке отдела Качканарского бюро технической инвентаризации и регистрации недвижимости от 08.10.2004 переданное в аренду помещение находится в подвале жилого пятиэтажного дома. На момент заключения договора аренды 73% квартир в названном доме были приватизированы и находились в собственности проживающих в них граждан, а 27% - в муниципальной собственности.
Согласно п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Статьей 7 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" от 15.06.1996 N 72-ФЗ, действовавшей на момент заключения договора аренды от 10.09.2004 N 334, обслуживающие более одного домовладельца технические этажи и подвалы отнесены к общему имуществу кондоминиума.
Согласно ст. 246, 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Исследовав материалы дела, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что подвальное помещение в доме, расположенном по адресу: г. Качканар, 10 микрорайон, д. 29, является общим имуществом собственников квартир многоквартирного дома, поскольку предназначено для обслуживания жилых помещений собственников жилья, в связи с чем его передача по договору аренды, заключенному комитетом с предпринимателем Агафоновой Е.Т., совершена с нарушением ст. 246, 247, 289, 290, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации..."
6.3. Вывод из судебной практики: Собственниками технических помещений в многоквартирном доме являются собственники квартир, следовательно, управление муниципального имущества не имеет права сдавать их в аренду.
Судебная практика:
Постановление ФАС Дальневосточного округа от 04.05.2009 N Ф03-1707/2009 по делу N А51-10229/2007
"...Поскольку суд апелляционной инстанции установил факт нахождения спорных помещений в общей долевой собственности собственников квартир в многоквартирном доме и отсутствия их соответствующего решения о передаче Управлению муниципального имущества, градостроительства и архитектуры администрации г.Владивостока полномочий сдавать это имущество в аренду (пункт 4 статьи 36 ЖК РФ), то в удовлетворении исковых требований о взыскании неосновательного обогащения с ООО "Партнер" отказано в соответствии с названными нормами материального права, а также статей 244, 246, 608 ГК РФ, статей 44, 46 ЖК РФ..."
6.4. Вывод из судебной практики: Для расторжения договора аренды необходимо согласие всех собственников сдаваемого в аренду имущества, которое находится в общей долевой собственности.
Судебная практика:
Постановление ФАС Дальневосточного округа от 03.08.2009 N Ф03-3509/2009 по делу N А24-1699/2008
"...Учитывая изложенные обстоятельства, судебные инстанции пришли к правильному выводу о том, что выдел доли в праве общей долевой собственности в натуре в установленном законом порядке не производился, доказательств того, что за истцом зарегистрировано право собственности на реальную долю в общем долевом имуществе, в материалы дела не представлено, в связи с чем наличие права истца на конкретные помещения не доказано, следовательно, истец не вправе распоряжаться общим имуществом без согласия других участников общей собственности и требовать расторжения договора аренды и выселения ответчика без соглашения со вторым собственником.
При таких обстоятельствах не имелось оснований для удовлетворения заявленных требований в соответствии с пунктами 2, 3 статьи 615 ГК РФ..."