1. Обязанность арендатора освободить и возвратить арендодателю арендуемое имущество в связи с прекращением договора аренды

Статьей 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть имущество арендодателю. На практике арендатор далеко не всегда добровольно освобождает и возвращает арендуемое имущество. В связи с этим возникают вопросы: вправе ли арендодатель, реализуя свое право получить назад от арендатора переданное ему по договору имущество, самостоятельно освободить его от вещей арендатора; является ли наличие какого-либо имущества арендатора или третьих лиц основанием для отсрочки возврата арендованного имущества и т.п.?

Помимо этого, поскольку в соответствии со ст. 622 ГК РФ имущество должно быть возвращено арендодателю с учетом его нормального износа, возникают споры о том, как должен поступить арендодатель в случае, если имущество подверглось полному износу.

1.1. Вывод из судебной практики: Арендодатель может самостоятельно освободить арендуемое имущество от вещей арендатора при прекращении договора аренды.

Судебная практика:

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 09.07.2009 N Ф03-3098/2009 по делу N А73-13639/2008

"...31.10.2008 в адрес ИП Х. вторично направлено письменное уведомление о прекращении договора аренды с 31.10.2008 с требованием освободить занимаемое помещение и передать его по акту приема-передачи не позднее 01.11.2008.

Поскольку в указанный срок арендуемое помещение арендатором не освобождено, 01.11.2008 обществом издан приказ N 75 о проведении комиссионной описи имущества предпринимателя, вывозе имущества на склад общества и ответственном хранении его до передачи арендатору. Созданной на основании приказа комиссией 02.11.2008 проведена опись имущества ИП Х., и в целях обеспечения сохранности товар и торговое оборудование ответчика передано на хранение в опечатанный склад общества.

Письмом от 06.11.2008 (исходящий N 278) предприниматель уведомлена о том, что имущество удерживается в порядке статьи 359 ГК РФ в связи с наличием задолженности по коммунальным услугам и будет возвращено после погашения задолженности.

02 - 03.12.2008 торговое оборудование и товар на основании заявления ИП Х. от 02.12.2008 возвращены обществом арендатору в соответствии с актами приема-передачи от 03.12.2008 и от 02.12.2008.

Несоблюдение предпринимателем своих договорных обязательств послужило основанием для предъявления истцом своих требований.

Рассматривая их, судами обеих инстанций были правильно применены положения статей 610, 622 ГК РФ, предусматривающие заключение договора аренды на определенный срок, по прекращению которого арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в надлежащем состоянии..."

Постановление ФАС Московского округа от 08.06.2009 N КГ-А40/4107-09 по делу N А40-63609/08-2-67

"...Несмотря на то, что договорные правоотношения между сторонами прекращены с 24.01.2007, Общество в нарушение положений ст. 622 ГК РФ не освободило до настоящего времени земельный участок и не передало его собственнику в установленном законом порядке.

Как правильно указано судом, оспариваемое распоряжение Префекта ЮЗАО г. Москвы N 1391-РП было издано 13.08.2007, то есть после прекращения договора аренды земельного участка от 22.12.2003 N М-06-506501 и, соответственно, прав ООО "Виадук" на земельный участок.

Оспариваемое распоряжение принято во исполнение распоряжения Правительства Москвы от 10.03.2005 N 329-РП "О проектировании и строительстве многофункционального жилого комплекса по адресу: Ленинский проспект, вл. 97 - 98" и решения постоянно действующей окружной межведомственной гаражно-стояночной комиссии от 20.06.2007 в целях освобождения территории под строительство многофункционального жилого комплекса, законность и обоснованность которых Обществом не оспорены в установленном законом порядке.

При таких обстоятельствах правомерным является вывод судов о том, что оспариваемое распоряжение не противоречит требованиям действующего законодательства и не нарушает права и охраняемые законом интересы Общества, как свидетельствующее о том, что собственник земельного участка создал комиссию по освобождению этого участка от имущества (временной открытой автостоянки) прежнего арендатора, с которым в установленном законом порядке договорные правоотношения прекращены, и не возлагает каких-либо обязанностей на Общество..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.02.2007 по делу N А42-3808/2005

"...Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды предприниматель Григорьева Е.Г. обязана была вернуть арендованный земельный участок арендодателю. Поскольку предписания Администрации об освобождении земельного участка предпринимателем Григорьевой Е.Г. не были исполнены, Администрация издала Постановление об освобождении земельного участка от принадлежащего предпринимателю Григорьевой имущества, указав о необходимости принять меры по обеспечению сохранности имущества и соблюдению общественного порядка. Таким образом, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что оспариваемое Постановление не нарушает права заявителя..."

1.2. Вывод из судебной практики: Наличие имущества третьих лиц на арендуемом земельном участке не снимает с арендатора обязанности освободить его при прекращении действия договора аренды.

Судебная практика:

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 21.12.2009 по делу N А74-3307/2009

"...Заявитель кассационной жалобы полагает, что у него отсутствует обязанность освобождать земельный участок от находящегося на нем имущества третьих лиц.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что у него отсутствует обязанность освобождать земельные участки от находящегося на них имущества третьих лиц, не имеют правового значения при рассмотрении настоящего дела в силу следующего.

Судом из материалов дела установлено, что спорные земельные участки переданы в аренду ИП Чистякову С.В. для организации на них мини-рынка и стоянки металлических контейнеров. На арендованных участках истец организовал размещение торговых павильонов третьих лиц, заключив с ними без согласия арендодателя договоры субаренды.

Следовательно, вывод суда первой инстанции о том, что по окончании действия договора аренды именно на арендатора возложена обязанность по фактическому освобождению земельных участков и возврату их арендодателю, является правильным..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 10.06.2009 по делу N А56-20942/2007

"...Нахождение на спорном земельном участке гаражей, принадлежащих членам Организации, не имеет правового значения для разрешения данного спора, поскольку требование о выселении предъявлено Организации как стороне по договору аренды, а не к владельцам гаражей.

При таких обстоятельствах суды обеих инстанций пришли к верному выводу о правомерности требования КУГИ выселить ответчика с земельного участка..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 17.03.2009 по делу N А56-17463/2008

"...То обстоятельство, что на спорном земельном участке находятся гаражи, принадлежащие физическим лицам, не может служить основанием для освобождения Организации от установленной статьей 622 ГК РФ и договором обязанности возвратить арендодателю имущество, полученное арендатором во исполнение договора, в том состоянии, в котором он его получил, или в состоянии, обусловленном договором..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 07.05.2007 по делу N А44-446/2006-16

"...В силу статьи 622 названного Кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Кассационная инстанция полагает, что апелляционный суд пришел к ошибочному выводу о том, что поскольку ООО "Буслай" перестало быть собственником торговых павильонов, то основания для удовлетворения требований истца к нему отсутствуют. Хотя истцом заявлен иск об освобождении земельных участков от торговых павильонов, по сути, этот иск является иском об обязании ответчика возвратить имущество в том состоянии, в котором оно было передано, в связи с прекращением договора аренды. Судом первой инстанции установлено, что договоры аренды земельных участков от 21.01.2005 N 8677 и 8678, возобновленные на неопределенный срок после истечения срока их действия в связи с продолжением пользования ООО "Буслай" земельными участками и отсутствием возражений Администрации, были прекращены Администрацией распоряжением от 12.10.2005 N 4969рм.

С учетом изложенного и исходя из статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации ООО "Буслай" обязано возвратить Администрации спорные земельные участки в том состоянии, в котором они ему были предоставлены. Обязанность ООО "Буслай" возвратить земельные участки никак не затрагивает прав лиц, являющихся в настоящее время собственниками движимого имущества - торговых павильонов..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 26.10.2006 по делу N А56-15839/2005

"...Нахождение на спорном земельном участке многоэтажного комплекса гаражей, принадлежащих членам Кооператива, не имеет правового значения для разрешения данного спора, поскольку требование о выселении предъявлено к Кооперативу как стороне по договору аренды, а не к его членам.

Ответчик не представил суду сведений о том, что на спорном земельном участке имеется его недвижимое имущество. Кроме того, КУГИ не заявлял требования о сносе каких-либо зданий и сооружений.

При таких обстоятельствах суды обеих инстанций пришли к верному выводу о правомерности требования КУГИ о выселении ответчика с земельного участка..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 09.06.2006 по делу N А56-32980/2005

"...Ссылка подателя жалобы на то, что он не получал предупреждения КУГИ об отказе от договора, опровергается имеющимися в материалах дела почтовыми уведомлениями о вручении Организации письма от 04.03.2005 с распиской получателя (листы дела 14, 15).

Довод ответчика о том, что на участке находятся принадлежащие физическим лицам гаражи, также не может служить основанием для отказа в иске. Вопрос о сносе гаражей судом не рассматривался, и такое требование истцом не заявлялось; обязанность возвратить КУГИ земельный участок после прекращения договора аренды возникает у Организации как стороны по договору, участниками которого владельцы гаражей не являются..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 03.04.2006 по делу N А56-32582/2005

"...Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Петроградской районной общественной организации Санкт-Петербурга - местному отделению Всероссийского общества автомобилистов (далее - Организация) о выселении ответчика с незаконно занимаемого земельного участка общей площадью 67409 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Ситцевая, между улицами Планерной и Стародеревенской, участок 1.

Решением от 02.12.2005 исковые требования удовлетворены.

Полагая, что решение суда первой инстанции подлежит отмене, Организация ссылается на то, что судом не исследованы фактические обстоятельства дела, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора. В частности, податель жалобы указывает, что спорный земельный участок занят гаражами, которые являются собственностью физических лиц - членов Организации. Выселение ответчика со спорного земельного участка, по его мнению, может выразиться лишь в прекращении работы администрации и поста дежурных контролеров.

Кассационная инстанция считает, что факт нахождения на спорном земельном участке имущества, не принадлежащего ответчику, не влияет на разрешение настоящего спора..."

1.3. Вывод из судебной практики: Наличие недвижимости, оформляемой в собственность арендатора, на арендованном земельном участке не освобождает его от обязанности вернуть участок после прекращения договора аренды.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27.11.2006 по делу N А56-33013/2005

"...В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Приведенная норма права не ставит исполнение обязанности арендатора по возврату имущества в зависимость от тех обстоятельств, на которые ссылается ОО "Ветеран" в своей кассационной жалобе: наличие на занимаемом земельном участке объектов недвижимости, оформляемых в собственность. Указанные доводы могут иметь правовое значение в споре, связанном с нахождением данных объектов на не принадлежащем ответчику земельном участке, но не в рамках настоящего дела..."

1.4. Вывод из судебной практики: Все возведенные арендатором временные и неузаконенные объекты при возврате земельного участка должны быть снесены.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18.12.2009 по делу N А43-12624/2009-12-374

"...Таким образом, суд пришел к правильному выводу о том, что договор аренды земельного участка от 04.05.2001 N 05538/06 прекратил действие 24.01.2007, так как арендодатель отказался продолжить договорные отношения, заявив об этом в порядке, предусмотренном статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Суд оценил акт обследования от 28.10.2008 и установил, что на арендуемом земельном участке находится временный объект - металлический павильон площадью 28 квадратных метров, принадлежащий ответчику.

Самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенными лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими участками (пункт 2 статьи 76 Земельного кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного суд правомерно обязал Предпринимателя освободить занимаемый им земельный участок и передать его по акту приема-передачи истцу..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 02.11.2009 по делу N А43-191/2009

"...Исковые требования основаны на статьях 60, 62, 76 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что торговый павильон и пристроенный к нему остановочный комплекс, находящиеся на спорном земельном участке, относятся к самовольным постройкам и поэтому подлежат сносу.

Как видно из документов, Администрация (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 14.12.2004 N 12087/01, по условиям которого арендатору по акту приема-передачи передан в пользование земельный участок площадью 65 квадратных метров, расположенный по адресу: Нижний Новгород, проспект Кораблестроителей, 11а, под проектирование, установку и эксплуатацию остановочного комплекса с временным торговым павильоном.

Срок действия договора установлен до 14.10.2007.

Впоследствии Администрация направила Предпринимателю уведомление от 12.12.2008 N 36-01-04/3446, в котором предложила освободить земельный участок в срок до 27.12.2008.

Уведомление от 12.12.2008 об освобождении арендуемого земельного участка, направленное ответчику по месту жительства, возвращено за истечением срока хранения.

По окончании срока действия договора ответчик продолжал пользоваться земельным участком, в связи с чем Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Администрация не представила доказательств того, что уведомления от 08.08.2007 об отказе от договора аренды от 14.12.2004 и от 12.12.2008 об освобождении арендуемого земельного участка были получены ответчиком. Однако 17.01.2009 Предприниматель получил определение суда о принятии к производству искового заявления Администрации об истребовании имущества из чужого незаконного владения, а 26.02.2009 принял участие в предварительном судебном заседании, где был ознакомлен с требованиями истца об освобождении земельного участка. При этом рассмотрение настоящего иска в суде первой инстанции длилось более трех месяцев. Следовательно, на момент вынесения судебного акта арендатор был уведомлен за три месяца о прекращении действия договора аренды.

В пункте 3.4.12 договора предусмотрено, что при прекращении договора арендатор обязан освободить за свой счет участок от временных строений и сооружений, принадлежащих арендатору на праве собственности и возвратить земельный участок по акту приема-передачи.

Суд установил, что ответчик не освободил спорный земельный участок.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка.

Самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими участками (пункт 2 статьи 76 Земельного кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного суд правомерно обязал Предпринимателя освободить занимаемый им земельный участок..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 28.07.2009 по делу N А39-4314/2008

"...Суды первой и апелляционной инстанций установили, что договор аренды, заключенный сроком на пять лет и зарегистрированный 17.12.2003, прекратил действие 17.12.2008, доказательств возврата земельного участка в материалах дела не имеется, и пришли к обоснованному выводу о том, что арендатор не исполнил своего обязательства по возврату арендованного имущества и торговый павильон в настоящее время находится на земельном участке незаконно. Как справедливо указали суды обеих инстанций, незаконность нахождения торгового павильона на спорном земельном участке свидетельствует о необходимости демонтажа временной постройки и приведении земли в прежнее состояние..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 29.05.2009 по делу N А17-5391/2008

"...Суд установил, что действие договора аренды прекращено и правовые основания для нахождения киоска заявителя на земельном участке отсутствуют.

Законодательством Российской Федерации органам местного самоуправления предоставлены полномочия по установлению правил землепользования и застройки территорий муниципальных образований.

В соответствии с Положением о порядке освобождения земельных участков на территории города Иваново освобождение земельных участков от объектов малой торговли, гаражей, хозяйственных построек, рекламных установок и других некапитальных сооружений происходит в случаях самовольной установки объекта либо прекращения договора аренды под объектом (расторжение, истечение срока действия, отказ от договора и др. оснований).

Факт нахождения торгового павильона на земельном участке без законных оснований подтвержден актом от 27.05.2008.

При таких обстоятельствах оспариваемое постановление соответствует Положению о порядке освобождения земельных участков на территории города Иваново и не нарушает прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской деятельности..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 02.10.2009 по делу N А12-1610/2009

"...Решением Арбитражного суда Волгоградской области от "16 марта 2009 года по делу А12-1610/2009 суд обязал ООО "Мир рекламы" освободить земельный участок площадью 16,0 кв. м., расположенный по адресу: г. Волжский, ул. Мира, 42 "а" (разделительная полоса), путем демонтажа за свой счет и своими силами рекламного щита размером 3,0х6,0 м. С ООО "Мир рекламы" в пользу Комитета земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 2000 руб.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между Комитетом земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский (арендодатель) и ООО "Мир рекламы" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 16.11.2007 N 5549аз, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 16,0 кв. м., расположенный по ул. Мира, 42 "а" (разделительная полоса), город Волжский.

Истец письмом от 29.09.2008 за исх. N 14-6620 уведомил ответчика о том, что договор аренды земельного участка на новый срок заключаться не будет и по окончании срока договора необходимо демонтировать рекламную конструкцию, сдать земельный участок по акту приема-передачи арендодателю.

ООО "Мир рекламы" земельный участок не освободило, что подтверждается актом обследования от 20.11.2008.

Суды обеих инстанций исходили из того, что договор аренды земельного участка от 16.11.2007 г. N 5549аз был прекращен в связи с отказом истца от его исполнения в порядке статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, однако, ответчиком обязательства по возвращению (освобождению) участка, предусмотренные статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, не выполнены.

В результате анализа материалов дела, характера спорных правоотношений судебная коллегия соглашается с выводом суда, считает его основанным на тщательном исследовании всех обстоятельств и доказательств по делу, правильном применении норм права..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 28.04.2009 N Ф04-1255/2009(3153-А75-9) по делу N А75-2614/2008

"...Предприниматель, основываясь на статью 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, указывает на наличие у него преимущественного права перед другими лицами на заключение договора аренды земельного участка на новый срок, поскольку надлежащим образом исполнял свои обязанности. По мнению предпринимателя, возврат арендованного земельного участка невозможен в связи с тем, что на нем расположено и эксплуатируется строение магазин - кафе "Гуру-чай".

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку предприниматель в нарушение требований закона и условий договора не возвратил земельный участок, арбитражный суд правомерно удовлетворил исковые требования департамента имущественных и земельных отношений.

Вывод судебных инстанций о наличии у предпринимателя обязанности освободить и передать департаменту имущественных и земельных отношений спорный земельный участок в надлежащем состоянии, произведя снос временного объекта магазина-кафе, основан на всестороннем и объективном исследовании представленных в дело доказательств, соответствует фактическим обстоятельствам дела и не противоречит действующему законодательству.

Суд кассационной инстанции считает доводы кассационной жалобы неубедительными, не влияющими на правильность выводов суда и принятых по делу судебных актов..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.12.2009 по делу N А56-11548/2009

"...Подписанный сторонами договор от 18.05.2005 N 04-ЗК01792 аренды указанного земельного участка сроком действия по 21.04.2008 признан судами незаключенным в связи с отсутствием его регистрации.

Актом проверки фактического использования спорного земельного участка от 15.01.2009 установлено, что на спорном земельном участке расположен торговый павильон.

Уведомлением от 29.08.2008 Комитет предложил ответчику освободить занимаемый земельный участок до 01.10.2008.

Указанные в уведомлении требования ответчик не исполнил, что послужило основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды обеих инстанций удовлетворили требования истца, признав их обоснованными и подтвержденными материалами дела.

Суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов на основании следующего.

Всесторонне и полно исследовав представленные сторонами доказательства, суды пришли к правомерному выводу, что договор аренды от 22.08.2003 N 04-ЗК01792 прекратил свое действие и у Общества отсутствуют правовые основания использовать земельный участок.

Подписанный сторонами договор от 18.05.2005 N 04-ЗК01792 аренды спорного земельного участка правомерно признан судами незаключенным в связи с отсутствием его регистрации в соответствии со статьей 164 ГК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку Общество в добровольном порядке не вернуло арендованный земельный участок, суд принял законное и обоснованное решение об удовлетворении исковых требований Комитета..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 14.12.2009 по делу N А32-16710/2009

"...В связи с тем, что по истечении срока договора и отсутствии возражений со стороны администрации предприниматель продолжал пользоваться земельным участком, договор аренды от 24.10.2000 N 1580 в силу требований статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Уведомлением от 27.03.2008 за N 3502/02-14 администрация известила предпринимателя об отказе от договора аренды от 24.10.2000 N 1580. Данное уведомление получено предпринимателем 28 марта 2008 г.

Поскольку договор аренды земельного участка от 24.10.2000 N 1580 прекращен в установленном порядке, судебные инстанции правомерно удовлетворили иск об освобождении земельного участка.

Довод о наличии объекта недвижимого имущества, препятствующего удовлетворению иска, правомерно отклонен судами.

Исследовав и оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства, суды правильно установили, что анализ текста постановления мэрии города Краснодара от 27.06.2000 N 1257 и условий договора аренды земельного участка от 24.10.2000 N 1580 свидетельствует о направленности воли сторон на установление временных возмездных отношений по использованию земельного участка. Предоставления земельного участка под строительство объекта недвижимости не предполагалось. В пункте 1.1 договора указано на предоставление ответчику земельного участка для эксплуатации магазина из сборно-разборных конструкций в составе торгово-бытового комплекса. В пункте 10 описания земельного участка также указано, что участок расположен в пределах красных линий и предоставляется без права капитального строительства.

Доказательства того, что права предпринимателя или владельцев соседних магазинов зарегистрированы в установленном порядке как объекты недвижимости, заявителем не представлены..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 02.06.2009 по делу N А32-6892/2007

"...На основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор при прекращении договора обязан вернуть арендодателю арендованное имущество в состоянии, обусловленном договором. Поскольку арендодатель отказался от договора аренды земельного участка в порядке, установленном пунктом 2 статьи 610 Кодекса, судебные инстанции правомерно исходили из того, что договорные отношения прекращены, и удовлетворили иск. При таких обстоятельствах вывод судов первой и апелляционной инстанций об отсутствии правовых оснований для дальнейшего использования обществом земельного участка является правильным.

...Заключая договор аренды, предприниматель был информирован о том, что земельный участок предоставляется для временного размещения магазина из облегченных конструкций в составе торгово-бытового комплекса (пункт 1.1 договора) без права возведения объекта недвижимости (пункт 7.2.2 постановления от 16.12.2003 N 3319). Строение, находящееся на спорном земельном участке, как объект недвижимости не зарегистрировано, иная разрешительная документация на возведение павильона в виде объекта недвижимости, суду не представлена..."

Постановление ФАС Уральского округа от 09.11.2009 N Ф09-8822/09-С6 по делу N А76-1731/2009-4-182

"...Как установлено судами, на основании постановления главы Ашинского муниципального района Челябинской области от 30.12.2005 N 1561 между администрацией поселения (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 22.06.2006 N 128, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселения г. Аши, с кадастровым номером 74:03:10 01 022:0022, расположенного по адресу: Челябинская обл., Ашинский р-н, г. Аша, ул. 40-летия Победы, в районе дома N 8, для использования в целях строительства многоэтажного дома, в границах, указанных в кадастровой карте участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 1326 кв. м.

Согласно кадастровому паспорту здания, сооружения, объекта незавершенного строительства от 18.12.2008, выданного областным государственным унитарным предприятием "Областной центр технической инвентаризации" по Челябинской области, Ашинский филиал, степень готовности объекта незавершенного строительства общей площадью застройки 11,2 кв. м составляет 1%.

В письме от 11.12.2008 N 3455, направленном в адрес ответчика, Комитет потребовал сдать земельный участок по акту приема-передачи на основании письма главы Ашинского муниципального района от 20.10.2008 N 09-7751.

Согласно п. 1 ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Приняв во внимание отсутствие доказательств, свидетельствующих о нахождении на спорном земельном участке объекта недвижимости, а также то, что после прекращения действия договора земельный участок Комитету возвращен не был, суды правомерно признали требования истца об освобождении земельного участка от находящихся на нем объектов, с приведением его в состояние, пригодное для использования, и о передаче его по акту приема-передачи подлежащими удовлетворению..."

1.5. Вывод из судебной практики: При прекращении договора аренды земельного участка с собственником недвижимого имущества, расположенного на этом участке, такой собственник обязан возвратить участок арендодателю только в том случае, если откажется от прав на данный участок, установленных ст. 36 ЗК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.07.2009 по делу N А32-15717/2008

"...Поскольку после окончания срока договора арендатор продолжил пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Администрация 04.03.2008 вручила обществу уведомление от 25.07.2007 об отказе от договора аренды и потребовала возвратить указанный земельный участок (л. д. 9).

Между тем положения статьи 272 Гражданского кодекса Российской Федерации следует применять в совокупности с нормами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, которой собственникам объектов недвижимости, расположенных на земельных участках, находящихся в муниципальной собственности, предоставлено исключительное право на приобретение прав на такие земельные участки. Поскольку за ответчиком зарегистрировано право собственности на объект недвижимости, а администрация не предоставила доказательств, указывающих, что общество отказывается от приобретения прав на спорный земельный участок, то в удовлетворении требования о возврате этого участка отказано правомерно..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 26.06.2009 по делу N А32-17983/2008

"...Истец полагает, что ответчик продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока действия договора аренды, поэтому на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации истец вправе отказаться от договора, продленного на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Кодекса. Администрация отказалась от договора, направив предпринимателю уведомление...

Апелляционный суд рассмотрел довод истца о необходимости применения к спорным правоотношениям положений статьи 272 Гражданского кодекса Российской Федерации. Суд пришел к правильному выводу, что указанная норма Кодекса должна применяться в совокупности с нормами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, которой собственникам объектов недвижимости, расположенных на земельных участках, находящихся в муниципальной собственности, предоставлено исключительное право на приобретение прав на такие земельные участки. Поскольку ответчик является собственником нежилого здания, а администрация не предоставила доказательств, указывающих, что общество отказывается от приобретения прав на спорный земельный участок, то в удовлетворении требования о возврате этого участка отказано правомерно..."

1.6. Вывод из судебной практики: Арендатор освобождается от обязанности вернуть арендуемое имущество арендодателю, если оно у него отсутствует.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.09.2006 по делу N А13-11805/2005-20

"...Поскольку материалами дела подтверждается, что у ООО "Регион-Строй" котлы с идентифицирующими признаками, обозначенными в договоре аренды, отсутствуют, а других требований к названному ответчику Дагиль И.В. не заявляла и предмет исковых требований не меняла, суд правомерно отказал в иске к названному лицу об обязании возвратить определенные котлы, указав также на пропуск истцом срока исковой давности..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 26.06.2009 по делу N А63-8134/2008-С1-4

"...ОАО "Ставропольская акционерная авиакомпания" (далее - авиакомпания) обратилось в арбитражный суд с иском к ЗАО "АТЭСК" (далее - общество) об обязании ответчика возвратить переданное по договору аренды от 30.05.2007 имущество и взыскании 60 тыс. рублей задолженности по арендной плате за период с 01.01.2008 по 01.07.2008.

При рассмотрении дела суд установил, что имущество, переданное авиакомпанией обществу на основании договора аренды, находится во владении третьего лица (предприятия), с которым у авиакомпании имеется спор о праве на это имущество, и поэтому не может быть возвращено истцу ответчиком...

Авиакомпания не оспаривает выводы суда об отсутствии у общества доступа на территорию склада в спорном периоде. Доводы кассационной жалобы сводятся к доказыванию прав авиакомпании на имущество прирельсового склада в г. Михайловске и отсутствия таких прав у предприятия.

Вместе с тем рассмотрение спора о праве на имущество между авиакомпанией и предприятием не является предметом рассмотрения по данному делу. Установленные обстоятельства отсутствия арендуемого имущества у ответчика и невозможности им пользоваться в связи со спором в отношении этого имущества между арендодателем и предприятием являются достаточными для отказа в иске..."

1.7. Вывод из судебной практики: Полный износ переданного в аренду имущества не освобождает арендатора от ответственности за невозврат имущества арендодателю при прекращении договора аренды.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 17.07.2009 N КГ-А40/6018-09 по делу N А40-84972/08-82-694

"...В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Материалами дела подтверждено частичное исполнение ответчиком принятых по договору аренды специнструмента и оборудования от 20.06.2000 г. обязательств по возврату предмета аренды ввиду возврата 03.04.2008 г. только части переданного в аренду оборудования и инструментов.

В материалы дела представлен расчет стоимости утраченного оборудования, согласно которому стоимость последнего составила 1 164 878,26 руб. с учетом базовой скидки - 20%. Указанный расчет был проверен арбитражными судами первой и апелляционной инстанций, признан правильным и принят как соответствующий условиям п. 6 договора аренды специнструмента и оборудования от 20.06.2000 г.

При изложенных обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о правомерности удовлетворения судами первой и апелляционной инстанций исковых требований о взыскании с Индивидуального предпринимателя П. в пользу ООО "Скания-Русь" ущерба в размере стоимости утраченного ответчиком по договору аренды от 20.06.2000 г. оборудования и специнструментов.

Доводы заявителя кассационной жалобы со ссылкой на представленный в материалы дела акт экспертизы N 59/18 от 05.02.2009 г. о полной изношенности не возвращенного ответчиком ООО "Скания-Русь" оборудования и специнструмента и отсутствии их остаточной стоимости, как основание отсутствия у истца какого-либо материального ущерба, признаются судом кассационной инстанции несостоятельными, поскольку в силу условий, установленных в п. 6 договора аренды специнструмента и оборудования от 20.06.2000 г., которые были согласованы сторонами без разногласий, за утрату, недостачу или повреждение арендованного комплекта оборудования и специнструмента Индивидуальный предприниматель П. возмещает нанесенный ООО "Скания-Русь" ущерб в полном объеме в соответствии с ценами, указанными в прайс-листе SKANIA, действующем на момент нанесения ущерба и с учетом базовых скидок..."

1.8. Вывод из судебной практики: Заявляя требование о возврате имущества, арендодатель не вправе требовать, чтобы суд в решении указал на выселение арендатора из занимаемых помещений.

Судебная практика:

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 15.06.2009 N Ф03-2449/2009 по делу N А24-2703/2008

"...Установив факт прекращения названного договора аренды в силу истечения срока его действия с 30.09.2008 и соблюдение предприятием порядка, предусмотренного пунктом 4.4.6 договора, а также отсутствие доказательств возврата имущества арендодателю, суд на основании статьи 622 ГК РФ правильно обязал ответчика возвратить истцу спорное имущество.

Довод заявителя кассационной жалобы на необходимость указания судом в решении на выселение ответчика из занимаемых помещений ввиду затруднительности исполнения судебным приставом-исполнителем судебного акта, подлежит отклонению, как противоречащий положениям статьи 622 ГК РФ, в силу которой при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество в том состоянии, в котором он его получил..."

1.9. Вывод из судебной практики: Предоставление физическому лицу, являющемуся единоличным исполнительным органом арендатора, арендованного помещения на хранение в рамках уголовного судопроизводства не дает арендатору права находиться в указанном помещении и не освобождает его от обязанности возвратить имущество по окончании договора аренды.

Судебная практика:

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 03.09.2009 N Ф03-4408/2009 по делу N А51-10405/2007

"...Общество с ограниченной ответственностью "Градис" на основании статьи 301 ГК РФ обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Региональное многоотраслевое производственно-экологическое предприятие "Эко-Море" (далее - ООО "Эко-Море") об истребовании из чужого незаконного владения нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Владивосток, проспект Океанский, 13-а.

Согласно данному протоколу арестованное помещение передано на хранение Леонтьеву Ю.А. и на момент ареста в помещении находилось ООО "Эко-Море", президентом которого является хранитель.

Рассматривая заявленное требование, апелляционный суд установил, что ответчик занимает помещение истца на основании договора аренды от 10.02.2006, срок действия которого на момент обращения в суд с настоящим иском истек, и отношения сторон по этому договору прекратились.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ арендатор обязан освободить арендованное имущество при прекращении договора аренды.

Поскольку факт отсутствия между сторонами отношений по аренде спорного помещения на момент рассмотрения иска подтвержден материалами дела, вывод апелляционного суда о наличии оснований для его удовлетворения соответствует данной норме права.

При этом апелляционный суд обоснованно отклонил доводы ответчика и признал ошибочными выводы суда первой инстанции о том, что право ООО "Эко-Море" занимать помещение истца обусловлено наложением ареста на это имущество в рамках уголовного дела и передачей его на ответственное хранение Леонтьеву Ю.А., являющемуся исполнительным органом ответчика.

Согласно части 2 статьи 115 УПК РФ наложение ареста на имущество состоит в запрете, адресованном собственнику или владельцу имущества, распоряжаться и в необходимых случаях пользоваться им, а также в изъятии имущества и передаче его на хранение.

Таким образом, данная норма права, ограничивающая владельца арестованного имущества на осуществление правомочий по его использованию и распоряжению, не предполагает лишения этого лица возможности судебной защиты от незаконного владения его имуществом со стороны других лиц. В то же время, обращение собственника арестованного объекта в суд с соответствующим требованием не может рассматриваться как реализация правомочий по распоряжению, либо пользованию данным имуществом, не допустимых в период ареста в силу статьи 115 УПК РФ.

В рамках процедуры наложения ареста помещение передано на ответственное хранение физическому лицу - Леонтьеву Ю.А., тогда как ООО "Эко-Море" в отношениях по хранению этого имущества не участвует.

Суд кассационной инстанции не может согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что ответчик вправе занимать спорное помещение, поскольку Леонтьев Ю.А. совмещает функции хранителя и президента ООО "Эко-Море". Обязанности Леонтьева Ю.А. по хранению арестованного имущества имеют самостоятельный режим регулирования, который не связан с выполнением этим лицом обязанностей органа управления ООО "Эко-Море".

Суд кассационной инстанции принимает во внимание, что как хранитель помещения Леонтьев Ю.А. обязан принимать меры для обеспечения сохранности этого имущества, однако исполнение данной обязанности не может рассматриваться в качестве правового основания нахождения ответчика в помещении и ведения им на базе данного имущества собственной хозяйственной деятельности..."

1.10. Вывод из судебной практики: При прекращении договора аренды арендатор не освобождается от обязанности вернуть фактически занимаемый земельный участок, если арендованный земельный участок прекратил свое существование как объект гражданского права ввиду формирования нового земельного участка.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 09.10.2009 по делу N А26-6125/2008

"...Арбитражные суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу об обоснованности заявленного требования, поскольку договор аренды прекратился и у предпринимателя Кюребековой Н.М. отпали законные основания для пользования земельным участком.

В силу положений статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды на арендатора возлагается обязанность возвратить арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и подтверждено материалами дела, предприниматель Кюребекова Н.М. земельный участок не освободила и продолжает его использование для эксплуатации временной платной стоянки автомобильного транспорта.

Это обстоятельство послужило законным основанием для удовлетворения иска.

Довод подателя жалобы о том, что спорный земельный участок прекратил свое существование как объект гражданского права, был предметом рассмотрения апелляционной инстанции и получил соответствующую оценку. Апелляционный суд правильно указал на то, что это обстоятельство не освобождает ответчицу от исполнения обязанности, предусмотренной статьей 622 ГК РФ..."

Примечание: По данному делу см. также Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2009 по делу N А26-6125/2008.

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2009 по делу N А26-6125/2008

"...Уведомлением от 07.06.2008 г. N ВМ-21/5926 Министерство в соответствии с частью 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации отказалось от договора аренды земельного участка, предложило освободить земельный участок в течение одного месяца с момента получения уведомления, сдав его по акту приема-передачи (л.д. 73).

Уведомление Министерства от 07.06.2008 г. N ВМ-21/5926 было получено Предпринимателем 10.06.2008 г., что подтверждается подписью Предпринимателя на почтовом уведомлении о вручении (л.д. 74). Таким образом, договор аренды был прекращен 10.07.2008 г.

Министерством проведено обследование земельного участка, расположенного по адресу: г. Петрозаводск, бул. Интернационалистов в микрорайоне N 4 жилого района "Древлянка", площадью 7 370 кв. м, кадастровый номер 10:01:12 01 09:056, в ходе которого было установлено, что земельный участок используется для осуществления предпринимательской деятельности ИП Кюребековой Н.М., на земельном участке расположена платная стоянка легкового автотранспорта, о чем составлен акт от 06.10.2008 г. (л.д. 21).

Довод подателя апелляционной жалобы о том, что на момент разрешения спора отсутствовал объект договора аренды N 5489 ввиду сформирования нового земельного участка с кадастровым номером 10:01:120109:102 и снятия с кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 10:01:120109:056, не может опровергнуть вывод суда об отсутствии у ответчика оснований для занятия земельного участка площадью 7370 кв. м, переданного по договору N 5489. Именно этот фактически занимаемый ответчиком земельный участок он и должен освободить в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом вышеизложенного апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению..."