7. Акт органа государственной власти как доказательство предоставления имущества арендатору

Поскольку заключению договора аренды государственного или муниципального имущества предшествует издание акта соответствующего органа о предоставлении такого имущества в аренду, возникает следующий вопрос: можно ли считать такой акт надлежащим доказательством передачи имущества арендатору?

7.1. Вывод из судебной практики: Акт госоргана или органа местного самоуправления о предоставлении имущества в аренду не является доказательством передачи арендатору объекта аренды во владение и пользование.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 29.07.2009 по делу N А28-13071/2008-326/28

"...Утверждение заявителя со ссылкой на статью 8 Основ законодательства Союза ССР и Союзных Республик о земле о том, что распоряжением от 13.09.1994 N 1676 о предоставлении ответчику земельного участка в аренду Администрация исполнила перед арендодателем обязательство по передаче земельного участка по договору аренды от 15.09.1994 N 21291, несостоятельно. Указание в данной статье на предоставление земельных участков во владение и пользование в порядке отвода свидетельствует о сложном юридическом составе заключения договора аренды, где обязательным юридическим фактом, порождающим гражданско-правовые отношения по предоставлению объекта в аренду, является распоряжение администрации. Данная норма не регулирует правоотношения контрагентов по исполнению заключенного договора аренды..."

Статья 612. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества

Вопросы судебной практики по толкованию и применению ст. 612 ГК РФ

1. Невозможность использования имущества по назначению как недостаток, препятствующий пользованию арендованным имуществом >>>

2. Капитальный ремонт как недостаток, не препятствующий использованию арендованного имущества >>>

3. Уведомление арендодателя о недостатках арендованного имущества как обязательное условие реализации арендатором прав, возникающих при обнаружении таких недостатков >>>

4. Согласие арендодателя на устранение арендатором недостатков арендованного имущества >>>

5. Последствия передачи имущества, недостатки которого на момент приемки арендатору известны >>>

1. Невозможность использования имущества по назначению как недостаток, препятствующий пользованию арендованным имуществом

Согласно п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает перед арендатором за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им.

Судебная практика выделяет в качестве одного из таких недостатков невозможность использования имущества по целевому назначению.

Вместе с тем в судебной практике имел место случай, когда невозможность использования имущества по целевому назначению не была признана недостатком, поскольку в договоре не было согласовано, с какой целью планируется использовать арендуемое имущество.

1.1. Вывод из судебной практики: Имущество, которое не может быть использовано арендатором по определенному договором целевому назначению, является имуществом, переданным с недостатками, полностью препятствующими его использованию.

Судебная практика:

Примечание: В соответствии с п. 1 ст. 612 ГК РФ при невозможности использовать переданное имущество арендатор вправе требовать в том числе соразмерного уменьшения арендной платы. Если же имущество передано с недостатками, полностью препятствующими его использованию, арендатор, исходя из смысла указанной нормы, может вообще отказаться оплачивать его аренду.

Однако суды в данном случае руководствуются нормой п. 1. ст. 611 ГК РФ и признают, что арендодатель, передав имущество с недостатками, полностью препятствующими его использованию, по сути не исполнил своей обязанности по передаче имущества, соответствующего условиям договора. В связи с этим у арендатора не возникает встречного обязательства вносить арендную плату.

Определение ВАС РФ от 26.02.2008 N 1897/08

"...Спорное помещение в силу своих конструктивных особенностей не может быть использовано под магазин без реконструкции. В то же время, проведение реконструкции этого помещения запрещено в связи с отнесением его к объектам гражданской обороны, что свидетельствует о наличии неустранимых препятствий, не позволяющих предпринимателю пользоваться арендованной недвижимостью. Данные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Нижегородской области, имеющим преюдициальное значение для настоящего дела.

Таким образом, Комитет передал предпринимателю имущество, которое не могло использоваться в соответствии с целевым назначением, то есть не исполнил обязанность, установленную пунктом 1 статьи 611 Кодекса.

При таких обстоятельствах следует согласиться с выводом судов о наличии у предпринимателя права отказаться от внесения арендной платы..."

По данному делу подробнее см. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 31.10.2007 N А43-34189/2006-2-655.

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 31.10.2007 N А43-34189/2006-2-655

"...Комитет при заключении договора аренды определил целевое назначение передаваемого имущества (использование для организации торговли) и установил ответственность за использование недвижимости не по целевому назначению, в результате чего у арендатора возникло право требования предоставления ему имущества, приспособленного для использования под организацию торговли.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках...

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Нижегородской области от 02.02.2007 по делу N А43-130914/2006-17-579, оставленным без изменения постановлением кассационной инстанции от 04.05.2007, установлено, что арендованное помещение, в силу своих конструктивных особенностей (числится как защитное сооружение в реестре МЧС и исключению из реестра объектов гражданской обороны не подлежит), не может использоваться под магазин. Одновременно с этим существует запрет на проведение реконструкции недвижимости в связи с ее отнесением к объектам гражданской обороны, то есть имеются неустранимые препятствия, не позволяющие Предпринимателю пользоваться арендованной недвижимостью. При заключении спорной сделки Предприниматель не знал об отнесении недвижимости к объектам гражданской обороны, а потому безосновательно рассчитывал использовать помещение по целевому назначению. В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации данные обстоятельства имеют преюдициальное значение для настоящего дела.

Из документов видно и суд установил, что арендодатель не исполнил обязательство, установленное пунктом 1.1 договора, по передаче арендатору помещения для размещения в нем магазина, а арендатор фактически не использовал и не мог использовать арендованное имущество в силу названных обстоятельств.

Ссылка Комитета на неправильное применение пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации отклоняется, поскольку ненадлежащее исполнение арендодателем своих обязательств заключается в передаче арендатору имущества, не соответствующего цели, определенной в договоре аренды, и в неизвещении арендатора об отнесении имущества к объектам гражданской обороны..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 27.11.2006 N Ф04-7493/2006(28300-А75-38) по делу N А75-1269/2006

"...Отказывая в удовлетворении иска в части взыскания с ответчика 29226 руб. в соответствии с пунктом 2.1 арендной платы за период с 01.01.2005 по 13.08.2005 из расчета 1120 руб., суд первой инстанции исходил из того, что в соответствии с заключением Территориального управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Ханты-Мансийскому автономному округу от 06.03.2006 N 930/433 торговый центр "Архимед", в котором находится спорное арендуемое помещение, не соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам.

Суд пришел к выводу о том, что расторжение договора обусловлено недостатками арендуемого помещения.

При этом суд руководствовался частью 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой при обнаружении недостатков арендуемого помещения арендатор вправе требовать расторжения договора аренды.

Повторно рассматривая дело, суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции.

Суд кассационной инстанции считает решение и постановление апелляционной инстанции законными и обоснованными.

В силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора.

Исходя из этого, судебные инстанции арбитражного суда пришли к правильному выводу о том, что расторжение договора было вызвано такими недостатками арендуемого помещения, которые препятствовали использованию указанного помещения по его назначению. При таких обстоятельствах пункт 2.1 указанного договора аренды не подлежал применению..."

Постановление ФАС Уральского округа от 25.03.2009 N Ф09-1131/09-С6 по делу N А07-454/2008

"...В силу п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Из содержания указанной правовой нормы следует, что под недостатками в данном случае понимается ненадлежащее качество вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение срока аренды..."

Постановление ФАС Уральского округа от 26.08.2008 N Ф09-6076/08-С6 по делу N А76-26383/2007

"...В соответствии с п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Из содержания указанной правовой нормы следует, что под недостатками в данном случае понимается ненадлежащее качество вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение всего срока аренды.

Как усматривается из акта приема-передачи имущества от 05.08.2004, на день составления указанного акта переданное обществу "Надежда" в аренду имущество находится в состоянии, пригодном для его использования по назначению (т. 1, л. д. 12).

Судами установлены факты затопления арендуемого истцом помещения в период с декабря 2004 года по октябрь 2006 года. При этом из актов осмотра помещения от 10.12.2004, 22.12.2004, 24.03.2005, 11.04.2005, 13.04.2005, 16.06.2005, 06.09.2005 (т. 1, л. д. 16 - 23), следует, что причинами затопления являлись остановка работы канализационного коллектора, засор наружных сетей канализации, дважды причиной затопления являлось повреждение (срыв) вентиля, установленного силами жилищного ремонтно-эксплуатационного управления N 8. Кроме того, помещение дважды затапливалось по причине попадания талых и грунтовых вод и дважды - попадания канализационных вод.

Материалами дела также подтверждается, что после проведения восстановительных работ деятельность общества "Надежда" возобновлялась и на момент обращения с иском продолжала осуществляться (т. 1, л. д. 31 - 45).

Таким образом, истец в нарушение положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказал, что простой в его деятельности произошел в результате недостатков переданного в аренду имущества, и эти недостатки препятствуют его дальнейшему использованию по целевому назначению в течение всего срока аренды..."

Постановление ФАС Уральского округа от 08.07.2004 N Ф09-2063/04-ГК

"...Судом апелляционной инстанции установлено и подтверждено материалами дела, что помещение арендатору передано в ненадлежащем состоянии, требующем капитального ремонта.

Из представленных ответчиком документов (дефектной ведомости, договора подряда от 23.06.2003 N 24/04-03, локальных сметных расчетов к договору подряда, акту приемки выполненных работ по договору подряда) усматривается, что ответчиком произведены работы по капитальному ремонту арендуемых помещений на сумму 216405 руб. 07 коп., при этом ремонт еще не закончен, выполнен не весь объем работ и помещение не может быть использовано по назначению.

Как установлено судом апелляционной инстанции, ответчик неоднократно обращался в адрес истца с письмами о предоставлении скидки по арендной плате в связи с тем, что в помещении требуется капитальный ремонт, однако ответ из Департамента не поступал.

Согласно ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества, непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя, потребовать досрочного расторжения договора.

Учитывая требование данной нормы, а также то, что недостатки помещения носили такой характер, который полностью исключает использование помещения по назначению, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу, что требования ответчика, направляемые в адрес арендодателя, об уменьшении размера арендной платы, обоснованны и не противоречат ст. 612 ГК РФ.

Исследовав произведенный истцом расчет долга по арендной плате и установив, что он неправильный, поскольку расчет долга произведен за весь декабрь 2003, в то время как помещение арендатором передано по акту от 18.12.2003, суд апелляционной инстанции определил, что задолженность ответчика по арендной плате за взыскиваемый период составляет 204722 руб. 50 коп. (с учетом произведенной ответчиком частичной оплатой в сумме 29500 руб.). Работы по ремонту арендованного помещения, подтвержденные документально, проведены ответчиком на сумму 216405 руб. 07 коп.

Учитывая изложенное, а также принимая во внимание, что недостатки переданных ответчику в аренду помещений являются существенными и полностью исключают возможность пользования арендованным помещением, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о возможности уменьшить арендную плату на сумму выполненных ремонтных работ. Таким образом, задолженность по арендной плате у Общественной организации "Пермская городская федерация дартс" отсутствует..."

Постановление ФАС Центрального округа от 09.10.2009 N Ф10-4267/09 по делу N А08-545/2009-32

"...Согласно п. 3.2.1 договора на арендодателя была возложена обязанность передать ответчику по акту приема-передачи земельный участок, пригодный для дальнейшей эксплуатации в соответствии с установленным разрешенным использованием.

Судами установлено, что на арендуемом ответчиком земельном участке расположен объект незавершенного строительства, не принадлежащий последнему.

Данное обстоятельство подтверждается, в том числе, отчетом N 3/30 об оценке рыночной стоимости арендных платежей за пользование земельным участком для размещения нежилого здания (автосервиса), расположенным по адресу: г. Белгород, ул. Корочанская, 132-б, по состоянию на 19 июня 2007 года.

Вместе с тем, ни в договоре аренды земельного участка N 227 от 12.09.2007, ни в акте приема-передачи от 12.09.2007 сведений о наличии на арендуемом земельном участке объекта незавершенного строительства не содержится.

Учитывая, что площадь земельного участка под объектом незавершенного строительства ООО "Белмаг" составляет 220,4 кв. м согласно техническому паспорту от 01.10.2007, а площадь арендуемого ИП Заболоцкой С.В. земельного участка составляет 535,0 кв. м, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что МУ "Городская недвижимость" в нарушение требований п. 1 ст. 611 ГК РФ передало ИП Заболоцкой С.В. земельный участок, не пригодный для использования в соответствии с целевым назначением.

При таких обстоятельствах, учитывая, что истец не исполнил свои обязательства по передаче арендатору земельного участка, пригодного для использования в соответствии с целевым назначением, суды пришли к обоснованному выводу о том, что у ответчика не возникло обязанности вносить арендные платежи, в связи с чем отсутствуют основания для взыскания арендной платы и пени..."

Постановление ФАС Центрального округа от 18.09.2006 N А62-1171/2006

"...Как усматривается из материалов дела, 01.07.2005 между Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области (уполномоченный орган), Семеноводческой станцией (владелец) - арендодатели и предпринимателем Мельниковым Ю.Н. - арендатор был заключен договор N 090-0Б аренды недвижимого имущества - склада площадью 617 кв. м, расположенного по адресу: Смоленская обл., г. Сафоново, ул. Восточная, д. 5, для использования под автостоянку... В тот же день объект аренды передан по акту арендатору.

31.07.2005 Семеноводческой станцией и предпринимателем Мельниковым Ю.Н. подписан акт о возврате последним указанного склада Семеноводческой станции.

Ссылаясь на то, что предприниматель Мельников Ю.Н. не внес арендную плату за июль 2005 года, Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области обратился с вышеуказанным иском в суд.

Суд первой инстанции исследовал представленные доказательства, доводы сторон, дал им правильную юридическую оценку и обоснованно пришел к выводу о необходимости отказа в иске.

Согласно п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Как установлено судом первой инстанции, здание склада 1963 года постройки находится в аварийном состоянии. Использовать его под автостоянку без проведения ремонта невозможно. Получив отказ на свою просьбу дать ему возможность отремонтировать здание без заключения договора аренды, то есть, без внесения арендной платы, ответчик на следующий день после подписания договора отказался от его исполнения.

При таких обстоятельствах и суд первой, и суд второй инстанций пришли к правильному выводу о том, что факта пользования ответчиком помещением не было..."

1.2. Вывод из судебной практики: Невозможность использования арендуемого имущества по целевому назначению не является недостатком, полностью препятствующим его использованию, если такое назначение не было оговорено в договоре.

Судебная практика:

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 09.11.2004 N Ф03-А51/04-1/3094

"...Доводы заявителя жалобы о необоснованном неприменении судом п. 1 ст. 612 ГК РФ несостоятельны в силу следующего.

В соответствии с этой нормой права арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Как следует из материалов дела, при заключении договоров аренды и субаренды цель использования помещений, являющихся предметом этих договоров, сторонами не оговаривалась. Следовательно, нет оснований говорить о невозможности использования спорных помещений с определенной целью..."

1.3. Вывод из судебной практики: Отсутствие электроэнергии в связи с отсутствием договора энергоснабжения не является существенным недостатком имущества, препятствующим пользованию им.

Судебная практика:

Определение ВАС РФ от 30.06.2009 N ВАС-7741/09 по делу N А40-51554/08-82-445

"...Отказывая в иске, суды исходили того, что положения статьи 612 ГК РФ, предусматривающей ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, к спорным правоотношениям неприменимы, поскольку в данном случае спор возник не из-за недостатков арендованного имущества как такового, а в связи с исполнением обязанности по заключению договора энергоснабжения с целью обеспечения надлежащего функционирования помещения..."

Постановление ФАС Московского округа от 25.03.2009 N КГ-А40/2016-09 по делу N А40-51554/08-82-445

"...Как установлено судом и следует из материалов дела, 23.11.2005 г. между Департаментом имущества города Москвы (арендодатель) и Автономной некоммерческой организацией по содействию развития местного самоуправления "КОС Лубянка" (арендатор) был заключен Договор аренды N 1-1068/05 (л.д. 8 - 24), по условиям которого арендодатель обязался передать во временное владение и пользование арендатору на срок с 04.08.2005 г. по 03.08.2020 г. нежилые помещения общей площадью 255,3 кв. м по адресу: г. Москва, Скатертный пер., д. 4/2, стр. 2.

23.11.2005 г. арендуемые помещения были переданы АНО "Кос "Лубянка" по акту приема-передачи (л.д. 25).

С 14.12.2006 г. снабжение электроэнергией стр. 2 д. 4/2 по Скатертному пер. г. Москвы прекратилось в связи с прекращением действия Договора энергоснабжения N 30000364 от 07.05.2001 г., заключенного ТУП "Внешнеэкономический торговый дом АГРОИНТОРГ" в отношении стр. 1, 2, 3 д. 4/2 по Скатертному пер. г. Москвы (л.д. 37).

Суды обоснованно признали неправомерным довод АНО "Кос "Лубянка", о том, что отсутствие в арендуемом помещении электроснабжения является недостатком сданного в аренду помещения, препятствующим пользованию, ответственным за которое в силу ст. ст. 611, 612 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) является арендодатель.

В договоре аренды N 1-1068/05 от 23.11.2005 г. не предусмотрено возложение на арендодателя обязанности по обеспечению переданных в аренду помещений электроэнергией.

Кроме того, как установлено судами, условиями договора аренды N 1-1068/05 от 23.11.2005 г. (п. 5.4.8) предусмотрено самостоятельное или за свой счет принятие арендатором всех необходимых мер для обеспечения функционирования всех инженерных систем арендуемого помещения, в т.ч. электроснабжения.

При указанных обстоятельствах, правильными являются выводы суда первой и апелляционной инстанций о том, что поскольку на ненадлежащее состояние электросетей в арендуемом помещении, препятствующее подаче по ним электроэнергии АНО "Кос "Лубянка" не ссылается, неподача электроэнергии в помещение в связи с отсутствием у лица, осуществляющего пользование указанным помещением, договора энергоснабжения, заключенного с энергоснабжающей организацией, - к недостаткам собственно помещения не относится..."

1.4. Вывод из судебной практики: Отключение арендодателем электроэнергии в арендованном помещении свидетельствует о невозможности использования такого помещения по целевому назначению.

Судебная практика:

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 17.09.2009 по делу N А19-14135/08

"...Из представленного истцом расчета задолженности по арендной плате, составленного на основании пунктов 3.1, 3.1.1 договора, следует, что ответчик не вносил платежи за период с 01.03.2008 по 31.08.2008, в связи с чем задолженность составила 454 988 рублей 80 копеек.

Однако, как правомерно установлено судебными инстанциями, сумма задолженности на основании статей 611, 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 68 <*> "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" подлежала уменьшению на период, в который у ответчика не было возможности использовать арендованное помещение по назначению в связи с отключением истцом электрической энергии, поэтому сумма арендной платы за период с 01.03.2008 по 21.08.2008 составляет 430 261 рублей 15 копеек..."

-------------------------------------------------------

<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" имеет номер 66, а не 68.