10. Последствия отсутствия государственной регистрации договора аренды, подлежащего такой регистрации

Нередки случаи, когда договор аренды, подлежащий государственной регистрации, не был зарегистрирован. В соответствии со ст. 165 ГК РФ несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. Однако нормой ст. 651 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Таким образом, в отношении договоров аренды, подлежащих госрегистрации в соответствии со ст. 651 ГК РФ, отсутствие таковой влияет на заключенность договора, а не на его действительность. Кроме того, следует учитывать, что незаключенный договор не может являться недействительным.

10.1. Вывод из судебной практики: Договор аренды, который подлежал государственной регистрации, но не был зарегистрирован, является незаключенным.

Судебная практика:

Примечание: Приведенный вывод соответствует позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в п. 7 информационного письма от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30.11.2009 по делу N А43-8122/2008-2-206

"...Как усматривается из документов и установил суд, на основании распоряжения главы администрации Автозаводского района Нижнего Новгорода от 10.12.1998 N 2783-р "О предоставлении земельных участков под мини-магазины по улице Мончегорской (в комплексе павильонов) индивидуальным предпринимателям Шишкину П.А., Осокину С.А., Егорову Е.А., Глумову И.Г." администрация Нижнего Новгорода (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) подписали договор аренды земельного участка от 26.12.1998 N 143, по условиям которого арендатору передан в пользование земельный участок площадью 24 квадратных метра, расположенный по адресу: Нижний Новгород, улица Мончегорская (в комплексе павильонов), под существующий торговый павильон для осуществления торговли продуктами.

Срок действия договора установлен до 26.12.1999.

Договор не был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор аренды земельного участка подписан сторонами 26.12.1998 и подлежал государственной регистрации. Таким образом, суд правильно применил указанные нормы права и признал договор аренды земельного участка незаключенным, не порождающим у сторон каких-либо прав и обязанностей, вытекающих из него..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 24.11.2009 по делу N А43-32746/2008

"...Посчитав, что правовые основания для пользования ответчиками указанными земельными участками отсутствуют, так как договора аренды не были зарегистрированы в установленном порядке, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу части 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Из содержания части 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок более чем год, подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (часть 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд установил, что ЗАО "Корона" и Предприниматель не зарегистрировали в предусмотренном законном порядке договоры аренды доли земельного участка и что государственный кадастровый учет спорного земельного участка не проводился, и пришел к правильному выводу о незаключенности договоров аренды от 14.06.2002 N 06474/03 и от 19.06.2002 N 06475/03.

Таким образом, правовые основания для пользования спорным земельным участком у ответчиков отсутствуют.

При указанных обстоятельствах суд правомерно удовлетворил исковые требования Администрации и обязал ответчиков освободить занимаемый земельный участок..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 14.10.2009 по делу N А79-4860/2007

"...Как видно из документов, по договору от 19.03.2003 N 31-48 Администрация (арендодатель) передала в аренду Предпринимателю (арендатору) земельный участок несельскохозяйственного назначения площадью 0,0016 гектара для содержания и эксплуатации киоска по продаже продовольственных товаров, расположенный в районе магазина N 24 по ул. Семенова во II территориально-экономической зоне в установленных границах.

По договору от 19.03.2003 N 31-49 Администрация (арендодатель) передала в аренду Предпринимателю (арендатору) земельный участок несельскохозяйственного назначения площадью 0,0025 гектара для содержания и эксплуатации киоска по продаже продовольственных товаров, расположенный в районе жилого дома N 62 по ул. 10-й Пятилетки в III территориально-экономической зоне в установленных границах.

В пунктах 1.2 договоров согласован срок их действия - с 19.03.2003 по 18.03.2004.

Суд установил, что договоры аренды земельных участков не прошли государственную регистрацию, и, руководствуясь пунктом 3 статьи 433 и пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, правомерно счел договоры аренды от 19.03.2003 N 31 - 48 и 31 - 49 незаключенными.

При таких обстоятельствах у Кирилловой Э.Г. отсутствуют законные основания для пользования земельными участками..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 14.07.2009 по делу N А39-3301/2008-151/15

"...Администрация (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) подписали договор от 27.09.2004 N 3300 аренды нежилого помещения площадью 889,9 квадратного метра, расположенного по адресу: город Саранск, улица Льва Толстого, дом 23, находящегося в муниципальной собственности, сроком на три года.

Договор от 27.09.2004 N 3300 не зарегистрирован в установленном законом порядке, поэтому обе судебные инстанции правильно признали указанный договор незаключенным..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 11.12.2008 по делу N А17-1953/2008

"...Администрация и Предприниматель подписали договор аренды земельного участка от 30.10.2002. Договор не прошел государственную регистрацию и в соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации считается незаключенным..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 23.06.2009 по делу N А33-12888/08

"...Вывод судов о том, что у индивидуального предпринимателя Сайфетдинова Р.А. не возникло права субарендатора по договору N 1471-С от 11.07.2005 следует признать правомерным.

Договор аренды от 21.06.2004 N 2008-А, срок которого определен с 25.05.2004 до 20.05.2009, подписанный между муниципальным образованием г. Норильск и ООО "Ярославна", в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежал обязательной государственной регистрации. Данный договор был зарегистрирован только 21.12.2007 и с указанной даты является заключенным.

На момент подписания ООО "Ярославна" с индивидуальным предпринимателем Сайфетдиновым Р.А. договора субаренды N 1471-С от 11.07.2005, а также дополнительных соглашений от 09.11.2005 и N 2 от 11.07.2006 ООО "Ярославна" правами арендатора не обладало.

Незаключенный договор аренды не породил у ООО "Ярославна" права субарендодателя, следовательно, у индивидуального предпринимателя Сайфетдинова Р.А. не возникло права субарендатора по договору N 1471-С от 11.07.2005..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 22.06.2009 по делу N А19-16885/08

"...Так как договор аренды от 04.05.2008 N 44 государственную регистрацию не прошел, то в силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации он считается незаключенным..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 22.06.2009 по делу N А19-15484/08

"...Так как договор аренды от 20.12.2007 N 139 государственную регистрацию не прошел, то в силу части 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации он считается незаключенным..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.03.2009 N А78-3085/08-Ф02-802/09 по делу N А78-3085/08

"...Обращаясь с настоящим иском, первый заместитель прокурора Забайкальского края просил признать недействительным с момента заключения договор от 19.12.2007 на передачу в аренду муниципального имущества, заключенный администрацией городского поселения "Борзинское" и ООО "Водоснабжение".

Доказательств государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества в материалы дела не представлено. На основании этого суд апелляционной инстанции обоснованно применил пункт 3 статьи 433 и пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. Вывод Четвертого арбитражного апелляционного суда о незаключенности договора в этой части соответствует указанным нормам материального права.

Пункт 1 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающий ничтожность сделки при отсутствии государственной регистрации, обязательной в силу закона, не может быть применен при спорных правоотношениях, так как последствия отсутствия государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества установлены специальными нормами гражданского законодательства - пунктом 3 статьи 433 и пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, данная позиция отражена в пункте 7 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 59 от 16.02.2001 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в котором указано, что при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 07.12.2009 N Ф03-6852/2009 по делу N А51-11853/2008

"...Арбитражные суды установили, что 01.11.2004 между ООО "Артем-Кино" и ООО "ТАКСИ ДВА и КО" подписан договор субаренды нежилого помещения площадью 51,3 кв.м в здании, расположенном по адресу: г.Артем, ул.Кирова, 33, являющемся муниципальной собственностью и принадлежащем истцу на праве аренды по договору от 23.11.2003 N 168. Впоследствии между теми же сторонами подписаны договоры субаренды в отношении этого же имущества от 01.01.2006 и от 01.01.2007.

Дав оценку данным договорам субаренды, суды пришли к обоснованному выводу об их незаключенности из-за отсутствия государственной регистрации по правилам статей 609, 651 ГК РФ, притом, что срок действия каждого из названных договоров составил более года..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 02.03.2009 N Ф03-476/2009 по делу N А51-10681/2007

"...Как следует из материалов дела, 04.08.2003 между УМС г. Владивостока (арендодатель) и ООО "Старлинг - право" (арендатор) заключен договор N 02-04434-002-Н-АР-2577-00, согласно которому арендатор принял в пользование под офис помещение площадью 116 кв.м, расположенное по адресу: ул. Семеновская (Колхозная), д. 30, на срок с 01.01.2003 по 31.12.2012. 01.01.2003 сторонами с участием эксплуатирующей организации оформлен акт приема- передачи имущества.

При разрешении спора суды первой и апелляционной инстанций, установив, что договор от 04.08.2003 N 02-04434-022-Н-АР-2577-00 не зарегистрирован в установленном порядке, правомерно сделали вывод о незаключенности договора согласно ст.ст. 433, 609 ГК РФ..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 22.12.2009 по делу N А45-7475/2009

"...14.03.2005 УП НСО "Фонд имущества Новосибирской области" (арендодатель), ООО "Гамма-Сервис" (арендатор), по согласованию с Департаментом имущества и земельных отношений Новосибирской области, являющимся представителем собственника передаваемого в аренду имущества, подписан договор аренды нежилого помещения N 92-о, согласно которому арендатору в пользование передаются нежилые помещения общей площадью 540,00 кв.м. в здании, расположенном по адресу: г. Новосибирск, ул. Александра Невского, 1а. Срок действия договора с 01.03.2005 по 28.02.2020.

Поскольку указанный договор аренды не прошел государственную регистрацию, он не может считаться заключенным, и не влечет для участников этой сделки возникновение прав и обязанностей.

Суд кассационной инстанции считает, что суд первой инстанций правильно установил фактические обстоятельства дела и дал им верную юридическую оценку..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 19.03.2009 N Ф04-1680/2009(2921-А67-47) по делу N А67-4066/2008

"...Между департаментом недвижимости Администрации г. Томска и Макаровой В.И. подписан договор от 22.04.2002 N 010826:04 аренды земельного участка по ул. Войкова, д. 57 в г. Томске для эксплуатации нежилых помещений на срок с 22.04.2002 по 22.04.2007. Договор в надлежащем порядке не заключен, поскольку не прошел государственную регистрацию..."

Постановление ФАС Московского округа от 14.08.2006 N КГ-А40/6565-06

"...Согласно п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений на срок не менее 1 года подлежит государственной регистрации. При этом в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ такой договор считается заключенным с момента его регистрации.

Незаключенный договор в силу ст. 8 ГК РФ не является основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей, в связи с чем договор аренды не может рассматриваться как основание возникновения соответствующего права пользования помещением.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что подписанный сторонами договор аренды от 27.03.2003 N 02-153/03 ввиду отсутствия его государственной регистрации не может рассматриваться в качестве правового основания для использования ответчиком помещения..."

Постановление ФАС Московского округа от 23.03.2006 N КГ-А40/2099-06

"...Как установлено судами обеих инстанций при рассмотрении спора по существу, названный договор аренды не заключен в связи с отсутствием госрегистрации, вследствие чего ответчик подлежит выселению из спорного помещения и обязан уплатить денежные средства, которые сберег, пользуясь недвижимостью без оплаты, за минусом суммы стоимости неотделимых улучшений (ст. ст. 131, 432, 433, 622, 623, 651, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем при отсутствии договора аренды требование о выселении не может быть основано на ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, так же как и требование о возврате стоимости неотделимых улучшений на ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, а расчет неосновательного обогащения на ставке аренды по договору (ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации)..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 26.03.2009 по делу N А65-12522/2008

"...Согласно п. 2.1 договора, договор заключен сроком на три года.

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Учитывая, что договор аренды земельного участка не зарегистрирован в установленном законом порядке, договор правомерно признан судом первой инстанции незаключенным в силу положений части 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 26.06.2009 по делу N А52-4610/2008

"...Из текстов договоров от 06.06.2002 следует, что срок аренды нежилых помещений составляет пять лет. Действие договоров аренды от 15.04.2007 установлено сторонами с 15.04.2007 по 14.04.2008, то есть год. Следовательно, упомянутые договоры подлежали обязательной государственной регистрации.

Как подтверждено материалами дела, названные договоры не были зарегистрированы в установленном законом порядке, в связи с чем их нельзя считать заключенными.

Поскольку незаключенные договоры не порождают для его сторон соответствующих прав и обязанностей, то у ответчика отсутствуют основания занимать спорные помещения..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 23.06.2006 N А44-610/2005-3

"...Договор аренды земельного участка от 20.11.01 подлежал государственной регистрации в силу положений статьи 26 ЗК РФ.

С учетом того, что в установленном порядке договор не прошел государственную регистрацию, его следует считать незаключенным, как правильно указал суд первой инстанции. Утверждение суда апелляционной инстанции о том, что несмотря на отсутствие регистрации договора аренды между сторонами тем не менее существовали договорные отношения, явно ошибочно..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 02.11.2009 по делу N А25-119/2009

"...Материалами дела подтверждается, что собственники земельных долей СПК "Х. Кумукова" и СПК "Кызыл - Юртский" заключили с индивидуальными предпринимателями Баисовым А.-Х.М. и Байрамуковым А.А. договоры аренды принадлежащих им земельных участков, расположенных на территории Икон - Халкского сельского муниципального образования, Псаучье - Дахского сельского муниципального образования, Адыгее - Хабльского и Хабезского районов Карачаево - Черкесской Республики, для производства сельскохозяйственной продукции с правом передавать арендуемые земли в субаренду.

Указанные договоры аренды земельных участков заключены сроком на 5 лет, следовательно, в силу вышеназванных норм Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат государственной регистрации.

Судом апелляционной инстанции установлено и сторонами не оспаривается, что договоры аренды земельных участков, заключенные между предпринимателем и пайщиками, не прошли в установленном законом порядке процедуру государственной регистрации, что указывает на их незаключенность.

Суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу, что незаключенный договор не влечет правовых последствий, не порождает для сторон прав и обязанностей, в том числе права предпринимателя на взыскание с общества задолженности по договору субаренды..."

Постановление ФАС Уральского округа от 17.12.2009 N Ф09-10093/09-С3 по делу N А60-14978/2009-С12

"...Как следует из материалов дела, между муниципальным образованием (арендодатель) и обществом (арендатор) подписан договор аренды от 16.12.2005 N 210, в соответствии с которым арендодатель предоставил, а арендатор принял в пользование муниципальные нежилые помещения общей площадью 622,7 кв. м, расположенные в подвале четырехэтажного жилого кирпичного дома, находящегося по адресу: Свердловская область, г. Асбест, ул. Ленинградская, д. 20.

В связи с тем, что за период с мая 2006 года по октябрь 2008 года истцом произведены платежи за пользование нежилыми помещениями в общей сумме 460 357 руб. по незаключенному договору и полагая, что ответчик не является собственником спорного помещения, в связи с чем у него отсутствовали правовые основания для сдачи помещения в аренду и получения от истца арендной платы в сумме 460 357 руб., общество обратилось в арбитражный суд.

Удовлетворяя требования о признании договора аренды незаключенным, суд первой инстанции исходил из того, что указанный договор не прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.

Выводы судов являются правильными, основаны на материалах дела, исследованных согласно требованиям, установленным ст. 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и соответствуют законодательству..."

Постановление ФАС Уральского округа от 07.05.2009 N Ф09-2793/09-С6 по делу N А76-11964/2008-1-409

"...Управление, ссылаясь на то, что договор аренды от 19.06.2002 N 540 является незаключенным, поскольку не зарегистрирован в установленном законом порядке, а также не определен предмет аренды, плата за пользование земельным участком в период с 06.02.2004 по 06.01.2006 вносилась не в полном объеме, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя исковые требования, суды обоснованно исходили из того, что в нарушение п. 1 ст. 132 <*> Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды от 19.06.2002 N 540, заключенный на срок более одного года, не прошел государственную регистрацию, в связи с чем является незаключенным..."

--------------------------------

<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: имеется в виду пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, а не статьи 132.

Постановление ФАС Уральского округа от 14.01.2009 N Ф09-10149/08-С6 по делу N А50-9971/08

"...Полагая, что договор аренды от 22.04.2004 N 2523-04С не зарегистрированный в установленном законом порядке, является незаключенным... департамент, обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Согласно п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

На основании п. 2 ст. 651 названного Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Принимая во внимание, что договор аренды от 22.04.2004 N 2523-04С подписан сторонами на срок более года и в материалах дела отсутствуют сведения о его государственной регистрации в установленном законом порядке, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о незаключенности указанного договора и отсутствии у ответчика правовых оснований для использования спорных нежилых помещений..."

Постановление ФАС Уральского округа от 09.12.2008 N Ф09-9161/08-С6 по делу N А47-10822/2007

"...При этом суды дали верную оценку дополнительному соглашению от 01.04.2003 как незаключенному.

Учитывая, что данное дополнительное соглашение, по существу, является новым договором, заключенным на срок более года (с 01.04.2003 до 01.07.2005), условия которого идентичны условиям первоначального договора, суды, руководствуясь п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации, правомерно указали на отсутствие государственной регистрации названного дополнительного соглашения, что влечет признание данной сделки незаключенной..."

Постановление ФАС Уральского округа от 20.02.2008 N Ф09-531/08-С6

"...Согласно п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что наличие факта регистрации договора аренды от 03.11.1999 в администрации с. Фоки не свидетельствует о надлежащей государственной регистрации договора аренды, данный договор в силу ст. 164, 433 Гражданского кодекса Российской Федерации является незаключенным, поскольку он не зарегистрирован в установленном законом порядке Чайковским филиалом Пермской областной регистрационной палаты. Следовательно, требование истца о продлении срока действия данного договора удовлетворению не подлежит..."

Постановление ФАС Уральского округа от 30.05.2007 N Ф09-3989/07-С6

"...Согласно п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу п. 2 ст. 651 названного Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Такие же положения применяются и к аренде нежилых помещений.

Поскольку срок действия договора аренды от 15.11.2000 N 1 - более одного года и в материалах дела отсутствуют сведения о его государственной регистрации в установленном законом порядке, суды пришли к обоснованному выводу о незаключенности названного договора.

Незаключенный договор не порождает для его сторон соответствующих прав и обязанностей.

При том, что у предпринимателя Герасичевой Л.Г. отсутствовали правовые основания пользования помещением, у нее не имелось полномочий на сдачу имущества в субаренду, в связи с чем недействительными являются договоры субаренды, подписанные ей с обществом "Вина Кубани"..."

Постановление ФАС Уральского округа от 27.03.2006 N Ф09-1827/06-С3

"...Анализируя договор аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Уфы от 22.10.2004 N 12437, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о незаконченности договора аренды ввиду того, что в установленном законом порядке государственная регистрация названного договора не осуществлена (ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации)..."

Постановление ФАС Центрального округа от 26.11.2009 по делу N А36-879/2009

"...Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, 01.07.2005 между Администрацией города Липецка в лице МУ "Фонд имущества города Липецка" (арендодатель) и ООО "Техотделлипецкстрой" (арендатор) был подписан договор аренды N 07-12-052/05, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование нежилое помещение площадью 254,60 кв. м., расположенное по адресу: г. Липецк, ул. Советская, 45.

В пункте 2.1. договора стороны согласовали срок действия договора с 01.07.2005 по 01.07.2010.

Ссылаясь на наличие у него полномочий по распоряжению муниципальным имуществом, а также, указывая на незаключенность договора аренды от 01.07.2005 в соответствии со статьей 621 ГК РФ ввиду отсутствия государственной регистрации договора, истец обратился в Арбитражный суд Липецкой области с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций подробно исследовали представленные доказательства, доводы сторон, дали им правильную юридическую оценку и обоснованно пришли к выводу об удовлетворении первоначальных исковых требований и отказе во встречном иске по следующим основаниям.

В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества, подлежит государственной регистрации.

В силу ч. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента такой регистрации.

Из материалов дела следует, что договор аренды нежилого помещения от 01.07.2005 N 07-12-052/05 не зарегистрирован в установленном законом порядке, в связи с чем суды первой и апелляционной инстанций правомерно указали не его незаключенность..."

Постановление ФАС Центрального округа от 28.04.2008 по делу N А14-6148-2006/351/30

"...Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Вышеуказанный договор аренды N 7/1/4 от 15.10.2002 заключен на срок более года, однако в установленном законом порядке не зарегистрирован и поэтому является не заключенным, следовательно, у Учреждения социального развития местного сообщества "Дельта" отсутствовали правовые основания для передачи вышеуказанного помещения в субаренду истцу..."

10.2. Вывод из судебной практики: Отсутствие государственной регистрации договора аренды муниципального имущества, требующего такой регистрации, влечет незаключенность такого договора и неосновательное обогащение арендатора в размере невнесенных арендных платежей по ставкам, установленным муниципальным нормативным актом.

Судебная практика:

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 02.03.2009 N Ф03-476/2009 по делу N А51-10681/2007

"...Как следует из материалов дела, 04.08.2003 между УМС г. Владивостока (арендодатель) и ООО "Старлинг - право" (арендатор) заключен договор N 02-04434-002-Н-АР-2577-00, согласно которому арендатор принял в пользование под офис помещение площадью 116 кв.м, расположенное по адресу: ул. Семеновская (Колхозная), д. 30, на срок с 01.01.2003 по 31.12.2012. 01.01.2003 сторонами с участием эксплуатирующей организации оформлен акт приема- передачи имущества.

При разрешении спора суды первой и апелляционной инстанций, установив, что договор от 04.08.2003 N 02-04434-022-Н-АР-2577-00 не зарегистрирован в установленном порядке, правомерно сделали вывод о незаключенности договора согласно ст.ст. 433, 609 ГК РФ.

Таким образом, поскольку отсутствие правоустанавливающих документов не освобождает пользователя имущества от обязанности по его оплате, суды, установив отсутствие оплаты за пользование имуществом в указанный период, с учетом положений ст.ст. 1102, 1105 ГК РФ правомерно удовлетворили требования о взыскании с ООО "Старлинг - право" суммы неосновательного обогащения в размере 1 364 412 руб. 14 коп приняв за основу расчета сумму равную арендной плате за пользование помещениями нежилого фонда, находящимися в собственности муниципального образования г. Владивосток, рассчитанной на основании постановлений главы администрации МО г. Владивосток от 18.12.2002 N 2469 "Об установлении величины коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за пользование помещениями нежилого фонда, находящимися в собственности муниципального образования г. Владивосток", от 26.10.2004 N 256 "Об установлении величины коэффициента доходности, применяемого при расчете арендной платы за пользование помещениями нежилого фонда, находящимися в собственности муниципального образования г. Владивосток"..."

Постановление ФАС Уральского округа от 14.01.2009 N Ф09-10149/08-С6 по делу N А50-9971/08

"...Согласно п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

На основании п. 2 ст. 651 названного Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Принимая во внимание, что договор аренды от 22.04.2004 N 2523-04С подписан сторонами на срок более года и в материалах дела отсутствуют сведения о его государственной регистрации в установленном законом порядке, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о незаключенности указанного договора и отсутствии у ответчика правовых оснований для использования спорных нежилых помещений.

Поскольку факт пользования предпринимателем Якимчуком С.В. нежилыми помещениями без установленных на то оснований, подтвержден материалами дела, ответчиком доказательств внесения задолженности за пользование помещениями не представлено, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии у ответчика неосновательного обогащения.

При этом, суд признал обоснованным расчет неосновательного обогащения, произведенного департаментом в соответствии с Методикой определения размера арендной платы за недвижимое муниципальное имущество, утвержденной решением Пермской городской Думы от 28.05.2002 N 61, и правомерно на основании ст. 1102, 1105, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскал с ответчика неосновательное обогащение в сумме 2 786 981 руб. 15 коп. и 430 306 руб. 23 коп. процентов, начисленных за пользование чужими денежными средствами..."

Постановление ФАС Уральского округа от 27.03.2006 N Ф09-1827/06-С3

"...Анализируя договор аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Уфы от 22.10.2004 N 12437, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о незаконченности договора аренды ввиду того, что в установленном законом порядке государственная регистрация названного договора не осуществлена (ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах арбитражные суды сделали обоснованный вывод о доказанности факта использования ответчиком нежилого помещения без установленных законом или сделкой оснований, в связи с чем в силу п. 1 ст. 1102, ст. 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации с ответчика подлежат взысканию: неосновательное обогащение в размере установленной арендной платы за пользование объектами нежилого фонда в сумме 32196 руб. 97 коп. и проценты в размере 1096 руб. 76 коп..."