10. Необходимость и основания обращения в суд для расторжения договора аренды по требованию арендодателя

В соответствии со ст. 619 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие, кроме предусмотренных данной статьей, основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по решению суда при существенном его нарушении или в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

Таким образом, стороны вправе указать в договоре случаи, не установленные законом, когда договор может быть расторгнут судом по инициативе одной из сторон.

Следует отметить, что п. 3 ст. 450 ГК РФ допускает предусмотреть в договоре возможность одностороннего отказа от него по инициативе стороны. В этом случае отказ осуществляется во внесудебном порядке.

Следовательно, закон разделяет расторжение договора по инициативе одной из сторон (в судебном порядке) и односторонний отказ от договора (в одностороннем порядке).

Однако в отдельных случаях, когда в договоре предусмотрена именно возможность расторжения договора по инициативе одной из сторон, данная сторона не обращается в суд, а отказывается от договора, в связи с чем возникает вопрос о правомерности такого отказа.

Кроме того, ст. 619 ГК РФ не содержит указаний на дальнейшие действия арендодателя после направления письменного предупреждения. В связи с этим возникает вопрос: вправе ли он обратиться в суд сразу после направления указанного предупреждения или должен дождаться каких-либо ответных действий со стороны арендатора?

10.1. Вывод из судебной практики: После направления письменного предупреждения требование о расторжении договора аренды заявляется в суд в соответствии с общими положениями п. 2 ст. 452 ГК РФ "Порядок изменения и расторжения договора".

Судебная практика:

Постановление ФАС Поволжского округа от 17.03.2009 по делу N А12-11620/2008

"...Судебные инстанции сделали вывод о том, что закрытое акционерное общество "Старая башня" в нарушение условий договора аренды от 29.01.1999 N 1768 АП и действующего градостроительного законодательства произвело реконструкцию нежилых помещений, расположенных в здании водонапорной башни, о чем свидетельствуют технический паспорт на здание, акт проверки, и не опровергается ответчиком.

Таким образом, факт нарушения обязательств по договору следует считать доказанным.

Однако, поскольку положения пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не определяют саму процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой требование о расторжении может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор или неполучение ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором.

Поскольку истцом при направлении предупреждения не были соблюдены правила пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, иск подлежал оставлению без рассмотрения..."

10.2. Вывод из судебной практики: Наличие в договоре аренды условия о возможности его расторжения по инициативе арендодателя не означает, что он вправе отказаться от договора во внесудебном порядке.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 25.02.2009 N Ф09-586/09-С4 по делу N А76-5929/2008-12-365

"...Пунктом 6.2 договора предусмотрено, что в случае возникновения необходимости более рационального использования имущества для государственных нужд Федерации или области, экономических, социальных нужд населения, в том числе при возникновении потребности в использовании имущества государственными предприятиями, учреждениями, организациями, а также негосударственными некоммерческими организациями, договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя до истечения срока его действия (п. 2 ст. 619 Гражданского кодекса) при наличии письменного уведомления арендатора не позднее чем за 30 дней о намерении прекратить арендные отношения.

Как видно из материалов дела, министерство полагает, что п. 6.2 договора аренды от 28.06.2007 N 954-р предусмотрен односторонний отказ арендодателя от исполнения договора.

Суд апелляционной инстанции, истолковав положения п. 6.2 договора аренды в соответствии с требованиями ст. 431 Гражданского кодекса, пришел к правильному выводу, что из содержания данного пункта не следует возможность арендодателя в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды.

В п. 6.2 договора аренды содержится ссылка на п. 2 ст. 619 Гражданского кодекса, предусматривающий досрочное расторжение договор аренды судом по требованию арендодателя. Другие положения договора аренды также не предусматривают возможность одностороннего отказа арендодателя от договора и его одностороннего расторжения во внесудебном порядке..."

11. Действительность условия договора аренды о возможности одностороннего отказа арендодателя от договора без указания условий и оснований отказа и необходимость обращения в суд для одностороннего отказа от договора

Пункт 3 ст. 450 ГК РФ допускает предусмотреть в договоре условие об одностороннем отказе от договора по инициативе стороны.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие, кроме предусмотренных данной статьей, основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по решению суда при существенном его нарушении или в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

Хотя закон разделяет односторонний отказ от договора и расторжение договора по инициативе одной из сторон, на практике возникли вопросы о том, ограничивает ли ст. 619 ГК РФ право сторон предусмотреть в договоре возможность одностороннего отказа от него, необходимо ли устанавливать в этом случае в договоре основания и условия для такого отказа и является ли такое условие договора аренды без указания оснований и условий для отказа действительным.

11.1. Вывод из судебной практики: Условие договора аренды о возможности одностороннего отказа арендодателя от договора без указания условий и оснований отказа является действительным.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 09.09.2008 N 5782/08

"...Согласно пункту 2.2.1 договора арендодатель имеет право досрочно отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке. В этом случае арендодатель отправляет арендатору извещение (заказным письмом с уведомлением о вручении) о принятом решении и требовании освободить объект. По истечении 30 дней с момента получения извещения арендатором договор считается расторгнутым.

Сбербанк России в силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, являясь арендодателем и руководствуясь пунктом 2.2.1 договора, принял решение о досрочном отказе от исполнения договора аренды от 14.10.2005 N 4658, о чем известил общество и потребовал освободить спорное помещение.

На основе толкования названных норм суды пришли к выводу, что для одностороннего отказа от исполнения договора аренды, заключенного на определенный срок, по требованию арендодателя необходимо, чтобы закон или договор предусматривал основания или условия, при наличии которых такой отказ допускается. Договор аренды от 14.10.2005 N 4658 не содержит ни условий, ни оснований для одностороннего отказа от исполнения обязательств.

Однако данный вывод основан на неправильном толковании изложенных норм Кодекса, поскольку ни статья 310, ни пункт 3 статьи 450 Кодекса не связывают право на односторонний отказ от исполнения договора с наличием каких-либо оснований для такого отказа, предусмотренных законом или соглашением сторон. Для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа.

Положения статьи 619 Кодекса развивают положения пункта 2 статьи 450 Кодекса и не могут рассматриваться как ограничивающие права сторон в договоре аренды, в том числе заключенном на определенный срок, предусмотреть возможность одностороннего отказа стороны от исполнения без указания оснований. В силу пункта 3 статьи 450 Кодекса односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.

Таким образом, вывод суда о недействительности спорного условия договора является необоснованным..."

Постановление ФАС Центрального округа от 22.12.2009 по делу N А62-1981/2009

"...Статья 619 Кодекса, регулирующая отношения по договору аренды, определяет, что договором аренды могут быть установлены основания его досрочного расторжения по требованию арендодателя.

На основе толкования названных норм, положения статей 310, 619 Кодекса развивающих положения пункта 2 статьи 450 Кодекса не могут рассматриваться как ограничивающие права сторон в договоре аренды, в том числе заключенном на определенный срок, предусмотреть возможность одностороннего отказа стороны договора от исполнения без указания оснований для расторжения, или предусмотреть основания или условия, при наличии которых такой отказ допускается..."

11.2. Вывод из судебной практики: Для одностороннего отказа от договора аренды, если он предусмотрен договором, достаточно направления уведомления без обращения в суд.

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 22.01.2010 по делу N А27-6652/2009

"...В пунктах 10.2, 10.2.2 договора стороны предусмотрели право лизингодателя в одностороннем порядке расторгнуть договор в случае превышения задолженности лизингополучателя по уплате лизинговых платежей свыше 30 календарных дней.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами, учитывая превысившую указанный выше период просрочку лизингополучателем исполнения обязательств по оплате лизинговых платежей за выступающее предметом лизинга имущество, ООО "Лизинговая компания "УРАЛСИБ" направило ООО "Стальуглесбыт" уведомление от 01.02.2009 о расторжении договора в одностороннем порядке с 01.02.2009.

Признав договор расторгнутым, суд первой инстанции, исходя из положений статей 622, 625 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 11, пункта 2 статьи 13 Закона о лизинге, пунктов 10.3, 10.3.2 договора, правомерно удовлетворил исковые требования в части возврата легкового автомобиля.

Апелляционный суд пришел к выводу о том, что договор не был расторгнут в судебном порядке, в связи с чем действие его не прекращено. При этом суд апелляционной инстанции исходил из того, что внесудебный порядок расторжения договора сторонами не согласован, так как пункт 10.1 договора по своему содержанию соответствует правилу о расторжении договора, предусмотренному пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, и не исключает необходимости обращения в суд с требованием о его расторжении.

Данный вывод апелляционного суда является ошибочным.

Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующая отношения по договору аренды, определяет, что договором аренды могут быть установлены основания его досрочного расторжения по требованию арендодателя.

Положения названной статьи развивают положения пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и не могут рассматриваться как ограничивающие права сторон в договоре аренды предусмотреть возможность одностороннего отказа стороны от его исполнения.

В силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора. Обращение в суд стороны, приводящее в действие такой односторонний отказ, не требуется.

С учетом изложенного суд кассационной инстанции приходит к выводу, что постановление от 14.10.2009 Седьмого арбитражного апелляционного суда в части отмены решения от 24.07.2009 подлежит отмене, решение суда от 24.07.2009 в части обязания ООО "Стальуглесбыт" возвратить ООО "Лизинговая компания "УРАЛСИБ" легковой автомобиль - оставлению в силе..."

Постановление ФАС Московского округа от 27.01.2010 N КГ-А40/15033-09 по делу N А40-43394/09-40-317

"...Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 09.09.2008 г. между ООО "Лизинговая Компания "Дело" (арендодатель) и ООО "Инвестиционная строительная фирма ДИВАЛИ" (арендатор) заключен договор внутреннего лизинга самоходной техники N 1664-Л1/СТ08 от 09.09.2008 г. (л.д. 15 - 25), по условиям которого арендодатель обязался приобрести в собственность указанное арендатором имущество - фронтальный погрузчик ZL50L у определенного им продавца, а именно: ООО "МАО-МОТОРС", и предоставить указанное имущество арендатору за плату во временное владение и пользование на срок 36 месяцев, а арендатор - ежемесячно до 01 числа текущего месяца вносить арендную плату в размере, определенном в прилагаемом к договору Графике.

Кроме этого, условиями договора финансовой аренды предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке отказаться от договора посредством направления арендатору соответствующего письменного уведомления при просрочке во внесении арендной платы свыше 2-х раз, и обязанность арендатора в течение 2 рабочих дней с момента получения соответствующего письменного уведомления возвратить объект аренды арендодателю в указанном последним месте в пределах г. Москвы.

Письмом исх. N 294/А от 30.03.2009 г., обстоятельство получения которого арендатором не отрицалось, арендодатель уведомил арендатора об отказе от договора и потребовал до 06.04.2009 г. возвратить объект аренды по указанному в письме адресу в пределах г. Москвы.

Таким образом, обязательства сторон из Договора финансовой аренды прекратились в силу п. 2 ст. 453 ГК РФ.

При изложенных обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу о необоснованности доводов кассационной жалобы и отсутствии оснований для отмены обжалуемых судебных актов..."

Постановление ФАС Московского округа от 25.01.2010 N КГ-А40/15070-09 по делу N А40-39926/09-54-335

"...Как установлено судом, 23.05.2007 г. между ООО "Лизинговая Компания "Дело" (Лизингодатель) и ООО "КамГорСтроЙ" (Лизингополучатель) заключен договор внутреннего лизинга самоходной техники N 1256-Л0/СТ07, согласно которому Лизингодатель обязуется приобрести в собственность у Продавца указанный Лизингополучателем предмет лизинга и предоставить Лизингополучателю предмет лизинга во временное владение и пользование на срок и на условиях, определенных договором лизинга (п. 2.1).

В соответствии с п. п. 7.2, 7.2.2, 7.7 Договора, если ответчиком более двух раз нарушаются сроки и размеры уплаты лизинговых платежей, указанные в Графике платежей, истец в одностороннем порядке вправе отказываться от исполнения Договора, при этом ответчик обязан возвратить истцу предмет лизинга - самоходную технику, уплатить имеющуюся задолженность по оплате лизинговых платежей и пени за просрочку оплаты.

27.02.2009 г. истец направил ответчику уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора (л.д. 34) с требованием в срок до 10.03.2009 г. погасить имеющуюся задолженность по оплате лизинговых платежей, пени за просрочку оплаты и возвратить предмет лизинга.

Таким образом, в соответствии с условиями договора, п. 3 ст. 450 ГК РФ суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что договор расторгнут в одностороннем порядке..."

Постановление ФАС Московского округа от 22.01.2010 N КГ-А40/15057-09 по делу N А40-44373/09-91-381

"...Как установлено судом первой инстанции, 14.11,2007 г. между ОАО "НОМОС - Лизинг" и ООО "Управление механизации 1" был заключен Договор лизинга оборудования N 2427/07 от 14.11.2007 г., в соответствии с которым истец обязуется приобрести оборудование и передать ООО "Управление механизации 1" за плату во временное владение и пользование, ответчик в соответствии с п. 7 договора и графика лизинговых платежей оплачивать понесенные расходы (т. 1, л.д. 6 - 8).

В соответствии с п. 3 ст. 6 Общих условий лизинга оборудования (Приложение N 2 к договору) лизингополучатель обязан своевременно оплачивать все платежи по договору лизинга, а также уплачивать расходы и затраты лизингодателя в связи с исполнением или расторжением договора лизинга.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что поскольку договор лизинга оборудования N 2427/07 от 14.11.2007 г. был расторгнут истцом в одностороннем порядке с 23.03.2009 г., что подтверждается уведомлением о его расторжении от 23.03.2009 г., требование о возврате предмета лизинга также является законным и обоснованным.

Суд апелляционной инстанции посчитал, что суд первой инстанции сделал неправильный вывод о том, что спорный договор лизинга был расторгнут истцом в одностороннем порядке, поскольку в договоре лизинга от 14.11.2007 N 2427/07 и в Общих условий лизинга оборудования отсутствуют условия, предоставляющие лизингодателю право на расторжение договора в одностороннем порядке.

Суд кассационной инстанции с данным выводом суда апелляционной инстанции не соглашается, поскольку в соответствии со ст. 7 Общих условий лизинга у лизингодателя имеется право на расторжение договора. Ст. 9 Общих условий лизинга урегулированы основания, при наступлении которых Лизингодатель вправе реализовать предоставленное ему ст. 7 Общих условий право на односторонний отказ от договора, в том числе и наличие просроченной задолженности лизингополучателя по полной оплате любого лизингового платежа более 30 календарных дней.

На основании изложенного суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене..."

Постановление ФАС Московского округа от 20.01.2010 N КГ-А40/14621-09-П по делу N А40-39137/08-77-281

"...Судами установлено, что 01.02.2007 г. между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды N 06-00043/2007, согласно которому первый передал второму в пользование нежилое помещение площадью 434,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Б. Тульская, д. 2.

Пунктом 8.3 договора аренды установлено, что в случае невнесения арендной платы более двух сроков подряд либо систематической недоплаты арендной платы, повлекшей задолженность, превышающую размер арендой платы за два срока, договор может быть досрочно расторгнут арендодателем в одностороннем порядке.

В случае принятия решения арендодателем о досрочном расторжении договора аренды в одностороннем порядке арендодатель направляет арендатору соответствующее письменное уведомление. Договор считается расторгнутым с даты, указанной в уведомлении (пункт 8.4. договора).

Суды установили, что арендная плата за март, апрель, май, июнь 2008 года не была уплачена в установленный договором срок, что подтверждается платежными поручениями от 24.06.2008 г. N 61, от 01.07.2008 г. N 67, от 14.07.2008 г. N 76, от 21.07.2008 г. N 77, от 28.07.2008 г. N 83. У ответчика по состоянию на июнь 2008 года имелась задолженность по внесению арендной платы более двух сроков подряд - за март, апрель, май 2008 года, в связи с чем уведомлением от 04.06.2008 г. N 08/1964 арендодатель известил ответчика о расторжении договора аренды и необходимости освобождения арендуемого помещения в срок до 20.06.2008 г. Направление уведомления подтверждается реестром от 04.06.2008 г. на отправку писем ЮТА ДИгМ и почтовой квитанцией, а его получение ответчиком 11.06.2008 г. - уведомлением о вручении.

Согласно п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственной расторгнутым или измененным.

При изложенных обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу о расторжении договора аренды N 06-00043/2007 от 01.02.2007 г. в соответствии с условиями данного договора.

Суд, в соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации истолковав условия договора аренды, правильно установил, что договор (п. п. 8.3, 8.4) содержит условие о досрочном расторжении договора по требованию арендодателя в одностороннем порядке.

Довод ответчика о том, что уведомление о необходимости устранения нарушения истцом ответчику не направлялось, несостоятелен, поскольку расторжение договора в настоящем случае производится в порядке, предусмотренном условиями договора..."

Постановление ФАС Московского округа от 23.03.2009 N КГ-А40/1860-09 по делу N А40-57763/08-28-442

"...В силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды N 1-483/08 от 18.04.2008 года, заключенный между ДИГМ и Региональным общественным фондом поддержки сотрудников и ветеранов органов внутренних дел и их семей "ЩИТ", считается расторгнутым в связи с односторонним отказом истца от исполнения договора (п. 8.3 указанного договора), путем направления истцом уведомления ответчику о расторжении договора.

Обращение в суд стороны, приводящее в действие такой односторонний отказ, не требуется..."