- •Путеводитель по судебной практике: аренда. Общие положения
- •Глава 34. Аренда
- •§ 1. Общие положения об аренде
- •1. Последствия непривлечения оценщика при заключении договора аренды государственного (муниципального) имущества
- •2. Акт органа государственной власти (местного самоуправления) как основание для возникновения арендных правоотношений
- •3. Акт органа государственной власти (местного самоуправления) как основание для прекращения договора аренды
- •4. Ограничение прав арендатора на плоды, продукцию и доходы от использования арендованного имущества
- •5. Квалификация сделки как договора аренды
- •6. Приобретение права аренды у арендодателя при заключении договора
- •1. Предоставление одного и того же имущества в аренду одновременно нескольким лицам
- •2. Передача объекта аренды до государственной регистрации договора третьему лицу по другому договору
- •3. Возможность заключения нового договора аренды при наличии между сторонами действующего договора на тот же объект аренды
- •4. Возможность заключения договора аренды земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества, находящиеся в собственности третьих лиц
- •5. Последствия расхождения характеристик объекта аренды, согласованных в договоре, с характеристиками фактически переданного в аренду объекта
- •6. Последствия расхождения описаний объекта в договоре аренды и документах учета
- •7. Реальное исполнение договора аренды как фактор, влияющий на его судьбу
- •8. Документы, в которых может содержаться условие о предмете договора аренды
- •9. Последствия указания в договоре только площади передаваемых в аренду помещений и адреса объекта аренды
- •10. Условие о площади объекта аренды
- •11. Последствия заключения договора аренды земельного участка с нарушением установленного порядка индивидуализации
- •12. Сдача в аренду объекта незавершенного строительства
- •13. Вновь созданное недвижимое имущество, которое не прошло государственную регистрацию, как объект договора аренды
- •14. Доля в праве аренды или доля в имуществе без выделения в натуре как объекты аренды
- •15. Часть помещения как объект аренды
- •16. Аренда неделимого земельного участка, на котором расположено здание, принадлежащее нескольким лицам
- •17. Передача в аренду конструктивных элементов имущества
- •18. Определение предмета предварительного договора аренды
- •1. Недействительность договора аренды, заключенного публично-правовым образованием в отношении имущества, которое является собственностью другого публично-правового образования
- •2. Сдача в аренду имущества, переданного в оперативное управление (хозяйственное ведение)
- •3. Правомочия собственника имущества, переданного в оперативное управление (хозяйственное ведение), при сдаче его в аренду
- •4. Передача в аренду имущества, полученного по договору безвозмездного пользования (договору ссуды)
- •5. Способы выражения согласия собственника арендуемого имущества на заключение договора аренды
- •6. Заключение и расторжение договора аренды имущества, находящегося в долевой собственности
- •7. Недействительность договора аренды недвижимого имущества, права на которое не зарегистрированы в егрп
- •9. Действительность предварительного договора аренды, на момент заключения которого арендодатель по основному договору не является собственником объекта аренды
- •1. Государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по 30-е (31-е) число предыдущего месяца следующего года
- •2. Договоры аренды зданий или сооружений, не подлежащие государственной регистрации
- •3. Государственная регистрация соглашения о перенайме к договору аренды, подлежащему государственной регистрации
- •4. Случаи, когда дополнительные соглашения к договору аренды, требующему госрегистрации, не подлежат государственной регистрации
- •5. Государственная регистрация дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы и сроков ее внесения
- •6. Государственная регистрация дополнительного соглашения, продляющего срок договора аренды
- •7. Государственная регистрация возобновления договора аренды на неопределенный срок
- •8. Государственная регистрация дополнительного соглашения о выкупе арендуемого имущества
- •9. Сроки регистрации договора аренды
- •10. Последствия отсутствия государственной регистрации договора аренды, подлежащего такой регистрации
- •11. Пользование арендованным муниципальным имуществом с момента его передачи до государственной регистрации договора аренды
- •12. Государственная регистрация прекращения договора аренды
- •13. Уклонение от государственной регистрации договора аренды
- •1. Начало течения срока действия договора аренды
- •2. Согласование срока договора аренды
- •3. Последствия несогласования срока договора аренды
- •4. Продление срока действия договора органом местного самоуправления
- •5. Отказ арендодателя от договора аренды
- •6. Случаи ограничения права арендодателя на отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок
- •7. Отказ от договора аренды земельного участка, заключенного на неопределенный срок, если на участке находится недвижимость арендатора
- •8. Уведомление о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок
- •9. Содержание уведомления о прекращении договора аренды
- •10. Срок, по истечении которого прекращается договор аренды при получении уведомления арендодателя
- •11. Обжалование уведомления о прекращении договора аренды государственного или муниципального имущества
- •12. Надлежащие адреса для направления уведомлений о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок
- •1. Уплата арендной платы при передаче арендодателем имущества без необходимых документов
- •2. Передача арендодателем имущества в состоянии, не соответствующем его назначению
- •3. Фактическое использование не переданного по акту передачи объекта аренды
- •4. Момент возникновения права арендатора на защиту арендуемого имущества от притязаний третьих лиц
- •5. Акт передачи арендуемого имущества без печати арендодателя как доказательство передачи этого имущества
- •6. Свидетельские показания как доказательства в спорах, связанных с арендными отношениями
- •7. Акт органа государственной власти как доказательство предоставления имущества арендатору
- •1. Невозможность использования имущества по назначению как недостаток, препятствующий пользованию арендованным имуществом
- •2. Капитальный ремонт как недостаток, не препятствующий использованию арендованного имущества
- •3. Уведомление арендодателя о недостатках арендованного имущества как обязательное условие реализации арендатором прав, возникающих при обнаружении таких недостатков
- •4. Согласие арендодателя на устранение арендатором недостатков арендованного имущества
- •5. Последствия передачи имущества, недостатки которого на момент приемки арендатору известны
- •1. Виды арендной платы и способы ее определения
- •2. Момент возникновения и прекращения обязанности по внесению арендной платы
- •3. Изменение сумм арендной платы
- •4. Предоставление скидок и льгот по внесению арендных платежей
- •5. Обстоятельства, не освобождающие арендатора от внесения арендной платы
- •6. Обстоятельства, при которых арендатор может не вносить арендную плату в полном объеме
- •7. Обстоятельства, при которых арендодатель вправе требовать досрочного внесения арендной платы
- •8. Внесение арендной платы при неиспользовании имущества или наличии в нем недостатков
- •9. Зачет арендной платы и затрат на содержание имущества
- •10. Неосновательное обогащение, возникшее в связи с использованием имущества или получением арендных платежей по недействительному или незаключенному договору
- •11. Размер неосновательного обогащения при незаключенности (недействительности) договора аренды
- •12. Неосновательное обогащение при использовании меньшей площади помещений, чем указано в договоре аренды
- •13. Право собственника, передавшего имущество унитарному предприятию, на взыскание неосновательного обогащения с лица, которое без основания использовало имущество
- •1. Применение правил о договорах аренды к отношениям по договорам субаренды
- •2. Соотношение норм Гражданского кодекса рф и Земельного кодекса рф о согласовании с арендодателем реализации прав арендатора земельного участка, предусмотренных п. 2 ст. 615 гк рф
- •3. Применение положений о субаренде к отношениям, возникающим при фактическом предоставлении арендатором арендуемого имущества в пользование третьим лицам
- •4. Передача субарендованного имущества во вторичную субаренду
- •5. Право арендатора на возобновление договора субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя
- •6. Неосновательное обогащение при недействительности договора субаренды, заключенного без согласия собственника (арендодателя) имущества
- •7. Последствия заключения договора субаренды на срок, превышающий срок договора аренды
- •8. Применение положений гл. 24 гк рф о перемене лиц в обязательстве при перенайме арендованного имущества
- •9. Последствия заключения договора передачи прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенайма) без согласия арендодателя
- •10. Соотношение положений п. 2 ст. 615 гк рф и Федерального закона от 26.07.2006 n 135-фз "о защите конкуренции" при передаче арендатором прав на государственное или муниципальное имущество
- •1. Влияние проведения капитального ремонта на право арендатора владеть и пользоваться арендованным имуществом
- •2. Соотношение понятий "капитальный ремонт" и "неотделимые улучшения"
- •3. Бремя расходов при проведении арендатором капитального ремонта
- •4. Виды работ, относящиеся к капитальному или к текущему ремонту
- •5. Условия возникновения у арендатора права на проведение капитального ремонта
- •6. Порядок реализации арендатором права на проведение капитального ремонта и возмещения арендодателем его стоимости
- •7. Документы, которые могут являться доказательствами понесенных арендатором расходов на капремонт
- •8. Отмена обязанности арендодателя возместить расходы арендатора на капитальный ремонт
- •9. Возмещение арендатору расходов на капремонт, согласованных с арендодателем, после прекращения действия договора
- •10. Расходы арендатора на содержание недвижимости
- •11. Последствия неисполнения арендатором обязанности по поддержанию арендованного имущества в исправном состоянии
- •1. Отношения сторон договора при смене арендодателя и связанные с этим последствия
- •2. Изменение условий договора аренды в связи со сменой арендодателя
- •3. Возможность применения ст. 617 гк рф при реорганизации или ликвидации арендодателя - юридического лица
- •1. Влияние основания досрочного прекращения договора аренды на применение норм ст. 618 Гражданского кодекса рф
- •2. Ограничение прав субарендатора на заключение договора аренды
- •3. Привлечение субарендатора к делу о расторжении договора аренды
- •4. Правовые последствия признания договора аренды незаключенным для договора субаренды
- •5. Истребование имущества у субарендатора при досрочном прекращении договора аренды
- •1. Надлежащее исполнение обязанности арендодателя в рамках ст. 619 гк рф по направлению письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства
- •2. Примеры разумного срока для погашения задолженности по внесению арендных платежей
- •3. Обоснование существенности нарушений арендатора
- •4. Случаи, когда неисполнение обязанностей арендатором не влечет расторжения договора
- •5. Случаи, когда неисполнение обязанностей арендатором влечет расторжение договора
- •6. Погашение арендатором задолженности до принятия решения по делу как основание для отказа в расторжении договора
- •7. Исполнение нарушенного условия договора до принятия решения по делу как основание для отказа в расторжении договора
- •8. Исполнение нарушенного условия договора после вынесения судебного решения как основание для отмены решения о расторжении договора
- •10. Необходимость и основания обращения в суд для расторжения договора аренды по требованию арендодателя
- •12. Расторжение договора аренды, заключенного на неопределенный срок, по основаниям, предусмотренным ст. 619 гк рф
- •1. Применение норм ст. 620 гк рф к отношениям между арендатором и субарендатором
- •2. Возможность расторжения договора аренды по ст. 620 гк рф по основаниям, не указанным в данной статье
- •3. Обстоятельства, лишающие арендатора права на досрочное расторжение договора
- •1. Ограничения преимущественного права на заключение договора на новый срок
- •2. Последствия нарушения преимущественного права на заключение договора на новый срок
- •3. Уведомление арендодателя о желании заключить договор на новый срок
- •4. Возобновление договора аренды на тот же срок
- •5. Препятствия для возобновления договора аренды на неопределенный срок
- •6. Условие договора аренды об обязательной пролонгации
- •7. Отказ балансодержателя от продления договора аренды
- •8. Отказ арендодателя от возобновления договора аренды как злоупотребление правом
- •9. Применение условий прежнего (ранее действующего) договора при возобновлении его на новый или на неопределенный срок
- •10. Возможность применения положений ст. 621 гк рф к договору безвозмездного пользования по аналогии
- •1. Обязанность арендатора освободить и возвратить арендодателю арендуемое имущество в связи с прекращением договора аренды
- •2. Доказательства исполнения обязанности арендатора по возврату арендуемого имущества в связи с прекращением действия договора
- •3. Взыскание арендной платы за несвоевременное возвращение арендуемого имущества
- •4. Взыскание штрафных санкций по договору аренды за несвоевременный возврат арендуемого имущества
- •5. Договорное последствие неисполнения арендатором обязательства по возврату арендованного имущества
- •6. Место исполнения обязательства по возврату арендованного имущества
- •7. Неисполнение арендатором обязанности по возврату арендуемого имущества в первоначальном состоянии
- •8. Последствия неисполнения обязанности арендатора вернуть имущество в первоначальном состоянии
- •9. Основания, при которых ст. 622 гк рф не применяется
- •10. Возврат арендованного имущества в случае прекращения договора аренды или признания его незаключенным
- •11. Истребование имущества, находящегося у арендодателя на праве хозяйственного ведения
- •12. Возмещение убытков, причиненных арендодателю в результате неисполнения арендатором обязанности по возврату арендованного имущества
- •1. Применение п. 2 ст. 623 гк рф к отношениям по безвозмездному пользованию имуществом по аналогии закона
- •2. Применение положений ст. 623 гк рф при незаключенности или недействительности договора аренды
- •3. Возмещение стоимости неотделимых улучшений после смены собственника арендованного имущества
- •1. Распространение норм о договоре купли-продажи на договор аренды с правом последующего выкупа имущества арендатором
- •2. Условия, при которых правовые основания для выкупа арендуемого имущества отсутствуют
- •3. Существенные условия договора аренды с правом выкупа
- •4. Необходимость выделения выкупной цены в договоре аренды с правом выкупа
- •5. Переход права собственности по договору аренды с условием о выкупе имущества
6. Обстоятельства, при которых арендатор может не вносить арендную плату в полном объеме
Обстоятельства, при которых арендатор не считается просрочившим исполнение обязанности по внесению арендной платы, имеют значение, поскольку существенное нарушение арендатором сроков оплаты дает арендодателю право требовать досрочного внесения арендной платы (п. 5 ст. 614 ГК РФ), кроме того, невнесение арендной платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа является основанием для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя на основании ст. 619 ГК РФ.
6.1. Вывод из судебной практики: Арендатор, который не внес арендную плату, не считается нарушившим договор, если арендодатель не является собственником сдаваемого имущества, в том числе если его право не зарегистрировано в ЕГРП.
Судебная практика:
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 11.03.2009 по делу N А56-12329/2008
"...Здание, в котором расположены переданные в аренду помещения, является вновь созданным объектом недвижимости, что подтверждается разрешением на строительство от 21.11.2007 N 78-15654.1с-2006, актом приемки объекта капитального строительства, а также разрешением на ввод объекта в эксплуатацию.
Судами установлено, что до настоящего времени право собственности ООО "Электрон" на нежилое здание по указанному адресу не зарегистрировано в установленном законом порядке.
В связи с чем суды правильно признали, что договор аренды от 14.03.2008 N 10 в силу статьи 168 ГК РФ является ничтожной сделкой вследствие отсутствия у истца права распоряжаться спорным имуществом до государственной регистрации своего права собственности на него.
Материалами дела подтверждается, что ответчик пользовался названными помещениями. Однако, истцом не представлены допустимые доказательства, подтверждающие наличие у него права на получение денежных средств за пользование ответчиком спорным имуществом..."
Постановление ФАС Уральского округа от 04.03.2009 N Ф09-851/09-С6 по делу N А07-11865/2008-Г-ПАВ
"...Согласно ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
С учетом отсутствия в материалах дела доказательств того, что истец - арендодатель по договору аренды от 01.04.2008 N 22 является собственником вышеуказанного недвижимого имущества или был управомочен законом или собственником сдавать имущество в аренду, суд пришел к выводу о том, что договор аренды от 01.04.2008 N 22 является ничтожным.
...Поскольку истцом не представлено доказательств возникновения у него права собственности на спорные объекты в соответствии со ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, оснований для взыскания арендой платы и пени не имеется..."
Постановление ФАС Уральского округа от 16.11.2006 N Ф09-10336/06-С4 по делу N А76-52531/05-6-1252/101
"...Управлением в аренду сдана часть помещения, являющегося самовольной постройкой, право собственности на которое не признано в установленном законе порядке, потому управление не может требовать плату за пользование им..."
Постановление ФАС Уральского округа от 30.08.2006 N Ф09-7552/06-С4 по делу N А07-42563/05-Г-ГГЕ
"...Как следует из материалов дела, истцом заявлено требование о взыскании задолженности по арендной плате за период с мая 2002 г. по сентябрь 2003 г. за пользование помещением кафе "Лунный свет", находящимся по адресу: г. Благовещенск, ул. Седова, д. 113/4, со ссылкой на то, что данный объект недвижимости находится на праве собственности у истца и в 2002 г. был передан ответчику в аренду по акту приема-передачи от 22.01.2002, арендная плата с мая 2002 г. по сентябрь 2003 г. составила 187000 руб., ответчиком арендная плата оплачена частично, в сумме 27000 руб., путем передачи векселя, оставшаяся сумма задолженности составляет 160000 руб.
Ответчик, возражая против исковых требований, ссылается на то, что договор аренды 3/10 долей в здании, расположенном по адресу: г. Благовещенск, ул. Седова, д. 113/4, никогда не заключался, истец не является собственником спорного помещения.
Суд первой инстанции в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовал указанные документы и обоснованно указал на то, что в перечне основных средств разделительного баланса указан пристрой к магазину N 113, при этом отсутствует указание на место его расположения, его площадь, в связи с чем не имеется возможности однозначно установить, что в разделительном балансе указан именно спорный объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Благовещенск, ул. Седова, д. 113/4, из выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 24.06.2005 и пояснительной записки к ней следует, что за истцом права на спорное недвижимое имущество не зарегистрированы, какие-либо иные права на указанный объект за истцом не установлены, на спорный объект зарегистрированы права Санаева В.С. (3/10 доли), Гумерова Р.М. (2/10 доли), Ислановой Н.А. (2/10 доли).
При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о том, что истцом не представлены надлежащие доказательства того, что он является собственником спорного объекта недвижимости или уполномочен собственником либо законом передавать имущество, расположенное по адресу: г. Благовещенск, ул. Седова, д. 113/4, в аренду, является правильным..."
6.2. Вывод из судебной практики: Если арендодатель не известил арендатора об изменении ставки арендной платы по договору, внесение арендных платежей в прежнем размере не является нарушением договора.
Судебная практика:
Постановление ФАС Московского округа от 27.07.2006, 31.07.2006 N КГ-А40/6860-06 по делу N А40-78356/05-59-643
"...Обращаясь в суд, истец ссылается на то, что ответчик в нарушение договора аренды не уплачивал своевременно арендную плату, в результате чего образовалась задолженность за 2005 г., послужившая основанием требования о расторжении договора.
Разрешая спор, суд первой инстанции установил, что истец не представил доказательств извещения ответчика об изменении ставки арендной платы по договору.
В этой связи выводы суда апелляционной инстанции о правомерности заявленных требований, наличии у Учреждения долга по арендной плате и применении положений Постановления Правительства Москвы от 30.11.2004 N 838-ПП не соответствуют установленным по делу обстоятельствам..."
6.3. Вывод из судебной практики: Если арендодатель не известил арендатора об изменении собственника имущества и реквизитов для перечисления арендной платы, то несвоевременное внесение платежей не признается нарушением договора.
Судебная практика:
Постановление ФАС Московского округа от 22.09.2006 N КГ-А40/8590-06 по делу N А40-83715/05-77-691
"...Суд установил, что нарушение ответчиком срока внесения арендных платежей за июль 2005 года было вызвано несвоевременным получением извещений о смене арендодателей и реквизитов для перечисления арендной платы. Иных нарушений ответчиком условий договора об оплате арендных платежей, которые могли бы быть расценены как существенные, судом не установлено.
При таких обстоятельствах суд сделал правомерный вывод об отсутствии оснований для расторжения договора и обоснованно отказал в удовлетворении иска..."