7. Исполнение нарушенного условия договора до принятия решения по делу как основание для отказа в расторжении договора

Статья 619 ГК РФ указывает, что при наличии определенных нарушений договора аренды со стороны арендатора он может быть расторгнут судом по требованию арендодателя. При этом данная статья не регулирует ситуацию, когда арендатор устранил нарушения до принятия судом решения по делу.

С одной стороны, ст. 619 ГК РФ указывает на то, что объективное наличие нарушений со стороны арендатора является основанием для расторжения договора и, следовательно, если такие нарушения есть, арендодатель вправе расторгнуть договор независимо от дальнейшего поведения арендатора (если арендодатель предварительно обращался к арендатору с предупреждением о необходимости исполнения обязательства в разумный срок).

С другой стороны, если арендатор устранил нарушения, то объективные обстоятельства, предусмотренные ст. 619 ГК РФ, перестают существовать и, следовательно, отсутствует основание, на которое указывал арендодатель при предъявлении иска.

7.1. Вывод из судебной практики: Исполнение арендатором условия договора, нарушение которого в соответствии с договором является основанием для его расторжения, до вынесения судебного решения является основанием для отказа в удовлетворении требования о расторжении договора.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 05.03.2009 по делу N А56-22273/2008

"...Как следует из материалов дела, КУГИ (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 15.08.2007 N 04-А001281 аренды нежилых помещений общей площадью 114,9 кв.м, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, ул. Академика Лебедева, д. 14/2, лит. В, для использования под нежилые цели сроком на 3 года...

Согласно пункту 2.2.1 договора арендатор обязуется не позднее 30 дней с момента его подписания согласовать в органах государственного пожарного надзора и государственного санитарно-эпидемиологического надзора возможность использования объекта под предполагаемое функциональное назначение.

Пунктом 5.3.1 договора предусмотрено, что отсутствие названного согласования является основанием для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя по решению суда.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора является крайней мерой, к которой может прибегнуть арендодатель в случае неисполнения условий договора арендатором, и такое последствие, как досрочное расторжение договора, наступает, когда иные способы воздействия на недобросовестную сторону исчерпаны.

Между тем арендатор после предупреждения о необходимости исполнить обязательство и предъявления требования о расторжении договора устранил нарушение условий договора, поэтому вывод суда о сохранении договорных отношений между сторонами в данном случае следует признать не противоречащим статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. В связи с отказом в расторжении договора не имеется правовых оснований и для выселения Общества из арендуемых помещений..."