1. Надлежащее исполнение обязанности арендодателя в рамках ст. 619 гк рф по направлению письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства

Статья 619 ГК РФ не содержит подробного описания процедуры досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, предусматривая при этом условие об обязательном письменном предупреждении арендатора о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, прежде чем арендодатель будет вправе требовать расторжения договора. Если же арендатор не был предупрежден, иск арендодателя не будет рассмотрен арбитражным судом (ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

На практике возникает ряд вопросов, связанных с соблюдением порядка досрочного расторжения договора: об адресе направления письменного предупреждения, о его содержании, сроке получения уведомления и требованиях к сроку исполнения нарушенного обязательства по внесению арендной платы.

Кроме того, бывает сложно доказать существенность нарушения договора, что является одним из условий для его досрочного расторжения.

1.1. Вывод из судебной практики: Направление письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства заказным письмом по его юридическому и фактическому адресам является надлежащим исполнением обязанности арендодателя в рамках ст. 619 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 14.06.2007, 21.06.2007 N КГ-А40/5137-07 по делу N А40-71364/06-77-489

"...Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае невнесения арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

Арендодатель вправе требовать досрочного распоряжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок.

В ходе судебного разбирательства было установлено, что Департамент 05.07.2006 направил в адрес ООО Фирма "Бизон-М" претензию N 267/08/П/06 о необходимости погашения задолженности по арендной плате. Письменное предупреждение было направлено заказным письмом по юридическому и фактическому месту нахождения арендатора.

Поскольку ответчик не устранил допущенные нарушения, суд признал правомерными требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды от 28.09.1995 N 08-802/95 и выселении ООО Фирма "Бизон-М" из занимаемых нежилых помещений и удовлетворил их.

Довод жалобы о недоказанности факта направления арендатору письменного предупреждения о необходимости устранения в разумный срок нарушения договорного обязательства опровергается представленным и в материалах дела списком заказных писем от 27.10.2006 и квитанцией..."

1.2. Вывод из судебной практики: Направление арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства по адресу, указанному в договоре, может признаваться надлежащим исполнением обязанности арендодателя, предусмотренной ст. 619 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 13.08.2009 N Ф03-3788/2009 по делу N А51-12551/2007

"...По правилам указанной нормы права истец письмами от 20.03.2007 N 12/3-1-3214 и от 13.06.2007 N 12/3-1-5289 направил ответчику по адресу, указанному в договоре (г.Владивосток, ул.Котельникова, 22 кв. 66), уведомления об отказе от договора аренды от 03.11.2003 N 02-04473-001-Н-АР-2774-00. При этом письма возвращены почтой без вручения с отметкой "истек срок хранения".

Судом установлено, что с 29.08.2002 по настоящее время ИП Семененко Н.Л. зарегистрирована по адресу: г.Владивосток, ул.Русская, д. 29 кв. 19.

С учетом установленных обстоятельств, и принимая во внимание тот факт, что истцом доказательств получения ИП Семененко Н.Л. по месту ее нахождения, либо по месту нахождения арендованного имущества указанных писем не представлено, вывод суда о несоблюдении истцом порядка отказа от договора аренды является правомерным..."

1.3. Вывод из судебной практики: Письменные предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства, которые возвращены почтовыми отделениями связи с отметками о его отсутствии по известным адресам, являются надлежащим исполнением обязанности арендодателя в рамках ст. 619 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 03.07.2006 N КГ-А40/5673-06 по делу N А40-80516/05-91-594

"...Согласно п. 2 ст. 452 и ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в связи с невнесением арендатором арендной платы более двух раз подряд только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Из материалов дела следует, что истцом были направлены ответчику соответствующие предупреждения, которые возвращены почтовыми отделениями связи с отметками об отсутствии последнего по соответствующим адресам.

Поскольку сведения об иных адресах ответчика отсутствуют, в том числе в Едином государственном реестре юридических лиц, суд кассационной инстанции считает досудебный порядок урегулирования спора соблюденным..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.04.2009 по делу N А56-31704/2008

"...Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и Организация (арендатор) заключили договор от 14.08.2001 N 20-А037505 аренды нежилого помещения 2Н (кадастровый номер 78:1458:2:3:4) общей площадью 230,4 кв.м, находящегося по указанному адресу, для использования под центр спортивной и физкультурно-оздоровительной работы...

В связи с неисполнением Организацией обязанности по перечислению арендной платы с 01.10.2007 Комитет 14.04.2008 направил ответчику претензию N 1561 о необходимости уплаты задолженности и пеней, а также заключения соглашения о расторжении указанного договора.

На момент предъявления претензии у Организации существовала задолженность по арендной плате за девять месяцев (с 01.10.2007 по 30.06.2008). Факт направления арендодателем данного уведомления по двум адресам арендатора (юридическому и адресу арендованного имущества) подтверждается материалами дела. Однако указанные письма возвращены отделением почтовой связи с отметкой об отсутствии такого адресата и в связи с истечением срока хранения.

Неполучение ответа в течение 15 дней с момента отправки претензии приравнено к отказу от ее удовлетворения, дающему право на обращение в суд в порядке статьи 452 ГК РФ.

В разумный срок, а также в ходе судебного разбирательства ответчиком не устранены нарушения его обязательств по договору..."

1.4. Вывод из судебной практики: Если договор заключен тремя участниками (арендатором, арендодателем и балансодержателем), то для его расторжения по ст. 619 ГК РФ уведомления балансодержателя не требуется.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 25.05.2006 N Ф09-4178/06-С3 по делу N А50-41494/05

"...Однако судом апелляционной инстанции сделан ошибочный вывод о том, что, поскольку спорный договор заключен тремя участниками (арендодатель, балансодержатель и арендатор), то все споры и разногласия, возникающие из договора, разрешаются всеми его сторонами (п. 8.1 договора), отсутствие доказательств соблюдения досудебного порядка урегулирования спора о расторжении договора аренды в отношении балансодержателя является основанием для оставления без рассмотрения требований истца о расторжении договора аренды.

Указанный вывод суда апелляционной инстанции в этой части не соответствует правилам, установленным ч. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

При таких обстоятельствах с учетом того, что отсутствие доказательств направления предупреждения о расторжении договора аренды в адрес балансодержателя не нарушает права сторон по договору, оснований для оставления требования о расторжении договора аренды без рассмотрения (ч. 2 ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) и отказе в возврате спорного имущества не имеется..."

1.5. Вывод из судебной практики: Копия почтовой квитанции при отсутствии описи вложения не свидетельствует о надлежащем уведомлении арендатора о расторжении договора аренды.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 17.03.2009 N КГ-А40/1505-09 по делу N А40-46494/08-77-351

"...Судом установлено, что в подтверждение уведомления надлежащим образом ответчика о прекращении договора аренды истец ссылается на уведомление от 28.05.2008 N 01-77, копию почтовой квитанции от 29.05.2008 г. N 49732 (л.д. 12) и копию списка заказных писем с уведомлением (л.д. 13).

Исследовав представленные доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу, что из списка заказных писем с уведомлением не следует, что в указанный в нем адрес ответчика было направлено именно уведомление от 28.05.2008 г. N 01-77, опись вложения почтового отправления отсутствует, подлинная почтовая квитанция N 49732 в материалах дела отсутствует..."

1.6. Вывод из судебной практики: По поводу содержания письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства существует четыре позиции судов.

Позиция 1. Письменное предупреждение должно содержать указание на необходимость исполнения арендатором обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"

"...Как следовало из представленных истцом материалов, комитет направлял обществу такое предупреждение, в котором ставился вопрос о необходимости погашения задолженности по арендной плате.

Однако, по смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В связи с этим суд обратил внимание истца на то, что в направленном ответчику предупреждении ставился вопрос только о необходимости погашения задолженности по арендной плате. Предложение расторгнуть договор в случае неисполнения этой обязанности в разумный срок в данном предупреждении не содержалось.

Поскольку истцом при направлении предупреждения не были соблюдены положения пункта 2 статьи 452 ГК РФ, иск подлежал оставлению без рассмотрения..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 04.05.2009 N Ф03-1690/2009 по делу N А51-4869/2008

"...Оценив представленные доказательства по делу, суд установил, что из документов - письма от 09.01.2008 N 1300-03/2, уведомления от 19.02.2008 N 1300-03/293, претензий от 03.04.2008 N 1300-04-17, от 25.04.2008 N 1300-03/507 однозначно не следует предложения истца о расторжении договора от 15.11.2006 именно в связи неоднократностью неисполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы по этому договору и необходимость устранения этих недостатков в установленный срок, как это предусмотрено пунктом 2 статьи 452 ГК РФ, в связи с чем обоснованно оставил требование о расторжении спорного договора без рассмотрения на основании пункта 2 статьи 148 АПК РФ, поскольку истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком..."

Постановление ФАС Московского округа от 31.12.2008 N КГ-А41/12581-08 по делу N А41-9283/08

"...Из материалов дела усматривается, что претензией от 14.04.2008 г. ООО "Слафи" обратилось к ООО "Альфа стиль" с предложением расторгнуть договор аренды в связи с неоднократными просрочками арендатора по оплате арендных платежей и наличием непогашенной задолженности.

Данная претензия с предложением расторгнуть договор аренды по соглашению ввиду ненадлежащего исполнения арендатором его условий, касающихся внесения арендной платы, не содержит предложения в разумный срок устранить допущенные нарушения.

При таком положении суд правомерно пришел к выводу о несоблюдении ООО "Слафи" досудебного порядка разрешения спора и оставил без рассмотрения требования о расторжении договора аренды..."

Постановление ФАС Московского округа от 24.04.2008 N КГ-А40/2968-08 по делу N А40-31584/07-89-185

"...Арбитражные суды также не учли разъяснение, данное в пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", из которого следует, что, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 названного Кодекса)..."

Постановление ФАС Московского округа от 21.05.2007, 28.05.2007 N КГ-А40/4382-07 по делу N А40-39673/06-150-245

"...Арендодатель направил ответчику (арендатору) предложение о расторжении договора (уведомление от 02.05.2006), однако не представил суду доказательств того, что арендатору направлялось уведомление об устранении нарушений обязательств, и доказательств того, что уведомление от 02.05.2006 арендатором получено.

В этой связи суд правомерно отказал в удовлетворении иска, обоснованно сославшись на пункт 2 статьи 452 ГК РФ..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 17.10.2007 по делу N А21-4848/2006

"...Статьей 619 ГК РФ предусмотрено специальное правило, согласно которому арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Таким образом, иск о расторжении договора может быть предъявлен в суд только после направления арендодателем арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнить обязательства и предложения расторгнуть договор. При этом необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства..."

Позиция 2. Письменное предупреждение должно содержать срок, в течение которого необходимо исполнить обязательство, а также предложение расторгнуть договор.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 29.12.2009 по делу N А28-7517/2009-174/16

"...Претензиями от 28.11.2008, 30.01.2009, 26.03.2009, 09.04.2009 и 30.04.2009 Департамент уведомил Общество о наличии задолженности по арендной плате за несколько месяцев. В претензии от 09.04.2009 арендодатель предложил арендатору расторгнуть договор в случае неуплаты долга в добровольном порядке в срок до 03.05.2009.

Неисполнение Обществом названных требований послужило основанием для обращения Департамента в арбитражный суд с настоящим иском.

Материалами дела подтвержден и ответчиком не оспаривается факт неоплаты арендных платежей в указанный период.

Согласно части 2 статьи 450 и части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Из материалов дела следует, что истец направил ответчику претензию от 09.04.2009 о досрочном расторжении договора в случае непогашения задолженности по арендной плате в срок до 03.05.2009.

В установленный претензией срок арендатор не устранил нарушения условий договора, поэтому суд пришел к правильному выводу о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора и правомерно расторг договор аренды..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 29.12.2009 по делу N А28-7516/2009-173/16

"...Претензиями от 28.11.2008, 30.01.2009, 26.03.2009, 09.04.2009 и 30.04.2009 Департамент уведомил Общество о наличии задолженности по арендной плате за несколько месяцев. В претензии от 09.04.2009 арендодатель предложил арендатору расторгнуть договор в случае неуплаты долга в добровольном порядке в срок до 03.05.2009.

Неисполнение Обществом названных требований послужило основанием для обращения Департамента в арбитражный суд с настоящим иском.

Из материалов дела следует, что истец направил ответчику претензию от 09.04.2009 о досрочном расторжении договора в случае непогашения задолженности по арендной плате в срок до 03.05.2009.

В установленный претензией срок арендатор не устранил нарушения условий договора, поэтому суд пришел к правильному выводу о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора и правомерно расторг договор аренды..."

Постановление ФАС Московского округа от 20.01.2010 N КГ-А40/12879-09 по делу N А40-82369/08-23-754

"...Судами установлено, что 07.04.2008 г. ДИгМ и ООО "БИТ-1" заключили договор N 07-292 аренды нежилого помещения общей площадью 194,7 кв. м, расположенного по адресу: город Москва, Ленинградский пр-т, д. 41/2 (подвал, помещение N 11б, комн. 5 - 12, 46 - 47), сроком действия с 28.03.2008 г. по 27.03.2013 г.

Судами установлено, что задолженность по уплате арендной платы частично за май 2008 г. и в полном объеме за период с июня 2008 г. по октябрь 2008 г. составила 751 996 руб. 68 коп.

В судебное заседание суда первой инстанции ответчик представил платежное поручение N 88 от 17.06.2009 г., подтверждающее уплату арендных платежей в размере 300 000 рублей.

Доказательства, подтверждающие погашение задолженности в полном объеме, не представлены.

При таких обстоятельствах вывод судов о взыскании задолженности по уплате арендных платежей с учетом частичного погашения задолженности, пени соответствует обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

В связи с допущенной просрочкой уплаты арендных платежей истец направил ответчику предупреждение от 23.09.2008 г. N 08/07-5445 о необходимости исполнения обязательства с предложением расторгнуть договор от 07.04.2008 г. N 7-292 в случае непогашения задолженности по договору аренды в срок по 10.10.2008 г.

Таким образом, истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора..."

Постановление ФАС Уральского округа от 05.11.2009 N Ф09-8488/09-С3 по делу N А07-3672/2009-Г-ЖМВ

"...Согласно ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносит арендную плату, договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Такое письменное предупреждение территориальными управлением предпринимателю направлено. Уведомлением от 06.08.2007 территориальное управление предложило предпринимателю погасить задолженность по арендной плате и пеням и предупредил о досрочном расторжении договора аренды и выселении из занимаемого нежилого помещения.

В установленный срок арендатор обязательство по оплате аренды не исполнил, соответствующие нарушения не устранил, ответ на предложение о расторжении договора арендодателю не направил. При этом требования закона, касающиеся досрочного расторжения договора аренды, арендодателем соблюдены..."

Постановление ФАС Уральского округа от 12.09.2006 N Ф09-8088/06-С4 по делу N А50-4277/2006-Г-25

"...Оценив имеющиеся в деле претензии истца от 14.06.2005 N 507-ки, от 30.12.2005 N 1002-ки, суд апелляционной инстанции указал на отсутствие в них срока погашения задолженности и предложения о расторжении договора, в связи с чем правомерно оставил исковые требования о расторжении договора без рассмотрения на основании п. 2 ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ввиду несоблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора, установленного ст. 619, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Позиция 3. Письменное предупреждение должно содержать указание на наличие неисполненного обязательства или на наличие нарушений договора аренды, допущенных арендатором, и намерение расторгнуть договор.

Судебная практика:

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 08.10.2009 по делу N А33-16845/08

"...Истцом заявлены требования о расторжении договора аренды N 5157 от 22.03.2000, об обязании возвратить переданные по договору аренды нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Красноярск, ул. Мичурина, 8 и о взыскании неустойки.

Основанием иска является нарушение ответчиком пункта 4.2.8 договора аренды N 5157 от 22.03.2000, заключенного между истцом (арендодатель) и ООО "Мерсьер" (арендатор), о запрете передачи арендованного имущества третьему лицу без разрешения арендодателя.

Удовлетворяя исковые требования, Арбитражный суд Красноярского края исходил из того, что в соответствии со статьями 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации истцом соблюден установленный законодательством порядок расторжения договора, а также ответчик нарушил пункт 4.2.8 договора аренды N 5157 от 22.03.2000.

...Истцом направлено ответчику предупреждение от 26.09.2008, в котором указано на необходимость устранения обстоятельства выявленного актом проверки, в случае неустранения указанного обстоятельства, истец предложил расторгнуть договор аренды.

Таким образом, Арбитражный суд Красноярского края правомерно пришел к выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды N 5157 от 22.03.2000 и обязании ответчика возвратить арендованное по указанному договору имущество..."

Постановление ФАС Московского округа от 29.12.2009 N КГ-А41/13291-09 по делу N А41-16623/08

"...Из материалов дела усматривается, что истцом в адрес ИП Халина Ю.И. направлялась претензия от 16.07.2008 г. N 1539 с требованием погасить основную задолженность по договору аренды от 15.04.2003 г. N 600 в размере 241 900 руб., пени в сумме 89 503 руб., а также соглашение о расторжении договора аренды от 15.04.2003 г. N 600.

При этом, как следует из представленной в материалы дела претензии КУИ Раменского района МО от 16.07.2008 г. N 1539, направленной в адрес ИП Халина Ю.И., последняя также содержала требование погасить основную задолженность по договору аренды от 15.04.2003 г. N 600 в размере 241 900 руб., пени в сумме 89 503 руб.

Судебная коллегия также полагает обоснованным выводы арбитражных судов первой и апелляционной о наличии правовых оснований для расторжения договора аренды от 15.04.2003 г. N 600 в связи со следующим.

Судами установлено, что истцом в адрес ответчика было направлено уведомление N 1539 от 16.07.2008 г. с предложением погасить задолженность по арендной плате, а также расторгнуть договор аренды на нежилое помещение.

Учитывая, что ответчик не вносил арендную плату более 3-х месяцев и истцом КУИ Раменского района МО соблюден досудебный порядок урегулирования спора, установленный нормами ст. 619 ГК РФ и п. 2 ст. 452 ГК РФ, арбитражные суды пришли к правильному и соответствующему материалам дела выводу о расторжении договора аренды от 15.04.2003 г. N 600..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.12.2009 по делу N А56-7638/2009

"...Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 03.06.2002 N 10-А160624 аренды названных нежилых помещений, сроком на 10 лет.

В связи с неисполнением Обществом обязанности по перечислению арендной платы в заявленный период Комитет направил ответчику претензию от 09.12.2008 N 5687 о необходимости уплаты задолженности и пеней, а также заключения соглашения о расторжении указанного договора.

Указанные требования арендатор не исполнил в установленном порядке, что послужило основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с настоящим иском.

Что касается расторжения договора аренды и выселения Общества из занимаемого помещения, то в этой части кассационная инстанция считает судебные акты основанными на нормах материального права.

Перечень оснований к досрочному расторжению договора аренды по требованию арендодателя определен частью 1 статьи 619 ГК РФ. Частью 2 названной статьи предусмотрено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса.

Пунктом 5.3.2 договора предусмотрено, что по требованию арендодателя договор может быть расторгнут, если арендатор не внес арендную плату в течение трех месяцев подряд после истечения даты платежа. Такая просрочка исполнения имела место.

Обязанность ответчика в случае прекращения договора аренды возвратить арендованное имущество арендодателю предусмотрена статьей 622 ГК РФ, в связи с чем требование Комитета о выселении Общества из занимаемых помещений правомерно удовлетворено судом..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 01.10.2009 по делу N А56-14802/2009

"...Положениями статьи 619 ГК РФ для договоров аренды установлено правило, согласно которому арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующее нарушение.

Таким образом, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства, а также предложение о расторжении договора.

Как следует из претензии от 21.01.2009 N 187, истец поставил ответчика в известность о том, что у того имеется задолженность по арендной плате за период с 01.07.2008 по 31.12.2008, предложил ответчику перечислить сумму долга и в соответствии со статьями 452 и 619 ГК РФ явиться в КУГИ для подписания соглашения о досрочном расторжении договора аренды. Арендодатель предупредил также, что в случае отказа арендатора выполнить означенные требования обратится в арбитражный суд для принудительного взыскания задолженности, расторжения договора и выселения ответчика.

Факт направления претензии арендатору истец подтверждает списком заказных писем, поданных органу связи.

Следовательно, неправомерным является вывод суда о том, что истцом не соблюден досудебный порядок рассмотрения спора..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 10.04.2008 по делу N А42-8931/2006

"...По мнению подателя жалобы, вывод суда апелляционной инстанции о том, что не соблюден претензионный (досудебный) порядок урегулирования спора, несостоятелен, поскольку арендодатель обращался к арендатору с претензиями; суд апелляционной инстанции также указал на отсутствие в уведомлениях предупреждений о расторжении договора в судебном порядке в случае неисполнения требований истца в разумный срок, однако это не соответствует положениям части 2 статьи 452 и части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Из письма ОАО "Мурманскавтосервис" от 23.10.2006 N 157 следует, что истец ставил в известность ответчика о том, что у арендатора имеется 420 000 руб. задолженности по арендной плате и вышеназванный договор досрочно расторгается. Однако ООО "АВМ-АВТО" как до обращения истца в арбитражный суд, так и в процессе рассмотрения дела долг не погасило.

Учитывая письмо от 23.10.2006, апелляционная инстанция ошибочно пришла к выводу, что ОАО "Мурманскавтосервис" не соблюден досудебный (претензионный) порядок рассмотрения споров..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 07.11.2008 N Ф08-6169/2008 по делу N А63-8705/2007-С1-19

"...Основанием для обращения с иском в арбитражный суд послужило невнесение ответчиком в течение года арендной платы.

Факт нарушения условий договора в части невнесения арендной платы ответчик не отрицает, однако ссылается на то, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора: ответчик не получал уведомления о необходимости исполнения обязательства по перечислению арендной платы и расторжении договора. Указанный довод опровергается материалами дела. Из уведомления от 05.07.2007 N 3777, полученного обществом (л. д. 17, 18), следует, что учреждение сообщало ему о необходимости оплатить задолженность и возможности расторжения договора...

Установив, что общество более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносило арендную плату, не представило доказательств погашения задолженности, апелляционный суд правомерно удовлетворил требования о взыскании задолженности, расторжении договора и выселении общества..."

Позиция 4. Письменное предупреждение должно содержать срок, в течение которого необходимо исполнить обязательство.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30.09.2009 по делу N А82-15733/2008-72

"...Материалами дела подтвержден факт неоплаты арендных платежей в указанный период, поэтому суд правильно признал ответчика должником в арендном обязательстве и удовлетворил заявленный иск.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносит арендную плату.

Процедура реализации Комитетом указанного права (направление письменного предупреждения и установление срока для добровольного погашения задолженности), предусмотренная в статьях 452 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, соблюдена, что подтверждается письмами от 29.05.2008 и 09.10.2008, поэтому суд обоснованно расторг договор аренды от 10.11.2004 N 58..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 04.12.2008 по делу N А79-3715/2008

"...В пункте 3.4.4 договора предусмотрено, что арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным видом использования.

Нормы пункта 2 статьи 450 и пункта 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации наделяют арендодателя правом в судебном порядке требовать досрочного расторжения договора ввиду использования арендатором имущества с существенными нарушениями условий договора или не по назначению. Такое право арендодателя может быть реализовано только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Суд дал оценку претензии Министерства от 15.05.2008 N 05-05/2883 и правомерно посчитал, что она не содержит предупреждения Общества о необходимости устранить нарушения пункта 3.4.4 договора аренды и не указывает срока, к которому ответчик должен устранить эти нарушения. Следовательно, суд пришел к правильному выводу о несоблюдении Министерством досудебного порядка урегулирования спора и обоснованно оставил иск в части требования о расторжении договора аренды от 19.12.2007 N 188 без рассмотрения в силу пункта 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а требование об обязании ответчика передать арендуемый земельный участок - без удовлетворения..."

1.7. Вывод из судебной практики: Если арендодатель расторгает договор в связи с тем, что арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, то из предупреждения, направляемого арендатору, должно быть понятно, за какие периоды образовалась задолженность.

Судебная практика:

Примечание: В приведенном далее деле возможность расторжения договора в случае, если арендатор (здесь - лизингополучатель) не внес платежи более двух раз подряд, предусмотрена в договоре. Однако такое же основание для одностороннего расторжения договора содержится и в ст. 619 ГК РФ.

Постановление ФАС Поволжского округа от 09.06.2009 по делу N А65-9835/2008

"...Договором предусмотрено, что лизингодатель может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, в случае если лизингодатель не оплатил лизинговые платежи более двух раз подряд (пункт 12.3 договора).

В связи с просрочкой оплаты платежа истцом была выставлена в адрес ответчика претензия от 11.04.2008 N 86001/690 с требованием оплатить сумму завершения сделки, пени за просрочку уплаты лизинговых платежей.

Лизингодатель так же известил лизингополучателя, что в случае неуплаты суммы завершения сделки в срок до 25.04.2008 в соответствии с пунктом 12.3 договора, договор лизинга от 25.09.2007 N Л-2142/07/ЛК считать расторгнутым с 28.04.2008 и до 01.05.2008 обязал ответчика возвратить полученную технику.

Отменяя указанное решение, апелляционный суд признал ошибочным вывод суда первой инстанции о правомерности довода истца об одностороннем расторжении договора лизинга.

Из письма от 11.04.2008 N 86001/690 невозможно установить, за какой период у ответчика образовалась задолженность.

Следовательно, не имелось оснований для отказа лизингодателя от договора по причине неуплаты лизинговых платежей более двух раз подряд.

Выводы апелляционного суда основаны на нормах права и материалах дела. Оснований для его отмены, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не усматривает..."

1.8. Вывод из судебной практики: Если арендатор получил письменное предупреждение арендодателя о погашении задолженности по арендной плате позже срока для устранения нарушения, указанного в данном предупреждении, он может устранить нарушение в разумный срок после получения предупреждения.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.06.2009 по делу N А21-697/2008

"...Апелляционным судом установлено, что ООО "Балтийский кит" получило претензию Агентства от 24.10.2007 с требованием погасить задолженность по арендной плате за октябрь 2007 года в срок до 10.11.2007 только 22.11.2007, а претензию от 22.11.2007 с требованием погасить задолженность до 01.12.2007 - только 05.12.2007, то есть по истечении указанных в претензиях сроков для устранения допущенных нарушений. С учетом данного обстоятельства апелляционный суд правомерно указал на то, что у ответчика отсутствовала возможность устранить допущенные нарушения в указанные истцом сроки, а предложенный истцом срок не соответствует критерию разумности.

Апелляционным судом установлено, что ООО "Балтийский кит" погасило задолженность по арендной плате за октябрь и ноябрь 2007 года, послужившую основанием для направления претензии о расторжении договора, 11.01.2008 до обращения Агентства с настоящим иском. С учетом изложенного апелляционный суд обоснованно признал, что допущенные нарушения были устранены ответчиком в разумный срок, в связи с чем требование истца о расторжении договора аренды удовлетворено судом первой инстанции неправомерно..."

1.9. Вывод из судебной практики: Если арендодатель направил арендатору требование об устранении нарушений договора одновременно с предложением расторгнуть договор, то порядок одностороннего отказа от договора не считается соблюденным.

Судебная практика:

Постановление ФАС Поволжского округа от 23.07.2009 по делу N А65-21294/2008

"...Указанной нормой предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Предупреждение от 15.08.2008 N 14969 о расторжении договора аренды, в котором арендодатель одновременно просит расторгнуть договор и требует устранить нарушения земельного законодательства, а именно использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением в установленный срок, не может рассматриваться в качестве доказательства о соблюдении истцом положений пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких условиях оснований для удовлетворения требований истца о расторжении договора аренды с ответчиком у суда не имелось..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 15.01.2010 по делу N А15-1334/2009

"...Таким образом, процедура расторжения договора заключается в направлении арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок; предложения расторгнуть договор; требование о расторжении договора в суде.

Суды первой и апелляционной инстанций не полно исследовали вопрос о соблюдении администрацией досудебного урегулирования спора. В материалах дела имеются предупреждение о необходимости исполнения условий договора (срок исполнения установлен до 18.03.2009) и извещение о расторжении договора аренды земельного участка, которые датируются одним и тем же числом - 24.02.2009 года, что является нарушением вышеуказанных норм права, которыми не предусмотрено направление извещения о расторжении договора аренды до истечения установленного в письменном предупреждении срока для устранения нарушений условий договора.

В материалах дела отсутствуют доказательства направления арендодателем требования о расторжении договора после 18.03.2009 (установленного срока на устранение нарушений), а также доказательства направления и получения предпринимателем предупреждения о необходимости исполнения условий договора до направления ему извещения от 20.10.2008 (л.д. 41) о расторжении договора аренды земельного участка.

Судами первой и апелляционной инстанций сделан неправильный вывод о том, что арендодателем соблюден предусмотренный законом порядок расторжения договора..."