2. Момент возникновения и прекращения обязанности по внесению арендной платы

В отношениях между сторонами договора аренды нередки споры о том, с какого момента возникает и прекращается обязанность арендатора по внесению арендных платежей. Подобные споры могут возникать в связи с тем, что подписание договора, фактическая передача имущества арендатору, государственная регистрация договора или перехода права собственности на арендуемое имущество, прекращение договора, возврат имущества арендодателю и другие обстоятельства зачастую отделены временными промежутками, в которые арендатор фактически использует имущество.

Кроме того, возникают споры о том, может ли обязанность арендатора по внесению арендной платы быть прекращена в результате действий третьих лиц.

2.1. Вывод из судебной практики: Обязанность арендатора уплачивать арендную плату возникает с момента фактической передачи ему объекта аренды.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"

"...10. Арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании арендной платы по договору аренды нежилых помещений и пеней за просрочку платежа.

Возражая против иска, ответчик сослался на то, что ему была передана только часть помещений, являющихся объектом аренды по договору. Поскольку арендодатель не исполнил обязанности по передаче имущества, то не возникла обязанность по внесению арендной платы.

К моменту передачи имущества арендатору часть сданных ему в аренду помещений не была освобождена арендодателем от имущества, в связи с чем арендатор принял по акту только свободные площади.

Истцом предъявлен ко взысканию долг по арендной плате, рассчитанный с момента заключения договора в соответствии с установленным в договоре размером арендной платы.

Однако согласно расчету, являющемуся приложением к договору, размер арендной платы, указанный в договоре, определен исходя из ставки арендной платы за 1 квадратный метр арендуемой площади.

Учитывая изложенное, а также то обстоятельство, что передача всех помещений состоялась не в момент заключения сторонами договора, суд пришел к выводу, что арендодатель вправе требовать с арендатора внесения арендной платы с момента состоявшейся передачи только за фактически переданные последнему в пользование помещения, в связи с чем удовлетворил иск частично..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 15.12.2009 по делу N А27-7795/2009

"...Как следует из материалов дела Комитетом по управлению государственным имуществом Кемеровской области (арендодатель) и ЗАО "Барачатский" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 11.04.2007 N 05-0337/ю. В соответствии с пунктом 1.1. договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное возмездное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 42:05:0101004:0077, площадью 52,30 га из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся по адресу: Крапивинский район, в границах АО "Красный ключ", указанных в кадастровом плане земельного участка, прилагаемого к договору и являющегося его неотъемлемой частью. Согласно пункту 1.2. договора земельный участок предоставляется для сельскохозяйственного производства; срок действия договора установлен с момента его подписания, т.е. с 11.04.2007 и заключен до 11.03.2008 (п. 2.1. договора); в силу пункта 2.3. договора его условия применяются к отношениям сторон, возникшим с 14.07.2006.

Отказывая Комитету во взыскании арендной платы за период с 14.07.2006 по 10.04.2007, арбитражный суд исходил из установленных по делу обстоятельств и положений статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в реальном предоставлении последнему имущества в пользование, а также учитывал разъяснения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", изложенные в пункте 10 Информационного письма.

При этом суд учитывал и то, что истец в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказал факт занятия спорного земельного участка ответчиком ранее даты заключения договора аренды от 11.04.2007 N 05-0337/ю.

Исходя из установленных по делу обстоятельств и положений договора аренды земельного участка (пункт 6.2), статей 329, 330, 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, арбитражный суд правомерно удовлетворил иск частично в части взыскания пеней, применив статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Московского округа от 21.01.2009 N КГ-А40/12790-08 по делу N А40-23236/08-52-233

"...Судом установлено, что обязанность по передаче арендованного имущества субарендатору была исполнена субарендодателем только 22.09.2005 г., что подтверждается актом приема-передачи от 22.09.2005 г.

Согласно п. 2 ст. 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Судом установлено, что обязанность субарендатора оплачивать арендную плату возникла у него лишь с момента фактической передачи арендованного имущества, в связи с чем задолженность ответчика по арендной плате за период с 22.09.2005 г. по 30.09.2005 г. включительно (окончание срока аренды), составила 32835 руб. с учетом частично внесенной арендной платы за сентябрь 2005 года в сумме 275613 руб., что подтверждается платежным поручением от 10.10.2005 г.

С учетом установленного и на основании ст. ст. 309, 310, 328, 395 ГК РФ суды правомерно удовлетворили иск в части, взыскав с ООО "Рентол" в пользу ИП Ф.В.В. 32835 руб. долга, 23303 руб. 54 коп. неустойки.

Суд кассационной инстанции находит выводы судов соответствующими установленным по делу обстоятельствам, имеющимся в деле доказательствам и закону..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 24.11.2009 по делу N А53-5985/2009

"...Как видно из материалов дела, в силу постановления мэра г. Ростова-на-Дону от 12.03.2008 N 227 департамент (арендодатель) и предприниматель (арендатор) 03.07.2008 заключили договор N 30322 аренды земельного участка площадью 5035 кв. м (кадастровый номер 61:44:02 07 11:0013), расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Думенко, сроком до 12.03.2011, предоставленного для строительства многоуровневой автостоянки с объектами общественного назначения.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 21.07.2008.

Пунктом 3.3 договора стороны определили, что арендная плата начисляется с момента передачи земельного участка. Вместе с тем в пункте 8.7 стороны указали, что условия договора применяются к отношениям, сложившимся в период фактического пользования земельным участком - 12.03.2008, то есть с момента издания постановления о предоставлении земельного участка.

По акту приема-передачи от 03.07.2008 участок передан предпринимателю.

Материалами дела подтверждено, что передача земельного участка по договору аренды осуществлена в день подписания договора - 03.07.2008 (т. 1, л. д. 13). В дело не представлено доказательств фактического получения предпринимателем земельного участка в пользование до составления акта приема-передачи.

При изложенных обстоятельствах обязанность по внесению арендной платы в силу указанных норм у арендатора наступила со дня передачи ему земельных участков (03.07.2008), о чем верно указал суд обеих инстанций.

Пункт 8.7 договора аренды, предусматривающий обязанность общества по внесению арендной платы за период, предшествующий фактической передаче земельных участков, противоречит природе арендных отношений и применению при расчете арендной платы не подлежит.

Поскольку выводы суда апелляционной инстанции соответствуют установленным по спору обстоятельствам и не противоречат нормам материального права, основания для их переоценки у суда кассационной инстанции отсутствуют..."

Постановление ФАС Уральского округа от 22.12.2009 N Ф09-10247/09-С3 по делу N А47-2629/2009

"...Как следует из материалов дела и установлено судами, между обществом "Межрегиональная распределительная сетевая компания Волги" (арендодатель) и обществом "Оренбургская МК - 99" (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений от 04.12.2008 N 593-43, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование нежилые помещения, указанные в приложении N 1 к данному договору, находящиеся в зданиях, расположенных в г. Оренбурге по ул. Чистопольской, д. 1а и ул. Манежной, д. 9 - 9а.

В п. 1.4 договора аренды нежилых помещений от 04.12.2008 N 593-43 стороны предусмотрели, что названный договор одновременно является актом приема-передачи помещений.

В п. 5.1 договора аренды содержится условие о том, что договор вступает в силу с даты его подписания и распространяет свое действие на отношения сторон с 01.04.2008 по 31.12.2008 включительно.

Суд первой инстанции удовлетворил требование о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.04.2008 по 17.02.2009, исходя из наличия у ответчика неисполненной обязанности по внесению арендной платы за спорный период.

Суд апелляционной инстанции изменил решение суда первой инстанции и удовлетворил требование общества "Межрегиональная распределительная сетевая компания Волги" о взыскании задолженности по арендной плате за период с 04.12.2008 по 17.02.2009 в сумме 164 199 руб. 63 коп. В удовлетворении остальной части требования отказано. При этом суд апелляционной инстанции исходил из того, что в материалах дела отсутствуют доказательства передачи ответчику арендуемых помещений ранее 04.12.2008.

Толкование условий п. 1.4 договора аренды от 04.12.2008 N 593-43 позволяет сделать вывод о том, что арендуемое имущество передано арендатору без составления акта приема-передачи помещений в момент заключения договора.

Доказательств того, что спорное имущество передано арендатору 01.04.2008, в силу чего между обществами "Межрегиональная распределительная сетевая компания Волги" и "Оренбургская МК - 99" возникли обязательственные отношения, на которые могли быть распространены условия договора аренды от 04.12.2008 N 593-43, материалы дела не содержат.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод о том, что обязанность по внесению арендной платы за пользование нежилыми помещениями на основании договора аренды от 04.12.2008 N 593-43 возникла у ответчика с момента заключения указанного договора и передачи арендуемых помещений, то есть с 04.12.2008..."

Постановление ФАС Уральского округа от 17.11.2009 N Ф09-8943/09-С3 по делу N А07-7927/2009

"...Как следует из материалов дела, истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 28.02.2007 N 162-07, по условиям которого комитет передал, а общество приняло в аренду на срок с 29.12.2006 по 29.12.2009 земельный участок общей площадью 7713 кв. м, кадастровый номер 02:55:01 01 40:0207, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Коммунистическая.

В п. 3.1 договора стороны предусмотрели, что в соответствии со ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации условия данного договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 29.12.2006.

Указанное в договоре имущество передано арендодателем арендатору 28.02.2007 по акту приема-передачи.

Полагая, что у ответчика имеется задолженность по внесению арендной платы, истец обратился в арбитражный суд.

Судами установлено и материалами дела подтверждено, что согласно выписке из ЕГРИП договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 28.06.2007, в связи с чем суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод о том, что данный договор является заключенным с 28.06.2007.

В силу п. 1, 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

По смыслу указанной нормы распространение условий договора на предшествующий его заключению период возможно в том случае, когда между сторонами фактически существовали соответствующие отношения.

Судами установлено и материалами дела подтверждено, что земельный участок передан во владение и пользование ответчика 28.02.2007 по акту приема-передачи. Установив, что доказательств, свидетельствующих о фактическом использовании земельного участка ранее данной даты, в материалы дела не представлено, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что обязанность оплатить пользование земельным участком в размере арендных платежей возникает у ответчика с 28.02.2007.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования в части взыскания основного долга в сумме 149 420 руб. 12 коп..."

Постановление ФАС Уральского округа от 17.11.2009 N Ф09-8942/09-С3 по делу N А07-7908/2009

"...Как следует из материалов дела, истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 28.02.2007 N 164-07, по условиям которого комитет передал, а общество приняло в аренду на срок с 29.12.2006 по 29.12.2009 земельный участок общей площадью 9987 кв. м, кадастровый номер 02:55:01 01 40:0217, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Коммунистическая.

В п. 3.1 договора стороны предусмотрели, что в соответствии со ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации условия данного договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 29.12.2006.

Указанное в договоре имущество передано арендодателем арендатору 28.02.2007 по акту приема-передачи.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРИП) договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 28.05.2007.

Полагая, что у ответчика имеется задолженность по внесению арендной платы, истец обратился в арбитражный суд.

Судами установлено и материалами дела подтверждено, что согласно выписке из ЕГРИП договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 28.05.2007, в связи с чем суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод о том, что данный договор является заключенным с 28.05.2007.

В силу п. 1, 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

По смыслу указанной нормы распространение условий договора на предшествующий его заключению период возможно в том случае, когда между сторонами фактически существовали соответствующие отношения.

Судами установлено и. материалами дела подтверждено, что земельный участок передан во владение и пользование ответчика 28.02.2007 по акту приема-передачи. Установив, что доказательств, свидетельствующих о фактическом использовании земельного участка ранее данной даты, в материалы дела не представлено, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что обязанность оплатить пользование земельным участком в размере арендных платежей возникает у ответчика с 28.02.2007.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования в части взыскания основного долга в сумме 315 289 руб. 58 коп..."

Постановление ФАС Уральского округа от 17.11.2009 N Ф09-8940/09-С3 по делу N А07-7911/2009

"...Как следует из материалов дела, истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 28.02.2007 N 161-07, по условиям которого комитет передал, а общество приняло в аренду на срок с 29.12.2006 по 29.12.2009 земельный участок общей площадью 15 166 кв. м, кадастровый номер 02:55:01 01 40:0205, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Коммунистическая.

В п. 3.1 договора стороны предусмотрели, что в соответствии со ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации условия данного договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 29.12.2006.

Указанное в договоре имущество передано арендодателем арендатору 28.02.2007 по акту приема-передачи.

Полагая, что у ответчика имеется задолженность по внесению арендной платы, истец обратился в арбитражный суд.

Изменяя решение суда в части взыскания задолженности по арендной плате и распределения судебных расходов, суд апелляционной инстанции исходил из того, что правоотношения между сторонами возникли с момента передачи имущества, спорный договор является заключенным с момента его государственной регистрации - с 30.04.2008, соответственно, условия данного договора о начислении неустойки применяются с 30.04.2008, судебные расходы подлежат распределению между сторонами в соответствии с требованиями ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судами установлено и материалами дела подтверждено, что согласно выписке из ЕГРИП договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 30.04.2008, в связи с чем суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод о том, что данный договор является заключенным с 30.04.2008.

В силу п. 1, 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

По смыслу указанной нормы распространение условий договора на предшествующий его заключению период возможно в том случае, когда между сторонами фактически существовали соответствующие отношения.

Судами установлено и материалами дела подтверждено, что земельный участок передан во владение и пользование ответчика 28.02.2007 по акту приема-передачи. Установив, что доказательств, свидетельствующих о фактическом использовании земельного участка ранее данной даты, в материалы дела не представлено, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что обязанность оплатить пользование земельным участком в размере арендных платежей возникает у ответчика с 28.02.2007.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования в части взыскания основного долга в сумме 478 790 руб. 61 коп..."

2.2. Вывод из судебной практики: Момент возникновения обязанности вносить плату по договору аренды недвижимого имущества, подлежащему государственной регистрации, определяется судами по-разному.

Позиция 1. Обязанность вносить арендную плату по договору аренды недвижимого имущества, подлежащему государственной регистрации, возникает с момента регистрации договора.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 05.12.2007 по делу N А56-4038/2007

"...В соответствии с пунктом 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу с момента его заключения, право пользования земельным участком по договору и обязанность по внесению арендной платы возникают у Общества с момента заключения (государственной регистрации) договора, то есть с 24.04.2006..."

Постановление ФАС Уральского округа от 14.11.2007 N Ф09-9252/07-С6 по делу N А50-20598/2006

"...Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор аренды от 21.09.2006 N 8765 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 13.10.2006 (л. д. 18).

Претензия, в которой Департамент имущественных отношений Пермской области предложил обществу "Серебряная долина" погасить имеющуюся задолженность по арендной плате, расторгнуть договор аренды и передать арендованное имущество спортивной школе, направлена обществу 23.11.2006.

Поскольку договор аренды заключен 13.10.2006, разрешая спор, судам надлежало проверить, являются ли требования, изложенные в претензии от 23.11.2006, обоснованными, и имелось ли на момент обращения агентства с требованием о погашении задолженности и досрочном расторжении договора невнесение арендной платы более двух раз подряд..."

Постановление ФАС Уральского округа от 20.11.2006 N Ф09-10393/06-С3 по делу N А07-12115/2006-Г-АЛЛ

"...В силу п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента ее осуществления (п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации).

Срок действия договора от 28.01.2004 N 1 определен сторонами на период с 28.01.2004 по 01.01.2005. Судом первой инстанции не учтено, что государственная регистрация указанного договора аренды произведена только 14.09.2004 (л. д. 12). При таких обстоятельствах вывод арбитражного суда о надлежащем исчислении долга по арендной плате и неустойки начиная с 28.01.2004 является ошибочным..."

Постановление ФАС Уральского округа от 19.07.2006 N Ф09-6227/06-С6 по делу N А60-40568/2005

"...Решением исполнительного комитета от 14.09.1983 заводу "Металлоштамп" отведен в бессрочное пользование земельный участок общей площадью 1,32 га.

05.10.2000 в Главное управление архитектуры и градостроительства администрации г. Екатеринбурга поступила заявка ОАО "Металлоштамп" на оформление договора аренды земельного участка во исполнение постановления главы г. Екатеринбурга от 25.05.2000 N 530-в.

Администрацией г. Екатеринбурга (арендодатель) и ОАО "Металлоштамп" (арендатор) подписан договор аренды от 29.12.2000 N 1-275, согласно которому арендодатель передал арендатору в пользование земельные участки общей площадью 19347 кв. м, расположенные по адресу: г. Екатеринбург, ул. Лобкова, д. 2, в том числе: сроком на 15 лет - земельный участок площадью 18072 кв. м, с кадастровым номером 66:41:0108074:003, и сроком на 5 лет - земельный участок площадью 1275 кв. м, с кадастровым номером 66:41:0108074:004. Данным договором на арендатора не возлагалась обязанность по государственной регистрации договора аренды.

Государственная регистрация договора произведена лишь 22.11.2005 (номер регистрации в Главном управлении Федеральной регистрационной службы Российской Федерации 66-66-01/225/2005-2/9).

Право бессрочного пользования на земельный участок не могло прекратиться с момента подачи заявления ОАО "Металлоштамп" на заключение договора аренды, так как данное заявление выражает лишь волеизъявление землепользователя на переоформление существующего у него права, то есть на замену одного вида права другим, а не на отказ от права бессрочного пользования земельным участком как таковым.

Момент подписания договора в данной ситуации не имеет юридического значения, так как договор аренды земельного участка считается заключенным с момента его государственной регистрации.

Следовательно, право бессрочного пользования земельным участком сохранялось у ОАО "Металлоштамп" до заключения договора аренды, то есть до момента его государственной регистрации.

Поскольку земельный участок оставался у ответчика на праве постоянного бессрочного пользования, формой платы за использование земли для него являлся земельный налог. Судом апелляционной инстанции установлено, что земельный налог в спорный период уплачен ответчиком полностью.

При таких обстоятельствах арбитражным судом апелляционной инстанции сделан правильный вывод об отсутствии оснований для взыскания с ответчика заявленного истцом неосновательного обогащения в виде неуплаченной арендной платы (ст. 1102 - 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации). В удовлетворении исковых требований правомерно отказано..."

Позиция 2. Обязанность по внесению платы по договору аренды недвижимого имущества, подлежащего государственной регистрации, возникает с момента передачи имущества арендатору.

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 01.02.2010 по делу N А45-8777/2009

"...Как следует из материалов дела, 26.01.2006 между Федеральным государственным учреждением "Новосибирский опытный лесхоз" (далее - ФГУ "Новосибирский опытный лесхоз") и ООО "Реабилитационный центр Клименко" заключен договор N 01/01-06 аренды участка лесного фонда Российской Федерации сроком на 49 лет.

Поскольку обществом не была погашена задолженность по арендной плате, а также пени за несвоевременное внесение арендной платы, департамент природных ресурсов обратился в арбитражный суд с требованиями о расторжении договора аренды и о взыскании арендной платы и пени.

Суд, исходя из условий пунктов 6.1, 6.2, 6.3 договора аренды и установив подтвержденными материалами дела то, что спорный участок лесного фонда фактически не был передан обществу по акту, общество не осуществляло пользование участком лесного фонда, отказал в удовлетворении требований в части взыскания задолженности по арендной плате и пени.

Материалы дела не содержат доказательств, подтверждающих передачу спорного участка обществу по передаточному акту, а также выдачу лесного билета.

Из представленного департаментом природных ресурсов акта проверки использования земель лесного фонда от 20.08.2009, усматривается, что общество не осуществляло пользование спорным участком лесного фонда.

Согласно содержанию статей 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды предполагает встречное исполнение обязательств.

В пункте 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства.

Поскольку обязанность по внесению арендной платы в силу закона определяется фактом передачи в пользование имущества, суд с учетом установленных обстоятельств по делу сделал правомерный вывод об отсутствии правовых оснований для взыскания арендной платы и пени на основании договора аренды.

Следует признать правильным вывод суда первой инстанции о том, что пункт 8.1 договора аренды, предусматривающий начисление арендной платы с момента государственной регистрации, противоречит пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Московского округа от 03.04.2006 N КГ-А40/1424-06 по делу N А40-40344/05-77-344

"...По акту приема-передачи недвижимое имущество передано ответчику в аренду 17.01.2003.

Судом установлено, что с момента передачи - 17.01.2003 ответчик пользовался нежилыми помещениями, являющимися объектом аренды.

С учетом установленного и в соответствии со ст. 614 ГК РФ, устанавливающей обязанность арендатора производить плату за пользование арендуемым имуществом, суд сделал правильный вывод об удовлетворении иска.

Доводы заявителя о том, что обязательство ответчика по внесению арендной платы возникло с 17.05.2004 - с момента государственной регистрации, не могут быть признаны соответствующими закону - ст. ст. 606, 614 ГК РФ..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 20.01.2010 по делу N А63-5885/2009

"...25 ноября 2008 года комитет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор N 6930 аренды земельного участка площадью 3607 кв. м (кадастровый номер 26:12:022405:64) сроком на 3 года по ул. Гражданской 2-д в квартале 25 для проектирования и строительства торгово-офисного центра. Согласно пункту 3.2. договора арендная плата начисляется с 30.12.2005; арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями в полном объеме в срок до 15.03, 15.06, 15.09, 15.11 текущего года (пункт 3.3 договора аренды).

12 декабря 2008 года договор аренды от 25.11.2008 N 6930 зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю.

Комитет, ссылаясь на неуплату обществом задолженности по договору аренды от 25.11.2008 N 6930, обратился с иском в арбитражный суд.

В пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений.

Как установлено судом и подтверждено материалами дела, по договору аренды от 25.11.2008 N 6930 спорный земельный участок передан обществу 25 ноября 2008 года. Доказательств иного комитетом не предоставлено.

Поскольку комитет не доказал передачу земельного участка обществу ранее заключения договора аренды от 25.11.2008 N 6930, суд правомерно сделал вывод о том, что обязанность по уплате арендной платы возникла у общества только с 25.11.2008.

Таким образом, вывод суда об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленного комитетом требования основан на установленных по делу обстоятельствах и соответствует приведенным нормам права..."

2.3. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, с какого момента возникает обязанность арендатора по внесению арендных платежей новому собственнику в случае, если переход права собственности подлежит государственной регистрации, существует две позиции судов.

Позиция 1. Обязанность арендатора по внесению арендных платежей новому собственнику возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности.

Судебная практика:

Постановление ФАС Поволжского округа от 15.06.2009 по делу N А65-16052/2008

"...При переходе права собственности в силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации на сданное имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При этом независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый собственник приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

С учетом того, что на основании договора купли-продажи от 15.12.2006 N 286 право собственности на спорные нежилые помещения приобрел гражданин Байрамов Р.Р., последний признается арендодателем названного объекта недвижимости и соответственно вправе требовать арендной платы в свою пользу с момента регистрации права.

Согласно свидетельства о государственной регистрации от 30.07.2007 серии 16 АА 288851 право собственности у гражданина Байрамова Р.Р. возникло на помещение 28.07.2007, таким образом, МУ "КЗИО ИК МО г. Казани" вправе требовать доходы от сдачи помещения в аренду ООО "Лига-С" до указанной даты..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.03.2006 по делу N А21-2692/2005-С2

"...Кассационная инстанция считает, что арбитражный суд правомерно, в соответствии со статьями 309, 330, 614, 1102, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскал с ООО "Чеслав" арендную плату и пени по договору аренды от 10.04.2003 за пользование помещениями в здании под инвентарным N 22 за период с 01.07.2004 по 04.11.2004 (дата государственной регистрации перехода права собственности к Наумову П.В.)...

Доводу предпринимателя Наумова П.В. о том, что с момента продажи ему здания под инвентарным N 22 и получения выкупной цены Территориальное управление не вправе взыскивать арендную плату с арендатора, дана надлежащая оценка судами обеих инстанций.

Суды первой и апелляционной инстанций правомерно указали, что в соответствии со статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на объект недвижимости по договору купли-продажи переходит к покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю. До этого момента собственником имущества остается продавец, следовательно, покупатель не может им распоряжаться, в том числе заключать договоры аренды в отношении данного имущества.

При таких обстоятельствах кассационная инстанция не находит оснований для отмены принятых по делу судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы..."

Примечание: В следующем Постановлении суд указал, что с момента государственной регистрации перехода права собственности на арендуемое помещение обязанность арендатора по внесению арендных платежей прежнему собственнику прекращается.

Постановление ФАС Центрального округа от 09.07.2009 N Ф10-2109/09 по делу N А64-5311/08-7

"...В силу п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество. Факт возврата ответчиком арендованного имущества истцу до 20.03.2008 ничем не подтвержден.

Не влияет на довод ООО "Радуга-Ф" и тот факт, что Хабаров А.В. до покупки спорного помещения являлся субарендатором части этого помещения, так как до регистрации перехода права собственности Хабаров А.В. должен продолжать вносить субарендные платежи.

21.03.2008 Хабаров А.В. зарегистрировал переход права собственности (л.д. 79). Следовательно, с этого дня вносить арендные платежи в адрес Комитета экономического развития и управления муниципальной собственностью г. Тамбова ответчик не должен.

Ссылка комитета в отзыве на апелляционную жалобу на то, что свидетельство выдано Хабарову А.В. лишь 24.03.2008, а, следовательно, до этой даты комитет может взимать арендные платежи, несостоятельна, так как, в силу п. 2 ст. 223 ГК РФ, право собственности на приобретенный объект недвижимости возникает не с момента получения свидетельства о регистрации права, а с момента регистрации этого права в ЕГРП..."

Позиция 2. Обязанность арендатора по внесению арендных платежей новому собственнику возникает с момента уведомления арендатора о смене собственника.

Судебная практика:

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.09.2009 N Ф03-4701/2009 по делу N А59-6553/2008

"...ООО "Инвестиционная компания", ссылаясь на положения ст. 617 ГК РФ; на то, что арендатор земельных участков ООО "Сахалинская торговая компания "Сахторг" арендные платежи по договорам NN 10015, 10008 не производит, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Так, в отношении земельных участков площадью 975 кв.м, кадастровый номер 65:01:03 09 001:0001, площадью 713 кв.м, кадастровый номер 65:01:03 09 002:0047, ДАГУН г.Южно-Сахалинска (арендодатель) и ООО "Сахалинская торговая компания "Сахторг" (арендатор) заключены договоры аренды земельных участков, в том числе соответственно от 10.07.2007 N 10015 на срок с 01.06.2005 по 31.05.2010, от 09.07.2007 N 10008 на срок от 01.06.2005 по 31.05.2010.

В последующем указанные земельные участки площадью соответственно 975 кв.м, 713 кв.м ДАГУН г.Южно-Сахалинска (продавец) проданы ООО "Инвестиционная компания" (покупатель) по договорам купли-продажи соответственно от 12.11.2007 N 85, от 19.10.2007 N 84.

При этом участки проданы с обременением в виде названных договоров аренды. Право собственности на указанные земельные участки с учетом их обременения зарегистрировано за ООО "Инвестиционная компания" в установленном порядке, что подтверждено соответствующими свидетельствами о государственной регистрации права.

Установлено, что ООО "Сахалинская торговая компания "Сахторг" о смене собственника земельных участков по договорам аренды за NN 10015, 10008 извещено надлежащим образом, в связи с чем оплата арендатором - ООО "Сахалинская торговая компания "Сахторг" арендных платежей по указанным договорам с момента такого уведомления подлежит новому собственнику земельных участков - ООО "Инвестиционная компания". Данный вывод соответствует установленным по делу обстоятельствам, вышеприведенным нормам права и является правильным..."

2.4. Вывод из судебной практики: Договором аренды может быть предусмотрена обязанность арендатора по уплате арендной платы за период фактического использования арендуемого имущества до заключения договора.

Судебная практика:

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 03.11.2009 N Ф03-5380/2009 по делу N А04-185/2009

"...Установлено, что за Добровольской В.И. в октябре 2002 зарегистрировано право собственности на ряд объектов недвижимости, расположенных в г.Тында по ул.Аямовская, 75, в том числе: два административных здания из сборных щитов с пристройкой площадью 182,2 кв.м, 462,1 кв.м соответственно, котельная из кирпича площадью 173,1 кв.м, гараж, материальный склад каркасный. Данное подтверждается соответствующими свидетельствами о государственной регистрации права от 04.10.2002, 03.10.2002.

Указанные объекты расположены в границах земельных участков, в том числе площадью 486,74 кв.м, кадастровый номер 28:06:010701:0033, 267,06 кв.м, кадастровый номер 28:06:010701:0034, 597,1 кв.м, кадастровый номер 28:06:010701:0035, 431,81 кв.м, кадастровый номер 28:06:010701:0036, которые, в свою очередь, предоставлены Добровольской В.И. для эксплуатации объектов недвижимости согласно постановлению мэра г.Тынды от 13.08.2004 N 1106/5.

Данное подтверждает фактическое использование ответчиком указанных земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, до заключения соответствующих договоров аренды. Иного в материалах дела не представлено и сторонами не оспаривается.

Далее установлено, что при заключении договоров NN з-3107, з-3108, з-3109, з-3140 стороны установили, что их условия распространяются на отношения, возникшие с 13.08.2004 (п. 2.3 договоров). Условиями договоров согласована арендная плата, в том числе за период с 13.08.2004 по 26.02.2007, с 26.02.2007 по 01.01.2008, сроки ее выплаты, а именно за период с 13.08.2004 по 26.02.2007 оплата осуществляется равными долями без начисления пени до 26.02.2008, с 26.02.2007 по 01.01.2008 - помесячная оплата.

В этой связи суд, установив достижение сторонами соглашения о применении к их отношениями, сложившимся до заключения договоров, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы и возмещению арендодателю расходов за фактическое использование ответчиком земельных участков в виде арендной платы за указанный в договоре период, с учетом требований п. 2 ст. 425 ГК РФ, ст. 614 ГК РФ, п. 4 ст. 22 ЗК РФ сделал обоснованный вывод о наличии правовых оснований для взыскания задолженности в сумме 162 717 руб. 54 коп. по вышеназванным договорам..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 08.10.2009 по делу N А03-10487/2008

"...29.12.2007 между Управлением (арендодатель) и ЗАО "Ремметалл" (арендатор) заключен договор аренды N 419-з земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, сроком действия с 03.08.2007 по 03.08.2017 на 10 лет, в соответствии с которым арендодатель предоставил арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов площадью 26 207 кв.м, имеющий кадастровый номер 22:63:030327:0012, расположенный по адресу: г. Барнаул, ул. Трактовая, 21, с указанием целевого назначения - для эксплуатации производственной базы с железнодорожным тупиком.

При заключении нового договора аренды от 29.12.2007 N 419-з стороны включили в него условия о начислении арендной платы за предыдущий период фактического пользования земельным участком и обязанность арендатора по ее внесению, а именно: арендная плата исчисляется с 06.09.2004, арендная плата с 06.09.2004 по дату вступления договора в силу подлежит внесению арендатором в течение месяца с момента вступления договора в силу, т.е. со дня его государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю (пункты 3.3 и 3.4, 2.2 договора).

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 24.04.2008, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 15.07.2008 N 22-22-01/092/2008-1139.

Арбитражный суд, руководствуясь статьями 8, 125, 200, 214, 307, 309, 310, 329, 330, 422, 425, 433, 606, 608, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", условиями заключенного договора от 29.12.2007 N 419-з, установив факт непрерывного использования ответчиком земельного участка с 21.08.2003, факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей за спорный период, исходя из того, собственник земельного участка с 21.08.2003 не менялся, на момент заключения договора аренды арендодатель - лицо, представляющее собственника земельного участка, являлся уполномоченным органом на распоряжение земельными участками, обоснованно отклонив доводы ответчика о пропуске срока исковой давности, пришел к правомерному выводу о том, что у истца возникло право взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 06.09.2004 по 23.09.2008, основания для признания недействительными спорных пунктов договора отсутствуют..."

Постановление ФАС Московского округа от 23.09.2009 N КГ-А40/9539-09 по делу N А40-66066/08-16-288

"...Удовлетворяя исковые требования о взыскании с ответчика задолженности по арендным платежам по договору аренды земельного участка от 29.06.2006 г. N 49007-Z за период с 27.09.2005 г. по 24.05.2007 г., а также взыскании договорной неустойки (п. 5.2, п. 1 ст. 330 ГК РФ), суды обеих инстанций обоснованно исходили из установленных ими обстоятельств о том, что являвшийся объектом аренды земельный участок фактически передан ответчику, однако последний обязательств по уплате арендных платежей, согласованных сторонами в приложении к договору, не исполнил.

Причем неисполнение обязательств по внесению арендных платежей не оспаривается самим ответчиком, настаивавшим во встречном исковом заявлении на недействительности договора и ничтожности его условий в части начала возникновения арендных обязательств сторон.

Отклоняя доводы ответчика, суды обеих инстанций правильно указали на то, что в договоре аренды от 29.06.2006 г. N 49007-Z (п. 2.1, 3.4) стороны установили, что возникшие между ними арендные отношения, включая начисление арендных платежей, подпадают под действие договора, начиная с 27.09.2005 г., т.е. до заключения договора.

Подобное условие согласуется с положением п. 2 ст. 425 ГК РФ, в соответствии с которым стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Довод кассационной жалобы о том, что указание в п. 3.4 договора аренды на "начисление" арендных платежей автоматически не означает и возникновение у ответчика обязанности по их уплате с указанного срока, не может быть признан состоятельным, поскольку обязанность арендатора по уплате предусмотренных договором арендных платежей следует из прямого указания закона (ст. 614 ГК РФ).

Дав оценку совокупности условий договора аренды и взаимоотношениям сторон, суды пришли к выводу о том, что заключением договора стороны по сути регламентировали уже имеющиеся между ним арендные отношения, включая обязательства по оплате арендных платежей за прошедший период, в связи с чем довод ответчика о том, что земельный участок не мог быть передан ранее заключения самого договора, отклоняется..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 13.08.2009 по делу N А55-16451/2008

"...В соответствии с пунктом 1.1.1 договора срок действия договора аренды исчисляется с момента заключения договора. В пунктах 2.1 и 2.2. договора стороны предусмотрели, что арендатор самостоятельно рассчитывает годовую арендную плату путем умножения базового размера арендной платы (2,97 руб.) на площадь земельного участка. Пунктом 2.3 договора стороны установили, что начальной датой исчисления арендной платы является первая дата регистрации права собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке.

Достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует о согласии арендатора оплатить фактическое использование им земельного участка в этот период на условиях, предусмотренных договором аренды, и означает, что непосредственная обязанность по их исполнению возникла у ответчика с момента заключения самого договора..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 06.11.2009 по делу N А13-3281/2009

"...Стороны 15.08.2008 подписали акт приема-передачи названного лесного участка.

Согласно приложению N 4 к договору аренды стороны установили арендную плату за октябрь 2008 года в размере 184 637 руб. 93 коп. и срок ее внесения - 10.10.2008.

Податель жалобы считает, что до момента государственной регистрации договора аренды у него отсутствует обязанность по уплате арендных платежей.

Данный довод был предметом рассмотрения судами обеих инстанций и правомерно ими отклонен ввиду следующего.

Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Таким образом, в соответствии с указанными нормами договор от 15.08.2008 N 02-02-16/101-2008 вступил в силу с момента государственной регистрации, то есть с 15.10.2008, а сроком его действия является период с 15.08.2008 по 20.09.2031, который установлен в пункте 24 названного договора.

Поскольку в соответствии с условиями договора пользование объектом аренды в период действия договора осуществляется арендатором по его усмотрению, суды обеих инстанций пришли к правомерному выводу, что необходимость уплаты арендных платежей не может быть поставлена в зависимость от того, производилась ли заготовка и выборка лесного фонда.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция считает обжалуемые судебные акты законными и не находит предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены..."

2.5. Вывод из судебной практики: Если арендатор выкупает арендуемую им недвижимость, то арендные платежи он прекращает вносить после регистрации перехода права собственности на это имущество.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 28.09.2006 N Ф09-8613/06-С3 по делу N А71-393/2005-Г12

"...Как следует из материалов дела, на основании договора аренды от 13.09.2004 N 869-517 истец предоставил ответчику в пользование Цех по производству линолеума. Срок действия договора установлен с 13.09.2004 по 31.12.2004. Согласно п. 3.1 договора арендная плата составляет 20000 руб. в месяц.

19.10.2004 стороны заключили договор купли-продажи N 874-517, в соответствии с которым часть здания Цеха производства линолеума продана истцом ответчику. Государственная регистрация перехода права собственности к ответчику на указанное имущество произведена 10.11.2004, что подтверждается свидетельством серии 18 АА N 121952.

В силу п. 2 ст. 223, ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на объекты недвижимого имущества возникают у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно ст. 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательство прекращается совпадением кредитора и должника в одном лице.

Таким образом, с момента перехода к ответчику права собственности на арендованное имущество (10.11.2004) договор аренды от 19.10.2004 N 874-517, заключенный с истцом на основании ст. 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, прекращается совпадением арендодателя и арендатора в одном лице..."

Постановление ФАС Уральского округа от 18.07.2006 N Ф09-6136/06-С6 по делу N А07-45083/2005

"...Как установлено судами, между комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор от 23.07.1999 N 194 аренды объектов муниципального нежилого фонда, в соответствии с которым обществу во временное пользование за плату предоставлен объект нежилого фонда общей площадью 735,8 кв. м, расположенный по адресу: г. Уфа, ул. М. Гафури, д. 4, на первом этаже и в подвале здания.

Срок действия договора с 01.01.1999 по 04.03.2003.

Впоследствии сторонами заключен договор от 10.09.2002 N 18 купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого комитет передал обществу в собственность объект недвижимости общей площадью 626,9 кв. м, расположенный по адресу: г. Уфа, ул. М. Гафури, д. 4, на первом этаже здания. Объект передан обществу по акту приема-передачи от 15.08.2003.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.12.2004 по делу N А07-32863/04 (л. д. 31), имеющим в силу ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязательное значение при рассмотрении настоящего дела, установлено, что договор аренды от 23.07.1999 N 194 после окончания срока его действия был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации). Поэтому до регистрации права собственности на спорное помещение за обществом, которая имела место 01.09.2003, правоотношения сторон основывались на договоре аренды от 23.07.1999 N 194.

Установив данное обстоятельство, суды правомерно отклонили доводы общества о том, что между сторонами отсутствовали договорные отношения, и что комитет несвоевременно исполнил обязанность по передаче недвижимости в соответствии с договором купли-продажи.

Поскольку факт пользования спорным помещением судами установлен и ответчиком не оспаривается, суды, руководствуясь ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, правомерно взыскали с общества долг по арендной плате за период с 01.04.2003 по 15.08.2003 исходя из размера арендной платы, установленного договором аренды, и с учетом имеющейся у общества переплаты за предшествующие периоды..."

2.6. Вывод из судебной практики: Если в силу закона у арендатора возникло право собственности на арендуемое им недвижимое имущество, то обязанность по внесению арендной платы прекращается с момента возникновения у него права собственности, определяемого в соответствии с положениями данного закона.

Судебная практика:

Постановление ФАС Центрального округа от 02.10.2009 N ф10-4192/09 по делу N А64-5586/08-9

"...На основании указанного постановления 16.12.2004 между муниципальным образованием город Тамбов в лице мэра г. Тамбова, за которого действовал председатель Комитета по управлению земельными ресурсами г. Тамбова (арендодатель), и ООО "Исток-1", МУ "Дирекция единого заказчика" (арендаторы) заключен договор N 224 аренды земельного участка в г. Тамбове со множественностью лиц на стороне арендатора, по условиям которого арендодатель предоставляет в аренду ООО "Исток-1" и МУ "Дирекция единого заказчика" земельный участок с кадастровым номером 68:29:03/09/005:0059, расположенный по адресу: г. Тамбов, ул. Астраханская, д. 181, общей площадью 2 660 кв. м., а арендаторы приняли на себя обязательство ежемесячно вносить арендную плату за аренду указанного участка.

Пунктом 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Из материалов дела следует, что спорный земельный участок с кадастровым номером 68:29:03/09/005:0059, расположенный по адресу г. Тамбов ул. Астраханская, д. 181, общей площадью 2660 кв. м., сформирован и включен в Государственный реестр земель до вступления в действие Жилищного кодекса, что подтверждается выпиской, представленной Управлением Роснедвижимости по Тамбовской области.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции сделал обоснованный вывод о возникновении у ООО "Исток-1" с 01.03.2005 (с момента введения в действие Жилищного кодекса РФ) права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: г. Тамбов, ул. Астраханская, д. 181, пропорционально площади помещения, принадлежащего обществу в многоквартирном жилом доме.

По общему правилу, установленному п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса РФ, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Однако, в рассматриваемом случае ООО "Исток-1", являясь арендатором спорного земельного участка по договору N 224 от 16.12.2004, одновременно является его собственником, то есть лицом, которое в силу ст. 608 Гражданского кодекса РФ в арендных правоотношениях выступает арендодателем.

Суд апелляционной инстанции обоснованно сослался на положения ст. 413 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которыми обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, и пришел к выводу о том, что у истца отсутствовали правовые основания для совершения арендных платежей с 01.03.2005..."

2.7. Вывод из судебной практики: В случае прекращения договора аренды арендатор обязан вносить арендные платежи до момента фактического возврата объекта аренды.

Судебная практика:

Определение ВАС РФ от 07.04.2008 N 4610/08 по делу N А53-19247/06-С2-50

"...В соответствии со статьей 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ).

Как установлено судом, сторонами не оспаривается факт пользования помещениями в период с 01.07.2005 по 01.07.2006 без внесения арендной платы. По истечении срока действия договора аренды арендатор добровольно не возвратил арендуемое имущество.

В силу статьи 622 ГК РФ до возврата арендодателю имущества у последнего сохраняется право на взыскание с арендатора арендной платы.

В связи с этим следует согласиться с выводом судов о том, что у арендодателя имелись основания для обращения в суд с указанным требованием..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15.01.2010 по делу N А43-7744/2009

"...Как видно из документов и установил суд, Предприниматель (арендодатель) и Общество (арендатор) подписали договор аренды нежилого помещения от 01.04.2006, в соответствии с которым арендатору предоставлены во временное владение и пользование помещения N 1 и 1а площадью 93,1 квадратного метра на первом этаже здания, расположенного по адресу: Нижний Новгород, улицы Героев Космоса, дом 6, с целью размещения офиса, предназначенного для осуществления арендатором его уставной (банковской) деятельности.

Впоследствии, 14.01.2009, стороны подписали соглашение о расторжении договора аренды с 28.02.2008. Письмом от 28.01.2009 устранена допущенная в соглашении опечатка, дата расторжения договора изменена на 29.02.2009.

Упомянутое соглашение 05.03.2009 зарегистрировано в установленном законом порядке Управлением Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области.

Арендованное помещение возвращено Предпринимателю по акту приема-передачи от 03.03.2009.

Оценив представленные в материалы дела доказательства сторон по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил, что сумма задолженности Общества по арендной плате за период с 01.01.2009 по 03.03.2009 составила 226 287 рублей, а потому правомерно взыскал с неисправного контрагента задолженность по арендному обязательству и привлек должника к ответственности в виде взыскания договорной неустойки в соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 24.12.2008 N Ф03-5816/2008 по делу N А37-1123/07-13/8НР

"...Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Магаданской области от 28.03.2007 по делу N А37-169/07-13 договор аренды от 01.09.2006 признан судом расторгнутым с 30.12.2006 в соответствии со статьей 450 ГК РФ.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

При повторном рассмотрении спора судебные инстанции установили, что 12.12.2006 ответчик (ОАО "ЧЕТРА - Промышленные машины") направил в адрес истца подписанный акт приема - передачи с открытой датой, а 11.01.2007 передал истцу ключи от арендуемых им помещений, прекратив тем самым пользование спорными помещениями.

Вместе с тем, обществом с ограниченной ответственностью "Магрек" направленный в его адрес акт приема - передачи подписан не был, при этом доказательств, подтверждающих невозможность дальнейшего использования спорных помещений, являющихся предметом договора аренды от 01.09.2006, в нарушение статьи 65 АПК РФ, истцом не представлено.

В связи с этим суды первой и второй инстанций, оценив представленные в материалах дела доказательства по правилам, установленным статьей 71 АПК РФ, правомерно удовлетворили иск ООО "Магрек" о взыскании задолженности по арендной плате за период с 30.12.2006 по 11.01.2007..."

Постановление ФАС Московского округа от 08.07.2009 N КГ-А40/5051-09-П по делу N А40-63385/07-82-580 <*>

--------------------------------

<*> Здесь и далее по тексту, видимо, допущена опечатка: имеется в виду дело N А40-63395/07-82-580, а не N А40-63385/07-82-580.

"...Судами установлено, что пользование ответчиком помещениями продолжалось после прекращения договора субаренды от 20.10.2006 года N 95/1, поэтому, удовлетворяя требования первоначального иска, суд обоснованно сослался, в том числе, на ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая является специальной нормой, устанавливающей объем ответственности арендатора в случае несвоевременного возврата имущества.

В силу закона прекращение договора субаренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, поэтому субарендатор (ответчик), несвоевременно возвративший помещения истцу, обязан уплатить арендную плату за все время просрочки.

Арбитражные суды первой и апелляционной инстанций дали оценку всем имеющим значение для дела доказательствам..."

Постановление ФАС Московского округа от 07.05.2008 N КГ-А40/3632-08 по делу N А40-31617/07-1-214

"...Доводы в жалобе заявителя о продлении срока аренды ввиду уплаты им арендных платежей по 2007 год включительно, а также о том, что он, якобы, не получал уведомлений об освобождении земельного участка, судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку факт получения требования об освобождении участка подтвержден материалами дела (л.д. 37 - 38), а оплата арендных платежей обязательна при пользовании земельным участком до времени фактического его использования ответчиком даже и при условии наличия расторгнутого договора аренды, что подтверждается положениями, содержащимися в ст. 614 ГК РФ..."

Постановление ФАС Московского округа от 04.02.2008 N КГ-А40/14744-07 по делу N А40-74151/06-85-564

"...Арбитражный суд исходил из того, что ранее заключенный между сторонами договор аренды был расторгнут (п. 3 ст. 450, ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации), а новый договор не был заключен, указал, ответчик владеет нежилым помещением без установленных законом оснований и неосновательно сберег имущество за счет истца.

Однако суд не учел, что согласно ч. 2 ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор, несвоевременно возвративший имущество, обязан внести арендную плату за все время просрочки.

В силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 27.05.2008 по делу N А55-12998/2007

"...Пункт 6.7 договора предусматривает, что при прекращении срока действия договора в связи с его досрочным расторжением арендатор обязан вернуть помещение арендодателю в состоянии не хуже того, в каком он его получил, с учетом естественного износа и покинуть помещение в течение четырнадцати дней.

28.05.07 общество с ограниченной ответственностью "Альянс" направило в адрес общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "ГАЛС" письмо N 01/05 (л. д. 15) с уведомлением о досрочном расторжении договора с 28.06.07.

Фактически ответчик выехал из занимаемых помещений и передал их арендодателю по акту приема-передачи (л. д. 26) 10.07.07. Однако, ответчиком не исполнены обязательства по внесению арендной платы за период с 28.06.07 по 10.07.07, по оплате потребленных коммунальных услуг за период с 21.05.07 по 10.07.07, что и явилось основанием для предъявления настоящего иска.

Суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод о том, что в силу положений статей 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан вносить арендную плату до фактического возврата объекта аренды.

Из условий договора не следует, что арендатор освобождается от внесения арендных платежей в установленный пунктом 6.7 период возврата имущества арендодателю.

В этой связи требование о взыскании арендной платы за период с 28.06.07 по 10.07.07 удовлетворено правомерно..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27.04.2007 по делу N А56-12090/2006

"...В соответствии с пунктом 4 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор, несвоевременно возвративший имущество, обязан внести арендную плату за все время просрочки. Тем самым в силу закона прекращение договора субаренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Поскольку Инспекция несвоевременно исполнила обязательство по возврату занимаемых помещений, с нее подлежит взысканию арендная плата, установленная договором субаренды, за все время просрочки в размере, определенном названным договором..."

2.8. Вывод из судебной практики: В случае отказа в государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды данный договор признается действующим, в связи с чем арендатор обязан вносить арендные платежи до момента регистрации указанного соглашения.

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 22.01.2009 N Ф04-48/2009(19184-А46-28) по делу N А46-1552/2008

"...Управлением Федеральной регистрационной службы по Омской области в регистрации соглашения отказано, о чем ЗАО "Омскстрой" и Департаменту сообщено в письме от 13.09.2007 N 43/37258.

Отменяя решение и удовлетворяя исковые требования, апелляционный суд, исходил из того, что земельный участок не передан арендодателю в соответствии с условиями договора в том состоянии, котором получен арендатором, а подписанное сторонами соглашение о расторжении договора не зарегистрировано в установленном законом порядке, посчитал договор действующим.

Суд кассационной инстанции считает выводы апелляционного суда правомерными исходя из следующего.

То обстоятельство, что стороны подписали соглашение о расторжении договора аренды, которое подлежало государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Омской области, не освобождало ответчика от обязанности арендатора вносить арендные платежи до того момента, как соглашение о расторжении сделки в установленном порядке будет зарегистрировано.

Таким образом, по мнению суда кассационной инстанции, при принятии обжалуемого судебного акта апелляционным судом не допущено нарушений норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, оснований для его отмены не имеется..."

2.9. Вывод из судебной практики: Уплата за арендатора арендной платы третьим лицом прекращает соответствующую обязанность арендатора, если договором не запрещено внесение платежей третьим лицом.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 22.07.2009 N КГ-А41/6425-09 по делу N А41-22844/08

"...Апелляционный суд отменил решение суда первой инстанции, сославшись на ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации о внесении арендной платы, п. 3 ст. 619 Кодекса, согласно которой по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, ст. 313 Кодекса, предусматривающей возможность исполнения обязательства третьим лицом.

Арбитражный суд пришел к выводу, что Компания "Лисмор пропертиз энд Сервисез Лимитед" оплатила долг 10.12.2008 г. по арендной плате за ООО "Логистический центр "Никольское" в сумме 134283 руб. 81 коп. Денежные средства, перечисленные по указанным в дополнительном соглашении от 22.01.2008 к договору от 14.03.2002 г. реквизитам, плательщику не возвращены и зачислены Миноблимуществу.

Отсутствие задолженности исключает возможность взыскания арендной платы, расторжение договора.

Условия договора аренды не устанавливают запрет на внесение платежей по аренде третьим лицом..."

2.10. Вывод из судебной практики: Внесение арендной платы арендатором-цедентом по договору, по которому права и обязанности уже перешли арендатору-цессионарию, не освобождает последнего от внесения арендной платы с момента заключения договора цессии.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 18.09.2009 N КГ-А41/9250-09 по делу N А41-24200/08

"...Министерство имущественных отношений Московской области (далее МИО МО или истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Золотой Возраст" (далее ООО "Золотой Возраст" или ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 30 июня 2006 года N 12143-Z в сумме 244.645 руб. 20 коп. за период с 14 сентября 2007 года по 31 декабря 2007 года, а также пени за нарушение обязательств по внесению арендной платы в сумме 34.250 руб. 32 коп.

В кассационной жалобе ООО "Золотой Возраст" просит решение и постановление отменить и принять новый судебный акт, поскольку считает, что суды неправильно применили нормы материального права (ст. ст. 384, 389, 614, Гражданского кодекса Российской Федерации), и дана неверная квалификация платежа, произведенного ГУП МО "Наследие" за период с 14 сентября 2007 года по 30 сентября 2007 года. По мнению заявителя, данный платеж являлся авансом арендатора, произведенным строго в соответствии с порядком оплаты, предусмотренным договором.

Как установлено судами обеих инстанций, и следует из материалов дела, права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка N 12143-Z от 30 июня 2006 года (ранее заключенному между МИО МО и ГУП МО "Наследие") были уступлены третьим лицом ответчику в результате заключения между ними договора уступки N 8/30 от 23 июля 2007 года.

Государственная регистрация договора произведена 14 сентября 2007 года.

Судом установлено, что ГУП МО "Наследие" (первоначальный арендатор) перечислило МИО МО арендную плату по договору N 12143-2 за третий квартал 2007 года, в сумме 1 323 962 руб. 25 коп., что подтверждено платежным поручением от 14 сентября 2007 года N 873), а впоследствии, 27 мая 2008 года, обратилось к арендодателю с заявлением о зачете переплаты по арендным платежам по договору N 12143-Z в счет внесения арендной платы по договору N 12067-Z от 01 февраля 2005 года за второй квартал 2008 года, после того истец письмами от 15 июля 2008 года, 05 сентября 2008 года уведомил ООО "Золотой Возраст" о необходимости погашения задолженности по арендной плате по договору N 12143-Z за спорный период, однако, последнее заявило возражения, ссылаясь на то, что за спорный период арендные платежи были внесены прежним арендатором, права и обязанности которого перешли к ООО "Золотой Возраст" в соответствии с условиями договора цессии от 23 июля 2007 года N 8/30.

Доводы кассационной жалобы о неправильном применении судом норм статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права, не могут быть признаны состоятельными, поскольку судом было установлено, что договором от 23 июля 2007 года N 8/30, заключенного между ГУП МО "Наследие" (цедент) и ООО "Золотой Возраст" (цессионарий), было предусмотрено, что права и обязанности по договору аренды N 12143-Z передаются цедентом цессионарию в объеме, существующем на момент подписания настоящего договора (п. 1.2), то есть по состоянию на 23 июля 2007 года.

В момент подписания договора уступки права спорная оплата третьим лицом не производилась.

Таким образом, перечисленные ГУП МО "Наследие" после подписания с ООО "Золотой Возраст" договора уступки прав и обязанностей N 8/30, денежные средства не могут учитываться в составе исполненных первоначальным арендатором обязательств, переданных ответчику по договору N 8/30, поскольку с 14 сентября 2007 года ООО "Золотой Возраст" является арендатором земельного участка и обязанность по внесению арендных платежей лежит на именно на ответчике. В ином случае на стороне ответчика возникло бы неосновательное обогащение..."

2.11. Вывод из судебной практики: Если договором аренды земельного участка, предназначенного для эксплуатации зданий и сооружений, предусмотрена обязанность арендатора уведомить арендодателя о переходе права собственности на расположенные на данном участке здания и сооружения и арендатор данную обязанность не исполнил, то за ним сохраняется обязанность по внесению арендной платы, поскольку договор считается действующим в отношении прежнего собственника.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 23.09.2009 N КГ-А40/9347-09 по делу N А40-93351/08-16-618

"...Арбитражный суд вынес решение от 2.06.2009 г. о взыскании с ООО "Промстройкомплект" в пользу Департамента земельных ресурсов города Москвы 440.970 руб. 67 коп. задолженности по арендной плате, 500.000 руб. пени.

Обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия находит их необоснованными для отмены решения.

Заявитель кассационной жалобы указывает, что в судебном заседании при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции он пояснил суду о переходе права собственности на здания и строения, расположенные на данном земельном участке и бывшие у него в собственности, к другому лицу.

На этом основании считает, что не должен оплачивать арендную плату.

Арбитражный суд правомерно не принял это возражение, так как согласно п. 5.11 договора аренды земли арендатор обязан известить арендодателя в случае отчуждения принадлежащих ему зданий и иных сооружений, расположенных на участке, их частей или долей в праве на эти объекты в течение десяти дней с момента регистрации сделки и в тот же срок обратиться с ходатайством в Москомзем об изменении, либо прекращении ранее установленного права на участок (его часть).

В договор аренды изменения не вносились, ответчик значится арендатором земельного участка.

В связи с чем арбитражный суд вынес основанный на материалах дела и нормах права судебный акт..."