12. Расторжение договора аренды, заключенного на неопределенный срок, по основаниям, предусмотренным ст. 619 гк рф

Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ каждая сторона вправе в любое время отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, заблаговременно уведомив об этом другую сторону. Однако на практике возможны ситуации, когда арендатор нарушает условия договора, заключенного (или возобновленного по п. 2 ст. 621 ГК РФ) на неопределенный срок, и арендодатель желает прекратить отношения сторон до истечения месячного (а для недвижимого имущества трехмесячного) срока. В связи с этим возникает вопрос: возможно ли расторжение договора аренды, заключенного на неопределенный срок, по требованию арендодателя по основаниям, предусмотренным ст. 619 ГК РФ?

12.1. Вывод из судебной практики: Договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть расторгнут по основаниям и в порядке, предусмотренном ст. 619 ГК РФ.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"

"...5. Договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным статьей 619 ГК РФ.

Комитет по управлению имуществом (арендодатель) предъявил к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) иск о расторжении договора аренды нежилого помещения и выселении ответчика из указанного помещения.

Суд апелляционной инстанции, исследовав обстоятельства спора, установил следующее.

Договор аренды нежилого помещения был заключен сроком на один год. Так как по истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться нежилым помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя, он возобновлен на неопределенный срок.

Вывод суда первой инстанции о том, что договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть прекращен только по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, является несостоятельным, поскольку сам по себе факт заключения договора аренды на неопределенный срок не лишает арендодателя права на расторжение такого договора при существенном нарушении его условий арендатором.

Как видно из материалов дела, арендодатель на основании пунктов 1 и 3 части первой статьи 619 ГК РФ обратился в суд с иском о расторжении договора и выселении арендатора из занимаемого им помещения в связи с существенным нарушением последним условий договора, в том числе длительным невнесением арендной платы. В исковом заявлении арендодатель просил суд подтвердить факты нарушений, допущенных арендатором. До обращения в суд истцом были соблюдены требования части третьей статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Кодекса, регламентирующие обязательные досудебные процедуры при расторжении договора.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции отметил, что арендодатель, определяя момент обращения в суд, правомерно руководствовался тридцатидневным сроком, установленным пунктом 2 статьи 452 ГК РФ, а не трехмесячным сроком, предусмотренным пунктом 2 статьи 610 Кодекса.

Поскольку факты нарушений условий договора аренды со стороны арендатора в ходе судебного разбирательства в апелляционной инстанции были подтверждены, определение суда первой инстанции было отменено и исковые требования удовлетворены..."

Постановление ФАС Московского округа от 29.12.2009 N КГ-А41/13291-09 по делу N А41-16623/08

"...Как усматривается из материалов дела и установлено судами, по истечении срока действия договора от 15.04.2003 г. N 600 ИП Халин Ю.И. продолжил пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны истца.

Судебная коллегия также полагает обоснованным выводы арбитражных судов первой и апелляционной о наличии правовых оснований для расторжения договора аренды от 15.04.2003 г. N 600 в связи со следующим.

В обоснование данного требования истец ссылался на то, что ответчик в нарушение условий договора (п. 3.4.1) и п. 1 ст. 614 ГК РФ арендную плату не вносил более 3-х месяцев.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Из положений п. 2 ст. 452 ГК РФ следует, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны от предложения изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Судами установлено, что истцом в адрес ответчика было направлено уведомление N 1539 от 16.07.2008 г. с предложением погасить задолженность по арендной плате, а также расторгнуть договор аренды на нежилое помещение.

Учитывая, что ответчик не вносил арендную плату более 3-х месяцев и истцом КУИ Раменского района МО соблюден досудебный порядок урегулирования спора, установленный нормами ст. 619 ГК РФ и п. 2 ст. 452 ГК РФ, арбитражные суды пришли к правильному и соответствующему материалам дела выводу о расторжении договора аренды от 15.04.2003 г. N 600..."

Постановление ФАС Центрального округа от 12.11.2009 N Ф10-4865/09 по делу N А14-4257/2009/112/17

"...Как установлено судом и усматривается из материалов дела, между Администрацией городского округа город Воронеж и ООО "РЭЦ-20" 16.07.2007 заключен договор аренды N 5-792-07 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Домостроителей, 20, площадью 103,4 кв. м. на срок с 01.01.2007 по 31.12.2007.

Поскольку арендатор продолжал пользоваться имуществом по истечении срока действия Договора в отсутствие возражений арендодателя, Договор в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ считается возобновленным на неопределенный срок.

По правилам указанной статьи, если договор заключен на неопределенный срок, сторона в любое время вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Вместе с тем, согласно правовой позиции ВАС РФ, изложенной в п. 5 Информационного письма от 11.01.2002 N 66, договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть расторгнут и по основаниям предусмотренным статьей 619 ГК РФ.

Пунктами 5.2, 5.2.6 Договора стороны согласовали, что настоящий Договор подлежит досрочному расторжению, а арендатор выселению, если последний не внес (полностью или частично) арендную плату с начислением установленной п. 3.2. пени или платежей балансодержателю (в соответствии с заключенным с ним договором) в течение двух месяцев, либо многократно (более двух раз) нарушил сроки внесения арендных платежей, вне зависимости от уплаты им неустойки и пени.

Факт направления уведомления о погашении задолженности по арендной плате, расторжении Договора и освобождении арендуемого помещения подтвержден имеющимися в деле документами и ответчиком не оспаривается.

Каких-либо мер для погашения задолженности ответчиком не предпринималось.

С учетом изложенного, суд обоснованно удовлетворил требование Администрации городского округа г. Воронеж о расторжении договора аренды N 5-792-07 от 16.07.2007..."

Постановление ФАС Центрального округа от 09.10.2009 по делу N А14-9520/2008/321/6

"...Поскольку арендатор продолжал пользоваться имуществом по истечении срока действия Договора в отсутствие возражений арендодателя, Договор в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ считается возобновленным на неопределенный срок.

Вместе с тем, согласно правовой позиции ВАС РФ, изложенной в п. 5 Информационного письма от 11.01.2002 N 66, договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть расторгнут и по основаниям предусмотренным статьей 619 ГК РФ.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в том числе более двух раз подряд, по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Пунктами 5.2, 5.2.6 Договора стороны согласовали, что настоящий Договор подлежит досрочному расторжению, а арендатор выселению, если последний не внес (полностью или частично) арендную плату с начислением установленной п. 3.2. пени и платежей балансодержателю (в соответствии с заключенным с ним договором) в течение двух месяцев, либо многократно (более двух раз) нарушил сроки внесения арендных платежей, вне зависимости от уплаты им неустойки и пени.

Факт направления уведомления о погашении задолженности по арендной плате, расторжении Договора и освобождении арендуемого помещения подтвержден имеющимися в деле документами и ответчиком не оспаривается.

Каких-либо мер для погашения задолженности ответчиком не предпринималось.

С учетом изложенного, суд обоснованно удовлетворил требование Администрации о расторжении Договора..."

Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора

Вопросы судебной практики по толкованию и применению ст. 620 ГК РФ

1. Применение норм ст. 620 ГК РФ к отношениям между арендатором и субарендатором >>>

2. Возможность расторжения договора аренды по ст. 620 ГК РФ по основаниям, не указанным в данной статье >>>

3. Обстоятельства, лишающие арендатора права на досрочное расторжение договора >>>