- •Путеводитель по судебной практике: аренда. Общие положения
- •Глава 34. Аренда
- •§ 1. Общие положения об аренде
- •1. Последствия непривлечения оценщика при заключении договора аренды государственного (муниципального) имущества
- •2. Акт органа государственной власти (местного самоуправления) как основание для возникновения арендных правоотношений
- •3. Акт органа государственной власти (местного самоуправления) как основание для прекращения договора аренды
- •4. Ограничение прав арендатора на плоды, продукцию и доходы от использования арендованного имущества
- •5. Квалификация сделки как договора аренды
- •6. Приобретение права аренды у арендодателя при заключении договора
- •1. Предоставление одного и того же имущества в аренду одновременно нескольким лицам
- •2. Передача объекта аренды до государственной регистрации договора третьему лицу по другому договору
- •3. Возможность заключения нового договора аренды при наличии между сторонами действующего договора на тот же объект аренды
- •4. Возможность заключения договора аренды земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества, находящиеся в собственности третьих лиц
- •5. Последствия расхождения характеристик объекта аренды, согласованных в договоре, с характеристиками фактически переданного в аренду объекта
- •6. Последствия расхождения описаний объекта в договоре аренды и документах учета
- •7. Реальное исполнение договора аренды как фактор, влияющий на его судьбу
- •8. Документы, в которых может содержаться условие о предмете договора аренды
- •9. Последствия указания в договоре только площади передаваемых в аренду помещений и адреса объекта аренды
- •10. Условие о площади объекта аренды
- •11. Последствия заключения договора аренды земельного участка с нарушением установленного порядка индивидуализации
- •12. Сдача в аренду объекта незавершенного строительства
- •13. Вновь созданное недвижимое имущество, которое не прошло государственную регистрацию, как объект договора аренды
- •14. Доля в праве аренды или доля в имуществе без выделения в натуре как объекты аренды
- •15. Часть помещения как объект аренды
- •16. Аренда неделимого земельного участка, на котором расположено здание, принадлежащее нескольким лицам
- •17. Передача в аренду конструктивных элементов имущества
- •18. Определение предмета предварительного договора аренды
- •1. Недействительность договора аренды, заключенного публично-правовым образованием в отношении имущества, которое является собственностью другого публично-правового образования
- •2. Сдача в аренду имущества, переданного в оперативное управление (хозяйственное ведение)
- •3. Правомочия собственника имущества, переданного в оперативное управление (хозяйственное ведение), при сдаче его в аренду
- •4. Передача в аренду имущества, полученного по договору безвозмездного пользования (договору ссуды)
- •5. Способы выражения согласия собственника арендуемого имущества на заключение договора аренды
- •6. Заключение и расторжение договора аренды имущества, находящегося в долевой собственности
- •7. Недействительность договора аренды недвижимого имущества, права на которое не зарегистрированы в егрп
- •9. Действительность предварительного договора аренды, на момент заключения которого арендодатель по основному договору не является собственником объекта аренды
- •1. Государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по 30-е (31-е) число предыдущего месяца следующего года
- •2. Договоры аренды зданий или сооружений, не подлежащие государственной регистрации
- •3. Государственная регистрация соглашения о перенайме к договору аренды, подлежащему государственной регистрации
- •4. Случаи, когда дополнительные соглашения к договору аренды, требующему госрегистрации, не подлежат государственной регистрации
- •5. Государственная регистрация дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы и сроков ее внесения
- •6. Государственная регистрация дополнительного соглашения, продляющего срок договора аренды
- •7. Государственная регистрация возобновления договора аренды на неопределенный срок
- •8. Государственная регистрация дополнительного соглашения о выкупе арендуемого имущества
- •9. Сроки регистрации договора аренды
- •10. Последствия отсутствия государственной регистрации договора аренды, подлежащего такой регистрации
- •11. Пользование арендованным муниципальным имуществом с момента его передачи до государственной регистрации договора аренды
- •12. Государственная регистрация прекращения договора аренды
- •13. Уклонение от государственной регистрации договора аренды
- •1. Начало течения срока действия договора аренды
- •2. Согласование срока договора аренды
- •3. Последствия несогласования срока договора аренды
- •4. Продление срока действия договора органом местного самоуправления
- •5. Отказ арендодателя от договора аренды
- •6. Случаи ограничения права арендодателя на отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок
- •7. Отказ от договора аренды земельного участка, заключенного на неопределенный срок, если на участке находится недвижимость арендатора
- •8. Уведомление о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок
- •9. Содержание уведомления о прекращении договора аренды
- •10. Срок, по истечении которого прекращается договор аренды при получении уведомления арендодателя
- •11. Обжалование уведомления о прекращении договора аренды государственного или муниципального имущества
- •12. Надлежащие адреса для направления уведомлений о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок
- •1. Уплата арендной платы при передаче арендодателем имущества без необходимых документов
- •2. Передача арендодателем имущества в состоянии, не соответствующем его назначению
- •3. Фактическое использование не переданного по акту передачи объекта аренды
- •4. Момент возникновения права арендатора на защиту арендуемого имущества от притязаний третьих лиц
- •5. Акт передачи арендуемого имущества без печати арендодателя как доказательство передачи этого имущества
- •6. Свидетельские показания как доказательства в спорах, связанных с арендными отношениями
- •7. Акт органа государственной власти как доказательство предоставления имущества арендатору
- •1. Невозможность использования имущества по назначению как недостаток, препятствующий пользованию арендованным имуществом
- •2. Капитальный ремонт как недостаток, не препятствующий использованию арендованного имущества
- •3. Уведомление арендодателя о недостатках арендованного имущества как обязательное условие реализации арендатором прав, возникающих при обнаружении таких недостатков
- •4. Согласие арендодателя на устранение арендатором недостатков арендованного имущества
- •5. Последствия передачи имущества, недостатки которого на момент приемки арендатору известны
- •1. Виды арендной платы и способы ее определения
- •2. Момент возникновения и прекращения обязанности по внесению арендной платы
- •3. Изменение сумм арендной платы
- •4. Предоставление скидок и льгот по внесению арендных платежей
- •5. Обстоятельства, не освобождающие арендатора от внесения арендной платы
- •6. Обстоятельства, при которых арендатор может не вносить арендную плату в полном объеме
- •7. Обстоятельства, при которых арендодатель вправе требовать досрочного внесения арендной платы
- •8. Внесение арендной платы при неиспользовании имущества или наличии в нем недостатков
- •9. Зачет арендной платы и затрат на содержание имущества
- •10. Неосновательное обогащение, возникшее в связи с использованием имущества или получением арендных платежей по недействительному или незаключенному договору
- •11. Размер неосновательного обогащения при незаключенности (недействительности) договора аренды
- •12. Неосновательное обогащение при использовании меньшей площади помещений, чем указано в договоре аренды
- •13. Право собственника, передавшего имущество унитарному предприятию, на взыскание неосновательного обогащения с лица, которое без основания использовало имущество
- •1. Применение правил о договорах аренды к отношениям по договорам субаренды
- •2. Соотношение норм Гражданского кодекса рф и Земельного кодекса рф о согласовании с арендодателем реализации прав арендатора земельного участка, предусмотренных п. 2 ст. 615 гк рф
- •3. Применение положений о субаренде к отношениям, возникающим при фактическом предоставлении арендатором арендуемого имущества в пользование третьим лицам
- •4. Передача субарендованного имущества во вторичную субаренду
- •5. Право арендатора на возобновление договора субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя
- •6. Неосновательное обогащение при недействительности договора субаренды, заключенного без согласия собственника (арендодателя) имущества
- •7. Последствия заключения договора субаренды на срок, превышающий срок договора аренды
- •8. Применение положений гл. 24 гк рф о перемене лиц в обязательстве при перенайме арендованного имущества
- •9. Последствия заключения договора передачи прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенайма) без согласия арендодателя
- •10. Соотношение положений п. 2 ст. 615 гк рф и Федерального закона от 26.07.2006 n 135-фз "о защите конкуренции" при передаче арендатором прав на государственное или муниципальное имущество
- •1. Влияние проведения капитального ремонта на право арендатора владеть и пользоваться арендованным имуществом
- •2. Соотношение понятий "капитальный ремонт" и "неотделимые улучшения"
- •3. Бремя расходов при проведении арендатором капитального ремонта
- •4. Виды работ, относящиеся к капитальному или к текущему ремонту
- •5. Условия возникновения у арендатора права на проведение капитального ремонта
- •6. Порядок реализации арендатором права на проведение капитального ремонта и возмещения арендодателем его стоимости
- •7. Документы, которые могут являться доказательствами понесенных арендатором расходов на капремонт
- •8. Отмена обязанности арендодателя возместить расходы арендатора на капитальный ремонт
- •9. Возмещение арендатору расходов на капремонт, согласованных с арендодателем, после прекращения действия договора
- •10. Расходы арендатора на содержание недвижимости
- •11. Последствия неисполнения арендатором обязанности по поддержанию арендованного имущества в исправном состоянии
- •1. Отношения сторон договора при смене арендодателя и связанные с этим последствия
- •2. Изменение условий договора аренды в связи со сменой арендодателя
- •3. Возможность применения ст. 617 гк рф при реорганизации или ликвидации арендодателя - юридического лица
- •1. Влияние основания досрочного прекращения договора аренды на применение норм ст. 618 Гражданского кодекса рф
- •2. Ограничение прав субарендатора на заключение договора аренды
- •3. Привлечение субарендатора к делу о расторжении договора аренды
- •4. Правовые последствия признания договора аренды незаключенным для договора субаренды
- •5. Истребование имущества у субарендатора при досрочном прекращении договора аренды
- •1. Надлежащее исполнение обязанности арендодателя в рамках ст. 619 гк рф по направлению письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства
- •2. Примеры разумного срока для погашения задолженности по внесению арендных платежей
- •3. Обоснование существенности нарушений арендатора
- •4. Случаи, когда неисполнение обязанностей арендатором не влечет расторжения договора
- •5. Случаи, когда неисполнение обязанностей арендатором влечет расторжение договора
- •6. Погашение арендатором задолженности до принятия решения по делу как основание для отказа в расторжении договора
- •7. Исполнение нарушенного условия договора до принятия решения по делу как основание для отказа в расторжении договора
- •8. Исполнение нарушенного условия договора после вынесения судебного решения как основание для отмены решения о расторжении договора
- •10. Необходимость и основания обращения в суд для расторжения договора аренды по требованию арендодателя
- •12. Расторжение договора аренды, заключенного на неопределенный срок, по основаниям, предусмотренным ст. 619 гк рф
- •1. Применение норм ст. 620 гк рф к отношениям между арендатором и субарендатором
- •2. Возможность расторжения договора аренды по ст. 620 гк рф по основаниям, не указанным в данной статье
- •3. Обстоятельства, лишающие арендатора права на досрочное расторжение договора
- •1. Ограничения преимущественного права на заключение договора на новый срок
- •2. Последствия нарушения преимущественного права на заключение договора на новый срок
- •3. Уведомление арендодателя о желании заключить договор на новый срок
- •4. Возобновление договора аренды на тот же срок
- •5. Препятствия для возобновления договора аренды на неопределенный срок
- •6. Условие договора аренды об обязательной пролонгации
- •7. Отказ балансодержателя от продления договора аренды
- •8. Отказ арендодателя от возобновления договора аренды как злоупотребление правом
- •9. Применение условий прежнего (ранее действующего) договора при возобновлении его на новый или на неопределенный срок
- •10. Возможность применения положений ст. 621 гк рф к договору безвозмездного пользования по аналогии
- •1. Обязанность арендатора освободить и возвратить арендодателю арендуемое имущество в связи с прекращением договора аренды
- •2. Доказательства исполнения обязанности арендатора по возврату арендуемого имущества в связи с прекращением действия договора
- •3. Взыскание арендной платы за несвоевременное возвращение арендуемого имущества
- •4. Взыскание штрафных санкций по договору аренды за несвоевременный возврат арендуемого имущества
- •5. Договорное последствие неисполнения арендатором обязательства по возврату арендованного имущества
- •6. Место исполнения обязательства по возврату арендованного имущества
- •7. Неисполнение арендатором обязанности по возврату арендуемого имущества в первоначальном состоянии
- •8. Последствия неисполнения обязанности арендатора вернуть имущество в первоначальном состоянии
- •9. Основания, при которых ст. 622 гк рф не применяется
- •10. Возврат арендованного имущества в случае прекращения договора аренды или признания его незаключенным
- •11. Истребование имущества, находящегося у арендодателя на праве хозяйственного ведения
- •12. Возмещение убытков, причиненных арендодателю в результате неисполнения арендатором обязанности по возврату арендованного имущества
- •1. Применение п. 2 ст. 623 гк рф к отношениям по безвозмездному пользованию имуществом по аналогии закона
- •2. Применение положений ст. 623 гк рф при незаключенности или недействительности договора аренды
- •3. Возмещение стоимости неотделимых улучшений после смены собственника арендованного имущества
- •1. Распространение норм о договоре купли-продажи на договор аренды с правом последующего выкупа имущества арендатором
- •2. Условия, при которых правовые основания для выкупа арендуемого имущества отсутствуют
- •3. Существенные условия договора аренды с правом выкупа
- •4. Необходимость выделения выкупной цены в договоре аренды с правом выкупа
- •5. Переход права собственности по договору аренды с условием о выкупе имущества
5. Государственная регистрация дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы и сроков ее внесения
Договор аренды здания регистрируется как порождаемое данным договором обременение прав арендодателя соответствующими обязательствами. Согласно п. 1 ст. 453 ГК РФ при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения. Поскольку соглашение об изменении договора аренды, подлежащего госрегистрации, является его неотъемлемой частью, на практике возникают споры, всякое ли дополнительное соглашение к договору аренды, прошедшему государственную регистрацию, подлежит такой регистрации. Помимо этого, договор аренды может содержать условие, которое предусматривает изменение арендной платы в связи с принятием уполномоченными органами нормативных правовых актов, устанавливающих или изменяющих ставки такой платы.
В связи с этим на практике зачастую возникают споры между сторонами по поводу необходимости подписания дополнительного соглашения об изменении арендной платы и госрегистрации такого соглашения к договору, требующему государственной регистрации.
5.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о необходимости государственной регистрации изменений арендной платы по договорам, прошедшим госрегистрацию, в связи с изменением ставок арендной платы либо переменных данных, заложенных в порядке ее определения, существует две позиции судов.
Позиция 1. Если арендная плата увеличена или уменьшена в связи с изменением ставок в порядке, предусмотренном договором, то подписывать какое-либо соглашение и регистрировать эти изменения в договоре аренды, требующем государственной регистрации, не нужно.
Судебная практика:
Определение ВАС РФ от 06.11.2009 N ВАС-11487/09 по делу N А59-3535/07-С9(С-5)
"...Общество, полагая, что департамент неосновательно обогатился в результате увеличения размера арендной платы, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском. По мнению общества, увеличение размера арендной платы подлежало оформлению в порядке государственной регистрации изменений условий договора. Ввиду отсутствия такой регистрации условия договора, касающиеся изменения арендной платы, в силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) не могут считаться заключенными. При таких обстоятельствах общество считает, что получение арендодателем денежных средств в виде арендной платы сверх согласованной в договоре суммы свидетельствует о неосновательном обогащении департамента.
Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что размер арендной платы, согласно прилагаемым расчетам, за весь арендуемый объект в целом составляет 107 108 рублей 98 копеек за один месяц без учета налогов. Размер арендной платы изменяется согласно пункту 4.3 договора.
Так, размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке при утверждении новой базовой арендной ставки и/или методики расчета арендной платы, а также при изменении индекса инфляции, но не чаще одного раза в год.
Согласно пункту 6.1 договора дополнения и изменения, вносимые в договор, оформляются дополнительными соглашениями, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 4.1, 4.3 договора.
Решениями городского Собрания г. Южно-Сахалинска от 25.02.2004 N 598/77-04-2, от 24.02.2005 N 851/105-05-2, от 24.05.2006 N 289/16-06-3 установлены новые базовые ставки годовой арендной платы нежилых объектов.
Арендодатель в связи с принятием указанных нормативных актов уведомил общество о новом размере арендной платы, подлежащей уплате по договору.
При таких обстоятельствах отсутствовала необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и соответственно его государственной регистрации..."
Постановление ФАС Московского округа от 17.11.2009 N КГ-А40/11885-09 по делу N А40-26457/09-54-204
"...Как установлено судами, 15.11.1999 г. между городом Москвой в лице Государственного учреждения "Главное управление охраны памятников г. Москвы" (арендодатель) и ООО "ник "СИНИОН" (арендатор) заключен Договор N 47-з (л.д. 8 - 11), по условиям которого арендодатель обязался передать арендатору за плату во временное владение на срок с 15.11.1999 г. по 01.04.2014 г. здание, являющееся памятником архитектуры "Жилой дом XIX в.", находящееся по адресу г. Москва, Серебрянический переулок, д. 2/5/1, стр. 4, площадью 1129,1 кв. м (л.д. 8 - 12).
Договор прошел государственную регистрацию 29.05.2000 г.
П. 7 Договора установлено, что при изменении порядка взимания или размеров арендной платы в г. Москве арендодатель производит перерасчет арендной платы за пользование объектом аренды и направляет его арендатору; изменение суммы арендной платы считается внесенным в договор с момента получения перерасчета арендатором.
Порядок расчета размера арендной платы за пользование объектами культурного наследия, находящимися в собственности г. Москвы, регулируется Распоряжением Мэра Москвы от 08.08.1996 г. N 200/1-РМ, - в соответствии с которым с 01.09.2007 г. арендная плата за пользование 1 кв. м здания по адресу г. Москва, Серебрянический переулок, д. 2/5/1, стр. 4, составляет 2 996 809 руб. 20 коп. без учета НДС в год.
Арендодатель письмом N 16-03-80/7-2, полученным арендатором 31.08.2007 г. (л.д. 20), известил о повышении с 01.09.2007 г. арендной платы за пользование 1 кв. м здания по адресу г. Москва, Серебрянический переулок, д. 2/5/1, стр. 4, до 2 996 809 руб. 20 коп. без учета НДС в год.
За период со 2-го квартала 2007 года по 1-й квартал 2009 года (с учетом применения с 01.09.2007 г. арендной платы по ставке 2 996 809 руб. 20 коп. без учета НДС за 1 кв. м в год) арендатором в счет арендной платы не уплачено 3 543 458 руб. 68 коп., - что в свою очередь является основанием для применения установленной договором меры ответственности в виде неустойки, начисляемой по ставке 0,5% в день на сумму просроченной арендной платы без учета НДС, составившей за период с 06.04.2007 г. по 01.02.2009 г. 5 241 209 руб. 16 коп.
Как правомерно установлено судом апелляционной инстанции, в п. 7 Договора установлен определяемый размер арендной платы, не противоречащий ч. 1 ст. 452 ГК РФ, в силу которого изменение размера арендной платы представляет собой исполнение данного условия и не требует внесения изменений в договор. При таких обстоятельствах изменение размера арендной платы не подлежало государственной регистрации в соответствии с п. 3 ст. 433 и п. 2 ст. 651 ГК РФ..."
Постановление ФАС Московского округа от 02.09.2009 N КГ-А40/8295-09 по делу N А40-56420/08-85-498
"...Согласно п. 3.1 договора при определении размера общей арендной платы за пользование объектом, используется формула расчета арендной платы, утвержденная постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону, с применением коэффициентов, действующих на момент заключения договора.
В п. 8 договора устанавливающий расчет арендной платы в расшифровке коэффициентов, примененных в формуле расчета арендной платы, указан Сб - базовая величина арендной платы за 1 кв. м общей площади объекта (помещений) установленной постановлением Мэра.
Пунктом 3.2 спорного договора аренды установлено, что арендатор обязан самостоятельно пересчитывать размер арендной платы, исходя из размеров коэффициентов, используемых в формуле расчета общей арендной платы, установленных по решению органов местного самоуправления на момент фактического внесения платежа и перечислять ее на расчетные счета в соответствии с пунктом 22 договора.
Арбитражный суд апелляционного инстанции сделал обоснованный вывод о том, что, стороны в п. 3.1, 3.2 договора аренды установили не конкретный размер арендной платы, а способ определения арендной платы исходя из размеров коэффициентов и базовых ставок, используемых в формуле расчета общей арендной платы, установленных по решению органов местного самоуправления на момент фактического внесения платежа.
Фактическое изменение размера арендной платы в результате применения в 2006, 2007, 2008 годах коэффициентов базовой ставки в размере 44, 51, 58 рублей представляет собой исполнение условий договора, и изменения условий договора, касающихся размера арендной платы не подлежат оформлению в виде дополнительного соглашения, подлежащего государственной регистрации..."
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.04.2007 по делу N А21-3458/2005
"...Отменяя решение и отказывая в иске, суд апелляционной инстанции указал на то, что поскольку изменения в договор в части увеличения размера арендной платы не прошли государственную регистрацию, то основания для расчета платежей по увеличенной ставке отсутствуют.
Этот вывод апелляционного суда кассационная инстанция считает ошибочным.
Обязанность Общества платить арендную плату, исходя из установленных Федеральным законом "О Федеральном бюджете", другими актами Правительства Российской Федерации, а также локальными нормативными актами муниципального образования ставок арендной платы за землю, предусмотрена условиями договора. Подписания сторонами какого-либо соглашения о внесении изменений в договор аренды в части, касающейся размера арендной платы, не требуется, поскольку в связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов, устанавливающих или изменяющих ставки арендной платы на очередной период, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном размере..."
Постановление ФАС Уральского округа от 22.05.2007 N Ф09-3724/07-С6 по делу N А60-20933/06-С7
"...При этом суды, принимая во внимание буквальное значение содержащихся в договоре слов и выражений, сопоставляя конкретные условия договора и его смысл в целом с учетом предшествующей договору переписки, взаимоотношений сторон и их последующего поведения (ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации), правомерно исходили из того, что воля сторон при заключении и исполнении договора аренды была направлена на установление арендной платы в размере, определяемом в соответствии с методиками расчетов на основании постановлений Правительства Свердловской области, вне зависимости от наличия или отсутствия дополнительных соглашений. То есть в договоре сторонами фактически установлен не твердый размер арендной платы, а порядок ее исчисления, что соответствует ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Данное обстоятельство подтверждается, в частности, фактом перечисления ответчиком арендной платы платежными поручениями от 26.11.2004 N 692, от 19.01.2005 N 42, от 28.02.2005 N 129, от 30.03.2005 N 184, от 03.05.2005 N 288, от 04.09.2006 N 572, от 21.07.2006 N 475 с учетом ее нового размера, установленного постановлением Правительства Свердловской области от 31.08.2004 N 818-ПП, при отсутствии дополнительного соглашения об изменении арендной платы.
Учитывая изложенное, суды верно указали, что увеличение ставок арендной платы на основании постановлений Правительства Свердловской области и соответствующее увеличение размера арендной платы по договору аренды от 01.04.2003 N 309 не являются его изменением, требующим государственной регистрации, в связи с чем обоснованно отклонили доводы ответчика и взыскали с последнего задолженность по арендной плате..."
Позиция 2. Если арендная плата увеличена или уменьшена в связи с изменением ставок в порядке, предусмотренном договором аренды, прошедшим государственную регистрацию, то необходимо заключать дополнительное соглашение и регистрировать эти изменения.
Судебная практика:
Постановление ФАС Дальневосточного округа от 26.02.2009 N Ф03-561/2009 по делу N А73-10913/2006
"...Индивидуальный предприниматель П. обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Илион" (с учетом уточнений) 434 641 руб. 26 коп. основного долга и 663 108 руб. пени.
Между Министерством имущественных отношений Хабаровского края (собственник), Чернореченской КЭЧ (балансодержатель) и ООО "Илион" (арендатор) заключался договор от 04.02.2002 N 5581 о передаче в аренду нежилого помещения общей площадью (с учетом дополнительного соглашения) 1 328,9 кв.м, расположенного в г.Хабаровске, Большой Аэродром, ДОС-51, для использования под торговый комплекс на срок до 05.02.2007.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 29.12.2005.
Начиная с января 2006 года, новым собственником данного имущества стал ИП П., согласно свидетельству от 24.01.2006 N 27АБ0119410, который приобрел его обремененное арендой.
Уведомлением от 31.01.2006 истец сообщил арендатору об увеличении арендной платы из расчета 3 000 руб. за 1 кв.м, и письмом (предупреждение) от 12.04.2006 N 76 просил погасить образовавшуюся в связи с этим задолженность.
В пункте 3.2.3 договора содержится условие об обязанности арендатора принять новый порядок исчисления арендной платы в случае его установления законодательством Российской Федерации или Хабаровского края.
Вместе с тем, как обоснованно указал суд, из буквального содержания этого условия следует наличие обязательства арендатора к принятию иного порядка исчисления арендных платежей, но оно не освобождает стороны от внесения в договор необходимых изменений.
Обязательность государственной регистрации такого изменения существенного условия о размере арендной платы, как и сам договор, обусловлена положениями статей 452, 453, 654 ГК РФ, разъяснениями пункта 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
В силу пункта 3 статьи 433 ГК РФ это условие будет считаться действующим только с момента его регистрации.
В связи с тем, что изменение (увеличение) с января 2006 года размера арендной платы стороны не зарегистрировали, то рассчитанный истцом основной долг 434 641 руб. 26 коп. и пеня 663 103 руб. взысканию не подлежали..."
5.2. Вывод из судебной практики: Продолжительность периода, на который распространяет свое действие дополнительное соглашение к договору аренды, прошедшему государственную регистрацию, не влияет на необходимость госрегистрации такого дополнительного соглашения.
Судебная практика:
Постановление ФАС Уральского округа от 01.07.2009 N Ф09-4516/09-С6 по делу N А60-36727/2008-С3
"...Договор аренды нежилого помещения от 01.11.2005 зарегистрирован Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Свердловской области 11.07.2006 г. (регистрационный номер 66-66-01/017/2006-278, л. д. 20 об).
Дополнительное соглашение от 29.12.2007 к договору аренды от 01.11.2005, которым изменены размер арендной платы за март и апрель 2008 года, а также срок ее уплаты, является соглашением об изменении условий договора аренды от 11.01.2005.
Вывод суда апелляционной инстанции о том, что дополнительное соглашение от 29.12.2007 к договору аренды от 01.11.2005 не требует государственной регистрации, поскольку распространяет свое действие только на март и апрель 2008 года, основан на неверном толковании закона. Продолжительность периода, на который распространяется действие дополнительного соглашения, а также то обстоятельство, что арендная плата была внесена арендатором с согласия арендодателя в установленный данным соглашением срок, не влияют на необходимость его государственной регистрации в установленном законом порядке..."