- •Путеводитель по судебной практике: аренда. Общие положения
- •Глава 34. Аренда
- •§ 1. Общие положения об аренде
- •1. Последствия непривлечения оценщика при заключении договора аренды государственного (муниципального) имущества
- •2. Акт органа государственной власти (местного самоуправления) как основание для возникновения арендных правоотношений
- •3. Акт органа государственной власти (местного самоуправления) как основание для прекращения договора аренды
- •4. Ограничение прав арендатора на плоды, продукцию и доходы от использования арендованного имущества
- •5. Квалификация сделки как договора аренды
- •6. Приобретение права аренды у арендодателя при заключении договора
- •1. Предоставление одного и того же имущества в аренду одновременно нескольким лицам
- •2. Передача объекта аренды до государственной регистрации договора третьему лицу по другому договору
- •3. Возможность заключения нового договора аренды при наличии между сторонами действующего договора на тот же объект аренды
- •4. Возможность заключения договора аренды земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества, находящиеся в собственности третьих лиц
- •5. Последствия расхождения характеристик объекта аренды, согласованных в договоре, с характеристиками фактически переданного в аренду объекта
- •6. Последствия расхождения описаний объекта в договоре аренды и документах учета
- •7. Реальное исполнение договора аренды как фактор, влияющий на его судьбу
- •8. Документы, в которых может содержаться условие о предмете договора аренды
- •9. Последствия указания в договоре только площади передаваемых в аренду помещений и адреса объекта аренды
- •10. Условие о площади объекта аренды
- •11. Последствия заключения договора аренды земельного участка с нарушением установленного порядка индивидуализации
- •12. Сдача в аренду объекта незавершенного строительства
- •13. Вновь созданное недвижимое имущество, которое не прошло государственную регистрацию, как объект договора аренды
- •14. Доля в праве аренды или доля в имуществе без выделения в натуре как объекты аренды
- •15. Часть помещения как объект аренды
- •16. Аренда неделимого земельного участка, на котором расположено здание, принадлежащее нескольким лицам
- •17. Передача в аренду конструктивных элементов имущества
- •18. Определение предмета предварительного договора аренды
- •1. Недействительность договора аренды, заключенного публично-правовым образованием в отношении имущества, которое является собственностью другого публично-правового образования
- •2. Сдача в аренду имущества, переданного в оперативное управление (хозяйственное ведение)
- •3. Правомочия собственника имущества, переданного в оперативное управление (хозяйственное ведение), при сдаче его в аренду
- •4. Передача в аренду имущества, полученного по договору безвозмездного пользования (договору ссуды)
- •5. Способы выражения согласия собственника арендуемого имущества на заключение договора аренды
- •6. Заключение и расторжение договора аренды имущества, находящегося в долевой собственности
- •7. Недействительность договора аренды недвижимого имущества, права на которое не зарегистрированы в егрп
- •9. Действительность предварительного договора аренды, на момент заключения которого арендодатель по основному договору не является собственником объекта аренды
- •1. Государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по 30-е (31-е) число предыдущего месяца следующего года
- •2. Договоры аренды зданий или сооружений, не подлежащие государственной регистрации
- •3. Государственная регистрация соглашения о перенайме к договору аренды, подлежащему государственной регистрации
- •4. Случаи, когда дополнительные соглашения к договору аренды, требующему госрегистрации, не подлежат государственной регистрации
- •5. Государственная регистрация дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы и сроков ее внесения
- •6. Государственная регистрация дополнительного соглашения, продляющего срок договора аренды
- •7. Государственная регистрация возобновления договора аренды на неопределенный срок
- •8. Государственная регистрация дополнительного соглашения о выкупе арендуемого имущества
- •9. Сроки регистрации договора аренды
- •10. Последствия отсутствия государственной регистрации договора аренды, подлежащего такой регистрации
- •11. Пользование арендованным муниципальным имуществом с момента его передачи до государственной регистрации договора аренды
- •12. Государственная регистрация прекращения договора аренды
- •13. Уклонение от государственной регистрации договора аренды
- •1. Начало течения срока действия договора аренды
- •2. Согласование срока договора аренды
- •3. Последствия несогласования срока договора аренды
- •4. Продление срока действия договора органом местного самоуправления
- •5. Отказ арендодателя от договора аренды
- •6. Случаи ограничения права арендодателя на отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок
- •7. Отказ от договора аренды земельного участка, заключенного на неопределенный срок, если на участке находится недвижимость арендатора
- •8. Уведомление о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок
- •9. Содержание уведомления о прекращении договора аренды
- •10. Срок, по истечении которого прекращается договор аренды при получении уведомления арендодателя
- •11. Обжалование уведомления о прекращении договора аренды государственного или муниципального имущества
- •12. Надлежащие адреса для направления уведомлений о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок
- •1. Уплата арендной платы при передаче арендодателем имущества без необходимых документов
- •2. Передача арендодателем имущества в состоянии, не соответствующем его назначению
- •3. Фактическое использование не переданного по акту передачи объекта аренды
- •4. Момент возникновения права арендатора на защиту арендуемого имущества от притязаний третьих лиц
- •5. Акт передачи арендуемого имущества без печати арендодателя как доказательство передачи этого имущества
- •6. Свидетельские показания как доказательства в спорах, связанных с арендными отношениями
- •7. Акт органа государственной власти как доказательство предоставления имущества арендатору
- •1. Невозможность использования имущества по назначению как недостаток, препятствующий пользованию арендованным имуществом
- •2. Капитальный ремонт как недостаток, не препятствующий использованию арендованного имущества
- •3. Уведомление арендодателя о недостатках арендованного имущества как обязательное условие реализации арендатором прав, возникающих при обнаружении таких недостатков
- •4. Согласие арендодателя на устранение арендатором недостатков арендованного имущества
- •5. Последствия передачи имущества, недостатки которого на момент приемки арендатору известны
- •1. Виды арендной платы и способы ее определения
- •2. Момент возникновения и прекращения обязанности по внесению арендной платы
- •3. Изменение сумм арендной платы
- •4. Предоставление скидок и льгот по внесению арендных платежей
- •5. Обстоятельства, не освобождающие арендатора от внесения арендной платы
- •6. Обстоятельства, при которых арендатор может не вносить арендную плату в полном объеме
- •7. Обстоятельства, при которых арендодатель вправе требовать досрочного внесения арендной платы
- •8. Внесение арендной платы при неиспользовании имущества или наличии в нем недостатков
- •9. Зачет арендной платы и затрат на содержание имущества
- •10. Неосновательное обогащение, возникшее в связи с использованием имущества или получением арендных платежей по недействительному или незаключенному договору
- •11. Размер неосновательного обогащения при незаключенности (недействительности) договора аренды
- •12. Неосновательное обогащение при использовании меньшей площади помещений, чем указано в договоре аренды
- •13. Право собственника, передавшего имущество унитарному предприятию, на взыскание неосновательного обогащения с лица, которое без основания использовало имущество
- •1. Применение правил о договорах аренды к отношениям по договорам субаренды
- •2. Соотношение норм Гражданского кодекса рф и Земельного кодекса рф о согласовании с арендодателем реализации прав арендатора земельного участка, предусмотренных п. 2 ст. 615 гк рф
- •3. Применение положений о субаренде к отношениям, возникающим при фактическом предоставлении арендатором арендуемого имущества в пользование третьим лицам
- •4. Передача субарендованного имущества во вторичную субаренду
- •5. Право арендатора на возобновление договора субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя
- •6. Неосновательное обогащение при недействительности договора субаренды, заключенного без согласия собственника (арендодателя) имущества
- •7. Последствия заключения договора субаренды на срок, превышающий срок договора аренды
- •8. Применение положений гл. 24 гк рф о перемене лиц в обязательстве при перенайме арендованного имущества
- •9. Последствия заключения договора передачи прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенайма) без согласия арендодателя
- •10. Соотношение положений п. 2 ст. 615 гк рф и Федерального закона от 26.07.2006 n 135-фз "о защите конкуренции" при передаче арендатором прав на государственное или муниципальное имущество
- •1. Влияние проведения капитального ремонта на право арендатора владеть и пользоваться арендованным имуществом
- •2. Соотношение понятий "капитальный ремонт" и "неотделимые улучшения"
- •3. Бремя расходов при проведении арендатором капитального ремонта
- •4. Виды работ, относящиеся к капитальному или к текущему ремонту
- •5. Условия возникновения у арендатора права на проведение капитального ремонта
- •6. Порядок реализации арендатором права на проведение капитального ремонта и возмещения арендодателем его стоимости
- •7. Документы, которые могут являться доказательствами понесенных арендатором расходов на капремонт
- •8. Отмена обязанности арендодателя возместить расходы арендатора на капитальный ремонт
- •9. Возмещение арендатору расходов на капремонт, согласованных с арендодателем, после прекращения действия договора
- •10. Расходы арендатора на содержание недвижимости
- •11. Последствия неисполнения арендатором обязанности по поддержанию арендованного имущества в исправном состоянии
- •1. Отношения сторон договора при смене арендодателя и связанные с этим последствия
- •2. Изменение условий договора аренды в связи со сменой арендодателя
- •3. Возможность применения ст. 617 гк рф при реорганизации или ликвидации арендодателя - юридического лица
- •1. Влияние основания досрочного прекращения договора аренды на применение норм ст. 618 Гражданского кодекса рф
- •2. Ограничение прав субарендатора на заключение договора аренды
- •3. Привлечение субарендатора к делу о расторжении договора аренды
- •4. Правовые последствия признания договора аренды незаключенным для договора субаренды
- •5. Истребование имущества у субарендатора при досрочном прекращении договора аренды
- •1. Надлежащее исполнение обязанности арендодателя в рамках ст. 619 гк рф по направлению письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства
- •2. Примеры разумного срока для погашения задолженности по внесению арендных платежей
- •3. Обоснование существенности нарушений арендатора
- •4. Случаи, когда неисполнение обязанностей арендатором не влечет расторжения договора
- •5. Случаи, когда неисполнение обязанностей арендатором влечет расторжение договора
- •6. Погашение арендатором задолженности до принятия решения по делу как основание для отказа в расторжении договора
- •7. Исполнение нарушенного условия договора до принятия решения по делу как основание для отказа в расторжении договора
- •8. Исполнение нарушенного условия договора после вынесения судебного решения как основание для отмены решения о расторжении договора
- •10. Необходимость и основания обращения в суд для расторжения договора аренды по требованию арендодателя
- •12. Расторжение договора аренды, заключенного на неопределенный срок, по основаниям, предусмотренным ст. 619 гк рф
- •1. Применение норм ст. 620 гк рф к отношениям между арендатором и субарендатором
- •2. Возможность расторжения договора аренды по ст. 620 гк рф по основаниям, не указанным в данной статье
- •3. Обстоятельства, лишающие арендатора права на досрочное расторжение договора
- •1. Ограничения преимущественного права на заключение договора на новый срок
- •2. Последствия нарушения преимущественного права на заключение договора на новый срок
- •3. Уведомление арендодателя о желании заключить договор на новый срок
- •4. Возобновление договора аренды на тот же срок
- •5. Препятствия для возобновления договора аренды на неопределенный срок
- •6. Условие договора аренды об обязательной пролонгации
- •7. Отказ балансодержателя от продления договора аренды
- •8. Отказ арендодателя от возобновления договора аренды как злоупотребление правом
- •9. Применение условий прежнего (ранее действующего) договора при возобновлении его на новый или на неопределенный срок
- •10. Возможность применения положений ст. 621 гк рф к договору безвозмездного пользования по аналогии
- •1. Обязанность арендатора освободить и возвратить арендодателю арендуемое имущество в связи с прекращением договора аренды
- •2. Доказательства исполнения обязанности арендатора по возврату арендуемого имущества в связи с прекращением действия договора
- •3. Взыскание арендной платы за несвоевременное возвращение арендуемого имущества
- •4. Взыскание штрафных санкций по договору аренды за несвоевременный возврат арендуемого имущества
- •5. Договорное последствие неисполнения арендатором обязательства по возврату арендованного имущества
- •6. Место исполнения обязательства по возврату арендованного имущества
- •7. Неисполнение арендатором обязанности по возврату арендуемого имущества в первоначальном состоянии
- •8. Последствия неисполнения обязанности арендатора вернуть имущество в первоначальном состоянии
- •9. Основания, при которых ст. 622 гк рф не применяется
- •10. Возврат арендованного имущества в случае прекращения договора аренды или признания его незаключенным
- •11. Истребование имущества, находящегося у арендодателя на праве хозяйственного ведения
- •12. Возмещение убытков, причиненных арендодателю в результате неисполнения арендатором обязанности по возврату арендованного имущества
- •1. Применение п. 2 ст. 623 гк рф к отношениям по безвозмездному пользованию имуществом по аналогии закона
- •2. Применение положений ст. 623 гк рф при незаключенности или недействительности договора аренды
- •3. Возмещение стоимости неотделимых улучшений после смены собственника арендованного имущества
- •1. Распространение норм о договоре купли-продажи на договор аренды с правом последующего выкупа имущества арендатором
- •2. Условия, при которых правовые основания для выкупа арендуемого имущества отсутствуют
- •3. Существенные условия договора аренды с правом выкупа
- •4. Необходимость выделения выкупной цены в договоре аренды с правом выкупа
- •5. Переход права собственности по договору аренды с условием о выкупе имущества
9. Содержание уведомления о прекращении договора аренды
Гражданским кодексом РФ не предусмотрено, что именно должно содержаться в уведомлении о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Безусловно, стороны обладают достаточной свободой в выборе его формы и конкретных формулировок. Однако на основе анализа судебной практики можно выявить определенные требования к содержанию уведомления.
9.1. Вывод из судебной практики: Уведомление о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок, должно содержать четко выраженное волеизъявление арендодателя на прекращение арендных отношений.
Судебная практика:
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 09.10.2009 по делу N А26-6125/2008
"...Пунктом 6.4.6 Договора аренды установлено, что если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается продленным на неопределенный срок, при этом стороны могут расторгнуть договор, предупредив другую сторону за 1 месяц.
Министерство обратилось с настоящим иском, ссылаясь на прекращение договора аренды.
Материалами дела подтверждается, что претензией от 07.06.2008 N ВМ-21/5926, полученной ответчицей 10.06.2008, Министерство уведомило последнюю о прекращении договора аренды и предложило ей на основании статьи 610 ГК РФ и пункта 6.4.6 договора за один месяц освободить арендуемый земельный участок.
Содержание данной претензии позволяет сделать вывод о том, что воля арендодателя была направлена на прекращение договорных отношений. Следовательно, правоотношения сторон по договору аренды прекратились с 10.07.2008 и с указанной даты ответчица не имеет законных оснований для занятия земельного участка..."
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 08.10.2009 по делу N А56-12637/2008
"...Как установлено судами обеих инстанций и следует из материалов дела, до истечения срока действия договора Администрацией в адрес арендатора не направлялось уведомления, свидетельствующего о возражении против дальнейшего использования спорного помещения. Названное имущество арендодателю по акту приема-передачи не возвращалось. Следовательно, на основании статьи 621 ГК РФ договор аренды от 26.12.2006 N 67 был возобновлен на неопределенный срок.
В соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.
Судами установлено, что уведомление Администрации от 14.01.2008 N 42-1 получено Обществом 18.01.2008. Суд признал, что указанное уведомление следует об отказе Администрации от договора аренды.
Суд признал, что при таких обстоятельствах договор аренды от 26.12.2006 N 67 считается прекращенным. Следовательно, в силу статьи 622 ГК РФ у Общества возникла обязанность вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором оно получено, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Однако по истечении трехмесячного срока после получения названного уведомления Общество эту обязанность не исполнило.
Довод подателя жалобы о том, что уведомление не содержит указания на односторонний отказ от договора, отклоняется судом кассационной инстанции, поскольку норма статьи 610 ГК РФ не устанавливает требований к буквальному содержанию и форме уведомления о расторжении договора. Кроме того, содержание уведомления от 14.01.2008 N 42-1 безусловно свидетельствует о намерении Администрации прекратить с Обществом арендные отношения..."
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.02.2008 N А56-47913/2006
"...Согласно пункту 1 статьи 610 названного Кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором. В силу пункта 2 статьи 621 того же Кодекса, если после истечения срока договора арендатор продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Как видно из материалов дела, до истечения определенного договором от 09.03.2004 срока КУГИ направил Обществу уведомление от 26.10.2004 об отказе от договора. Несмотря на имеющееся в текстах уведомлений, представленных истцом и ответчиком, различие правовых обоснований отказа от договора, в обеих редакциях уведомления содержится явно выраженное волеизъявление арендодателя на прекращение арендных отношений..."
Постановление ФАС Уральского округа от 28.05.2009 N Ф09-2472/09-С6 по делу N А76-4950/2008-10-386
"...Поскольку арендатор не освободил помещения после прекращения арендных отношений, суды пришли к правильному выводу об отсутствии у ответчика правовых оснований для пользования указанным помещением и обоснованно удовлетворили исковые требования истца в части выселения предпринимателя Ефремова Б.Е. из спорного помещения.
Довод заявителя о том, что договор аренды не был прекращен в порядке, установленном ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как уведомления содержали в себе требования об освобождении помещения по иному основанию, судом кассационной инстанции отклоняется, поскольку из уведомлений, направленных в адрес ответчика, усматривается, что арендодатель выразил волю на прекращение арендных отношений..."
9.2. Вывод из судебной практики: При наличии уведомления о прекращении договора аренды и письма об изменении арендной платы последнее правового значения не имеет, если в уведомлении арендодатель явно выразил свою волю на прекращение договорных отношений.
Судебная практика:
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.03.2008 N А26-2035/2007
"...Довод подателя о том, что Министерство, направив Обществу письмо от 11.12.2006, подтвердило продолжение договорных отношений, подлежит отклонению, поскольку из уведомления от 09.11.2006 ясно усматривается воля Министерства на прекращение имеющегося между сторонами договора аренды, в данном письме содержится предложение арендодателя со ссылкой на статью 610 ГК РФ освободить арендуемые помещения. Указанное уведомление получено ответчиком, что подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривается..."
9.3. Вывод из судебной практики: Письмо, в котором не содержится явного волеизъявления арендодателя о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок, не признается надлежащим уведомлением.
Судебная практика:
Постановление ФАС Уральского округа от 11.09.2006 N Ф09-7935/06-С3
"...Из текста уведомления от 18.09.2002 намерение ООО Магазин "Агрика" отказаться от договора аренды от 02.04.2001 N 3 не усматривается. Кроме того, полномочия лица, подписавшего данное уведомление, документально не подтверждены. Таким образом, арбитражный суд правомерно не принял письмо от 18.09.2002 в качестве надлежащего доказательства соблюдения истцом требований ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (ст. 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)..."
9.4. Вывод из судебной практики: Претензия, направленная в адрес арендатора, не может считаться уведомлением о прекращении договора аренды, который заключен на неопределенный срок, если из ее содержания нельзя однозначно определить волю арендодателя на прекращение арендных отношений.
Судебная практика:
Постановление ФАС Уральского округа от 31.08.2007, 07.09.2007 N КГ-А41/8601-07 по делу N А41-К1-6111/07
"...Из представленного истцом в материалы дела письма в адрес ответчика от 09.10.2006 N 204 (л.д. 20) не следует с однозначностью, что истец уведомил ответчика о расторжении договора аренды, то есть вывод суда первой инстанции о том, что до окончания срока действия договора истец не уведомил ответчика о прекращении договора по истечении срока его действия и не требовал освободить помещение в судебном порядке, не противоречит материалам дела.
Пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что каждая из сторон вправе отказаться от договора аренды недвижимого имущества, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за три месяца, однако истец не представил суду первой инстанции доказательств соблюдения данных требований закона, а судом обоснованно было установлено, что претензия от 26.02.2007 N 331 (л.д. 18) таким предупреждением не является, в связи с чем, арбитражным судом первой инстанции обоснованно было отказано истцу в заявленном требовании..."
Постановление ФАС Центрального округа от 20.12.2007 по делу N А62-5629/2006
"...Как усматривается из материалов дела, договор аренды спорного земельного участка от 22.04.2003 г. N 2902 был заключен сторонами на срок менее одного года.
Поскольку по истечении указанного срока стороны продолжили фактические отношения аренды, то в силу положений п. 2 ст. 621 ГК РФ данный договор был возобновлен ими на неопределенный срок.
Обосновывая неправомерность отказа судом первой инстанции в удовлетворении требования об освобождении ответчиком спорного земельного участка, в кассационной жалобе истец ссылается на то обстоятельство, что согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ договор аренды от 22.04.2003 г. N 2902 прекратил свое действие по истечении трех месяцев со дня направления Управлением земельных отношений Администрации г. Смоленска в адрес ИП Гавриковой Е.В претензии от 30.09.2006 г.
Кроме того, из содержания вышеназванной претензии от 30.09.2006 г. следует, что Управление земельных отношений Администрации г. Смоленска не заявляло о прекращении действия договора аренды от 22.04.2003 г. N 2902, а лишь просило ИП Гаврикову Е.В погасить имеющуюся задолженность по арендной плате и лишь в случае неисполнения указанного требования арендодатель предлагал расторгнуть договор аренды.
При таких обстоятельствах, а также, учитывая, что договор аренды не был расторгнут, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что основания для обязания ответчика освободить земельный участок отсутствуют..."
9.5. Вывод из судебной практики: Уведомление, в котором содержится предложение заключить договор аренды на новый срок, не признается надлежащим уведомлением о прекращении договора, заключенного на неопределенный срок.
Судебная практика:
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.03.2007 N А56-32495/2005
"...Из письма Общества от 02.02.2005 (л.д. 44) следует, что оно предлагает Заводу ускорить подписание договора аренды электрощитовой от 01.01.2005 N 01, полученного арендатором 28.12.2004.
Общество направило Заводу письмо от 28.02.2005 N 16 (л.д. 67), в котором предложило заключить договор аренды на новый срок или освободить помещение до 31.05.2005.
Аналогичные требования Общество изложило в письме от 03.03.2005 (л.д. 68).
Суд правильно установил, что по окончании срока действия договора аренды Завод продолжал пользоваться арендованным помещением и арендодатель против этого не возражал.
В материалах дела отсутствуют доказательства того, что арендодатель письменно предупреждал арендатора о необходимости исполнения обязательств по внесению арендной платы и обращался в суд с требованием о досрочном расторжении договора.
Общество не представило доказательств и того, что оно отказывалось от договора и предупреждало об этом арендатора за три месяца (пункт 2 статьи 610 ГК РФ)..."