- •Путеводитель по судебной практике: аренда. Общие положения
- •Глава 34. Аренда
- •§ 1. Общие положения об аренде
- •1. Последствия непривлечения оценщика при заключении договора аренды государственного (муниципального) имущества
- •2. Акт органа государственной власти (местного самоуправления) как основание для возникновения арендных правоотношений
- •3. Акт органа государственной власти (местного самоуправления) как основание для прекращения договора аренды
- •4. Ограничение прав арендатора на плоды, продукцию и доходы от использования арендованного имущества
- •5. Квалификация сделки как договора аренды
- •6. Приобретение права аренды у арендодателя при заключении договора
- •1. Предоставление одного и того же имущества в аренду одновременно нескольким лицам
- •2. Передача объекта аренды до государственной регистрации договора третьему лицу по другому договору
- •3. Возможность заключения нового договора аренды при наличии между сторонами действующего договора на тот же объект аренды
- •4. Возможность заключения договора аренды земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества, находящиеся в собственности третьих лиц
- •5. Последствия расхождения характеристик объекта аренды, согласованных в договоре, с характеристиками фактически переданного в аренду объекта
- •6. Последствия расхождения описаний объекта в договоре аренды и документах учета
- •7. Реальное исполнение договора аренды как фактор, влияющий на его судьбу
- •8. Документы, в которых может содержаться условие о предмете договора аренды
- •9. Последствия указания в договоре только площади передаваемых в аренду помещений и адреса объекта аренды
- •10. Условие о площади объекта аренды
- •11. Последствия заключения договора аренды земельного участка с нарушением установленного порядка индивидуализации
- •12. Сдача в аренду объекта незавершенного строительства
- •13. Вновь созданное недвижимое имущество, которое не прошло государственную регистрацию, как объект договора аренды
- •14. Доля в праве аренды или доля в имуществе без выделения в натуре как объекты аренды
- •15. Часть помещения как объект аренды
- •16. Аренда неделимого земельного участка, на котором расположено здание, принадлежащее нескольким лицам
- •17. Передача в аренду конструктивных элементов имущества
- •18. Определение предмета предварительного договора аренды
- •1. Недействительность договора аренды, заключенного публично-правовым образованием в отношении имущества, которое является собственностью другого публично-правового образования
- •2. Сдача в аренду имущества, переданного в оперативное управление (хозяйственное ведение)
- •3. Правомочия собственника имущества, переданного в оперативное управление (хозяйственное ведение), при сдаче его в аренду
- •4. Передача в аренду имущества, полученного по договору безвозмездного пользования (договору ссуды)
- •5. Способы выражения согласия собственника арендуемого имущества на заключение договора аренды
- •6. Заключение и расторжение договора аренды имущества, находящегося в долевой собственности
- •7. Недействительность договора аренды недвижимого имущества, права на которое не зарегистрированы в егрп
- •9. Действительность предварительного договора аренды, на момент заключения которого арендодатель по основному договору не является собственником объекта аренды
- •1. Государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по 30-е (31-е) число предыдущего месяца следующего года
- •2. Договоры аренды зданий или сооружений, не подлежащие государственной регистрации
- •3. Государственная регистрация соглашения о перенайме к договору аренды, подлежащему государственной регистрации
- •4. Случаи, когда дополнительные соглашения к договору аренды, требующему госрегистрации, не подлежат государственной регистрации
- •5. Государственная регистрация дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы и сроков ее внесения
- •6. Государственная регистрация дополнительного соглашения, продляющего срок договора аренды
- •7. Государственная регистрация возобновления договора аренды на неопределенный срок
- •8. Государственная регистрация дополнительного соглашения о выкупе арендуемого имущества
- •9. Сроки регистрации договора аренды
- •10. Последствия отсутствия государственной регистрации договора аренды, подлежащего такой регистрации
- •11. Пользование арендованным муниципальным имуществом с момента его передачи до государственной регистрации договора аренды
- •12. Государственная регистрация прекращения договора аренды
- •13. Уклонение от государственной регистрации договора аренды
- •1. Начало течения срока действия договора аренды
- •2. Согласование срока договора аренды
- •3. Последствия несогласования срока договора аренды
- •4. Продление срока действия договора органом местного самоуправления
- •5. Отказ арендодателя от договора аренды
- •6. Случаи ограничения права арендодателя на отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок
- •7. Отказ от договора аренды земельного участка, заключенного на неопределенный срок, если на участке находится недвижимость арендатора
- •8. Уведомление о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок
- •9. Содержание уведомления о прекращении договора аренды
- •10. Срок, по истечении которого прекращается договор аренды при получении уведомления арендодателя
- •11. Обжалование уведомления о прекращении договора аренды государственного или муниципального имущества
- •12. Надлежащие адреса для направления уведомлений о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок
- •1. Уплата арендной платы при передаче арендодателем имущества без необходимых документов
- •2. Передача арендодателем имущества в состоянии, не соответствующем его назначению
- •3. Фактическое использование не переданного по акту передачи объекта аренды
- •4. Момент возникновения права арендатора на защиту арендуемого имущества от притязаний третьих лиц
- •5. Акт передачи арендуемого имущества без печати арендодателя как доказательство передачи этого имущества
- •6. Свидетельские показания как доказательства в спорах, связанных с арендными отношениями
- •7. Акт органа государственной власти как доказательство предоставления имущества арендатору
- •1. Невозможность использования имущества по назначению как недостаток, препятствующий пользованию арендованным имуществом
- •2. Капитальный ремонт как недостаток, не препятствующий использованию арендованного имущества
- •3. Уведомление арендодателя о недостатках арендованного имущества как обязательное условие реализации арендатором прав, возникающих при обнаружении таких недостатков
- •4. Согласие арендодателя на устранение арендатором недостатков арендованного имущества
- •5. Последствия передачи имущества, недостатки которого на момент приемки арендатору известны
- •1. Виды арендной платы и способы ее определения
- •2. Момент возникновения и прекращения обязанности по внесению арендной платы
- •3. Изменение сумм арендной платы
- •4. Предоставление скидок и льгот по внесению арендных платежей
- •5. Обстоятельства, не освобождающие арендатора от внесения арендной платы
- •6. Обстоятельства, при которых арендатор может не вносить арендную плату в полном объеме
- •7. Обстоятельства, при которых арендодатель вправе требовать досрочного внесения арендной платы
- •8. Внесение арендной платы при неиспользовании имущества или наличии в нем недостатков
- •9. Зачет арендной платы и затрат на содержание имущества
- •10. Неосновательное обогащение, возникшее в связи с использованием имущества или получением арендных платежей по недействительному или незаключенному договору
- •11. Размер неосновательного обогащения при незаключенности (недействительности) договора аренды
- •12. Неосновательное обогащение при использовании меньшей площади помещений, чем указано в договоре аренды
- •13. Право собственника, передавшего имущество унитарному предприятию, на взыскание неосновательного обогащения с лица, которое без основания использовало имущество
- •1. Применение правил о договорах аренды к отношениям по договорам субаренды
- •2. Соотношение норм Гражданского кодекса рф и Земельного кодекса рф о согласовании с арендодателем реализации прав арендатора земельного участка, предусмотренных п. 2 ст. 615 гк рф
- •3. Применение положений о субаренде к отношениям, возникающим при фактическом предоставлении арендатором арендуемого имущества в пользование третьим лицам
- •4. Передача субарендованного имущества во вторичную субаренду
- •5. Право арендатора на возобновление договора субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя
- •6. Неосновательное обогащение при недействительности договора субаренды, заключенного без согласия собственника (арендодателя) имущества
- •7. Последствия заключения договора субаренды на срок, превышающий срок договора аренды
- •8. Применение положений гл. 24 гк рф о перемене лиц в обязательстве при перенайме арендованного имущества
- •9. Последствия заключения договора передачи прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенайма) без согласия арендодателя
- •10. Соотношение положений п. 2 ст. 615 гк рф и Федерального закона от 26.07.2006 n 135-фз "о защите конкуренции" при передаче арендатором прав на государственное или муниципальное имущество
- •1. Влияние проведения капитального ремонта на право арендатора владеть и пользоваться арендованным имуществом
- •2. Соотношение понятий "капитальный ремонт" и "неотделимые улучшения"
- •3. Бремя расходов при проведении арендатором капитального ремонта
- •4. Виды работ, относящиеся к капитальному или к текущему ремонту
- •5. Условия возникновения у арендатора права на проведение капитального ремонта
- •6. Порядок реализации арендатором права на проведение капитального ремонта и возмещения арендодателем его стоимости
- •7. Документы, которые могут являться доказательствами понесенных арендатором расходов на капремонт
- •8. Отмена обязанности арендодателя возместить расходы арендатора на капитальный ремонт
- •9. Возмещение арендатору расходов на капремонт, согласованных с арендодателем, после прекращения действия договора
- •10. Расходы арендатора на содержание недвижимости
- •11. Последствия неисполнения арендатором обязанности по поддержанию арендованного имущества в исправном состоянии
- •1. Отношения сторон договора при смене арендодателя и связанные с этим последствия
- •2. Изменение условий договора аренды в связи со сменой арендодателя
- •3. Возможность применения ст. 617 гк рф при реорганизации или ликвидации арендодателя - юридического лица
- •1. Влияние основания досрочного прекращения договора аренды на применение норм ст. 618 Гражданского кодекса рф
- •2. Ограничение прав субарендатора на заключение договора аренды
- •3. Привлечение субарендатора к делу о расторжении договора аренды
- •4. Правовые последствия признания договора аренды незаключенным для договора субаренды
- •5. Истребование имущества у субарендатора при досрочном прекращении договора аренды
- •1. Надлежащее исполнение обязанности арендодателя в рамках ст. 619 гк рф по направлению письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства
- •2. Примеры разумного срока для погашения задолженности по внесению арендных платежей
- •3. Обоснование существенности нарушений арендатора
- •4. Случаи, когда неисполнение обязанностей арендатором не влечет расторжения договора
- •5. Случаи, когда неисполнение обязанностей арендатором влечет расторжение договора
- •6. Погашение арендатором задолженности до принятия решения по делу как основание для отказа в расторжении договора
- •7. Исполнение нарушенного условия договора до принятия решения по делу как основание для отказа в расторжении договора
- •8. Исполнение нарушенного условия договора после вынесения судебного решения как основание для отмены решения о расторжении договора
- •10. Необходимость и основания обращения в суд для расторжения договора аренды по требованию арендодателя
- •12. Расторжение договора аренды, заключенного на неопределенный срок, по основаниям, предусмотренным ст. 619 гк рф
- •1. Применение норм ст. 620 гк рф к отношениям между арендатором и субарендатором
- •2. Возможность расторжения договора аренды по ст. 620 гк рф по основаниям, не указанным в данной статье
- •3. Обстоятельства, лишающие арендатора права на досрочное расторжение договора
- •1. Ограничения преимущественного права на заключение договора на новый срок
- •2. Последствия нарушения преимущественного права на заключение договора на новый срок
- •3. Уведомление арендодателя о желании заключить договор на новый срок
- •4. Возобновление договора аренды на тот же срок
- •5. Препятствия для возобновления договора аренды на неопределенный срок
- •6. Условие договора аренды об обязательной пролонгации
- •7. Отказ балансодержателя от продления договора аренды
- •8. Отказ арендодателя от возобновления договора аренды как злоупотребление правом
- •9. Применение условий прежнего (ранее действующего) договора при возобновлении его на новый или на неопределенный срок
- •10. Возможность применения положений ст. 621 гк рф к договору безвозмездного пользования по аналогии
- •1. Обязанность арендатора освободить и возвратить арендодателю арендуемое имущество в связи с прекращением договора аренды
- •2. Доказательства исполнения обязанности арендатора по возврату арендуемого имущества в связи с прекращением действия договора
- •3. Взыскание арендной платы за несвоевременное возвращение арендуемого имущества
- •4. Взыскание штрафных санкций по договору аренды за несвоевременный возврат арендуемого имущества
- •5. Договорное последствие неисполнения арендатором обязательства по возврату арендованного имущества
- •6. Место исполнения обязательства по возврату арендованного имущества
- •7. Неисполнение арендатором обязанности по возврату арендуемого имущества в первоначальном состоянии
- •8. Последствия неисполнения обязанности арендатора вернуть имущество в первоначальном состоянии
- •9. Основания, при которых ст. 622 гк рф не применяется
- •10. Возврат арендованного имущества в случае прекращения договора аренды или признания его незаключенным
- •11. Истребование имущества, находящегося у арендодателя на праве хозяйственного ведения
- •12. Возмещение убытков, причиненных арендодателю в результате неисполнения арендатором обязанности по возврату арендованного имущества
- •1. Применение п. 2 ст. 623 гк рф к отношениям по безвозмездному пользованию имуществом по аналогии закона
- •2. Применение положений ст. 623 гк рф при незаключенности или недействительности договора аренды
- •3. Возмещение стоимости неотделимых улучшений после смены собственника арендованного имущества
- •1. Распространение норм о договоре купли-продажи на договор аренды с правом последующего выкупа имущества арендатором
- •2. Условия, при которых правовые основания для выкупа арендуемого имущества отсутствуют
- •3. Существенные условия договора аренды с правом выкупа
- •4. Необходимость выделения выкупной цены в договоре аренды с правом выкупа
- •5. Переход права собственности по договору аренды с условием о выкупе имущества
4. Виды работ, относящиеся к капитальному или к текущему ремонту
Часто на практике возникают споры о том, какие виды работ относятся к текущему ремонту, а какие к капитальному, поскольку в законодательстве не раскрываются определение и содержание этих понятий.
4.1. Вывод из судебной практики: Капитальный ремонт - ремонт, в результате которого происходит существенное изменение или улучшение технических характеристик имущества.
Судебная практика:
Постановление ФАС Уральского округа от 08.04.2008 N Ф09-757/08-С6 по делу N А07-16779/2006
"...Ответчиком в порядке, предусмотренном ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не доказан факт осуществления капитального ремонта в арендуемом помещении, в результате которого произошло существенное изменение или улучшение технических характеристик названного объекта недвижимости, поскольку договор подряда от 03.01.2003, акт о приобретении материалов от 16.05.2003, справка о стоимости выполненных работ от 15.06.2003, акт приемки выполненных работ от 15.06.2003 оценены судом как проведение работ по выравниванию потолков, стен, обшивке стен древесноволокнистыми плитами, покрытию пола, установке дверей, радиаторов, сантехники, то есть о текущем ремонте (т. 1 л. д. 37 - 39, 99)..."
4.2. Вывод из судебной практики: К текущему ремонту помещения относятся работы по ремонту стен, пола, дверей, радиаторов, сантехники, ремонт коммуникаций и систем инженерного оборудования.
Судебная практика:
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 31.07.2007 по делу N А56-9960/2006
"...Согласно имеющемуся в деле договору подряда от 04.05.2005 N 05/1, на который ссылается истец в обоснование своих требований, его предметом является выполнение работ с целью восстановления исправности (работоспособности) конструкций и систем инженерного оборудования, что охватывается понятием текущего ремонта, обязанность по проведению которого в соответствии с условиями вышеуказанного договора аренды от 01.11.1992 возложена на Фирму..."
Постановление ФАС Уральского округа от 08.04.2008 N Ф09-757/08-С6 по делу N А07-16779/2006
"...Ответчиком в порядке, предусмотренном ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не доказан факт осуществления капитального ремонта в арендуемом помещении, в результате которого произошло существенное изменение или улучшение технических характеристик названного объекта недвижимости, поскольку договор подряда от 03.01.2003, акт о приобретении материалов от 16.05.2003, справка о стоимости выполненных работ от 15.06.2003, акт приемки выполненных работ от 15.06.2003 оценены судом как проведение работ по выравниванию потолков, стен, обшивке стен древесноволокнистыми плитами, покрытию пола, установке дверей, радиаторов, сантехники, то есть о текущем ремонте (т. 1 л. д. 37 - 39, 99)..."
5. Условия возникновения у арендатора права на проведение капитального ремонта
Законодатель предоставил арендатору право производить капитальный ремонт, если арендодатель не исполняет своей обязанности по его производству. Однако стоимость не всякого произведенного арендатором капремонта подлежит возмещению. Судебная практика разъясняет, при каких условиях арендатор вправе произвести капитальный ремонт арендованного имущества.
5.1. Вывод из судебной практики: Расходы на капитальный ремонт могут быть возмещены, если арендатор докажет необходимость проведения такого ремонта.
Судебная практика:
Определение ВАС РФ от 08.02.2008 N 532/08 по делу N А71-6756/2006-Г1
"...Исковые требования мотивированы тем, что ООО "Ижстройсервис" является арендатором муниципального имущества, которое в силу своих эксплуатационных свойств является источником повышенной опасности; имело значительную степень износа и в процессе эксплуатации общество столкнулось с необходимостью проведения экстренных ремонтных работ для ликвидации аварийных ситуаций. Администрация при заключении договора и передаче имущества брала на себя обязанности по финансированию капитального ремонта имущества, однако в дальнейшем от производства ремонтных работ и финансирования отказалась. В целях ликвидации чрезвычайных ситуаций ООО "Ижстройсервис", за счет собственных средств, произвело работы по капитальному ремонту арендованного имущества.
В соответствии со статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.
Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд исследовал следующие доказательства: заключение строительно-технической экспертизы, выполненной государственным унитарным предприятием Удмуртской Республики "Проектный институт "Удмурткоммунпроект", дефектные ведомости от 05.08.2005, 15.08.2005, 28.04.2006, локальные сметы и пришел к выводу о том, что ремонтные работы, произведенные обществом "Ижстройсервис", не могут быть признаны вызванными неотложной необходимостью, поскольку данные работы не требовали проведения срочных аварийных работ. Основания для зачета стоимости ремонта в счет арендной платы отсутствуют..."
По данному делу см. также Постановление ФАС Уральского округа от 01.11.2007 N Ф09-8918/07-С6 по делу N А71-6756/2006.
Постановление ФАС Уральского округа от 01.11.2007 N Ф09-8918/07-С6 по делу N А71-6756/2006
"...Указывая на ненадлежащее исполнение обществом "Ижстройсервис" условий договоров аренды и несвоевременное внесение арендных платежей, администрация обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате и о расторжении договоров аренды.
Возражая против исковых требований по первоначальному иску, общество "Ижстройсервис" указывало на то, что имущество, принятое в аренду обществом "Ижстройсервис" имело значительный износ и для нормальной работы требовало капитального ремонта. В целях ликвидации чрезвычайных ситуаций общество "Ижстройсервис" за счет собственных средств произвело работы по капитальному ремонту арендованного имущества.
Между тем, полно и всестороннее исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, в том числе заключение строительно-технической экспертизы, выполненной государственным унитарным предприятием Удмуртской Республики "Проектный институт "Удмурткоммунпроект" (т. 2, л. д. 32 - 38), дефектные ведомости от 05.08.2005, 15.08.2005, 28.04.2006, локальные сметы, суды пришли к правильному выводу о том, что ремонтные работы, произведенные обществом "Ижстройсервис", не могут быть признаны вызванными неотложной необходимостью, поскольку данные работы не требовали проведения срочных аварийных работ, а работы, отраженные в дефектной ведомости от 28.04.2006, были выполнены уже после окончания отопительного сезона. Таким образом, основания для зачета стоимости ремонта в счет арендной платы отсутствуют.
Также правомерно судами указано на отсутствие оснований для зачета в счет арендной платы стоимости произведенных арендатором ремонтных работ по условиям договоров аренды муниципального имущества, поскольку выполнение обществом "Ижстройсервис" указанных работ с арендодателем согласовано не было, документы, подтверждающие необходимость их выполнения составлены арендатором в одностороннем порядке, арендодатель участия в приемке выполненных работ не принимал.
При таких обстоятельствах выводы судов первой и апелляционной инстанций об отсутствии оснований для удовлетворения встречных исковых требований являются правильными..."
5.2. Вывод из судебной практики: Необходимость проведения капитального ремонта арендатором может быть подтверждена актом приема помещения, находящегося в неудовлетворительном состоянии (в состоянии, которое не соответствует назначению имущества).
Судебная практика:
Постановление ФАС Дальневосточного округа от 19.10.2009 N Ф03-5121/2009 по делу N А73-1577/2009
"...Суды установили, что 31.10.2005 между управлением (арендодатель), учреждением (балансодержатель) и ООО "Рапид" (арендатор) заключен договор аренды здания общей площадью 2833,9 кв.м, расположенного в г.Хабаровске по ул.Некрасова, 74, являющегося федеральной собственностью и закрепленного за учреждением на праве оперативного управления. Здание передано в аренду для использования под столовую, передача оформлена актом приема-передачи от 03.03.2005 с указанием в данном акте и в акте технического состояния здания от той же даты, также являющемся приложением к договору, на неудовлетворительное состояние этого объекта, необходимость проведения капитального ремонта и виды подлежащих выполнению работ.
Апелляционный суд установил также, что в период действия договора ООО "Рапид" произвело капитальный ремонт арендуемого здания: замену трубопроводов канализации, отопления и водоснабжения, ремонт стен подвала, стен первого этажа (частично), заполнение оконных проемов. Затраты истца на выполнение этих работ, перечень которых поименован в акте технического состояния от 03.03.2005, являющемся приложением к договору аренды от 31.10.2005, составили сумму 1 038 958 руб. 42 коп.
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.
Поскольку апелляционный суд установил, что истец произвел срочный капитальный ремонт арендуемого здания на вышеуказанную сумму ввиду бездействия арендодателя по его самостоятельному выполнению и в соответствии с тем перечнем работ, который согласован при заключении договора, то постановление в части взыскания этой суммы соответствует статье 616 ГК РФ.
При этом апелляционный суд обоснованно указал на ошибочность вывода суда первой инстанции о несогласовании истцом вопроса о выполнении капитального ремонта с управлением, являвшемся арендодателем по договору от 30.10.2005 до заключения соглашения от 11.12.2008. Как правильно указал апелляционный суд, управление участвовало в совершении данной сделки в качестве стороны и выразило волю на передачу здания в аренду на условии необходимости проведения срочных ремонтных работ согласно актам от 03.03.2005..."
Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.03.2009 по делу N А22-1624/07/4-235
"...Апелляционный суд пришел к выводу о необходимости проведения капитального ремонта в арендованных помещениях и наличии согласия арендодателя на его проведение...
...Стороны в акте оговорили, что передаваемый в аренду объект находится в состоянии, не отвечающем требованиям, предъявляемым к нежилым помещениям, используемым в соответствии с назначением арендуемого имущества...
Основания для изменения или отмены постановления апелляционного суда по доводам кассационной жалобы отсутствуют..."
5.3. Вывод из судебной практики: Если проведение капитального ремонта является обязанностью арендодателя и договором предусмотрено, что арендатор должен уведомить его о возникновении неотложной необходимости проведения ремонта (например, в случае аварии), арендатор, не выполнивший этой обязанности, лишается права на компенсацию своих затрат.
Судебная практика:
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 03.06.2009 по делу N А79-3416/2008
"...В период действия договора произошло затопление арендуемого Обществом помещения, в связи с чем арендатор провел ремонтные работы на сумму 334 156 рублей 67 копеек.
Ссылка заявителя жалобы о необходимости зачета расходов в сумме 334 156 рублей 67 копеек в счет арендных платежей несостоятельна в силу следующего.
В пункте 2.3 договора аренды от 20.08.2001 установлено, что арендатор обязуется проводить за свой счет текущий ремонт помещения и инженерных коммуникаций (по своей инициативе или по требованию балансодержателя), осуществление ремонтных работ арендатором может быть произведено лишь при наличии письменного разрешения на их проведение балансодержателем. Балансодержатель проводит капитальный ремонт помещения при выполнении общего капитального ремонта дома (здания), в котором расположено помещение, а также капитальный ремонт инженерных коммуникаций...
В случае аварии инженерных сетей арендатор обязан немедленно сообщить в аварийную службу и довести соответствующую информацию до балансодержателя...
Толкование приведенной нормы и положений договора в их взаимосвязи позволяет сделать вывод о том, что при заключении договора контрагенты оговорили разграничение обязанностей арендатора и балансодержателя по проведению текущего и капитального ремонта арендуемого помещения, в том числе условия неотложного проведения ремонта помещении.
Материалами дела подтверждено, что арендатор вопреки договорным условиям не известил контрагентов по сделке о необходимости проведения ремонтных работ в арендуемом помещении. Сметы на проведение ремонтных работ истцом с арендодателем и балансодержателем не согласованы.
Таким образом, ответчик не доказал фактов уклонения арендодателя и балансодержателя от проведения капитального ремонта, а соответственно, и нарушения ими обязанности по производству капитального ремонта..."
5.4. Вывод из судебной практики: Арендатор может провести капитальный ремонт и взыскать его стоимость с арендодателя, если ремонт был необходим для устранения последствий пожара.
Судебная практика:
Примечание: В приведенном далее Постановлении суд исходил из того, что ликвидация последствий пожара является неотложной необходимостью, которая является условием для возникновения права арендатора на проведение капремонта, не предусмотренного договором аренды, и взыскания его стоимости с арендодателя, если последний уклонился от этой обязанности.
Постановление ФАС Московского округа от 14.11.2007 N КГ-А40/11543-07 по делу N А40-2291/07-64-28
"...В соответствии со ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан за свой счет производить капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договорам аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью - в разумный срок.
Суд, установив, что производство ремонтных работ в арендуемых истцом помещениях вызывалось неотложной необходимостью, в то время как ответчик не принял мер к ликвидации последствий пожара, с учетом установленного и в соответствии с названной нормой Закона сделал правильный вывод об обязанности ответчика возместить стоимость ремонтных работ в сумме 531 646 руб.
Статьей 616 ГК РФ не предусмотрена обязанность арендатора согласовывать выполнение работ, вызванных неотложной необходимостью..."
5.5. Вывод из судебной практики: Необходимость проведения капитального ремонта после пожара должна быть подтверждена доказательствами невозможности использования либо запрета на использование имущества по целевому назначению.
Судебная практика:
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 13.05.2009 по делу N А31-1834/2008-21
"...В ходе рассмотрения дела и в кассационной жалобе ответчик ссылается на необходимость применения статей 328 и 616 Гражданского кодекса Российской Федерации и указывает на то, что нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта помещения дает арендатору право приостановить исполнение его обязательства по внесению арендной платы.
В качестве доказательств неотложной необходимости проведения такого ремонта для эксплуатации объекта после пожара ответчик приводит постановление дознавателя ТОГПН города Нерехта от 27.03.2007 об отказе в возбуждении уголовного дела...
Вместе с тем в названном документе отсутствуют сведения о невозможности использования спорного помещения либо о запрете его использования по целевому назначению. Иных доказательств в подтверждение своей позиции Предприниматель не представил, в связи с чем довод заявителя жалобы отклоняется как несостоятельный.
Кроме того, по смыслу статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор в этом случае вправе требовать соответственного уменьшения арендной платы, что исключает одностороннее приостановление обязательства..."
5.6. Вывод из судебной практики: Арендатор муниципального имущества имеет право на возмещение расходов на капремонт и иные неотделимые улучшения, если их проведение и возмещение затрат были согласованы в порядке, утвержденном органом местного самоуправления.
Судебная практика:
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 26.10.2006 по делу N А13-950/2006-04
"...В доказательство проведенных работ, их объемов и стоимости истец представил суду смету, договор подряда от 24.10.2005 N 14 на выполнение ремонтных работ, заключенный с ООО "Интерстрой", справку о стоимости выполненных работ и затрат от 08.11.2005, акт от 08.11.2005 о приемке выполненных работ.
Оценив указанные документы, суд установил, что они составлены истцом без привлечения представителя Комитета. О необходимости принять выполненные ООО "Интерстрой" работы Комитет не извещался и не принимал участие в их приемке.
При таком положении акт, смета и справка не могут рассматриваться надлежащими доказательствами произведенных затрат на ремонт.
В материалах дела также отсутствуют доказательства, свидетельствующие о неотложной необходимости в проведении тех работ, стоимость которых просит зачесть истец, и получении согласия Комитета на их проведение в порядке, предусмотренном действовавшим в названный период Положением о порядке согласования производства капитального ремонта и иных неотделимых улучшений арендуемых объектов муниципального нежилого фонда города и возмещения затрат на их проведение, утвержденным постановлением Череповецкой городской Думы от 28.09.2004 N 114.
Указывая на необоснованность требований предпринимателя, суд правомерно сослался на пункт 3.3.9 договора аренды, согласно которому неотделимые улучшения, независимо от того, как они произведены (с согласия или без согласия арендодателя), арендатору не возмещаются.
Таким образом, предприниматель не подтвердил своего права на возмещение стоимости ремонта, в связи с чем суд правильно отказал в удовлетворении иска.
Кассационная инстанция находит необоснованной ссылку подателя жалобы на нарушение судом первой инстанции статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации..."
Постановление ФАС Уральского округа от 25.04.2007 N Ф09-2920/07-С6 по делу N А71-5716/06
"...Также суд не принял во внимание, что акты о приемке выполненных работ не утверждены в установленном порядке администрацией г. Ижевска или балансодержателем спорного помещения, в связи с чем не могут быть приняты в качестве надлежащего доказательства. Тогда как п. б дополнительного соглашения на внесение изменений в договор аренды от 23.06.2004 N 10876 предусмотрено предоставление арендатором актов приема выполненных работ, согласованных балансодержателем, для перезаключения договора аренды сроком на 5 лет. В пункте 7.6.2 решения Городской думы г. Ижевска от 28.01.2004 N 181 "Об утверждении Положения о порядке сдачи в аренду объектов муниципального нежилого фонда города Ижевска" также указано, что для подтверждения произведенных затрат арендатором должны быть представлены акт приемки объекта нежилого фонда в эксплуатацию районной комиссии, утвержденный в установленном порядке, либо акт выполненных работ (по этапам работ), согласованные с Управлением городского строительства администрации г. Ижевска или муниципальным учреждением "Городское жилищное управление - Управляющая компания в жилищно-коммунальном хозяйстве г. Ижевска"..."